裁判字號：臺灣臺中地方法院92年訴字第536號民事判決
裁判日期：民國92年08月29日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方院民事判決九十二年度訴字第五三六號
原告己○○
丙○○丁○○乙○○共同訴訟代理人庚○○住台中市被告戊○○住臺北縣
甲○○住台中市右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告甲○○應將坐落台中市○○路○段○○○巷三之五號如附圖所示Ｂ、Ｆ、Ｊ2部分面積合計壹佰玖拾伍平方公尺之房屋遷讓返還原告。
被告甲○○應自民國九十一年七月十五日起至遷讓還前項房屋止，按月給付原告新台幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔四十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣玖萬貳仟元為被告甲○○供擔保後，得假執行；但被告甲○○於假執行程序實施前，以新台幣貳拾柒萬叁仟陸佰陸拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告戊○○、甲○○應自坐落台中市○○路○段○○○巷三之五號如台中市中正
地政事務所九十二年六月五日複丈成果圖所示Ｂ、Ｆ、Ｊ2部分面積合計壹佰玖拾伍平方公尺之房屋遷出，並將該範圍房屋及土地，連同上開成果圖所示Ｃ部分面積肆拾貳平方公尺土地返還原告。
㈡被告自民國（下同）九十一年六月十三日起至遷讓交還前項房屋及土地日止，應按月連帶給付原告新台幣（下同）壹萬伍仟元。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠系爭坐落台中市○○區○○路一段一九一巷三之五號如台中市中正地政事務所九
十二年六月五日複丈成果圖所示Ｂ、Ｆ、Ｊ2部分面積合計壹佰玖拾伍平方公尺之房屋及其坐落之土地（即台中市○○區○○段第一六之二、一七之二、一五之一地號土地），原為原告等之被繼承人 陳金耀 所有，陳金耀於九十年六月二十一日與被告戊○○訂定租約，將上開系爭房地出租予被告戊○○，租期自九十年七月十五日起至九十三年七月十四日止，共計三年，每月租金則為一萬五千元，雙方於租賃契約書第八條約定，未經出租人（陳金耀）同意，承租人（戊○○）不得私自將房屋全部或一部轉租。惟被告戊○○竟未經陳金耀之同意，擅自將上開房地於九十一年六月十三日轉租予被告甲○○占有使用迄今，顯然違約。而原告等均為陳金耀之繼承人，特以本起訴狀之送達，對被告戊○○為終止租約之意思表示，爰依租賃關係，請求被告戊○○返還系爭房地，另被告甲○○無權占用，而依所有物返還請求權之規定，請求被告甲○○返還系爭房地。
㈡又被告等自九十一年六月十三日起即未給付租金，且被告甲○○自是日起無權占
用系爭房地，可能獲得相當於租金之利益，參酌最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨，原告亦得依不當得利之法律關係，請求被告等自九十一年六月十三日起至返還房屋日止，按月連帶給付原告一萬五千元之損害金。
㈢對於被告抗辯之陳述：被告戊○○確曾表示不願續租，並帶同訴外人 林得旺 來換
約，原告當時同意與被告戊○○解約，並與林得旺另訂租約，嗣後林得旺與被告甲○○發生糾紛，無法使用系爭房屋，又與原告方面解約。後來被告甲○○又說要簽約，當時原告等為處理陳金耀後事，無暇兼顧系爭房屋之租賃問題，亦不知被告等股東間究竟有何糾紛，故先請被告甲○○與「三光球場」 劉智慧 談看看，此後，被告甲○○就未再與原告方面簽訂租約。
