裁判字號：臺灣高等法院104年重上字第486號民事判決
裁判日期：民國105年03月31日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院民事判決104年度重上字第486號上訴人 郭兆祥 訴訟代理人 林順益 律師被上訴人 林寶秀 訴訟代理人 廖振洲 律師被上訴人 王美智
林榮宗 林正義 林樹根 林 潘玉女 林嫚麗 林錦田 林靜如 林潤煜 林錦華 林博明 上十人訴訟代理人 周德壎 律師複代理人 陳鵬宇 律師被上訴人 林家祥 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國104年4月10日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第548號第一審判決提起上訴，本院於105年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人林寶秀應給付上訴人新臺幣肆佰捌拾捌萬柒仟參佰柒拾陸元，及自民國一百零三年五月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人林寶秀負擔十分之六，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣壹佰陸拾貳萬玖仟元供擔保後得假執行，但被上訴人林寶秀如以新臺幣肆佰捌拾捌萬柒仟參佰柒拾陸元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人王美智、林家祥經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人林榮宗、林正義、林樹根、 林潘玉女 、林嫚麗、林錦田、林靜如、林潤煜、林錦華、林博明（合稱被上訴人林榮宗等10人）及被上訴人王美智、林家祥共12人， 就渠 等共有坐落新北市○○區○○段○○○段00000地號土地（下稱系爭土地）授權被上訴人林寶秀分別於民國97年10月31日及97年11月11日與上訴人簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），並收取第一次款項合計為新臺幣（下同）388萬7,376元，且保證系爭土地須可作○○○區○○路工地容積移轉之用途，否則上訴人有權取消買賣契約，如賣方之被上訴人違反前開買賣契約，上訴人得逕行解除契約，被上訴人除應將已收款項全數退還外，應另賠償上訴人已支付同額之違約金作為補償。惟系爭土地事後查證並無法作○○○區○○路工地容積移轉之用途，且其中被上訴人王美智之土地應有部分亦被拍賣，顯係處於不能給付之狀態，此係可歸責於被上訴人之事由等情。爰依民法第226條第1項、第250條第1項、第256條、第259條第1款及系爭契約書第8條，求為判決：㈠被上訴人林寶秀應與被上訴人王美智共同給付73萬8,600元、與被上訴人林榮宗共同給付73萬8,600元、與被上訴人林正義共同給付73萬8,600元、與被上訴人林樹根共同給付123萬1,000元、與被上訴人林潘玉女、林嫚麗、林錦田、林靜如共同給付123萬1,000元、與被上訴人林潤煜共同給付73萬8,600元、與被上訴人林錦華共同給付123萬1,000元、與被上訴人林博明共同給付36萬9,300元、與被上訴人林家祥共同給付38萬8,752元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被上訴人林寶秀與其餘被上訴人間共同給付部分，其中一人給付，其餘免除責任（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡如原審上開聲明。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人林寶秀辯稱：被上訴人林寶秀係受其餘被上訴人之授權代為辦理出售系爭土地之一切事宜，係屬有權代理，且被上訴人並無給付不能之情事，上訴人主張解除契約為無理由，又上訴人請求之違約金額過高，請依法酌減等語。被上訴人林榮宗等10人則以：被上訴人林寶秀非系爭土地之所有權人，其未經其餘被上訴人同意即出賣系爭土地予上訴人，顯屬無權代理，系爭契約對於被上訴人林榮宗等10人並不生效力等語，資為抗辯。並均聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人王美智、林家祥經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人林寶秀分別於民國97年10月31日及97年11月11日與
