臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
109年度重簡字第2488號
原 告 曾泳銓
被 告 梁馨月
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年5月11
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴
訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯
論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：緣被告於民國106年12月26日向原告承租坐
落於新北市○○區○○路○○○○號11樓1106室套房一間，每月
租金新臺幣（下同）8,000元，押金16,000元，電費按錶計
費，租期一年，租金應於每月26日前繳納，雙方依合約續約
之約定續約至今。詎被告於109年6月26日起拒絕支付6月
份租金8,000元及自7月26日起至8月3日止之租金2,323
元，自109年5月1日起至起訴日止使用電費4,599元，且
被告之同居人在5室與6室之分間牆鑽孔歸探，導致5室之
房客不願續住，5室之房客解約搬遷後，原告進入5室後發
現分間牆確實遭鑽孔，原告因此支付修繕費8,000元，又原
告於109年7月31日於監視器發現被告之同居人，以雷射筆
及發出強烈光線不明器具破壞監視系統，二具監視系統其中
一具之錄像隨後故障至今無法錄影，另一具監視系統則是傳
感器故障不停發出警報，原告亦因此支付更換費用7,000元
，而被告為承租人應盡善良管理人義務，故意破壞承租標的
及附屬設備，自應負賠償之責。另兩造租約業經原告寄發存
證信函終止，自被告收到存證信函5日後即109年8月3日
終止，被告仍無權繼續使用系爭房屋，妨礙原告使用系爭房
屋之權利，故依系爭租約第8條第2款約定被告應賠償每月
相當於租金兩倍之違約金16,000元及當月租金8,000元共計
24,000元，則扣除押租金16,000元後，被告尚應給付37,922
元（計算式：8,000＋2,323＋4,599＋8,000＋7,000＋
16,000＋8,000－16,000＝37,922）。為此，爰依兩造間租
賃契之法律關係提起本件訴訟，併為聲明：㈠被告應將坐落
新北市○○區○○路○○○○號11樓6室套房騰空返還原告。㈡
被告應給付原告37,922元。㈢被告應自109年9月3日起至
返還第一項房屋之日止，按月給付原告24,000元。並 陳明 願
供擔保請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
四、法院之判斷：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法
第451條定有明文。又按民法第451條有關租賃契約擬制更
新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用
收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更
新，僅發生期限變更之效果，其餘內容並未隨同變更，倘當
事人約定於原定之租期屆滿後，改以其他條件繼續租約，自
無該條規定之適用（最高法院93年度台上字第2158號判決意
旨參照)。又按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人
既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利
之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契
約之名義人行之，始能生效（最高法院48年台上字第1258號
判例意旨參照）。
㈡經查，依原告所提出被告於106年12月26日簽立之房屋租賃
契約書，出租人乃為「日兆不動產有限公司」，並非原告，
又原告既自承於租賃期限1年屆滿後，雙方依合約續約之約
定續約至今，且原告並未舉證證明原租賃契約之出租人已變
更為原告，足見原租賃契約僅發生期限變更之效果，其餘內
容並未隨同變更，堪認系爭租賃契約顯係存在於「日兆不動
產有限公司」與被告之間甚明，是原告僅以其係系爭房屋所
有人，主張與被告間成立租賃契約云云，委不足採。況觀諸
原告所提出之4份存證信函，其中第1份文山萬芳郵局147
號存證信函，其寄件人為「曾泳銓」、收件人為「 陳世豪 」
，難認與本案有關；第2份存證信函之寄件人為「日兆租屋
有限公司」、收件人為「梁馨月」，惟並無任何郵戳紀錄，
難認已合法送達被告；又第3份、第4份均同為文山萬芳郵
局137號存證信函，寄件人為「日兆租屋有限公司（曾泳銓
）」、收件人為「梁馨月」，然該寄件人與本件出租人「日
兆不動產有限公司」之名稱既不相同，難認係屬同一，且存
證信函內文部分乃記載出租人「曾泳銓」，亦非本件之出租
人，且依其所載文義並未對被告為終止租約之意思表示，尚
難憑此認定出租人「日兆不動產有限公司」已合法向被告表
明終止系爭租賃契約之意思表示。則系爭租賃契約既未經合
法終止，仍屬合法繼續有效，則被告基於系爭租賃契約占用
系爭租賃房屋，即屬有權占用。從而，原告既非系爭租賃契
約之出租人，其依系爭租賃契約之約定及民法第455條之規
定，請求被告給付積欠租金、電費及遷讓返還租賃房屋，暨
賠償牆壁破損及損壞監視器之損害，並給付相當於租金之不
當得利及違約金云云，即屬無據。
五、綜上所述，本件原告依系爭租賃契約之約定及民法第455條
之規定，請求被告應將坐落新北市○○區○○路○○○○號11樓
6室套房騰空返還原告，並應給付原告37,922元，及自109
年9月3日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告24,
000元，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其
假執行之聲請，亦失其依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘主張及所提之證據，均核與本
件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明
。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年6月4日
三重簡易庭法官王士珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年6月4日
書記官楊家蓉