三、證據：提出房屋租賃契約書影本二份（即陳金耀與戊○○；己○○與林得旺簽訂者各一份）、存證信函影本五件、台中市稅捐稽徵處九十一年度房屋稅繳款書一件、土地登記謄本二件、地籍圖謄本一件為證。
乙、被告方面：
壹、被告戊○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠系爭租約被告戊○○業與原告方面解約，本件糾紛與被告戊○○無關。
㈡系爭房屋原由被告戊○○與陳金耀於九十年六月間簽訂，原訂租期三年，被告甲
○○係（昇揚生鮮股份有限公司）公司股東，被告戊○○並非將系爭房屋轉租與被告甲○○。九十一年六月間，被告戊○○無意與被告甲○○等人繼續合夥經營公司，乃向原告方面表示可否變更承租人繼續租約，原告方面表示如要變更，要先解除租約，嗣由另一股東林得旺於九十一年六月二十三日與原告方面另訂租約，被告戊○○同日與原告方面解除原訂租約。爾後，林得旺與被告甲○○間，以及他們與原告方面有何糾紛，為何無法另訂租約，被告戊○○並不清楚。
貳、被告甲○○部分：未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其前到庭所為之聲明及陳述，分述如下：
一、聲明：駁回原告之訴。並陳明如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
二、陳述：㈠系爭房地原由被告戊○○向陳金耀承租，因被告甲○○與戊○○係合夥關係，被
告戊○○給付租金時，均開立被告甲○○之支票支付，惟陳金耀不願接受被告甲○○之票據，故被告戊○○與陳金耀協商，由被告戊○○放棄承租權利，改由被告甲○○依原有承租條件承租系爭房地，陳金耀亦同意由被告甲○○繼續承租，是被告甲○○占用系爭房地係本於租賃關係，並非無權占有。
㈡未料陳金耀過世後，原告方面即否認被告甲○○就系爭房地之承租關係，並任意
將系爭房地斷水斷電，使被告甲○○無法利用系爭房地，則原告等未依債之本旨給付，被告甲○○自得拒絕給付租金。
三、證據：聲請訊問證人 林會心 。
丙、本院依原告聲請履勘現場，製作勘驗筆錄，囑託台中市中正地政事務所人員就坐落台中市○○路○段○○○巷三之五號房屋，原出租予被告戊○○（被告甲○○占用）部分面積施測，製作複丈成果圖，並依職權電請台中市中正地政事務所傳真台中市○○區○○段第一五之一地號土地地籍整理清冊送院。
理由
一、被告甲○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張：坐落台中市○○區○○路一段一九一巷三之五號如附圖（即台中市中正地政事務所九十二年六月五日複丈成果圖）所示Ｂ、Ｆ、Ｊ2部分面積合計壹佰玖拾伍平方公尺部分之房地，原係原告之被繼承人陳金耀所有，陳金耀於九十年六月二十一日與被告戊○○訂立租賃契約，將前開房地出租予被告戊○○，租期自九十年七月十五日起至九十三年七月十四日止，共計三年，每月租金則為一萬五千元。惟被告戊○○竟未經陳金耀之同意，違反租約第八條之約定，擅自於九十一年六月十三日將系爭房地轉租予被告甲○○占有使用迄今，原告等為陳金耀之繼承人，特以本起訴狀之送達，對被告戊○○為終止租約之意思表示，爰依租賃關係請求被告戊○○返還系爭房地，另被告甲○○無權占用系爭房地，則依所有物返還請求權之規定，訴請被告甲○○返還。復依不當得利之法律關係，請求被告等自九十一年六月十三日起至返還房屋日止，按月給付原告一萬五千元之損害金。被告戊○○固不否認其與陳金耀訂立租約，承租系爭房地之事實，惟以：其業與原告方面解除原訂租約，本件糾紛與其無關等語置辯，被告甲○○則以：被告戊○○與陳金耀解約時，曾得陳金耀同意由被告甲○○依原有條件繼續承租系爭房地，但陳金耀過世後，原告方面即佯稱被告甲○○無租賃關係，又將系爭房地斷水斷電，使被告甲○○無法利用系爭房地，原告未依債之本旨給付，被告甲○○自得拒絕給付租金等語資為抗辯。