上訴人簽訂系爭契約書，並收取第一次款項合計為388萬7,376元。
㈡被上訴人王美智應有部分10分之1已被拍賣。
四、兩造爭執事項：㈠被上訴人林寶秀有無給付不能之情事，上訴人主張解除契約是否有理？㈡上訴人得否請求被上訴人林寶秀返還已收價款及給付違約金？㈢上訴人請求被上訴人林榮宗等10人及王美智、林家祥，與被上訴人林寶秀共同返還價款及支付違約金，是否有理由？茲分述如下：
㈠被上訴人林寶秀有無給付不能之情事，上訴人主張解除契約
是否有理？⒈上訴人主張系爭契約第17條約定：本買賣標的物之分區須為
都市○○○道路用地（公共設施保留地）之真意係系爭土地須可作○○○區○○路工地容積移轉之用途，惟事後查證並無法作○○○區○○路工地容積移轉之用途等情，業據提出系爭契約為證（見原審卷第6至8頁、第18至20頁），並經證人 黃東興 於原審證述：「（買方係基於何種因素購買系爭土地？簽約前買賣雙方有無約定特別事項？如何約定？）1.因買方是新店寶橋路需要工地容積移轉的目的。2.主要目的就是公共設施即道路用地，買來要施作寶橋路的容積移轉的用地。3.事先講好，再簽立買賣契約」、「（買方是否曾向賣方要求提出系爭土地可作容積移轉之核准函？後來賣方做如何處理？是否可將事實經過詳予說明？）1.系爭土地的買賣是經過完全確定是寶橋路用地，契約書完全都是林寶秀提供的，這是私契，才來簽立這買賣契約書」、「公設用地是用在寶橋路，提供這個私契專門用在公共設施保留地簽約用。之前林寶秀完全了解土地用在寶橋路」、「案件送到地政事務所，買方曾經到縣政府了解公共設施保留地的容轉，後來發現這塊地不適用於寶橋路的容轉用地。這狀況我們跟林寶秀連絡，要求我到縣政府去共同處理這塊地是可以用在寶橋路，找承辦人員也沒有辦法處理，後來找他們主管也沒有結果」、「（簽約之前或簽約當時，有沒有再跟林寶秀確認購買系爭道路用地，就是為了提供寶橋路工地的容積移轉？）有」、「在契約簽訂之前，由買方代理人跟林寶秀跟我無數次的提到，一定是在寶橋路作為容積移轉的用地。都市計畫是一般都市計畫，不是特定都市計畫，我是相信是一般都市計畫。特定計畫就好像是水源特定區域用地，林寶秀很清楚，林寶秀邀我兩次陪同去縣政府找主管。我是相信林寶秀講的都市計畫就是一般的都市計畫，我們並不知道這是屬於水源區的特定計畫」等語（見原審卷第143至145頁），及於本院證述：「（你在一審作證時說在簽約前有聽到林寶秀說系爭土地可以作為容積移轉，所指的簽約之前是指何時？）證人答：簽約之前我有特別強調系爭土地是要作為寶橋路的工地容積移轉，時間在簽約的一星期之前就有講，簽約時也有講」、「（當時的情形如何？）簽約前、簽約當時都有強調是要作為寶橋路工地容積移轉，送件後發現該筆土地不能作為寶橋路的工地容積移轉」等語（見本院卷第79頁背面）。
另證人 謝清山 亦證述：「（請敘述參與簽約經過？）97年10月31日契約是黃東興地政士簽的，97年11月11日契約是我簽的，兩次簽約我都有在場，因為簽約時公司需要17億多的容積移轉道路用地，所以在97年6月27日在公館的 陳永鍾 地政士那邊簽約，我就有跟林寶秀地政士講過我們欠很多道路用地，所以林寶秀地政士知道這件事情，所以林寶秀就在97年10月31日、97年11月11日幫我們介紹這件有爭議的土地簽約，簽約當時林寶秀地政士有問我們是否同樣是寶橋路工地要用的，我有說是，因為當時要收購17億多很不容易，所以林寶秀說有這個道路用地我們就簽約了。簽約當時林寶秀有提出分區使用，註明水源特定區道路用地公共設施保留地，當時我也不知道是否可以，但是我們的開發商林寶秀說可以，所以我們就簽約了，我們只知道原則上公共設施保留地道路用地一定可以做容積移轉，但這件有加上水源特定區，我們雖不確定，但是開發商林寶秀說可以做，我們就簽約。