臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
106年度中小字第2241號
原 告 江翊股份有限公司
法定代理人 林宛玄
原 告 格正投資股份有限公司
法定代理人 黃千芝
共 同
訴訟代理人 林鉦偉
張凱政
簡宏 原
被 告 吳連昇
上列當事人間請求給付不當得利事件，經本院於民國106年12月
26日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹仟零玖拾捌元，及自民國一百零六年五
月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣壹佰壹拾貳元，餘由原
告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國105年8月23日經法務部行政執行署臺中分署公開
拍賣程序，得標買受坐落臺中市○區○○街○○段000地號
、面積2,039平方公尺土地（下稱系爭土地），原告2人權利
範圍各2分之1，並經法務部行政執行署臺中分署於105年9月
7日核發不動產移轉證明書予原告。系爭土地早於64年間已
興建完成中英大樓一棟，被告所有同小段932建號建物（門
牌號碼為臺中市○區○○路○○○○○○○○號，下稱系爭建物）即
位於中英大樓，系爭建物面積為22.10平方公尺。茲因被告
並無持有系爭土地所有權，亦即被告所有系爭建物並無正當
法律權源而占有系爭土地部分，而無權占有他人土地，可能
獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。則自原告2人
自105年9月7日起取得系爭土地之所有權之日起，被告所有
系爭建物占有系爭土地，已致原告所有權之行使受有損害。
原告自得依不當得利等法律關係，請求被告給付105年9月7
日起至106年3月6日止共6個月相當於租金之不當得利。
㈡關於相當於租金之不當得利數額計算，雖土地法第97條第1
項、第105條規定城市地方房屋之租金以不超過土地及其建
築申報總價百分之十之上限，惟系爭土地使用分區為第一種
商業區，地上建物即應以供營業使用為常態。依最高法院92
年台簡上字第20號民事判決、最高行政法院92年10月份庭長
法官聯席會議紀錄等意旨，本件應不受上開土地法之最高額
限制。以系爭土地位於臺中市鬧區，鄰近商圈、醫院、學校
及各公家機關，交通方便生活機能優，且其土地使用分區為
第一商業區等情事觀之，原告認為以系爭土地之公告現值（
39,975元/平方公尺）年息10％計算應屬適當。爰依民法第
179條、第203條等規定，請求被告應給付105年9月7日起至
106年3月6日止相當於租金之不當得利9,816元【計算式：（
系爭土地面積2,039㎡×公告現值39,975元/㎡×10％）×（
系爭建物面積22.1㎡÷全棟建物面積9,173.33㎡）÷12月＝
1,636元；1,636元×6＝9,816元）】及法定遲延利息。
並聲明：⑴被告應給付原告9,816元，及自起訴狀送達之翌
日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。⑵原告願供擔
保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠被告購入系爭建物時，即知悉65年間地主 陳元生 等有跟建商
簽立「興建合作商場合約書」，而原地主亦已委託其母親將
土地過戶予各買受人，該大樓興建完成後，系爭建物已完成
所有權移轉登記，而土地卻遲未辦理過戶完成。被告給付買
賣價金時，已包含土地之買賣價金，並依稅務機關之要求，
如期繳納相關稅賦，直至原告請求不當得利時，被告始知土
地已被原告取得。原告取得系爭土地時，拍賣公告已載明不
點交，且應知悉該土地所有權為各住戶所有，僅係未完成移
轉登記，亦即原告亦知悉其將承受原地主之權利義務，被告
並非無權占用系爭土地，依最高法院104年台上字第40號民
事判決意旨，被告基於占有連鎖關係，得對原告主張有權占
有，原告不得向被告請求不當得利。
㈡系爭建物第一次登記所有權人為 陳聰銘 （亦起造人之一），
經移轉予 郭敬遇 ，再經買賣移轉予被告，陳聰銘已取得原地
主陳元生出具之使用權同意書，才能獲核發建築執照動工興
建以及竣工後取得使用執照，被告係合法承受陳聰銘之權利
。原告於拍定並登記取得系爭土地所有權時，已默示同意負
有與前手相同之容忍義務，即願承受被告所有建物坐落系爭
土地，並得使用系爭土地至系爭建物滅失或無法繼續使用之
日為止，據此系爭建物於尚未滅失之使用期限內，均得合法
占有系爭土地。
㈢被告為系爭土地之法定租賃權人，系爭土地經法務部行政執
行署台中分署執行系爭土地拍賣程序時，既未通知被告優先
承買，被告為承租人，對系爭土地之優先購買權具有相對之
物權效力，依土地法第104條規定，系爭土地之移轉自屬無
效，原告並非系爭土地之所有權人，其提起本件訴訟自係欠
缺訴訟標的法律關係等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張渠等於105年9月7日因法務部行政執行署臺中分署
拍賣而取得系爭土地所有權，系爭土地為中英大樓之建築基
地，被告所有建物位於中英大樓，惟被告並未持有系爭土地
之所有權等情，業據原告提出法務部行政執行署臺中分署不