三、原告主張坐落台中市○○區○○路一段一九一巷三之五號房屋如附圖所示Ｂ、Ｆ、Ｊ2部分面積合計壹佰玖拾伍平方公尺部分，原係原告之被繼承人陳金耀所有，陳金耀於九十年六月二十一日與被告戊○○訂立租賃契約，將前開部分房（地）出租予被告戊○○，租期自九十年七月十五日起至九十三年七月十四日止，共計三年，每月租金則為一萬五千元。陳金耀過世後，原告共同繼承前開房屋（土地部分詳如下述）之權利一節，業據原告提出房屋租賃契約書影本一份（即陳金耀與戊○○所訂）、台中市稅捐稽徵處九十一年度房屋稅繳款書一件為證，且為被告等所不爭執，是原告此部分之主張堪信為真實。惟原告以被告戊○○未經陳金耀之同意，違反租約第八條之約定，擅自將上開房地於九十一年六月十三日轉租予被告甲○○占有使用，為此以本起訴狀之送達，對被告戊○○為終止租約之意思表示，另被告甲○○無權占用系爭房地，分別依租賃關係及所有物返還請求權之規定，訴請被告連帶返還系爭房地，並依不當得利之法律關係，請求被告九十一年六月十三日起至遷讓交還前項房屋及土地日止，按月連帶給付原告一萬五千元之損害金，經被告等分別以前開情詞置辯，則本件首應審酌者，乃被告戊○○與陳金耀間就系爭房地之租賃關係是否業經合法終止？被告戊○○是否應依民法第四百五十五條前段「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」之規定，將系爭房地返還原告？經查：
㈠坐落台中市○○區○○路一段一九一巷三之五號房屋為一整體一層樓之鐵皮建物
，如附圖所示Ｂ、Ｆ、Ｊ2部分面積合計壹佰玖拾伍平方公尺部分房屋外懸掛「本能醫學健康俱樂部」招牌，其餘建物部分係「三光高爾夫練習場」等情，已經本院於九十二年四月十八日勘驗現場屬實，並製有勘驗筆錄在卷可憑，而附圖所示Ｂ、Ｆ、Ｊ2部分房屋，即被告戊○○於九十年六月二十一日與陳金耀簽訂房屋租賃契約之承租範圍，亦為兩造共認之事實。另被告戊○○陳稱其承租前開房屋之目的，係供公司營業使用，但因其餘股東無個人支票，故由其以個人名義與陳金耀簽訂租約承租，嗣於九十一年六月間，被告戊○○無意繼續經營，乃與陳金耀商議變更承租人事宜一節，除核與被告甲○○此部分所辯大致相符外，另原告己○○於九十一年六月二十三日與被告戊○○所稱另一股東林得旺，就同一標的另訂租約，約定租期二年，自九十一年七月十五日起至九十三年七月十四日止，每月租金亦為一萬五千元等情事，亦經原告所不爭執，並有原告提出與林得旺簽訂之房屋租賃契約書影本一件附卷可憑，而該租賃契約書備註3.記載：「前於九十年六月二十一日簽訂之租賃契約（原承租人戊○○）雙方同意作廢」等語（前開被告戊○○與陳金耀簽訂之租賃契約書最末亦有民國九十一年六月二十三日起雙方同意本租約作廢無效之記載），可見被告戊○○辯稱其原與陳金耀簽訂之租賃契約，業據兩造於九十一年六月二十三日合意解除（實為終止之意）等語，堪以採信，是被告戊○○與陳金耀之租賃契約業已終止，原告再以本起訴狀之送達，對被告戊○○為終止租約之意思表示，自不足採。
㈡雖原告己○○於九十一年六月二十三日與林得旺簽訂之租賃契約，復備註「甲乙