在我們簽完約後，我們就去問台北縣政府城鄉局是主管容積移轉的，結果他們答覆水○○○區○道路用地公共設施保留地是不能容轉到我們的寶橋路工地。林寶秀地政士就邀同黃東興地政士前往城鄉局去了解過二次，結果城鄉局也說不行，林寶秀地政士都跟我們保證一定可以讓我們容轉，不用解約。林寶秀說不用解約，但我們有發存證信函給她提出要解約的要求，結果林寶秀都口頭答覆我們說一定沒有問題，她會去內政部營建署爭取，叫我們等」、「（當時在契約第17條之特約，為何不記明清楚是要做何用途？）因為合約書已經載明須為都市○○○道路用地（公共設施保留地）」、「（既然已經知道要做寶橋路工地，為何不特別註明？）因為如果已經符合都市計畫用地保留地，寶橋路工地或其他工地要用也可以，因為都市計畫保留地（公共設施保留地）是一個原則上的約定，就包含了寶橋路工地和其他的工地」、「因為我們是原則性的約定都市○○道路用地（公共設施保留地），但加上了水源特定區，所以簽約當時我也不是非常了解是否一定可以，但開發商說可以我就尊重她的意見相信她，但事後了解因為系爭土地有水源特定區才不行」等語（見本院卷第62頁背面至第64頁），證人謝清山又證述：「林寶秀也是開發商其中之一」、「（何謂開發商？）就是專門幫我們找有無可以做容積移轉的道路用地」等語（見本院卷第81頁反面、第82頁），可知上訴人購買系爭土地係作為寶橋路工地容積移轉用，而被上訴人林寶秀亦明白上訴人購買系爭土地係欲作○○○區○○路工地使用。是上訴人主張系爭契約第17條約定：本買賣標的物之分區須為都市○○○道路用地（公共設施保留地）之真意，係系爭土地須可作○○○區○○路工地容積移轉之用途，自堪信為真實。又上訴人於98年2月14日以存證信函催告被上訴人林寶秀於98年2月28日前提出系爭土地可作容積移轉之核准函，而被上訴人林寶秀則於98年2月27日提出新北市政府97年12月15日北府城開字第0000000000號函謂「旨揭土地若屬私有之公共設施保留地，且符合都市計劃容積移轉實施辦法等相關規定，得申請作為容積移轉之送出基地」之詢問覆函充作核准函作為搪塞。後又經上訴人於99年2月2日再委由律師催告，惟均無結果（見原審卷第23至29頁）。足證被上訴人林寶秀所出售之系爭土地，並無法作○○○區○○路工地容積移轉之用途，被上訴人林寶秀有給付不能之情事，並不因其於訂約時有提出都市計畫土地使用分區證明書而受影響。
⒉按債權人於有民法第226條因可歸責於債務人之事由，致給
付不能之情形，得解除其契約，為同法第256條所明定。又系爭土地契約第8條：「若乙方（指賣方）違反本契約各條款約定或中途不賣時，甲方（指買方）得逕行解除契約。」（見原審卷第7頁）。本件被上訴人林寶秀有給付不能之情事，此係可歸責於被上訴人林寶秀之事由，上訴人依民法第226條第1項、第256條及系爭契約書第8條，以起訴狀繕本之送達即103年5月5日向被上訴人林寶秀為解除契約之意思表示，有送達證書可稽（見原審卷第35頁），並無不合。足見上訴人與被上訴人林寶秀間系爭契約已於103年5月5日合法解除。
㈡上訴人得否請求被上訴人林寶秀返還已收價款，及給付違約
金，是否有理由？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領
之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。又系爭契約第8條約定：「若乙方（指賣方）違反本契約各條款約定或中途不賣時，甲方（指買方）得逕行解除契約，乙方除應將已收款項全數退還外，應另賠償甲方已支付同額之違約金作為補償。」第17條約定：「本買賣標的物之分區須為都市○○○道路用地（公共設施保留地），取得方式為徵收、徵購或未明文規定，否則甲方（指買方）有權取消本買賣契約，乙方退還已收價款。」（見原審卷第7、8、19、20頁）。查上訴人分別於97年10月31日及97年11月11日已給付被上訴人林寶秀價款369萬3,000元、19萬4,376元，合計388萬7,376元，為被上訴人林寶秀所不爭執，並有支票2紙附卷可稽（見原審卷第9、21頁）；而系爭契約已經上訴人解除業如前述。則上訴人請求被上訴人林寶秀返還已收價款388萬7,376元，為有理由。
⒉次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民
