裁判字號：臺灣高雄地方法院89年重訴字第324號民事判決
裁判日期：民國89年10月31日
裁判案由：返還價金等
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年度重訴字第三二四號
原告乙○○○訴訟代理人 高金印 律師被告昱成聯合科技股份有限公司（原名昱成建設股份有限公司）兼法定代理人甲○○住高右二人共同訴訟代理人 田平安 律師住高雄市○○○路○○○號五樓之五右當事人間返還價金等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣壹仟壹佰參拾萬肆仟元，及其中新臺幣柒佰伍拾參萬陸仟元部分，自民國八十七年十二月三十一日起，其餘新臺幣參佰柒拾陸萬捌仟元部分，被告昱成聯合科技股份有限公司自民國八十九年四月二十二日起，被告甲○○自民國八十九年四月二十五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁佰柒拾陸萬捌仟元供擔保後得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新臺幣壹仟壹佰參拾萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：如主文第一項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。
（二）備位聲明：被告應減少價金新臺幣（下同）壹仟壹佰參拾萬肆仟元。
二、陳述：
（一）被告昱成建設股份有限公司（下稱昱成公司）及甲○○在高雄市○○路及新光路口，起造名為「摩天高雄」之房屋販賣，並製發建築廣告及現場說明，進行銷售。原告依該「摩天高雄」廣告和現場說明，於民國八十四年三月二十三日，以總價金（下同）二仟六百五十萬元，分期繳款方式，訂購編號Ｓ１５店舖一樓、二樓房屋（下稱系爭房屋）及基地應有部分。至八十五年十二月三十一日，原告已依約繳交價金共七百五十三萬六千元。
（二）原告嗣於八十八年三月前往察看買受之房屋時，發現被告等所建築之房屋和原告訂購之預售屋，有重大不同，其不同之處有以下五點：
⒈地板調高，比室外路面高一公尺，造成一樓店舖高度縮少一公尺，沒有預售屋之挑高空間。
⒉由於室外路面低於室內地板一公尺，故須在店面加造階梯三層，造成人車出入店舖不方便。
⒊店內樓梯變更原沿牆壁搭造之設計，改在距離牆壁一公尺間隔處建造，造成牆
壁和樓梯有一公尺間隔之縱長空間，破壞整個店面格局，減少店面利用空間，無法發揮預售屋店舖之經濟價值。
⒋店舖正下方之地下第一層，原作為垃圾冷凍室，竟變更作垃圾處理室，裝置大
型處理垃圾之機械，顯然會對一樓店舖之安全造成妨害，並製造噪音，減少生活品質。
⒌二樓房屋地板，因樓梯口變更，空間不能如原契約約定之預售屋一般充分使用
。被告等所建築之房屋，既有前開各點缺失，顯然無法達到兩造原約定預售屋之品質，並減少其經濟價值，無法達到原告以高價訂購之預期效益，因此原告於八十八年三月五日即以存證信函通知被告要求限期回復原狀，依照原約定之預售屋設計建築房屋，否則將解除買賣契約，被告等均置之不理。
（三）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金。民法第三百五十四條第一項及第三百五十九條分別定有明文。本件被告等所建造之房屋，既有如上所述之重大瑕疵，而且不作改善，原告無法接受，特再以起訴狀繕本之送達，並為解除系爭買賣契約之意思表示。從而被告除應返還已收全部款項外，並依合約再給付實收款項百分之五十之違約金。
（四）倘若原告先位聲明不能成立時，請求依備位聲明判決減少價金一千一百三十萬四千元。
（五）對被告抗辯之陳述：⒈依被告等製發之「摩天高雄」預售屋廣告之一樓平面配置圖，就原告所購買之
編號Ｓ１５建物，並無地板墊高之記載，原告購買系爭房屋時，簽約現場亦無施工設計藍圖等資料，銷售員亦未對此作說明，依正常情形，顯非消費者所得預見，依消費者保護法第十四條規定，不構成契約內容，被告既已違反誠信原則，不論施工設計藍圖是否經高雄市政府核准變更，依同法第十二條第一項規定，對於消費者顯失公平，亦屬無效。又被告於八十四年七月四日經高雄市政府工務局核准之一樓平面圖，就系爭房屋並無墊高設計之標示，迨至八十七年四月七日第三次變更設計圖，才有「ＵＰ」字樣標示，且被告經原告異議後，於八十八年三月二十四日亦以存證信函自承：「關於一樓地板高度略有增加，諒不至影響貴客使用」等語，是被告擅自更改系爭房屋一樓地板高度，且未經原告同意之事實，甚為明顯，此影響原告購買系爭房屋之預定效用及價值甚鉅。
⒉系爭房屋下方地下一樓位置，依前開廣告為「垃圾冷凍室」，而今卻裝置大型
機械，供作垃圾處理廠，非但造成設置位置高度提高，且一旦機械運轉，其產生之噪音、震撼及不安全感等，足以妨害一樓房屋使用之品質和安全，被告雖辯稱該處原設計即為處理垃圾地點，並無任何變更云云，惟垃圾冷凍處理應無大型機械操作之震撼，和噪音等危害居住品質情形，而垃圾處理機則截然不同，被告辯稱並無妨害，乃自欺欺人不足採信。
⒊系爭房屋依原約定設計，格局寬廣，高度亦夠，有足夠之空間合於原告之有效