雙方同意本租賃契約自民國九十一年七月四日起解約無效」等語，惟參酌原告己○○於九十一年六月二十三日與被告戊○○之另一股東林得旺簽訂租賃契約，同日即解除（終止）與被告戊○○之租賃關係，以及前後二租賃契約所載租賃期間延續（被告戊○○之租約租期三年，林得旺之租約為二年，二者租期均至九十三年七月十四日為止）、原告方面迄未退還被告戊○○已交付之押租金等情觀之，足見於原告與被告戊○○終止租賃關係時，即已認知應由另一股東林得旺繼續使用系爭房屋，換言之，就原告方面而言，並無要求被告戊○○應先將系爭房屋返還原告後，再由原告將系爭房屋交付林得旺使用之必要，意即原告依租賃契約應將系爭房屋交付林得旺使用之義務，得由被告戊○○股東間自行處理，故被告戊○○對於原告並無租賃關係終止後，應返還租賃物之義務。
㈢況且，原告對於被告甲○○所辯租約變更一節，於本院九十二年六月五日再次勘
驗現場時陳稱：「‧‧‧（證人林會心所稱）在三光球場（協調）時，我們因為已跟林得旺簽約，林得旺因甲○○使用房屋而致他無法使用發生糾紛，又跟我們解約，原告方面覺得他們一下子一個股東來簽約，事後又一個股東來說要簽約，我們無法接受‧‧‧」等語，亦可知九十一年六月二十三日原告己○○一方面與林得旺簽訂租約，並與被告戊○○終止租約，雖有另訂新租約之形式，惟實際上係由林得旺承續原來之租約，自無疑問。是以，原告己○○與林得旺簽訂之租賃契約，雖因被告甲○○與林得旺間之內部爭執，無法順利使用系爭房屋，以致於九十一年七月四日雙方又合意解除契約，仍不回溯使被告戊○○對於原告負有返還系爭房屋之義務。
㈣綜合前述，被告戊○○於九十一年六月二十三日與原告方面終止原租約後，依雙
方之真意解釋，即由被告戊○○脫離原租賃關係，而其原承租系爭房地之權利，轉由林得旺承續，是以民法第四百五十五條前段「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」之規定，於雙方終止租約時已合意排除適用，從而，原告依「租賃關係」，請求被告戊○○返還系爭房地，自無理由。而系爭房屋內目前置放之物品、裝潢均為被告甲○○所有，已經被告甲○○自陳在卷（見本院九十二年四月十八日勘驗筆錄），被告戊○○自九十一年六月二十三日與原告方面終止原租約後，既無占用系爭房屋之事實（九十一年六月份之租金，被告戊○○業已繳付），則原告主張依不當得利之法律關係，請求被告戊○○應自九十一年六月十三日起至返還房屋日止，按月給付原告一萬五千元之損害金，亦無理由，應予駁回。
四、其次，原告主張被告甲○○無權占用系爭房地部分，被告甲○○雖以被告戊○○向陳金耀表示租約要變更承租人時，已得陳金耀同意變更由被告甲○○承租，故被告甲○○占用系爭房地，係本於合法之「租賃關係」云云為辯，惟查：
㈠兩造就系爭房地之租約變更過程，已如前述，且被告戊○○就換約始末陳稱：「
陳金耀原則上同意由我們公司股東來換，但要簽契約，我當時並沒有告訴他要換哪個股東，我談完後回來，有把陳金耀同意換人的事情告訴證人林會心，但我沒有告訴她陳金耀說要另外簽約，後來我們另一個股東 廖秀專 把林得旺帶去找陳金耀簽約，我當時在球場比賽，接到他們電話趕回來解除契約，至於廖秀專為何帶林得旺去簽約我不清楚‧‧‧我們在三光球場達成初步協議，原告訴訟代理人賴小姐及劉智慧原則同意由甲○○租用系爭房屋，但租賃條件要重新講，後來他們有沒有簽約我就不清楚」等語（見本院九十二年六月五日勘驗筆錄）。而被告甲○○所舉證人林會心雖證稱：「原告當時有同意將原來租約轉由被告甲○○繼續」等語，除經原告否認外，且其證言內容均係由被告戊○○轉述得知，自應以被告戊○○前開之陳述為準，而被告戊○○與陳金耀協商換約時，既未告知欲改由被告甲○○繼續原契約，陳金耀亦告知戊○○須另訂新約，均如前述，則被告甲○○所辯原出租人陳金耀同意由被告甲○○依原租賃條件承租系爭房地，不足採信。
