臺北簡易庭98年度北簡字第17026號民事宣示筆錄

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　98年度北簡字第17026號
原　　　告　是方電訊股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　 方雍仁 律師
被　　　告　行將企業股份有限公司
法定代理人　乙○○
上列當事人間98年度北簡字第17026號返還定金事件，於中華民
國98年9月21日言詞辯論終結，98年10月5日下午5時在本院台北
簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
　　　　　　　　　　　　　　　　法　　　官　游悅晨
　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　唐步英
　　　　　　　　　　　　　　　　通　　　譯　 謝翔宇
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於後：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零玖佰元由原告負擔。
事實及理由要領
一、本件原告起訴時，原告之法定代理人原為 張來喜 ，嗣於訴訟
繫屬中變更為甲○○，業據其提出經濟部98年5月15日經授
商字第09801097010號函及股份有限公司變更登記表1件為證
，並由其具狀聲明承受訴訟，於法尚無不合，應予准許。
二、原告主張：
㈠、原告與被告前於民國97年11月24日簽署租賃預約書（下稱系
爭契約），雙方預約由原告承租被告坐落於台北縣○○鄉○
○街○○號之建物（下稱系爭建物），以供作重型機器機房之
用，原告並已支付新臺幣（下同）50萬元之定金予被告。被
告於議約期間已知原告承租系爭建物係為置放水塔、發電機
、UPS等重型機器之用，該建物須具有一定之載重能力，否
則即有載重不足之安全疑慮，嗣更已知該租賃物所需之載重
條件需為每平方公尺載重500公斤，否則即將造成人身安全
之危險。嗣原告委請訴外人立鋼國際工程股份有限公司就系
爭建物之結構等為測試，發現系爭建物所含之氯離子含量遠
超過標準，嚴重違反一般建物之國家安全標準，復經被告推
薦之 莊碧堯 建築結構技師之估價，設若系爭建物須安全補強
，則費用更高達94,462,086元；被告公司推薦莊結構技師更
向原告公司表示該建物之載重僅有200公斤，與原告需求之
500公斤相去甚遠；被告不僅無法提供合於原告所須載重之
租賃建物，該建物更有安全上之疑慮。
㈡、系爭建物之載重能力及結構安全均為被告所明知契約必要之
點，為雙方於訂定系爭契約前均已明知者，然被告竟未告知
上述瑕疵之情，致令原告誤認系爭建物結構安全無虞，僅稍
加補強即得達到所要求之載重條件。依民法第226條、第256
條規定，本件乃係可歸責於被告所致之給付不能，原告依法
自得向被告解除系爭契約。又原告依法解除契約，並得按依
民法第249條第3款、第259條第1、2款規定，請求被告加倍
返還定金，即100萬元及利息予原告。為此，爰起訴請求並
聲明：⒈被告應給付原告100萬元，及自98年3月19日之翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉原告願供擔
保，請准宣告假執行。
㈢、對被告抗辯略以：
⒈系爭建物確有結構安全無法符合承租人要求之情事，原告依
法自得解除契約，按民法第423條規定，出租人應以合於所
約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續
中，保持其合於使用、收益之狀態。依據被告公司推薦之莊
技師所提供之聲明書，更明確記載：「(一)經本人於98年2
月5日實地進行採樣送測，有氯離子過高及建築物載重條件
未達每平方公尺500kg/m2之情事。……且(三)……本人無
法保證經改善工程後，前揭建物之氯離子含量及載重問題均
獲完全解決。」，系爭建物既有上述瑕疵，不僅確為專業結
構技師所確認未符合原告需求之載重要件且更有氯離子含量
過高之安全性疑慮；更甚者，依據專業結構技師之估價報告
，縱令依專業技師結構改良耗資9千多萬元進行改良，亦無
法保證可獲完全解決；被告不僅無法提供合於原告所需載重
之租賃建物，該建物更有安全上之疑慮，皆屬可歸責於被告
之事由致無法依約給付之給付不能。
⒉又按民法第424條規定，租賃物為房屋者，如有瑕疵，危及
承租人或其他同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已
知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。租
賃房屋之瑕疵倘有致令承租人之安全健康陷於危險之虞，乃
屬茲事體大，若承租人不得終止契約，顯屬未公，故縱雙方