利用，詎店舖地板被墊高，減少原有高度，又店內一樓樓梯右移建造，導致一樓黃金店面減少寬六十八公分、縱深三百二十五公分之使用空間，二樓減少寬六十五公分、長二百一十五公分之空間，房屋格局變更甚多，昂貴之店面因樓梯位置變更，而部分變為儲藏室，其經濟價值實有天壤之別。被告雖辯稱該變更係經原告之女兒 戴如瑩 之同意云云，惟戴如瑩既非系爭房屋買賣契約當事人，被告亦未徵求原告同意，原告更不知變更設計之情事，更未授權戴如瑩同意變更設計，且戴如瑩亦未表明代理意旨，被告此項抗辯並不足採。
⒋購買房屋為人生過程中之重要決定，系爭房屋有前開重大瑕疵，已與原告買受
之初衷及理想不符，亦不能達到預期效用及購屋目的，如勉強原告接受，對於原告顯失公平，而被告未盡房屋出賣人責任，於房屋施工後，發覺錯誤，一再變更設計，導致原告所預購之房屋，於建造後有顯著落差，自應自負其責，始為合理，從而原告主張解除契約，對於被告並無顯失公平之情事可言。
三、證據：提出系爭房屋買賣預定合約書、土地買賣預定合約書、詢證函、恆春郵局八十八年三月五日第七十三號存證信函、恆春郵局八十八年九月二十日第三七二號存證信函、高雄西甲郵局八十八年三月二十四日第四０七號存證信函、高雄市政府工務局八十四年七月四日簽證之一樓平面圖、高雄市政府工務局八十七年四月七日簽證之一樓平面圖各一件及照片十七幀為證，並聲請訊問證人戴如瑩及勘驗系爭房屋。
乙、被告方面：
一、聲明：（一）駁回原告之訴。（二）如受不利判決，願供擔保聲請免為假執行。
二、陳述：
（一）被告昱成建設股份有限公司，業於八十九年七月一日申請變更公司名稱為昱成聯合科技股份有限公司，合先敘明。
（二）原告於八十四年三月廿三日向被告甲○○購買坐落高雄市○鎮區○○段第三三
０、三三一、三三二、三三三等土地應有部分及向昱成公司購買「摩天高雄」編號Ｓ１５店舖一樓及二樓房屋一戶，土地總價為一千二百七十二萬元，房屋總價款為一千三百七十八萬元，共二千六百五十萬元，惟原告至八十七年十二月卅一日止，僅繳納土地價款三百四十八萬六千元，房屋價款四百零五萬元而已，其餘自八十八年一月四日起，應繳之室內隔間完成、電梯安裝完成、消防檢查完成、使用執照取得、鋁窗安裝完成、產權過戶、水電接通、公司優惠付款、交屋等價款計一百六十七萬四千元未付，加上房屋貸款九百四十三萬元，土地貸款七百八十六萬元，扣除工程追減三十萬四千元，尚有一千八百六十六萬元未付，原告並未依約給付價金，已有違約。
（三）原告至八十七年十二月卅一日止，僅繳納土地價款三百四十八萬六千元，房屋價款四百零五萬元，並非原告所言於至八十五年十二月卅一日止，已繳納上開價款，原告主張在八十五年十二月卅一日止，已繳納價金七百五十三萬六千元云云，核與事証不符。
（四）原告於八十四年三月廿三日向被告等購買前開房屋及土地之際，銷售現場即置放有廣告平面配置圖、施工設計藍圖、結構圖、水電圖等銷售資料。是原告對於所購買系爭房屋之位置、坪數、隔局、使用建材等自應知之甚稔。原告所購買系爭房屋，緊鄰本棟大樓之一住戶出口處，即新光路廿一之二與文林街一五０號，該出口處後方則為有花園、雕像、綠化造景之中庭，該出口處左側為地下室停車場車輛出口之車道，又該出口處及原告所購系爭房屋之下方地下一樓，則為該大樓之「電信室」、「卸貨空間」、「倉庫」、「垃圾處理機」等設施之處，原告所購房屋之下方即為前開所述之倉庫，另地下室除裝置電信室、倉庫，垃圾處理機等設施外，亦併裝有風管、線槽等設備，該風管距離地面為二百卅公分，線槽距離地面為二百十公分，再本棟大樓前開地下室停車場車輛出口處，車道高度需二米一，而上開車道進口處鐵捲距地面為二百六十四公分，是為使車輛能有高度空間出入，及地下室需裝設電信室、倉庫、垃圾處理機，與該大樓之風管、線槽等物，上開風管、線槽亦需一定之高度，其高度分別為二百卅五公分及二百十公分，否則人員、車輛將無法出入，進行控制、維修及處理垃圾，故一樓之前述出口處及原告所購之系爭房屋，連同新光路廿一─一號及十九之一號房屋，在設計之初，其地板均需調高，此乃原告所購系爭房屋之地板，有比室外提高七十四公分之原因。
（五）依兩造所訂之房屋買賣預定合約書第六條約定：「施工標準：本契約買賣房屋規格依高雄市政府核定設計圖說及附件施工說明為準。」而本件大樓在設計之初，即於八十四年七月四日經高雄市工務局核准之一樓平面圖，對於原告所購之系爭房屋及隔壁之Ｓ１６新光路廿一─一號、Ｓ１７新光路十九之一號等三棟房屋，地板皆有調高六十公分，此觀該設計圖內有標示「○＋６０」等情可按，而上開標示即係表示此水平面要調高六十公分之意，原告主張原告上開設計圖無墊高設計情形，顯然不諳該設計圖之內涵。嗣八十七年四月七日第三次變更增設圍牆，其設計圖上有關Ｓ１５及Ｓ１６、Ｓ１７房屋亦有「○＋９５」之標示，即因本棟大樓之需求而調高九十五公分。又系爭房屋因在車道下方，其地板必需調高等情，亦據証人即建築師 郭榮煌 結証屬實。按現行預售房屋之實況，皆於銷售房屋現場，置放有關廣告平面配置圖、施工設計圖、結構圖、水電圖等銷售資料。其中廣告平面圖，顧名思義，並非以電腦所測繪精確之施工設計圖，純係被告公司委由廣告公司銷售，由廣告公司自行繪製供客戶參考之略圖而已，用途僅在表彰購買戶所購買之樓房、方位。以為訂約時概略標明區分所有物相關位置及隔間型態。再一般客戶在購買預售房屋時，依常情銷售人員僅會提供平面配置圖供客戶觀看及向客戶說明，而客戶購買預售房屋之重點，無外乎在售價、坪數、貸款多寡、使用建材、上班就學、購物、交通便利、增值空間、商場生意，四週環境等因素，因不同消費者而有不同之考量及需求，故若客戶於締約時，除觀看平面配置圖外，曾詢及所購房屋之樓高、房屋長寬等問題，廣告公司銷售人員必拿出施工設計藍圖向客戶說明。本件原告自陳系爭房屋係向代銷公司購買，則其向銷售公司購買時，是否有要求觀看結構圖及施工設計圖，被告不得而知，然其既在房屋買賣預定合約書上簽章，表示依合約書之約定，向被告購買系爭房屋，而觀之合約書之第六條既規定：房屋標格依高雄市政府核定設計圖說及附件施工說明為準。準此，系爭大樓有關原告所購系爭房屋，依高雄市政府核定之設計圖上，其地板自始即有調高之設計，並依大樓之需求安全、品質、目的而為適度之調高修正等情，至堪認定。
