裁判字號：臺灣宜蘭地方法院104年訴字第442號民事判決
裁判日期：民國105年12月08日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣宜蘭地方法院民事判決104年度訴字第442號原告 李瓊儀 訴訟代理人 余鑑昌 律師被告 謝素月 訴訟代理人 劉德弘 律師
陳敬穆 律師複代理人 高大凱 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國105年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參拾捌萬捌仟元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔四分之三，餘由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告經由「愷威不動產經紀有限公司」居間仲介，購買被告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），於民國103年9月5日簽立土地買賣契約書，約定總價新臺幣（下同）788萬元（下稱系爭契約）。依系爭契約第4條及第11條第14項約定，被告應於103年
9月30日取得系爭土地之農業使用證明，惟被告因與第三人間地役權糾紛，遲至104年2月間始取得農業使用證明，嚴重影響原告購買時之規劃，且宜蘭縣政府於104年2月間宣布重大農業政策暫停農地申請，縣內各農會亦暫停農地申貸，此乃可歸責於被告之事由，造成原告權益甚鉅，嗣原告於
104年3月12日發函予被告出面擇日另議買賣契約，卻未獲回應。爰先位之訴依系爭契約第11條第14項、第13條第1項約定或民法第255條規定，以起訴狀繕本送達為解除系爭契約之意思表示，並依民法第259條第1項第1款及第179條規定請求被告應返還已受領之價金157萬元。另倘認被告解除系爭契約有理由，原告備位之訴主張應依民法第252條酌減違約金至20萬元以內，故被告應返還原告137萬元等語。
並聲明：被告應給付原告157萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：原告固以起訴狀送達為解除系爭契約之意思表示，惟其於解約前並未依約催告被告限期履行，故系爭契約或民法第255條規定，原告均未能取得解約權；何況因原告未依系爭契約第13條第2項給付第二期價款231萬元予被告，被告業於104年3月12日先行催告原告限期履行，原告逾期而不為，被告已於104年11月24日合法解除系爭契約，故原告自無再為解除系爭契約之理。原告另主張依民法第252條酌減違約金部分，查兩造於締約過程中，並無被告利用原告急迫、輕率等不平等締約地位之情事，依私法自治原則，原告即應受違約金之拘束，非可任意主張酌減，原告復未能提出任何證據，可證明本件違約金有何過高，且原告若能如期履約，被告得享之利益為系爭土地之買賣總價788萬元，而被告因原告不履行系爭契約，尚受有系爭土地自104年2月起宜蘭縣農地政策丕變、不動產交易行情冷淡之價跌損失，故衡酌被告所受損害、所失利益，實已超過157萬元，原告依民法第252條規定請求酌減違約金，亦無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告於103年9月5日向被告購買其所有之系爭土地並簽訂系爭契約，約定買賣總價為788萬元，應依契約第4條價金支付方式，第一期簽約款157萬元、第二期用印款（取得農業使用證明），原告應於103年9月30日給付被告23
1萬元，兩造並應備齊證件，在產權移轉登記書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士；尾款為過戶完畢後5日內（最遲103年10月31日），原告應給付被告400萬元，被告同意原告得以系爭土地向金融機構申辦抵押貸款，並以該金融機關所核准之最高額度貸款支付本期價金，被告應於原告支付本期價金同時點交標的物。其後，被告於103年9月23日向宜蘭縣員山鄉公所就系爭土地申請農業用地農業使用證明，因不符合審查標準而未予核發，復於104年1月20日再為提交申請，經該所於104年2月10日核發宜蘭縣員山鄉員鄉農字第0000000000號農業使用證明書。嗣被告於104年3月12日發函予原告，催告原告應於3日內依約給付第二期價款231萬元，逾期不為除計罰違約金外，將解除系爭契約並沒收已付價款157萬元，經原告於104年3月13日收受函文，惟原告逾期仍未給付，被告復於104年11月23日發函予原告，解除雙方間系爭契約，經原告於104年11月24日收受函文等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第112頁），並有系爭契約、系爭土地之土地登記第一類謄本、104年3月12日、104年11月23日被告委託博新聯合法律事務所對原告所寄發之律師函、律師函寄發回證及宜蘭縣員山鄉公所105年3月29日員鄉農字第1050004049號函暨函附被告於103年9月23日、104年1月20日農業使用證明申請及許可資料在卷可稽（見本院卷第4頁至第12頁、第32頁至第33頁、第49頁至第52頁、第72頁至第93頁），應堪信為事實。