動產權利移轉證明書影本、土地登記第一類謄本、建物登記
第一類謄本及台中市工務局使用執照存根、各樓樓層專有面
積表等件在卷可稽，且為被告所不爭執，堪認原告之主張為
真正。
㈡被告抗辯其向前手郭敬遇買受取得系爭建物，郭敬遇係自系
爭建物第一次登記所有權人陳聰銘取得，系爭土地原所有權
人應有出具土地使用同意書予陳聰銘，被告基於占有連鎖關
係，合法承受前手陳聰銘之權利，且拍賣公告載明不點交，
原告應知悉系爭土地所有權應為住戶所有，僅係未完成移轉
登記，原告明知其將承受原地主之權利義務，被告並非無權
占用系爭土地云云。惟查，縱令系爭建物之前手陳聰銘與系
爭土地原所有人陳元生間存在使用借貸關係，惟使用借貸契
約係債之關係，僅於陳聰銘與陳元生間有其效力，並不及於
被告。縱如被告所稱其依占有連鎖之關係自陳聰銘合法受讓
占有，惟原告拍定買受系爭土地，並不當然繼受系爭土地原
所有人與系爭建物所有人間之使用借貸關係，原則上被告不
得執該占有連鎖關係對原告主張有使用系爭土地之權利，此
乃「債之相對性原則」，即未參與締結債權契約之人，不受
契約之拘束，以貫徹私法自治原則的理念。雖原告於拍定購
買系爭土地前，知悉系爭建物占有系爭土地之外觀，仍願承
買系爭土地，並非債權物權化之充分條件，至多僅作為法院
判斷土地之受讓人即原告2人，若對建物之所有人主張民法
第767條物上請求權時，是否違反誠信原則之參考因素（參
陳聰富，債權物權化之適用基礎--最高法院96年度臺上字第
334號民事判決評釋，法令月刊，第61卷，第10期）。是以
，縱令系爭建物原所有人與系爭土地原所有人間存在使用借
貸關係或其他基地利用債之關係，基於債之相對性，原告不
受拘束，被告應仍構成無權占用。被告所辯，尚無足採。
㈢又被告抗辯稱行政執行署執行系爭土地拍賣程序時，未通知
享有優先購買權之被告，系爭土地之移轉登記係屬無效，原
告並非系爭土地之所有權人云云。然按基地出賣時，地上權
人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第
104條第1項定有明文。準此，僅有地上權人、典權人或承租
人可主張優先購買權。而被告未能舉證系爭建物對於系爭土
地有地上權、典權、承租權存在，自無土地法第104條規定
之適用。又民法物權編施行法第8條之5固規定：「同一區分
所有建築物之區分所有人間為使其共有部分或基地之應有部
分符合修正之民法第799條第4項規定之比例而為移轉者，不
受修正之民法同條第5項規定之限制。民法物權編修正施行
前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基
地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物
權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之
限制。區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情
形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足
者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內
，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有
人。前項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例
買受之。但另有約定者，從其約定。區分所有建築物之專有
部分，依第2項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人
無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。前項情形，
有數人表示優先承買時，以抽籤定之。但另有約定者，從其
約定。區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第3項
或第5項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告
處或其他相當處所公告5日。優先承買權人不於最後公告日
起15日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。」等語
，惟參照其立法理由明示：「本項之優先承買權僅具有債權
效力」，因原告係經由執行程序拍定買受系爭土地，並已登
記為系爭土地之所有權人，有土地登記謄本在卷可參，依土
地法第43條之規定，有絕對之效力。縱令被告依民法物權編
施行法第8條之5第3項規定有優先承買權，行政執行署未依
法通知被告是否對基地按其建物專有部分面積比例計算其基
地之應有部分範圍內，依相同條件優先承買之權利乙情為真
，亦僅係事後得否訴請塗銷原告2人系爭土地所有權登記之
範疇，原告之土地所有權尚未經塗銷登記前，原告仍得對被
告主張享有系爭土地之所有權。被告上開抗辯，顯不足採。
㈣按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民法
第179條定有明文；又被告無權占有原告之土地，可能獲得
