裁判字號：臺灣高雄地方法院94年訴字第966號民事判決
裁判日期：民國94年07月29日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決94年度訴字第966號原告甲○○訴訟代理人 陳裕文 律師
侯勝昌 律師 陳正男 律師被告乙○○訴訟代理人 徐文彬 律師當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國94年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於高雄市○○區○○段二小段九一三地號上建號第一０七七號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號第七層房屋全部騰空遷讓交還原告。
被告應自民國九十四年二月二十三日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬壹仟元之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告分別以新台幣伍拾萬元及叁萬伍仟元為被告供擔保後，得為假執行。被告如分別以新台幣壹佰肆拾捌萬伍仟貳佰捌拾貳元及拾萬伍千元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國九十三年十月十五日，向鈞院民事執行處標得坐落於高雄市○○區○○段二小段九一三地號土地全部（下稱系爭土地）及其上建號第一０七七號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號第七層建物（下稱系爭房屋，另同時拍得包含地下一層、第一層至第六層之建物，惟不在本件爭執範圍內），於繳足全部價金後，在九十四年二月十四日取得鈞院核發之系爭房、地權利移轉證書，並於同年月二十三日登記為所有權人。被告無權占用系爭房屋，自應將系爭房屋遷讓交還原告。又無法律上原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益。民法第一百七十九條前段定有明文。再無權占用他人之土地或建物者，可能獲得相當於租金之利益，亦有最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例要旨可參。被告無權占用系爭房屋，原告自得請求其返還相當於租金之不當利益，爰請求被告給付自九十三年二月二十三日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止之不當利益等情。爰本於民法第七百六十七條所有物返還請求權及第一百七十九條不當得利返還請求權，聲明：（一）被告應將坐落於高雄市○○區○○段二小段九一三地號上建號第一０七七號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號第七層房屋全部騰空遷讓交還原告；（二）被告應自九十四年二月二十三日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）二萬一千元之損害金；（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊自八十九年十月十五日起至九十九年十月十五日止，向訴外人 何昇諭 借用系爭房屋，供作道場使用（下稱系爭借用契約），目前仍由被告占有使用中。而按原告曾向被告表示願意承受系爭房借用契約，故兩造間應成立使用借貸契約，被告自係有權占用系爭房屋，而按原告既未合法終止系爭借用契約，益徵被告係有權占用系爭房屋。此外，原告請求之損害金，亦屬過高等語置辯。爰聲明：（一）原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
（一）原告於九十三年十月十五日，向本院民事執行處標得坐落於高雄市○○區○○段二小段九一三地號土地全部及其上建號第一０七七號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號第七層建物（另同時拍得包含地下一層、第一層至第六層之建物），於繳足全部價金後，在九十四年二月十四日取得鈞院核發之系爭房、地權利移轉證書，並於同年月二十三日登記為所有權人。
（二）被告於八十九年十月十五日，向系爭房屋前手何昇諭借用系爭房屋，借用日期至九十九年十月十五止。
（三）上開事項，並有原告提出系爭土地、房屋登記謄本及借用契約（均影本）為證。