原告主張其所購房屋地板墊高，非原始之設計云云，核與事証不符。
（六）至於原告所主張系爭房屋下方之地下一樓位置，原為「垃圾冷凍室」，今改為垃圾處理機部分，因該處原即屬處理垃圾之地方，被告昱成公司為合乎環保標準，更能對大樓客戶之保障，改用先進處理裝備，即先以壓縮方式處理，再由清潔公司載運，完全以本棟大樓客戶利益為考量，而原告對該處為本棟大樓垃圾處理地點，於購買之初即為明悉，尚難以垃圾處理方式略有不同，即遽謂有妨害其房屋之使用品質及安全。
（七）又按消費者保護法第十四條之規定，係學說上所稱「異常條款」，即未記載於定型化契約中，依交易之正常情形，顯非消費者所得預見之一段條款之意，且是否屬異常條款，尚須以消費者在正常情形所得預見者為限。查本件房屋買賣預定合約書內，既於第六條明確記載：施工標準依高雄市政府核定設計圖說及附件施工說明書為準，核與十四條所規定「未經記載」之情形不同。且依高雄市政府核定設計圖說及附件施工說明施工，乃必須遵守之法令，否則將無法取得使用執照，此亦為消費者即原告正常情形可以預見，自難認定屬消費者保護法第十四條之「異常條款」，不能包括成為契約之內容。且上開第六條之規定，乃建築房屋必須遵守之準繩，且無所謂違反誠信原則，又系爭大樓依需求安全、品質、目的為適度之調高修正，對消費者有利，原告主張顯失公平，該條款屬無效云云，尤屬無據。
（八）至原告主張店內樓梯變更原沿左牆壁搭造，改在距離一公尺間隔處建造部分。查「樓梯變更」所作修改，事前雙方曾在被告公司協商，當時原告亦同意樓梯變更，惟要求需減價廿萬元以上，但被告公司僅允諾十六萬元，未造成協議，事後於八十五年十二月中旬，被告公司職員 黃敏常 ，夥同職員 周賜屏 ， 楊繼光 三人，專程至屏東找原告再協商，到達時原告適出外，由其丈夫接待，其丈夫表示可全權代理與被告公司職員協商，雙方乃就此部分討論，嗣原告先生堅持要求減價廿二萬元， 黃敏帶 等三人打電話回公司徵求意見，經公司同意後，雙方於是以此價格達成協議，其先生並言明，就有關「訂戶增減工程明細表」及完工後之「電氣平面圖」「變更前平面圖」「店１５室內變更圖」等文字會叫就近住在高雄其女戴如瑩前往被告公司簽名，事後其女戴如瑩亦於八十六年一月十六日至公司在上開減價廿二萬之訂戶增減工程明細表等文件上簽名，是上情原告不可能不知情，其猶主張其女戴如瑩未經同意或授權戴如瑩變更建造之事，顯係規避事實真象，毫無可取。
（九）查本件原告所購之房地，其中土地部分，自始未見原告主張任何物之瑕疵，易言之，土地部分並未有減少通常效用或預用效用之情形，是原告併主張解除有關土地買賣部分之契約，殊失依據。
（十）再本件系爭房屋，坪數之面積尚與原告購買時並未減少，地板調高對店面利用空間實際並無影響，原告未舉証証明前，難遽認有減少店面利用空間之情事，況縱令有原告所主張認為減少預定效用之情，亦僅需步行三層樓梯而已，對於出入，經營商務等情並無影響，易言之，其減少之程度並無關緊要，不能視為瑕疵，依此情形，解除契約自顯失公平。至樓梯變更，既經原告同意其先生與被告協商並達成協議，且授權其女在前開証件上簽名，自難謂有減少通常效用或預定效用之問題，況樓梯變更，既僅變更位置，對於原告利用之空間並無任何影響，其格局經慎密規劃後，亦可補正其主觀上所需之經濟價值，是此部分縱然存在，其程度亦無關緊要，亦難視為有瑕疵，遽此解除契約亦難謂公平。
另垃圾處理方式之不同，亦無原告主張所謂使用之危害、噪音等情況，根本對系爭房屋之使用無減少通常效用及預定效用之問題，況縱令有之，客觀上亦影響不大、無關緊要，原告徒憑主觀之想像，據此主張解除契約，亦難謂公平。
三、證據：提出土地買賣預定合約書、房屋買賣預定合約書、客戶繳款明細、房屋平面配置圖、訂戶增減工程明細表、電器平面圖、變更前平面圖各一件為證，並聲請訊問證人郭榮煌及黃敏常。
理由