四、原告主張依系爭契約第11條第14項、第13條第1項或民法第
255條規定，被告未於期限內申請農業使用證明，故以起訴狀繕本送達為解除系爭契約之意思表示；被告則抗辯系爭契約已於104年11月24日合法解除，原告自無再行解約之理，並以前詞置辯。則本件應審究者為：原告提起本件訴訟前，系爭契約是否已為被告合法解約？如被告尚未合法解約，原告主張依上開契約及民法規定解除系爭契約，有無理由？如被告已合法解約，原告主張被告依約沒收157萬元違約金過高，是否有據？爰說明如下：
㈠關於被告是否於本件起訴前已合法解除系爭契約部分⒈系爭契約第13條第2項約定：除因不可抗力之事由外，原告
違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）原告應按該期未履行支付價金千分之一計算違約金予被告，並應於補繳價金時一併繳清。若經被告催告期滿而原告仍不履約者，被告得解除本契約並沒收原告已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，本買賣土地任憑被告處理，原告不得異議（見本院卷第8頁）。查被告遲於104年2月10日方取得系爭土地之農業使用證明，嗣於104年3月12日以律師函催告原告應於文到3日內依系爭契約第4條約定，交付第二期價金23
1萬元，惟原告收受律師函後仍逾期未付，被告方於104年11月23日再以律師函表示自即日起解除系爭契約，並經原告於104年11月24日收受函文，已認定如前。則依上開契約內容，被告抗辯系爭契約業於104年11月24日依法解約等語，應為可採。又系爭契約既已於104年11月24日合法解除，事後原告另以起訴狀繕本送達被告（即105年1月19日）為解約之意思表示，並主張再解除同一契約云云，核屬無據。
⒉原告雖以：被告於104年2月間始取得農業使用證明，嚴重
影響原告購買時之規劃，宜蘭縣政府同時對於農業設施容許證明亦做限制，故被告未依約於103年9月30日取得農業使用證明，使原告買受系爭土地變成毫無意義云云。惟查：
①依系爭契約第13條第1項約定：除因不可抗力之事由外，被
告違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）被告應按原告已支付價金千分之一計算違約金予原告，原告並得於該期應支付之價款中逕為扣除，若經原告催告期滿而被告仍不履約者，原告得解除本契約，被告並應按原告已支付之價金加倍返還予原告作為違約賠償（見本院卷第8頁）。可知被告雖未依約於103年9月30日取得系爭土地農業使用證明，然於原告未催告被告限期履行前，僅得向被告請求按日就已支付價金千分之一計算之違約金，並不當然即取得解除系爭契約之權利。至原告於104年3月12日固曾寄送宜蘭渭水路郵局第000066號存證信函予被告，惟斯時被告已取得宜蘭縣員林鄉公所核發之系爭土地農業使用證明，且觀諸上開存證信函前後文義，可知該函目的並非為解除系爭契約，或催告被告履約之意思，此由內容載明「依法本人可解除雙方買賣契約，為求周全，本人希請貴方與本人擇日另議買賣契約履行條件，而免訟累」等語（見本院卷第16頁）即明，又原告復未能舉證證明其於履約過程有多次催告被告辦理農業使用證明，自難認原告已取得解除系爭契約之權利。
②證人即地政士 張燦仁 到證具結證稱：本件農業使用證明是兩
造委託我去申請，一般而言，申請農業使用證明的目的，一是興建農舍，一是不課徵土地增值稅，本件是農地買賣，目的是不課徵土地增值稅，合約原本約定要在103年9月30日取得農業使用證明，但申請後公所有到現場會勘，發現有鋪設道路，但道路是需役地人所有，必須與他協商後，才能將道路剷除…原告在103年11月5日鑑界時有跟我提到需要貸款請我協助，有無取得農業使用證明不會影響貸款，銀行不會跟我們拿農業使用證明等語（見本院卷第134頁背面至第
136頁）。查證人張燦仁係仲介中信房屋特約地政士，於兩造簽立系爭契約之前，與兩造均素不相識（見本院卷第134頁），其上開證述復經具結擔保，證人應無甘冒偽證罪責為偏袒任何一造之理。兼以農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第3條亦規定：「有下列各款情形之一者，得申請核發農業用地作農業使用證明書：一、依本條例第37條第1項或第2項規定申請農業用地移轉不課徵土地增值稅。二、依本條例第38條規定申請農業用地及其地上農作物免徵遺產稅、贈與稅或田賦。」（見本院卷第64頁）。堪認證人張燦仁前開證稱本件申請農業使用證明係為免徵土地增值稅等語，應為可採。從而，原告主張被告未依約於103年9月30日取得農業使用證明，使原告買受系爭土地變成毫無意義云云，亦不可採。