四、茲兩造於本院審理中協商爭點為：（一）被告對於系爭房屋有無使用借貸權利？原告得否本於所有物返還請求權，請求被告返還系爭房屋？（二）如被告取得系爭房屋使用借貸權利，原告是否已合法終止該使用借貸契約？（三）原告請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，是否過高？爰分述如下：
（一）被告對於系爭房屋有無使用借貸權利？原告得否本於所有物返還請求權，請求被告返還系爭房屋？
１、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，倘被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，惟以其非無權占有為抗辯者，則被告就其有權占有之事實，自應負舉證責，如不能證明，應認原告之請求為正當（參照最高法院七十二年度台上字第一五五二號及二五一六號判決意旨）。經查，被告對於原告係系爭房屋所有權人乙節，並不爭執。則揆諸前開說明，被告就其有權占有系爭房屋之事實，自應負舉證責任。
２、被告辯稱：伊主張對於系爭房屋取得使用借貸契約，雖存在於被告與何昇諭之間，惟原告既向被告表示願承受系爭使用借貸契約，則被告占用系爭房屋，即屬有權占有云云，固據援引起訴狀記載原告自陳繼受原所有權人之權利義務，惟依法得終止系爭使用借貸契約；暨原告曾於九十四年三月一日向被告寄發存證信函，表示終止系爭使用借貸契約等為證。而按原告固不否認於起訴狀記載上開等語，並向被告寄發存證信函，表示終止系爭使用借貸契約，惟主張：原告於起訴狀記載上開等語，係屬法律上意見陳述，並非民法上之意思表示，不具有與被告另成立系爭房屋使用借貸契約之法效意思，故兩造間並不因此成立使用借貸契約。又兩造間既不存在使用借貸契約關係，則原告向被告寄發存證信函，表示終止系爭房屋使用借貸契約，自屬誤解法律，兩造並不因此存證信函之寄發，而當然成立系爭房屋使用借貸契約等情。
３、按私法自治係藉由法律行為而實踐，法律行為則以意思表示為要素。所謂意思表示，指將企圖發生一定私法上效果的內心意思，表示於外部。故表意人如無企圖發生一定私法上效果內心意思之表示者，即屬欠缺法效意思，自非意思表示，當不成立法律行為。次按，契約屬於法律行為之一種，揆諸上揭說明，亦應以意思表示為要素，此參諸民法第一百五十三條第一項規定：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立等語益明。經查，依起訴狀記載：「．．按拍賣亦為買賣之一種，拍賣僅執行法院基於代理原所有權人之地位出售不動產，其本質仍不失為買賣，於本件拍定後原告即繼受原所有權人之權利義務。嗣原告因不可預知之因素擬將系爭不動產收回自用，乃於九十四年三月一日通知被告依法終止該借用契約．．原告既是繼受原所有權人之權利義務，依法當享有終止系爭借用合約之權利．．」（參本院卷頁六）等語參酌以觀，堪認原告係因誤解法律規定，致就原告拍定系爭房屋後，是否依法繼受被告與原所有權人何昇諭成立系爭房屋借用借貸契約關係所為陳述，核屬訴訟上攻防之法律陳述，顯非意思表示，亦無法效意思，自未就系爭房屋另成立使用借貸契約。從而，被告主張兩造間就系爭房屋另成立使用借貸契約云云，即屬無據。
４、次按，使用借貸契約係屬債權契約，故借貸標的物之所有權受讓人自不當然繼受該使用借貸契約。從而，原告雖於起訴狀陳稱：伊既繼受原所有權人之權利義務，依法當享有終止系爭借用合約之權利等語，亦不當然使兩造成立系爭房屋使用借貸契約，併予敘明。
５、末查，兩造間既不存在系爭房屋使用借貸契約關係，則原告向被告寄發存證信函，表示終止系爭房屋使用借貸契約，自同屬誤解法律，兩造並不因此存證信函之寄發，而當然成立系爭房屋使用借貸契約成立，亦堪認定。足徵被告以上揭情詞置辯，洵屬無據。綜上，堪認被告無權占用原告所有系爭房屋無訛。
６、按民法第七百六十七條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」本件被告既無權占用原告所有系爭房屋，則原告本於上揭所有物返還請求權，請求被告遷讓交還系爭房屋，即屬有據。
（二）原告請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，是否過高？
１、按民法第一百七十九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以他人所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是無權占有他人土地所得之利益，得認以相當於法定最高限額租金之數額（參酌最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例要旨）。經查，原告於九十四年二月十四日取得系爭房地權利移轉證書，業如上述，堪予認定。顯見被告自上開日期起，即無權占用原告所有系爭房屋無訛。從而，原告請求被告應給付自九十四年二月二十三日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月相當於系爭房屋租金之損害金，倘揆諸前揭說明，尚非無據。