相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院就此著有
61年台上字第1695號判例足資參照。原告為系爭土地之所有
權人，被告未能舉證證明系爭建物有何占用系爭土地權源，
應認無法律上原因，受有相當於租金之利益，致原告受有無
法使用收益之損害，故揆諸前開說明，原告依不當得利之規
定，請求被告給付相當於租金之利益，自屬正當。
㈤再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報
總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。前
開規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第105條亦
有明文。所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額
而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算，且尚須斟酌
基地之位置，工商業繁榮之程度、使用人利用基地之經濟價
值、所受利益等情事，以為決定（最高法院46年台上字第
855號、68年台上字第307號判決意旨參照）。本院審酌系爭
土地使用分區雖為商業區，惟系爭土地位於臺中市○○路，
週邊均為老舊之房屋包括系爭建物所在之中英大樓，商店密
度不高，商機不佳，僅具一般生活機能，中英大樓歷經火災
部分樓層遭台中市政府公告封閉禁止使用，被告使用系爭土
地之經濟價值不大，有街景照片附卷可稽，參以目前之社會
經濟狀況，認原告主張以系爭土地之公告現值（39,975元/
平方公尺）年息10％計算，尚屬過高，應以年度申報地價（
8,953元/平方公尺）之5％計算其所受相當於租金之損害，
為屬合理適當。再區分所有人就區分所有建築物共有部分及
基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比
例定之，民法第799條第4項前段定有明文。查系爭土地乃中
英大樓之建築基地，被告所有系爭建物專有部分面積為22.1
0平方公尺，而中英大樓全體共有人專有部分總面積為9173.
33平方公尺，則系爭建物占用系爭土地之應有部分為22.1/9
173.33。據此計算被告占用系爭土地之面積，並以年度申報
地價5％計算，原告得請求被告給付相當於租金之利益為1,0
98元【計算式：（系爭土地面積2,039㎡×申報地價8,953元
/㎡）×5％×（系爭房屋面積22.1㎡÷中英大樓總面積9,17
3.33㎡）÷12月＝183元，元以下四捨五入；183元×6＝1,0
98元）】，在此範圍內，應屬有據。逾此部分之請求，即屬
無據。
㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、
第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債
權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者
，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦
無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、
第203條亦有明文。本件原告對被告之上開相當於租金之不
當得利債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴
訟而上開請求之起訴狀繕本於106年5月18日合法送達被告，
被告迄未給付，當應負遲延責任。
㈦綜上所述，本件原告依不當得利法律關係，請求被告給付原
告1,098元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年5月19日起至
清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由
，應予准許。原告逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
五、本件就原告勝訴部分，係適用小額程序所為被告部分敗訴之
判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，原
告雖聲請供擔保宣告假執行，惟本件係屬小額訴訟程序，法
院為被告敗訴判決時，原應依職權宣告假執行，而無待於原
告之聲請，是原告聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法
院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判，附
此敘明。
六、本件適用小額訴訟程序，爰依民事訴訟法第436條之19第1項
規定，併確定訴訟費用額為1,000元。另依民事訴訟法第79
條規定，按兩造勝負比例，命由被告負擔112元，餘由原告
負擔。
中華民國107年1月19日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月18日
書記官廖春玉