㈡原告主張被告依約沒收157萬元違約金過高，應依民法第252條酌減部分：
⒈按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定
於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第25
1條、第252條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年台上字第807號判例、51年台上字第19號判例、105年度台上字第679號、82年度台上字第2529號判決參照）。
⒉經查，系爭土地始終在被告管理中，原告未曾占有使用，亦
未獲有利益，本件雖係因原告未按期給付第二期價款231萬元，致被告解除系爭契約，疏失之責在於原告，惟倘原告按期給付價款，衡情被告乃享有現金利息收入，又依系爭契約第4條約定，原告本應於被告取得農業使用證明後交付第二期價款231萬元，過戶後5日應再給付尾款400萬元，原訂交付尾款日為取得農業使用證明後1個月內（見本院卷第6頁），故原告若如期履約，被告本應於實際取得農業使用證明之104年2月10日後1個月即104年3月10日即可取得系爭土地買賣之所有價款788萬元，卻因原告之違約，致被告於104年11月24日依法解除契約，總計被告約有8個月之現金利息損失，如以年息百分之5計算，金額約為210,333元（計算式：｛788萬元-157萬元｝×5％×8÷12≒210,333元）；甚且，被告亦毋庸額外支出需役地清除、申請農業使用證明、除草及仲介等其他費用；惟此與被告依約沒收違約金
157萬元相較，仍屬過高。故本院參酌宜蘭縣不動產交易情況，暨內政部對於成屋之買賣情況，盱衡國內之經濟情形，平衡買賣雙方之利益，依內政部公告之成屋買賣契約書範本中規範如買方違約，賣方得沒入之違約金最高不得超過買賣總價款之15％（該範本第11條第1項後段、同條第3項後段），本院認為兩造上開約定之違約金應酌減至買賣總價之15％為當。準此，本件經酌減後，被告得主張之違約金為118萬2,000元（計算式:788萬元15％＝118萬2,000元），被告就超過上開金額所沒收之違約金，即無法律上之原因而受有利益，被告自應返還原告逾收之違約金38萬8,000元（計算式：157萬元－118萬2,000元＝38萬8,000元）。
⒊末按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而
為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院102年度台上字第1330號、98年度台上字第501號判決意旨參照）。本件違約金應酌減至118萬2,000元，已如前述，原告依不當得利之法律關係請求被告返還價金38萬8,000元，即屬有據。原告此項酌減後之價金返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被告即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任，故原告僅得請求被告自本判決確定翌日起至清償日止按年息百分之5計付利息。從而，原告依民法第252條、第179條規定，請求被告返還38萬8,000元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾前開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告主張依法解除系爭買賣契約，先位依民法第
259條、第179條不當得利之法律關係請求被告給付157萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之5計付之利息，洵屬無據，應予駁回。備位主張違約金為過高，依民法第252條及第179條，請求被告給付38萬8,
000元，及自本判決確定確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分為有理由，應予准許，逾此部分主張，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及立證方法，核與判決結果無影響或非兩造協議之爭點，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年12月8日
民事庭法官游欣怡正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月8日
書記官邱美龍