一、原告主張：被告昱成公司及甲○○在高雄市○○路及新光路口起造名為「摩天高雄」之房屋販賣，原告依該「摩天高雄」廣告和現場說明，於民國八十四年三月二十三日，以總價金二千六百五十萬元，且按施工進度分期繳款方式，訂購編號Ｓ１５店舖一樓、二樓房屋及基地應有部分，至八十五年十二月三十一日，原告已依約繳款共七百五十三萬六千元。原告嗣於八十八年三月前往察看買受之房屋時，發現被告等所建築之房屋和原告訂購之預售屋，有重大不同，其不同之處有以下五點：⒈地板調高，比室外路面高一公尺，造成一樓店舖高度縮少一公尺，沒有預售屋之挑高空間。⒉由於室外路面低於室內地板一公尺，故須在店面加造階梯三層，造成人車出入店舖不方便。⒊店內樓梯變更原沿牆壁搭造之設計，改在距離牆壁一公尺間隔處建造，造成牆壁和樓梯有一公尺間隔之縱長空間，破壞整個店面格局，減少店面利用空間，無法發揮預售屋店舖之經濟價值。⒋店舖正下方之地下第一層，原作為垃圾冷凍室，竟變更作垃圾處理室，裝置大型處理垃圾之機械，顯然會對一樓店舖之安全造成妨害，並製造噪音減少生活品質。⒌二樓房屋地板，因樓梯口變更，空間不能如預售屋一般充分使用。被告等所建築之房屋，既有前開各點缺失，顯然無法達到兩造原約定預售屋之品質，並減少其經濟價值，無法達到原告以高價訂購之預期效益，因此原告於八十八年三月五日即以存證信函通知被告要求限期回復原狀，依照原約定之預售屋設計建築房屋，否則將解除買賣契約，被告等均置之不理。本件被告等所建造之房屋，既有如上所述之重大瑕疵，而且不作改善，原告無法接受，以起訴狀繕本之送達，並為解除系爭買賣契約之意思表示。從而被告除應返還已收全部款項外，並依合約再給付實收款項百分之五十之違約金，又倘若原告先位聲明不能成立時，請求依備位聲明判決減少價金一千一百三十萬四千元，爰依民法第三百五十九條規定，提起本件訴訟等語。
二、被告則以：原告於八十四年三月廿三日向被告買受系爭房地，兩造約定土地總價為一千二百七十二萬元，房屋總價款為一千三百七十八萬元，共二千六百五十萬元，惟原告至八十七年十二月卅一日止，僅繳納土地價款三百四十八萬六千元，房屋價款四百零五萬元而已，其餘自八十八年一月四日起，應繳之室內隔間完成、電梯安裝完成、消防檢查完成、使用執照取得、鋁窗安裝完成、產權過戶、水電接通、公司優惠付款、交屋等價款計一百六十七萬四千元未付，加上房屋貸款九百四十三萬元，土地貸款七百八十六萬元，扣除工程追減三十萬四千元，尚有一千八百六十六萬元未付，原告並未依約給付價金，已有違約。原告至八十七年十二月卅一日止，僅繳納土地價款三百四十八萬六千元，房屋價款四百零五萬元，並非原告所言於至八十五年十二月卅一日止，已繳納上開價款，原告主張在八十五年十二月卅一日止，已繳納價金七百五十三萬六千元云云，核與事証不符。原告於八十四年三月廿三日向被告等購買前開房屋及土地之際，銷售現場即置放有廣告平面配置圖、施工設計藍圖、結構圖、水電圖等銷售資料。是原告對於所購買系爭房屋之位置、坪數、隔局、使用建材等自應知之甚稔。原告所購買系爭房屋，緊鄰本棟大樓之一住戶出口處，即新光路廿一之二與文林街一五０號，該出口處後方則為有花園、雕像、綠化造景之中庭，該出口處左側為地下室停車場車輛出口之車道，又該出口處及原告所購系爭房屋之下方地下一樓，則為該大樓之「電信室」、「卸貨空間」、「倉庫」、「垃圾處理機」等設施之處，原告所購房屋之下方即為前開所述之倉庫，另地下室除裝置電信室、倉庫，垃圾處理機等設施外，亦併裝有風管、線槽等設備，該風管距離地面為二百卅公分，線槽距離地面為二百十公分，再本棟大樓前開地下室停車場車輛出口處，車道高度需二米一，而上開車道進口處鐵捲距地面為二百六十四公分，是為使車輛能有高度空間出入，及地下室需裝設電信室、倉庫、垃圾處理機，與該大樓之風管、線槽等物，上開風管、線槽亦需一定之高度，其高度分別為二百卅五公分及二百十公分，否則人員、車輛將無法出入，進行控制、維修及處理垃圾，故一樓之前述出口處及原告所購之系爭房屋，連同新光路廿一─一號及十九之一號房屋，在設計之初，其地板均需調高，此乃原告所購系爭房屋之地板，有比室外提高七十四公分之原因。又依兩造所訂之房屋買賣預定合約書第六條約定：「施工標準：本契約買賣房屋規格依高雄市政府核定設計圖說及附件施工說明為準。」而本件大樓在設計之初，即於八十四年七月四日經高雄市工務局核准之一樓平面圖，對於原告所購之系爭房屋及隔壁之Ｓ１６新光路廿一─一號、Ｓ１７新光路十九之一號等三棟房屋，地板皆有調高六十公分，此觀該設計圖內有標示「○＋６０」等情可按，而上開標示即係表示此水平面要調高六十公分之意，原告主張原告上開設計圖無墊高設計情形，顯然不諳該設計圖之內涵。嗣八十七年四月七日第三次變更增設圍牆，其設計圖上有關Ｓ１５及Ｓ１６、Ｓ１７房屋亦有「○＋９５」之標示，即因本棟大樓之需求而調高九十五公分。又系爭房屋因在車道下方，其地板必需調高等情，亦據証人即建築師郭榮煌結証屬實。按現行預售房屋之實況，皆於銷售房屋現場，置放有關廣告平面配置圖、施工設計圖、結構圖、水電圖等銷售資料。其中廣告平面圖，顧名思義，並非以電腦所測繪精確之施工設計圖，純係被告公司委由廣告公司銷售，由廣告公司自行繪製供客戶參考之略圖而已，用途僅在表彰購買戶所購買之樓房、方位。以為訂約時概略標明區分所有物相關位置及隔間型態。再一般客戶在購買預售房屋時，依常情銷售人員僅會提供平面配置圖供客戶觀看及向客戶說明，而客戶購買預售房屋之重點，無外乎在售價、坪數、貸款多寡、使用建材、上班就學、購物、交通便利、增值空間、商場生意，四週環境等因素，因不同消費者而有不同之考量及需求，故若客戶於締約時，除觀看平面配置圖外，曾詢及所購房屋之樓高、房屋長寬等問題，廣告公司銷售人員必拿出施工設計藍圖向客戶說明。本件原告自陳系爭房屋係向代銷公司購買，則其向銷售公司購買時，是否有要求觀看結構圖及施工設計圖，被告不得而知，然其既在房屋買賣預定合約書上簽章，表示依合約書之約定，向被告購買系爭房屋，而觀之合約書之第六條既規定：房屋標格依高雄市政府核定設計圖說及附件施工說明為準。