２、次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。為土地法第九十七條第一項所明定。又按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。再按系爭房屋並非市場之攤位，其周圍之設施，非屬被上訴人所有，雖可供作商店使用，仍屬普通房屋之性質，則被上訴人出租房屋與上訴人所約定之租金，仍有土地法第九十七條規定之適用（參照最高法院七十六年度台上字第七一二號裁判要旨）。經查，系爭房屋目前闢設為道場及佛堂，供作闡修之用乙節，為兩造所不爭執，並據本院依職權勘驗現場屬實，有勘驗筆錄及照片附卷可稽（見本院卷頁六七至七二），堪予認定。揆諸前揭說明，既供被告闢設道場，作為道場使用，自無違於普通房屋性質，仍有土地法第九十七條之適用。
３、次查，系爭土地九十三年一月間申報地價為每平方公尺八萬三千二百四十六元；包含系爭房屋在內共七層樓房於九十四年間核定契稅價值為四百六十六萬六千九百元乙節，有原告提出土地登記謄本及九十四年度契稅繳款書附卷可稽，堪予認定。則依系爭土地面積一七一平方公尺計算申報土地價為一千四百二十三萬五千零六十六元，再依系爭房屋係坐落系爭土地上共七層樓房之一層，按系爭土地全部申報地價七分之一計算房屋配屬土地之申報地價為二百零三萬三千五百八十一元（採四捨五入）；依核定契稅及七分之一樓層計算主管機關估定價額應為六十六萬六千七百元，故計算被告占用原告系爭房屋所受相當於租金之利益，應以不逾上開系爭房屋配屬系爭土地部分申報地價及主管機關估定系爭房屋價額總和年息百分之十即二萬二千五百零二元｛（0000000＋６６６７００）×０．１÷１２＝２２５０２元｝核算不當得利為限。本院審酌系爭房屋位於高雄市○○○路與八德一路交岔口，入口處設在八德一路上，有樓梯及電梯可上到系爭房屋。系爭房屋形貌方正，目前供作道場闡修之用。與系爭房屋同在之第一層至第三層係作為「肯德基炸雞店」；第四層至第五層作為文教補習班；第六層則為女性塑身店。附近商家林立，離火車站車程約二至三分鐘，據兩造陳稱第四層至第六層月租金約二萬三千元，一樓至三樓（包括地下室）月租金約二十七萬元等情，有本院勘驗筆錄（見本院卷頁六七）、現場照片多紙（見本院卷頁六八至七二）及房屋租賃契約（見本院卷頁一七至二０）附卷可稽，顯見系爭房屋所在位置交通便利、商家林立、商機鼎盛、居住生活機能佳、鄰近土地均已建築房屋；暨建物鑑定報告書分析記載：系爭房屋所在處，交通運輸狀部分，距離捷運站約三百公尺，距離中山高速公路九如交流道約三公里。市場學校公園部分，距離七賢國民小學、市立體育場及十一號公園分別約為五百公尺、一公里及五百公尺。建物規劃概況部分，所在地點可視性佳，具有廣告效益。地區發展潛力部分，屬高雄市火車站商圈，交通條件優，市場範圍廣，為商業效益極佳地區之一，發展成熟度高等情，有本院九十三年度執字第一六二七七號執行影印卷附鑑定報告書附卷可稽；並系爭土地於九十四年一月公告現值為每平方公尺二十一萬九千零八十八元、申報地價為八萬三千二百四十六元，土地拍定價額為六千一百五十六萬元，系爭房屋及其餘第一層至第六層（此部分不在本件爭執範圍內）拍定價額為一千一百十五萬元乙節，有土地、建物登記謄本及權利移轉證書影本附卷可稽，足見系爭土地價值高，系爭房屋價值不低；此外，參酌系爭房屋係供作道場闡修使用等情相互以觀，認原告請求按月以二萬一千元核算不當得利損害金，既未逾系爭房屋配屬系爭土地部分申報地價及主管機關估定系爭房屋價額總和年息百分之十即二萬二千五百零二元，尚屬適當。從而，原告本於不當得利法律關係，請求被告應給付自九十四年二月二十三日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以二萬一千元計算之損害金，即屬正當。
五、綜上所述，原告本於民法第七百六十七條所有物返還請求權及第一百七十九條不當得利返還請求權，請求判決如主文第
一、二項所示，均有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年7月29日
民事第二庭法官李昭彥正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國94年7月29日
書記官余幼芳