㈡此外，林得旺與原告己○○於九十一年七月四日解除租約後，雙方因租賃條件發
生若干齟齬，被告甲○○迄未能與原告方面另訂租約，已為兩造共認之事實，而被告甲○○亦未能證明其占有使用系爭房屋之其他合法權源，故原告依所有物返還請求權之規定，請求被告甲○○遷讓交還系爭房屋，為有理由，應予准許。且按無正當權源使用他人土地房屋，致使該他人受有相當於租金之損害，而占有人亦得有免付租金之利益，此為社會之通念，是原告依不當得利之法律關係，請求被告甲○○按月給付相當於租金之賠償金，自非無據。而查系爭房屋之租金每月為一萬五千元，有前開二份房屋租賃契約書附卷可憑，且被告戊○○或林得旺承租系爭房屋原係供營業使用，自不受土地法第九十七條第一項關於租金上限之限制，是原告主張依每月一萬五千元計算損害金，堪予採取。惟原告主張被告甲○○應自九十一年六月十三日起按月給付一節，經依被告戊○○與原告方面換約之過程觀之，被告戊○○之租金已預繳至九十一年七月十四日止（即九十一年六月份租金一萬五千元及押租金三萬元，原告方面迄未返還被告戊○○），在此之前被告甲○○占有系爭房屋，未致原告受有相當於租金之損害，故原告請求被告甲○○按月給付一萬五千元，應自九十一年七月十五日起算。
五、末查原告提起本件訴訟，除請求被告等返還系爭房屋外，並包括該房屋坐落之土地（見本院九十一年度中簡字第三六一五號卷九十一年十一月二十九日訊問筆錄、本院九十二年四月十八日勘驗筆錄），惟查系爭房屋坐落之土地分別為台中市○○區○○段第一七之二（附圖所示Ｃ庭院部分，面積四十二平方公尺、Ｂ部分五十三平方公尺）、一六之二（附圖所示Ｆ部分，面積一三○平方公尺）、一五之一地號（附圖所示Ｊ2部分，面積十二平方公尺），其中第一七之二號土地原告等被繼承人陳金耀之應有部分僅三分之一，第一六之二地號土地陳金耀之應有部分九分之一，均係與他人共有，有原告提出之土地謄本在卷可憑，另第一五之一地號土地係訴外人 陳耀宗 所有，與原告或陳金耀均無關，有本院依職權電請台中市中正地政事務所傳真台中市○○區○○段第一五之一地號土地地籍整理清冊一件附卷可查，是以，就前述共有之土地（水湳段第一七之二、一六之二地號）及非原告所有之土地（第一五之一地號），原告均聲明請求被告甲○○應連同系爭房屋，一併返還原告，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依所有物返還請求權規定及不當得利法律關係，請求被告甲○○應將坐落台中市○○路○段○○○巷三之五號如附圖所示Ｂ、Ｆ、Ｊ2部分面積合計壹佰玖拾伍平方公尺之房屋遷讓返還原告，並自九十一年七月十五日起至遷讓還前項房屋止，按月給付原告一萬五千元，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應駁回之。
七、原告及被告甲○○均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、結論：本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年八月二十九日
臺灣臺中地方法院民事第五庭~B法官王邁揚右正本證明與原本無異。
得上訴。
中華民國九十二年八月二十九日~B書記官