準此，系爭大樓有關原告所購系爭房屋，依高雄市政府核定之設計圖上，其地板自始即有調高之設計，並依大樓之需求安全、品質、目的而為適度之調高修正等情，至堪認定。至於原告所主張系爭房屋下方之地下一樓位置，原為「垃圾冷凍室」，今改為垃圾處理機部分，因該處原即屬處理垃圾之地方，被告昱成公司為合乎環保標準，更能對大樓客戶之保障，改用先進處理裝備，即先以壓縮方式處理，再由清潔公司載運，完全以本棟大樓客戶利益為考量，而原告對該處為本棟大樓垃圾處理地點，於購買之初即為明悉，尚難以垃圾處理方式略有不同，即遽謂有妨害其房屋之使用品質及安全。又按消費者保護法第十四條之規定，係學說上所稱「異常條款」，即未記載於定型化契約中，依交易之正常情形，顯非消費者所得預見之一段條款之意，且是否屬異常條款，尚須以消費者在正常情形所得預見者為限。查本件房屋買賣預定合約書內，既於第六條明確記載：施工標準依高雄市政府核定設計圖說及附件施工說明書為準，核與十四條所規定「未經記載」之情形不同。且依高雄市政府核定設計圖說及附件施工說明施工，乃必須遵守之法令，否則將無法取得使用執照，此亦為消費者即原告正常情形可以預見，自難認定屬消費者保護法第十四條之「異常條款」，不能包括成為契約之內容。且上開第六條之規定，乃建築房屋必須遵守之準繩，且無所謂違反誠信原則，又系爭大樓依需求安全、品質、目的為適度之調高修正，對消費者有利，原告主張顯失公平，該條款屬無效云云，尤屬無據。另原告主張店內樓梯變更原沿左牆壁搭造，改在距離一公尺間隔處建造部分。查「樓梯變更」所作修改，事前雙方曾在被告公司協商，當時原告亦同意樓梯變更，惟要求需減價廿萬元以上，但被告公司僅允諾十六萬元，未造成協議，事後於八十五年十二月中旬，被告公司職員黃敏常，夥同職員周賜屏，楊繼光三人，專程至屏東找原告再協商，到達時原告適出外，由其丈夫接待，其丈夫表示可全權代理與被告公司職員協商，雙方乃就此部分討論，嗣原告先生堅持要求減價廿二萬元，黃敏帶等三人打電話回公司徵求意見，經公司同意後，雙方於是以此價格達成協議，其先生並言明，就有關「訂戶增減工程明細表」及完工後之「電氣平面圖」「變更前平面圖」「店１５室內變更圖」等文字會叫就近住在高雄其女戴如瑩前往被告公司簽名，事後其女戴如瑩亦於八十六年一月十六日至公司在上開減價廿二萬之訂戶增減工程明細表等文件上簽名，是上情原告不可能不知情，其猶主張其女戴如瑩未經同意或授權戴如瑩變更建造之事，顯係規避事實真象，毫無可取。又本件原告所購之房地，其中土地部分，自始未見原告主張任何物之瑕疵，易言之，土地部分並未有減少通常效用或預用效用之情形，是原告併主張解除有關土地買賣部分之契約，殊失依據。再本件系爭房屋，坪數之面積尚與原告購買時並未減少，地板調高對店面利用空間實際並無影響，原告未舉証証明前，難遽認有減少店面利用空間之情事，況縱令有原告所主張認為減少預定效用之情，亦僅需步行三層樓梯而已，對於出入，經營商務等情並無影響，易言之，其減少之程度並無關緊要，不能視為瑕疵，依此情形，解除契約自顯失公平。至樓梯變更，既經原告同意其先生與被告協商並達成協議，且授權其女在前開証件上簽名，自難謂有減少通常效用或預定效用之問題，況樓梯變更，既僅變更位置，對於原告利用之空間並無任何影響，其格局經慎密規劃後，亦可補正其主觀上所需之經濟價值，是此部分縱然存在，其程度亦無關緊要，亦難視為有瑕疵，遽此解除契約亦難謂公平。另垃圾處理方式之不同，亦無原告主張所謂使用之危害、噪音等情況，根本對系爭房屋之使用無減少通常效用及預定效用之問題，況縱令有之，客觀上亦影響不大、無關緊要，原告徒憑主觀之想像，據此主張解除契約，亦難謂公平等語資為抗辯。
三、原告主張於八十四年三月二十三日買受被告昱成公司及甲○○共同出賣之系爭房屋及基地應有部分，約定總價金二千六百五十萬元，且按施工進度分期繳款方式，至八十七年十二月三十一日止，原告已給付價金共七百五十三萬六千元。原告嗣於八十八年三月前往察看買受之房屋時，發現被告等所建築出賣予原告之系爭房屋地板比室外路面高七十四公分，造成一樓店舖高度減少，且系爭房屋外加造階梯三層，系爭房屋一樓樓梯變更原沿牆壁搭造之設計，改在距離牆壁六十八公分間隔處建造，形成一樓樓梯與牆壁間隔處有一長三百二十五公分、寬六十八公分之狹長空間，二樓樓梯與牆壁間隔處形成長二百一十五公分、寬六十五公分之狹長空間，店舖正下方之地下第一層，原約定作為垃圾冷凍室，變更作垃圾處理室，裝置大型處理垃圾之機械之事實，為被告所不爭執，且有兩造提出之房屋買賣預定合約書、原告提出之詢證函一件、照片十七幀為證，復經原告聲請本院勘驗系爭房屋，發現系爭房屋店內樓梯距牆壁六十八公分間隔處建造，縱深三百二十五公分，二樓樓梯與牆壁間距寬六十五公分，長二百一十五公分，店面樓地板距室外提高七十四公分，系爭建物正下方面對正門口方向有一垃圾處理機（密閉式廢棄物壓縮儲存設備），有本院八十九年五月三十一日勘驗筆錄一件附卷可稽，自堪信原告主張之前揭事實為真實。