已訂定租賃本約，承租人亦得隨時終止；本件原告乃於訂定
預約後，始悉被告所提供之系爭建物不僅未達原告之載重要
求，更係一氯離子含量超過標準之海砂屋危險建物，倘經正
式承租，恐將危及原告或其他使用人之安全，原告自得類推
適用上開法律規定解除契約。倘被告之主張為有理，則豈非
強令原告須於本預約簽訂後隨即終止本約，否則系爭建物將
危及原告之安全？足證被告前揭之主張，顯非可採。
三、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠、原告於97年8、9月間，主動與被告聯繫表示系爭建物所在位
置及空間相當符合其需求，欲與被告洽談承租事宜；而於聯
繫期間原告雖有提及承租系爭建物後，將用以供設備機房使
用，並擬於頂樓放置冷卻水塔。惟被告當時考量自身並非從
事不動產租賃業務營利，且系爭建物自被告購入後皆僅供自
身作為員工辦公室及汽車停放場所使用，加以其屋齡已有25
年，故對於建物強度是否足以負荷原告承租使用而不至損壞
，並可兼顧被告自身安全，乃多有顧慮，並將上開疑慮及系
爭建物現狀一再明確告知原告，要求原告自己審慎評估。此
由原告所呈雙方往來電子郵件內容及系爭契約內容所載，即
顯見被告非常重視及要求原告如承租後欲使用系爭建物前，
需再施以補強工程以確保系爭建物及被告安全無虞，而從未
擔保系爭建物之載重能力，且原告於議約至簽約時，更顯從
未提出所謂每平方公尺載重500公斤之條件。
㈡、且原告因覓點承租不易，而一再向被告表示，系爭建物如於
承租後將由原告自己實施補強以合於自身承載重物使用，並
可保證被告財產安全無虞，故一再向被告表明其確有承租之
高度意願，並主動要求先與被告簽立系爭契約，為其保留系
爭建物2個月時間，以免被告反悔不同意出租或改租他人，
同時表示同意關於承租後原告將自行補強系爭建物結構等承
諾，明載於系爭契約中。
㈢、雙方先於97年10月31日合意簽立系爭契約，約定簽約後被告
應將系爭建物保留由原告進行實地勘查後，雙方並應於2個
月內另行簽立本約（即正式租賃契約），以將系爭建物按現
況交由原告承租並實施補強；後原告依系爭契約第二條第10
項所載交付被告50萬元之預約金。然於約定期限屆至前，原
告表示因其內部作業不及且其並未取得國外客戶合約，因而
希望能展延系爭契約所定簽立本約之期限；為此被告同意由
雙方逕行用印修改系爭合約日期為97年11月24日，藉以展延
系爭契約期限。
㈣、於系爭契約簽訂後，被告除依約保留系爭建物供原告依其需
求實地進行勘查外，尚且主動推薦熟知系爭建物狀況之結構
技師莊碧堯給原告，以利原告能儘速瞭解系爭建物現狀並實
施勘測，以早日決定是否承租。詎於系爭契約期限於98年1
月23日再次屆至前，經被告聯繫催促，原告仍遲遲未與被告
簽立本約，而後又自行提出「租賃預約書增補條款協定書」
，再次向被告請求展延系爭契約期限，並希望能變更租賃標
的物範圍為系爭建物1樓（含被告自行使用區域）及地下1樓
部分，且表示願因展延系爭契約期限，另額外提供被告50萬
元之預約金。被告再次同意原告所請，並於其所提出之增補
條款協定書先行用印以示善意。未料原告提出上開文書後，
卻於98年2月下旬，表示因其無法與客戶簽約，故決定不欲
承租系爭建物，且要求被告返還預約金，復於98年3月18日
發函表示解約並要求加倍返還定金，被告為此乃回函仍希望
原告依約履行，惜迄今未蒙回覆，核此被告依系爭契約第二
條第11款沒收定金，自無可議。原告係因可歸責自己之事由
違約在先，嗣無理興訟要求被告加倍返還定金於後，所陳自
屬無據。
㈤、依民法第153條1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無
論其為明示或默示契約即為成立。」；參最高法院20年上字
第1941號判例謂：「當事人締結之契約一經合法成立，其在
私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不能由一造任意撤
銷。」。故本案兩造既經合意簽立系爭契約，雙方權利義務
自應受該契約之拘束。而由系爭契約明載被告之契約義務為
：應保留系爭建物供原告勘查後，與原告訂立租賃本約以將
系爭建物按現況出租予原告。而原告之契約義務則為：應於
系爭契約所定期限內勘查系爭建物並與被告訂立本約；至於
原告應對系爭建物之結構安全自行實施補強，以符其自身承
載重物需求，同時達到保障系爭建物不受損害，及被告生命
財產安全等約定，雙方更合意明載於系爭契約第二條第13項
中。顯見雙方並無所謂對於契約必要之點表示不一致之情事
；且按系爭契約第4條所載，被告應負契約義務，僅為應於
契約期限屆至前原告訂立租賃本約，別無其他；而系爭建物
現本為被告所有且仍正常使用中，則原告所謂被告已陷於給
付不能云云，委不足採。
㈥、另參，最高法院61年台上字第964號判例明揭：「契約有預
