裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第863號民事判決
裁判日期：民國99年01月11日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第863號原告臺灣新光商業銀行股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人戊○○
乙○○ 陳建成 律師複代理人丙○○被告丁○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十八年十二月二十八日辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段第五五一地號土地上，建號同段第一五０四號，總面積四八‧九七平方公尺（五樓面積二四‧三四平方公尺、六樓面積二四‧六三平方公尺）、附屬建物陽台面積五‧三五平方公尺，門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號五樓之十二及六樓之二十房屋，騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國九十三年二月十一日起至遷讓返還上開房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零壹佰貳拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬玖仟壹佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾玖萬柒仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆拾萬肆仟玖佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾壹萬肆仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三、七款定有明文。
二、本件原告於民國九十八年六月二日第三次言詞辯論期日當庭變更訴之聲明第二項為：「被告應自九十三年二月十一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）一萬二千六百五十二元」，原告是次變更訴訟標的（民法第七百六十七條所有物返還請求權、第一百七十九條不當得利返還請求權）相同、基礎事實同一（被告無權占用原告所有、門牌號碼臺北市○○○路○○號五樓之十二及六樓之二十房屋）、僅係減縮應受判決事項之聲明、無礙被告之防禦及訴訟之終結，於法自無不合。
三、原告於九十八年八月十三日追加訴之聲明第三項：「被告應給付原告三萬九千七百三十七元，及自九十八年七月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自九十八年八月起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告二千零一十元」，原告是次追加訴訟標的相同、基礎事實同一，僅係追加請求負擔房屋共用部分之管理費用，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，仍無不合，本院爰就追加後之聲明為裁判。
四、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：１被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段第五五一地號土
地上，門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號五樓之十二及六樓之二十房屋騰空遷讓返還予原告。
２被告應自九十三年二月十一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告一萬二千六百五十二元。
３被告應給付原告三萬九千七百三十七元，及自九十八年七
月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自九十八年八月起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告二千零一十元。
４願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：１坐落臺北市○○區○○段二小段第五五一地號土地上，建
號同段第一五０四號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號五樓之十二及六樓之二十、總面積四八‧九七平方公尺（五樓面積二四‧三四平方公尺、六樓面積二四‧六三平方公尺）、附屬建物陽台面積五‧三五平方公尺、混凝土造房屋，於九十二年八月二十八日由債權人誠泰商業銀行股份有限公司（以下簡稱誠泰商銀）得標買受，於九十三年二月十一日領得權利移轉證書、取得所有權。
２誠泰商銀於九十四年十二月三十一日與臺灣新光商業銀行
股份有限公司合併，誠泰商銀為存續銀行、臺灣新光商業銀行股份有限公司為消滅銀行，並變更名稱為「臺灣新光商業銀行股份有限公司」即原告，原誠泰商銀之權利義務自仍由原告行使負擔之。
３被告無權占用上開原告所有、門牌號碼臺北市○○區○○
○路○○號五樓之十二及六樓之二十之房屋，無法律上原因受有利益，並致原告受有損害，爰依民法第七百六十七條規定請求被告騰空遷讓交還本件房屋，並依民法第一百七十九條規定請求被告給付自九十三年二月十一日起至遷讓返還該房屋之日止，按月給付原告按本件房屋坐落土地及房屋現值總價年息百分之十計算、相當於租金之不當得利一萬二千六百五十二元。
４本件門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號五樓之十二及