四、被告以：地板調高對店面利用空間實際並無影響，加設三層樓梯亦僅需步行三層樓梯而已，對於出入及經營商務等活動並無影響，其減少之程度並無關緊要，不能視為瑕疵。樓梯變更部分，既經原告同意其先生與被告協商並達成協議，且授權其女在前開証件上簽名，自無減少通常效用或預定效用之問題，況樓梯變更，既僅變更位置，對於原告利用之空間並無任何影響，其格局經慎密規劃後，亦可補正其主觀上所需之經濟價值，是此部分瑕疵縱然存在，其程度亦無關緊要，亦難視為有瑕疵。另垃圾處理方式之不同，亦無原告主張所謂使用之危害、噪音情況等語為抗辯。兩造於本院八十九年七月二十七日行準備程序時，就本件之爭點達成協議如下：（一）事實部分：⒈系爭房屋地板調高是否在原契約附件說明圖內即存在之設計。⒉原告女兒同意變更設計是否曾受原告授予代理權。⒊原告起訴狀所指五點瑕疵是否滅失或減少價值、通常效用或契約預定效用。（二）法律部分：⒈原告主張解除契約是否顯失公平？⒉原告備位聲明請求減少價金是否須以訴為之？⒊違約金是否過高？本院爰就前開爭點，分別審究之。
五、系爭房屋地板較室外地面提高是否在系爭房屋買賣契約約定範圍內部分：查系爭房屋買賣契約所附圖（二）一樓平面配置圖內，就原告所買受之編號Ｓ１５系爭房屋部分，並未特別標明系爭房屋地板較室外路面提高，且與其他未提高之房屋比較，亦無特別標示可清楚認識系爭房屋地板有提高之事實，有兩造提出之系爭房屋買賣預定合約書及一樓平面配置圖各一件為證。被告雖抗辯系爭房屋買賣合約書第六條約定房屋規格依高雄市政府核定設計圖說及附件施工說明為準，且於八十四年七月四日經高雄市政府工務局簽證之一樓平面圖上，就原告所購買之系爭房屋有標示「○＋６０」之文字，即表示地板水平面要調高六十公分之意，且系爭房屋因在車道下方，其地板必需調高以符合系爭房屋大樓結構之設計，是依高雄市政府工務局簽證之設計圖上，系爭房屋地板自始即有調高之設計，並依大樓之需求、安全、品質等目的而為適度之調整高度云云。惟按所謂消費者，指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者；所謂企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；所謂定型化契約，指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款；企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康及安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施；定型化契約中條款違反誠實信用原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有違反平等互惠原則者，推定其顯失公平。消費者保護法第二條第一款、第二款、第七款、第四條及第十二條第一項、第二項第一款分別定有明文。本件原告為以消費為目的而為交易商品之消費者，被告為製造、經銷商品為營業之企業經營者，兩造所簽訂之買賣契約，則為被告等為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款，是符合前開定型化契約之定義，而有消費者保護法之適用。另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條亦定有明文。是解釋系爭契約第六條約定之意思表示，亦應探求契約雙方當事人真意，並基於尊重當事人意思自主原則及契約自由原則，除非契約具有重大瑕疵，否則解釋契約之意思表示應盡量維持契約條款之效力，以保障交易安全，衡量當事人利益，合理分配因不同了解立場而發生不同認知之危險。查系爭房屋之買賣契約係簽訂於八十四年三月二十三日，房屋買賣預定合約書第六條約定：「施工標準：本契約買賣房屋規格依高雄市政府核定設計圖說及附件施工說明為準」之文字，契約後所附一樓平面配置圖內，並未就原告所賣受之系爭房屋，特別標示地板提高，而據原告所提出且為兩造所不爭執之經高雄市政府工務局簽證之壹樓平面圖二件，在八十四年七月四日簽證之平面圖（下稱原始設計圖）上，就系爭房屋亦未載明一樓地板有較室外提高之標示，至八十七年四月七日簽證之平面圖（下稱變更設計圖）上，就系爭房屋始載明「ＵＰ」字樣，可認系爭房屋提高乃事後變更之設計。被告雖辯稱於原始設計圖上即載有「○＋６０」文字，即表示系爭房屋地板調高六十公分，惟查，系爭房屋一樓地板較室外提高之高度為七十四公分，並非六十公分，已如前述，且變更設計圖上，該「○＋６０」之標示已變更為「○＋９５」，亦與實際提高高度七十四公分不符，顯見「○＋６０」之標示並非指涉地板調高之設計，被告此項抗辯顯不可採。復依前開原則解釋系爭房屋買賣契約第六條約定，應認定兩造就系爭房屋之規格所達成之合意，係以高雄市政府簽證之原始設計圖及附件施工說明圖為準，且若高雄市政府簽證之設計圖與附件說明圖內標示之規格相距過大，顯不合理，應以原告訂約時所能認識之附件說明圖為準，如依被告抗辯所言，無論是原始設計圖或變更設計圖，只要經高雄市政府簽證核定，即為契約第六條約定範圍內，則不僅與被告昱成公司為企業經營者負有提供消費者即原告充分與正確資訊之義務有違，且賦予被告片面更改系爭房屋規格之權利，使原告未能就本件買賣契約標的之變更獲得充分且正確之資訊，顯然違反平等互惠原則與誠實信用原則，將導致該契約條款無效。又被告於原告就系爭房屋地板提高提出異議後，亦於寄發予原告存證信函內自承：「關於一樓地板高度略有增加，諒不至影響貴客之居住使用」等語，有原告提出且為被告不爭執之八十八年三月二十四日高雄西甲郵局第四０七號存證信函在卷可憑，應可認定被告亦認知系爭房屋地板提高乙節，與兩造於買賣契約內就系爭房屋規格之約定不符，是本院認為依據前揭解釋意思表示原則解釋系爭房屋買賣契約第六條約定，應認定兩造就系爭房屋之規格所達成之合意，係以高雄市政府簽證之原始設計圖及附件施工說明圖為準。綜上所述，系爭房屋地板調高並不在契約約定範圍內，被告此部分抗辯並不足採。