約及本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求
對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定本約之內容請求履
行，…。」；承上可知所謂「預約」應係一種獨立之無名契
約型態，簽立「預約」契約之當事人，其權利義務原則應僅
受契約拘束，以達履行最終訂立本約之契約目的；顯非可謂
當事人一經簽立租賃「預約」後，而於未簽立租賃「本約」
前，即應受民法租賃契約相關條文拘束。故本案原告指訴被
告有違反民法第423條出租人對租賃物之合用保持義務規定
，而片面解除雙方「預約」並請求返還定金云云，除核與前
述事實顯不相符外，更與上揭判例意旨相違，核其所陳顯屬
無據。
㈦、再依系爭契約第2條第11項明載：「若乙方（即原告）反悔
不租時則預約金由甲方沒收，而若甲方（即被告）違反本預
約書之約定時，則加倍返還乙方所收之預約金。」；故於本
案，預約金之性質應屬一「違約定金」，亦即雙方合意以該
定金為系爭契約不履行之損害賠償擔保。而依民法第249條
明定關於違約定金效力應以當事人約定為原則，從而兩造關
於系爭定金之權利行使，自當以系爭契約上開約定內容為據
。本案顯係原告因其嗣後審酌自身利益而不願對系爭建物結
構進行補強，才反悔拒不與被告訂立正式租賃本約，被告顯
毫無可歸責事由；且原告復未舉證說明被告有何違反系爭契
約約定之事實，故可知原告請求加倍返還定金顯無理由。
㈧、至原告對於提出立鋼國際工程股份有限公司「硬固水泥砂漿
及混凝土中水溶性氯離子含量測試」報告乙份及原告租用林
口廠房加固改善工程預算概估表之形式真正固不爭執，但查
該書證內容皆為原告自費所做之試驗報告及預算概估表，並
非法院依法囑託之鑑定報告，內容顯不具客觀公正性，故應
不具證據能力。又對於原告提出寄發之存證信函形式真正不
爭執，但否認其實質內容之真正。
四、得心證之理由：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段亦有明文。本件原告主張之上開事
實，固據其提出系爭租賃預約、被告公司收款證明單、兩造
電子郵件、立鋼國際工程股份有限公司「硬固水泥砂漿及混
凝土中水溶性氯離子含量測試」報告、租用林口廠房加固改
善工程預算概估表、存證信函、結構技師莊碧堯出具之聲明
書等為證，而被告就與原告確簽訂系爭契約及已收受訂金50
萬元等情，並不爭執，堪信為真正。惟被告仍執前詞否認有
何違反系爭契約之情，則原告就此利己之事實自應負舉證之
責。
㈡、經查，原告主張被告依系爭契約應提供系爭建物之載重條件
為每平方公尺載重500公斤，然綜觀系爭契約全文之記載，
並未有上開承重之約定；且依系爭契約第二條第1款：「甲
方（即被告）同意乙方（即原告）依其需求由乙方自行增建
及改建租賃標的物並出租予乙方客戶」、第4款：「甲方同
意乙方於本預約書簽署日起可視需求進出租賃標的物進行勘
查」、第13款：「因租賃標的物已有25年之屋齡，乙方在進
行結構補強以裝載重物時，需施以足夠之補強以確保甲方之
建築物及乙方各項設備之安全。除天災等不可抗力之因素外
，未來若有因承載過重致建築物受損之狀況時，乙方應負責
修復及賠償甲方存放物品因此所受之損害，且乙方設備之狀
況（損失）應由乙方自行負責。」等約定內容觀之，系爭建
物是否具備原告所需之承重及安全條件，均係留待由原告自
行評估認定，並未有被告須依何標準給付系爭建物及如未達
原告所評估之標準時，被告應負違約責任之約定；又依系爭
契約第四條所載，被告應負之契約義務，係為系爭契約期限
屆至前與原告訂立正式租賃合約，然本件係原告於自行評估
勘查後認系爭建物未達其所需之要件，而不欲依系爭契約之
約定與被告簽立本約，難認被告有何可歸責之違約事由而致
給付不能之情。此外，原告復未能就此提出其他證據以實其
說，即原告主張被告違反系爭契約之約定而應加倍返還其所
給付之訂金，洵屬無據，不應准許。
五、從而，原告主張依民法第249條第3款、第259條第1、2款規
定，請求被告給付100萬元及自98年3月19日之翌日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
至原告假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所附麗，爰併予駁
回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
　　　　　　　臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官　游悅晨
書記官唐步英
計　算　書
項　　目金　額（新台幣）　　備　註
第一審裁判費　　　10,900元
合　　　　計　　　10,900元
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　　月　　5　　日
書記官唐步英