六樓之二十之房屋屬「獅子林大樓」，依獅子林大樓套房規約，該房屋自九十五年六月起至九十八年六月止應分擔管理費七萬五千四百五十三元，獅子林大樓套房管理委員會乃於九十八年七月間向原告請求上開管理費用，經原告與獅子林大樓套房管理委員會協議，以三萬七千七百二十七元和解，原告並於九十八年七月二十八日如數繳付，並繳納九十八年七月之管理費二千零一十元，合計三萬九千七百三十七元，而依公寓大廈管理條例第二十四條第二、三項規定，無權占有人亦負擔繳付管理費之義務，原告如將本件房屋出租他人使用，亦將約定由承租人負擔管理費用，本件房屋既在被告無權占有中，大樓共有部分之使用、收益人即為被告，爰依民法第一百七十九條規定請求被告返還管理費利益三萬九千七百三十七元，及自九十八年七月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，以及自九十八年八月起至遷讓返還本件房屋予原告之日止，按月給付管理費二千零一十元。
（三）證據：提出（原證一）房屋稅繳款書、（原證二）行政院金融監督管理委員會金管銀㈥字第０九四００二八八九三號函、（原證三）臺灣臺北地方法院北院錦九十一執辛字第一八二九三號不動產權利移轉證書、（原證四、八）土地、建物登記謄本、（原證五）臺北南陽郵局第一三三號存證信函暨掛號郵件收件回執、（原證六）土地登記謄本、房屋稅繳款書、（原證九）相片、地圖、（原證十）臺北市政府地政處土地現值及公告地價查詢系統查詢單、（原證十一）臺北漢中街三九九號存證信函、（原證十二）收費證明單。
二、被告部分被告未於最後言詞辯論期日到場，其前曾到庭為聲明陳述如下：
（一）聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）被告則以其確無權占用本件房屋，但無力負擔不當得利，請求原告給予三個月期間，將自行遷離等語，資為抗辯。
三、原告主張之事實，業據提出房屋稅繳款書、行政院金融監督管理委員會金管銀㈥字第０九四００二八八九三號函、本院北院錦九十一執辛字第一八二九三號不動產權利移轉證書、土地、建物登記謄本、臺北南陽郵局第一三三號存證信函暨掛號郵件收件回執、房屋稅繳款書、相片、地圖、公告地價表、臺北漢中街三九九號存證信函、收費證明單為證，上開證據之真正，並為被告所不爭，應堪信為真實。
四、茲分述如下：
（一）遷讓返還房屋部分按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條第一項前段定有明文。本件坐落臺北市○○區○○段二小段第五五一地號土地上，建號同段第一五０四號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號五樓之十二及六樓之二十、總面積四八‧九七平方公尺（五樓面積二四‧三四平方公尺、六樓面積二四‧六三平方公尺）、附屬建物陽台面積五‧三五平方公尺、混凝土造房屋，於九十二年八月二十八日由誠泰商銀得標買受，於九十三年二月十一日領得權利移轉證書、取得所有權，誠泰商銀於九十四年十二月三十一日與臺灣新光商業銀行股份有限公司合併並變更名稱為「臺灣新光商業銀行股份有限公司」即原告，原誠泰商銀之權利義務仍由原告行使負擔之，而被告竟自九十三年二月十一日起無權占有上開房屋迄今，此經原告 陳明 在卷，核與（原證三）本院北院錦九十一執辛字第一八二九三號不動產權利移轉證書、（原證四）土地、建物登記謄本、（原證二）行政院金融監督管理委員會金管銀㈥字第０九四００二八八九三號函所載一致，並經被告坦承不諱，原告依民法第七百六十七條規定請求被告將所占用之房屋騰空遷讓返還予原告，自非無憑。
（二）不當得利部分次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段亦有明文規定。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項規定甚明。再土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定；依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，參照本院六十一年台上字第一六九五號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限，最高法院六十一年台上字第一六九五號、六十八年台上字第三０七一號、八十八年度台上字第一八九四號、九十四年度台上字第一０九四號著有判例、裁判可資參照。
１本件坐落臺北市○○區○○段二小段第五五一地號土地上
、建號同段第一五０四號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號五樓之十二及六樓之二十、總面積四八‧九七平方公尺（五樓面積二四‧三四平方公尺、六樓面積二四‧六三平方公尺）、附屬建物陽台面積五‧三五平方公尺、混凝土造房屋，自九十三年二月十一日起為原告所有，經被告占用迄今，而被告就所占用之房屋與原告間並無任何法律上原因關係，此經本院審認如前，揆諸上揭判例、法條，被告受有相當於房屋租金之不當得利，亦足認定。
２城市地方房屋之租金，係以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，本件房屋坐落基地即臺北市○○區○○段二小段第五五一地號土地，九十三年一月公告地價為每平方公尺十六萬七千六百一十元，九十六年一月公告地價為每平方公尺十六萬二千五百八十一元，九十六年一月申報地價為每平方公尺十三萬零六十五元，有（原證十）臺北市政府地政處土地現值及公告地價查詢系統查詢單、（原證四、八）土地登記謄本立卷足憑，本件門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號五樓之十二及六樓之二十房屋九十四年間課稅現值為六十二萬二千三百元，九十七年間課稅現值為五十九萬七千一百元，此亦有（原證一、六）房屋稅繳款書可資佐憑，又本件房地位在臺北市萬華區俗稱「西門町○○○區○○○鄰○○○路、漢口街、武昌街，周邊電影院、便利商店、服飾、餐飲店眾多、人車往來頻繁，商業活動興盛，建物為「獅子林」商業大樓，一至四樓為店鋪、影城使用，有地圖、相片可參，惟該區域近年商業活動較為沒落，以及本件房屋五、六樓總面積僅四八‧九七平方公尺，面積不大，且建物已有三十年，甚為老舊等情，認為被告就原告本件房地所受相當於租金之利益，以土地九十六年度申報地價及九十七年度建物課稅現值總和年息百分之十計算，略有過高，應以年息百分之八計算為適當。