六、原告之女兒戴如瑩同意變更設計是否曾受原告授予代理權部分：就系爭房屋樓梯設置位置變更部分，被告抗辯已經原告同意其先生與被告達成協議，事後授權其女即戴如瑩簽名認可云云。惟查，被告主張戴如瑩經原告授權代理原告處理同意變更系爭房屋設計事宜之事實，並未舉證以實其說，被告亦自承當初是便宜行事（詳見本院八十九年七月二十五日準備程序筆錄），且證人即被告昱成公司營業部經理黃敏常到庭證稱：「當時原告與原告女兒曾經到公司談變更設計減價數額，但沒有達成結果，原告同意變更設計，但是金額談不攏，後來我們在八十五年十二月中旬到屏東找原告的先生再談一次，後來減價的數額是以二十二萬元達成協議，原告的先生就說會請住在高雄的女兒去簽變更設計同意書，我們回來後就在八十五年十二月十九日先把工程增減明細表及變更設計圖做好，聯絡原告的女兒來簽名，一直到八十六年一月十日才聯絡到，原告的女兒在當天才來簽名。」等語（詳見本院八十九年九月十四日準備程序筆錄），亦可認定被告當初就系爭房屋變更設計之事宜，係與原告之夫及原告之女兒磋商，並未與原告進行協議，且被告為以建築房屋並出售為營業之企業經營者，應有相當資力及商業經營知識配置法律專業人員處理交易上所衍生之法律問題，被告竟未就原告之夫及其女兒是否經原告授與代理權予以確認，其不利益自應由被告負擔。是原告之夫及原告女兒並非系爭房屋買賣契約當事人，亦未經原告授予代理權處理系爭房屋設計變更事宜，無權就系爭房屋設計變更表示同意，系爭房屋樓梯設置位置變更既未經原告同意，原告之女兒戴如瑩於相關文件上簽名之效力亦不能拘束原告。
七、原告所指樓梯設置位置變更，導致一樓及二樓各有一縱長空間無法使用，及一樓地板較室外路面提高，造成一樓樓層高度減少，且加設三級階梯，人車出入一樓店舖不方便，並系爭房屋正下方原約定為垃圾冷凍室，變更為密閉式廢棄物壓縮儲存設備，是否滅失或減少價值、通常效用或契約預定效用部分：查系爭房屋樓梯設置位置變更，導致一樓店面於樓梯與牆壁間隔有長三百二十五公分、寬六十八公分之狹長空間，面積為二點二一平方公尺，即零點六六八五坪，二樓則於樓梯與牆壁間隔有長二百一十五公分、寬六十五公分之狹長空間，面積為一點三九七五平方公尺，即零點四二二七坪，二者合計為一點零九一二坪，而兩造就系爭建物私有面積於房屋買賣契約第二條約定為四十二點五二坪，前開狹長空間造成系爭房屋空間使用之不完整，且其影響面積達契約約定總面積之百分之二點五七，可認已減少系爭房屋價值及效用。又系爭房屋地板提高七十四公分，以系爭房屋一樓容積計算，將造成五十二點零零八二立方公尺容積減少，且需設置三級階梯連接室外地面，就系爭房屋一樓作為店面之使用目的而言，將造成貨物及人員出入之不便，可認系爭房屋一樓地板較室外地面提高七十四公分，亦已減少系爭房屋價值及通常效用。另系爭房屋正下方由原約定之垃圾冷凍室變更為密閉式廢棄物壓縮儲存設備，是否會製造噪音，而對妨害系爭房屋之安全，影響生活品質部分，原告並未舉證以實其說，尚難認定此項垃圾處理方式變更有滅失或減少系爭房屋價值及效用之瑕疵。
八、原告主張解除契約是否顯失公平部分：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十四條第一項及第三百五十九條分別定有明文。系爭房屋具有減少其價值及通常之瑕疵，已如前述，且此瑕疵顯然可預期於系爭房屋依第三百七十三條危險移轉於買受人時，仍然無法補正，依前開法律規定，買受人即原告得解除契約或請求減少價金，但依情形解除契約顯失公平者，原告僅得請求減少價金。另按解除契約顯失公平之情形，係指解除契約後，出賣人之損害遠較買受人因瑕疵所生之損害為大而言。本件衡量兩造當事人利益，買受人因系爭房屋瑕疵造成之損害，有一樓及二樓地板共有占總面積百分之二點五七狹長空間之效用即使用價值減少，且一樓地板較室外地面提高七十四公分，亦造成五十二點零零八二立方公尺容積減少，因而設置三層階梯連接室外地面，造成貨物運送及人員進出不便，使系爭房屋一樓做為店面使用之價值大幅降低，整體之交易價值亦大幅減損，而如解除契約，被告等雖須負回復原狀返還原告已給付價金之義務，惟仍可保有系爭房屋及基地應有部分之所有權，兩造利益權衡比較，可認解除契約所造成出賣人之損害應小於買受人因系爭房屋瑕疵所造成之損害，故原告主張解除契約，並無顯失公平之情事。
