裁判字號：最高法院106年台上字第1410號民事判決
裁判日期：民國107年01月31日
裁判案由：請求確認優先購買權存在
最高法院民事判決106年度台上字第1410號上訴人 宮士傑 訴訟代理人 趙立偉 律師
張智剛 律師上訴人 廖李澄子 訴訟代理人 黃仕翰 律師
游弘誠 律師 呂紹宏 律師張智剛律師被上訴人 王裕生 （即 王能仁 之遺產管理人）訴訟代理人 張秀夏 律師
翁林瑋 律師被上訴人 陳秀猜 訴訟代理人 謝天仁 律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國104年10月6日臺灣高等法院第二審判決（103年度重上字第649號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件上訴人起訴主張：被上訴人王裕生（即王能仁之遺產管理人）因欠稅，經稅捐機關移請法務部行政執行署臺北分署（下稱行政執行署）以民國96年度房稅字第38338號行政執行事件（下稱系爭執行事件）強制執行王能仁所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱651號土地）所有權應有部分3083/10000（下稱系爭土地），嗣由被上訴人陳秀猜拍定。伊為651號土地上建物之區分所有權人，伊所有同市○○○路○段○巷○○號1樓、2樓、2樓之5、之10、之18、3樓、4樓、5樓、6樓建物（下稱系爭建物），與王能仁所有之系爭土地均係分別從參與合建之蕭姓地主取得或輾轉取得。惟上訴人廖李澄子就651號土地全無應有部分，上訴人宮士傑對應之應有部分則屬不足，依民法物權編施行法（下稱施行法）第8條之5第3項規定，得行使優先承買權，惟遭被上訴人所否認等情， 爰求 為確認伊對系爭執行事件拍賣登記為該執行事件義務人王裕生即王能仁之遺產管理人所有系爭土地內按建物專有部分相對應之土地應有部分有優先購買權之判決。被上訴人則以：上訴人逾拍賣公告15日，始表示優先承買，依法視為拋棄權利。系爭土地對應之同市○○○路○段○巷○○○○○號至11之18號、11號4樓、4樓之2、5樓、5樓之1建物（即同市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號，下稱系爭7筆建物）同為王能仁所有，並為合併拍賣，且系爭建物未辦保存登記，上訴人非所有權人，不符優先承買之要件等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭7筆建物及651號土地所有權應有部分4072/10000（下稱系爭拍賣土地）為王能仁所有，嗣因積欠房屋稅，遭行政執行署對該房地強制執行，於101年12月14日揭示拍賣公告，定於102年1月10日拍賣，屆時由陳秀猜拍定買受。依施行法第8條之5第7項規定，上訴人理應於101年12月14日起算15日即同年月29日前表示優先承買，惟廖李澄子遲至102年1月17日始向行政執行署聲請優先承買，已因逾期而視為拋棄權利，是其聲請不合法。而宮士傑雖於公告前即聲請優先承買，然迄至98年7月23日民法第799條規定修正施行前，系爭7筆建物及拍賣土地均登記為王能仁所有，非分屬不同一人所有，且行政執行署將二者合併拍賣，未符合施行法第8條之5第3項所定優先承買權之要件。王能仁就系爭拍賣土地係於77年12月歷次取得應有部分2467/10000、616/10000，78年1月取得65/10000、71/10000，78年7月取得853/10000，就系爭7筆建物，係於78年3月15日取得4728號建物；78年6月27日取得5635、5637號建物；78年9月9日取得其餘4筆建物，上開土地應有部分4072/10000，並未分開為3083/10000、989/10000，及將系爭7筆建物搭配989/10000土地為登記。縱系爭土地於78年間移轉予王能仁時，無相對應之建物，亦不受98年修訂民法第799條規定之拘束，或改變系爭7筆建物與系爭拍賣土地於78年間已同屬一人所有之事實，而嗣後土地、建物又係合併拍賣，並無分離出賣。從而，上訴人依施行法第8條之5第3項規定，請求確認對拍賣土地中之系爭土地有優先承買權，均應駁回等詞，為其判斷之基礎。
按施行法第8條之5第3項規定，民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，建築物之基地有分離出賣之情形時，專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。同條第7項規定，區分所有建築物之基地所有人依第3項出賣基地時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告5日。優先承買權人不於最後公告日起15日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。所謂優先承買權，係指權利人依法或依特約得就義務人之特定財產，於義務人出售予第三人時，享有與第三人同一交易條件優先承買之權利。是以，此項權利之行使，須以行使時義務人與第三人間有買賣契約之存在為要件，則第8條之5第7項所稱公告，自應待第三人應買後，價金等相關買賣條件均已確定，始得為之。此參諸辦理強制執行事件應行注意事項第44點（1）所為不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買之規定亦明。原審見未及此，遽以行政執行署之拍賣公告即屬踐行上開出賣基地時之公告程序，已有未洽。其次，為解決公寓大廈管理條例或民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其基地之權利有分屬不同一人所有之情形，同條第2項規定，不受修正之民法第799條第5項所定處分一體化原則之限制，並於同條第3項明定基地出賣時，專有部分所有人之優先承買權。此所稱「專有部分之所有人」，係專指區分所有建築物所有人中就區分所有建築物之基地尚無應有部分或雖有應有部分，惟其應有部分不足其按專有部分面積比例計算所應有之權利者而言（參見其立法理由四）。其立法目的在使同一區分所有建築物之區分所有人間，共有部分或基地之應有部分符合修正之民法第799條第4項規定之比例。上訴人於事實審主張：651號土地上之建物，係由地主與建商合建依比例分配房地，王能仁自蕭姓地主陸續取得系爭土地應有部分，蕭姓地主另將應分得之系爭房屋贈與宮士傑等語，並提出使用執照申請書、起造人名冊及贈與契約書為證（一審卷182頁以下），倘若非虛，王能仁自蕭姓地主取得之土地應有部分是否含有系爭建物之基地權利？倘含有其基地權利，是否非屬專有部分及其基地之權利分屬不同一人所有之情形？原審就此重要攻擊方法恝置未論，尤屬疏略。又行政執行署縱因金錢給付義務之執行，將系爭房屋之基地部分與王能仁之其他建物及土地合併拍賣，然就系爭建物所對應之基地應有部分而言，是否非謂分離出賣？亦非無再予研求之餘地。原審未遑調查審認，徒以系爭7筆建物與系爭拍賣土地於78年間已同屬一人所有，且又係合併拍賣云云，而為不利於上訴人之論斷，自屬速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國107年1月31日
最高法院民事第五庭
審判長法官林大洋
法官鄭傑夫法官蕭艿菁法官林金吾法官陳玉完本件正本證明與原本無異
書記官中華民國107年2月13日