法第252條定有明文。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。倘所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院87年度台上字第2563號、101年度台上字第74號判決意旨參照）。上訴人依前述系爭契約第8條約定，請求被上訴人林寶秀賠償違約金，固屬有據。惟本院斟酌上訴人分別於97年10月31日及97年11月11日已給付被上訴人林寶秀價款合計為388萬7,376元，迄上訴人於103年4月間起訴請求被上訴人林寶秀返還價款，上訴人可能遭5年6個月相當於法定遲延利息之損害1,069,028元〔計算式：3,887,376×5%×（5＋6/12）＝1,069,028〕，及上訴人因被上訴人林寶秀所出售之系爭土地，並無法作○○○區○○路工地容積移轉之用所受損害尚非重大等客觀事實、經濟因素及系爭契約業經解除等一切情狀，認上訴人請求賠償已支付388萬7,376元同額之違約金，尚屬過高，應予酌減為100萬元為適當。
⒊綜上，上訴人得請求被上訴人林寶秀返還已收價款388萬7,3
76元及支付違約金100萬元，合計488萬7,376元，為有理由，逾此範圍尚屬無據，不應准許。
㈢上訴人請求被上訴人林榮宗等10人及王美智、林家祥，與被
上訴人林寶秀共同返還價款及支付違約金，是否有理由？⒈查系爭契約之首頁與末頁，關於系爭土地之賣方均僅列被上
訴人林寶秀一人並由其簽名（見原審卷第6、8、18、20頁），且系爭契約第2條關於履行條件即價款給付方法之契約必要之點，仍僅由被上訴人林寶秀於相關文字書寫處蓋其印章（見原審卷第6、18頁），系爭契約全部文字亦均未出現代理字樣，故系爭契約之出賣人顯係被上訴人林寶秀，與被上訴人林榮宗等10人及被上訴人王美智、林家祥無涉。
⒉上訴人主張被上訴人林榮宗等10人及王美智、林家祥就系爭
土地授權被上訴人林寶秀分別於97年10月31日及97年11月11日與上訴人簽訂系爭契約云云，並據提出授權書為證。然為被上訴人林榮宗等10人所否認。經查，觀諸系爭授權書上之授權內容（見原審卷第10至22頁），乃未具體指明買賣條件之範圍（如出售之價金、付款之方式與時間等）、授權之期限亦付之闕如，顯悖於常理，故系爭授權書上即使有被上訴人林榮宗等10人及王美智、林家祥之簽名或蓋章，尚不能證明即係授權被上訴人林寶秀簽訂系爭土地之買賣契約。此外，上訴人又不能舉證證明。是被上訴人林榮宗等10人所辯被上訴人林寶秀非系爭土地之所有權人，其未經其餘被上訴人同意即出賣系爭土地予上訴人，顯屬無權代理，自屬可信。則上訴人請求被上訴人林榮宗等10人及王美智、林家祥，與被上訴人林寶秀共同返還價款及支付違約金，為不足採。
五、綜上所述，上訴人依民法第226條第1項、第250條第1項、第256條、第259條第1款及系爭契約書第8條，請求被上訴人林寶秀給付488萬7,376元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年5月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至於上訴人請求被上訴人王美智、林榮宗、林正義、林樹根、林潘玉女、林嫚麗、林錦田、林靜如、林潤煜、林錦華、林博明、林家祥等人分別與被上訴人林寶秀共同給付部分，則為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，上訴人及被上訴人林寶秀均陳明願供擔保宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第385條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年3月31日
民事第一庭
審判長法官林陳松
法官鄭威莉法官曾錦昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月1日
書記官陳佳伶附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。