九、原告可否請求違約金及違約金是否過高部分：按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。是本件系爭房屋具有物之瑕疵，應由出賣人即被告負瑕疵擔保責任，已如前述，且瑕疵之發生係因可歸責於被告之事由所致，可認被告同時構成不完全給付之債務不履行責任。又按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第二百六十條及第二百五十條分別定有明文。是原告縱使解除系爭房屋之買賣契約，亦不妨害其違約金請求權之行使。另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十二條亦定有明文。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院四十九年臺上字第八０七號判例可資參照。查系爭房屋買賣契約第二十五條第一款約定：「乙方（即出賣人）違反契約或不賣時，除退還已收全部款項給甲方外，再支付實收款項（但未兌現票據除外）百分之五十之違約金給甲方，並不經催告解除本契約。」，同條第二款則約定：「若因甲方（即買受人原告）之原因，違反本契約或本戶之預定土地買賣契約，或不依約繳款時，甲方同意其已繳付之訂金及簽約金全部及工程期款百分之五十，由乙方（即出賣人被告等）沒收作為違約賠償金，並將所有權移轉歸還乙方，並不經催告解除本契約；甲方不歸還時，乙方可逕自辦理產權移轉登記歸還乙方，並可轉售第三者。甲方並同意日後不得向法院主張提起酌減違約金之訴訟」，而系爭房屋買賣契約為被告等單方擬定之定型化契約，已如前述，是被告於擬定契約條文時，應已詳細斟酌兩造當事人因他方違約所可能遭受之損害及社會經濟狀況，始擬定違約金數額如前揭契約條文，本院參酌社會經濟狀況，及原告因被告不完全給付所造成之損害，並尊重當事人就違約金數額所為約定之契約內容形成自由，認於本件原告依據系爭房屋買賣契約第二十五條第一款約定請求被告給付其已給付價金百分之五十之違約金並無過高情事，尚無依民法第二百五十二條酌減之必要。
十、又被告以土地部分並未有任何物之瑕疵，抗辯原告不得就土地部分解除契約或減少價金云云。惟按為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除。其以總價金將數物同時賣出者，買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額。前項情形，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約；公寓大廈專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。民法第三百六十三條及公寓大廈管理條例第四條第二項分別定有明文。本件系爭房屋為公寓大廈管理條例第三條第一款所稱之公寓大廈，自應有該條例之適用。是依前揭公寓大廈管理條例第四條第二項之立法意旨觀之，可認兩造就系爭房屋之買賣，雖分別訂有土地買賣預定合約書及預定房屋買賣合約書，惟在解釋上應認兩造僅成立一買賣契約關係，標的為系爭房屋及基地之應有部分，二者所有權移轉不能分離，而有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，當事人得解除全部契約，已如前揭民法第三百六十三條第二項規定，則系爭房屋與基地應有部分因公寓大廈管理條例第四條第二項規定而不得分別移轉，雖不在前揭民法第三百六十三條第二項法律文義解釋範圍內，惟此可認係法律依其內在目的及規範計畫應有所規定而未設規定，形成法律漏洞，而於本件案例類型與民法第三百六十三條第二項規範之類型相同，可認有同一規範目的，舉輕以明重，本件自得類推適用民法第三百六十三條第二項規定，亦即物之瑕疵雖僅存在於系爭房屋，而不及於基地應有部分，惟原告仍得類推適用民法第三百六十三條第二項規定解除全部契約，是被告此項抗辯，亦不足採。
十一、又按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。民法第二百五十八條第一項及第二項定有明文。原告主張被告出賣之系爭房屋有物之瑕疵，而解除系爭買賣契約，並以起訴狀繕本送達被告為解除權行使之意思表示，符合前開法律規定，應認系爭買賣契約已因原告行使解除權而消滅。
十二、另按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第二百五十九條第一款、第二款、第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項及第二百零三條分別定有明文。綜上所述，原告依據前揭法律請求被告給付一千一百三十萬四千元，及其中七百五十三萬六千元，自八十七年十二月三十一日起，並其中三百七十六萬八千元，自起訴狀繕本送達翌日即被告昱成公司自八十九年四月二十二日起，被告甲○○自八十九年四月二十五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
十三、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與民事訴訟法第三百九十條第二項及第三百九十二條規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
十四、原告先位聲明既有理由，其備位聲明部分即毋庸審究，附此敘明。
十五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十月三十一日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B法官陳業鑫右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年十月三十一日~B法院書記官陳素徵