３則原告主張被告自九十三年二月十一日起至遷讓返還上開
房屋之日止，每月受有相當於租金之不當得利一萬零一百二十二元（計算式詳如附表），尚非無憑，逾此範圍之請求，則非有據。
（三）管理費部分公寓大廈管理條例用辭定義如下：㈠公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；㈡區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；㈢專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；㈣共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；㈧住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者；㈨管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；住戶應遵守下列事項：㈤其他法令或規約規定事項；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第二條第一至四款、八、九、十二款、第六條第一項第五款、第十條第二項規定甚明。
１本件原告所有、坐落臺北市○○區○○段二小段第五五一
地號土地上、建號同段第一五０四號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號五樓之十二及六樓之二十房屋所在之「獅子林大樓」，為公寓大廈管理條例所稱公寓大廈，原告自九十三年二月十一日起為該公寓大廈區分所有權人，門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號五樓之十二及六樓之二十之房屋為其專有部分，並就該大廈共用部分按應有部分比例有所有權，此觀（原證四、八）建物登記謄本、（原證九）相片所示即明，並經原告供承在卷，依公寓大廈管理條例第十條第二項規定，除該大廈區分所有權人會議或規約另有規定外，原告自九十三年二月十一日有就該大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護分擔、繳付管理費用之義務，殆無疑義。
２公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住
戶應盡之義務；無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定，第二十四條第二、三項固有明文，惟公寓大廈管理條例第十條關於「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」，係規定除區分所有權人會議或規約另有規定外，由「公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，並非規定由「住戶」負擔，易言之，除公寓大廈區分所有權人會議另有決議，或大廈規約另有規定外，縱為公寓大廈之承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者，依法仍無庸分擔、繳付共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用。則縱公寓大廈專有部分之無權占有人，依法應遵守依公寓大廈管理條例規定住戶應盡之義務，但公寓大廈管理條例第十條關於「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」，既規定除區分所有權人會議或規約另有規定外，要由「公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，如區分所有權人會議或規約無特別規定，無權占有人與非區分所有權人之其他住戶相同，均無分擔、繳付共用部分修繕、維護、管理費用之義務。
３原告自九十三年二月十一日起有就本件房屋所在「獅子林
大樓」共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護分擔、繳付管理費用之義務，而並無證據足認本件房屋所在之「獅子林大樓」區分所有權人會議曾決議無權占有人亦應負擔繳付管理費用之義務，或大樓規約就無權占有人另有規定應負擔管理費，則被告並無繳付本件房屋所在「獅子林大樓」共用部分修繕、維護、管理費用之義務，堪以認定。原告於九十八年七月二十八日繳付本件房屋所在大樓九十五年六月起至九十八年七月止應分擔之管理費三萬九千七百三十七元，係消滅自己對大樓管理委員會所負之債務，並未受有任何損害，被告亦未獲得任何利益，原告依民法第一百七十九條規定請求被告返還管理費三萬九千七百三十七元，及自九十八年七月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，以及自九十八年八月起至遷讓返還本件房屋予原告之日止，按月給付原告二千零一十元，難認有據。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國99年1月11日
民事第一庭法官洪文慧上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴。
中華民國99年1月11日
書記官林芝儀附表：相當於租金之不當得利計算式
①每平方公尺申報地價土地面積應有部分比例
（新臺幣）（平方公尺）
00000043260000000分之4897＝土地申報價額（新臺幣）≒921155【小數點以下四捨五入】②土地申報價額＋房屋現值＝土地及建築物申報總價
（新臺幣）（新臺幣）（新臺幣）
000000＋597100＝0000000③土地及建築物申報總價租金率
（新臺幣）
0000000８﹪＝每年相當於租金之不當得利數額（新臺幣）≒121460【小數點以下四捨五入】④每年相當於租金之不當得利數額（新臺幣）÷１２月
121460÷12＝每月相當於租金之不當得利數額（新臺幣）≒10122【小數點以下四捨五入】