斗六簡易庭109年度六簡字第193號民事判決

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　109年度六簡字第193號
原　　　告　 李偉嵩
訴訟代理人　 廖元應 律師
被　　　告　 李厚義
上列當事人間確認優先承買權存在事件，於中華民國109年8月
11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
確認原告就本院108年度司執字第28513號給付票款強制執行事
件，所為坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上建物（建號
：1084、門牌：雲林縣○○鄉○○村○○00號）於民國109年6
月18日第一次拍賣程序拍定人李厚義之優先承買權存在。
訴訟費用新台幣貳仟玖佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序上事項：
按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已
為本案之言詞辯論者，應得其同意。」民事訴訟法第262條
第1定有明文。本件原告 李宗憲 於民國109年8月11日言詞
辯論時由其訴訟代理人當庭撤回其起訴，被告亦表示同意，
有言詞辯論筆錄可參。是關於原告李宗憲部分之撤回起訴，
已生效力，業已脫離本案訴訟繫屬，先予敘明。
貳、實體上事項：
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（現合併為同段
2332地號，下稱系爭土地）為原告李偉嵩與李宗憲共有。系
爭土地上存有未保存登記建物（即門牌號：雲林縣○○鄉○
○村○○00號，下稱系爭建物）為債務人 林金獅 所有，其向
原告聲稱系爭建物為其承租系爭土地時所建，惟其並無提出
原始建造之證據證明之，原告在事實未明下，暫允林金獅繳
交系爭土地租金。嗣系爭建物經鈞院108年度司執字第
00000號（丑）股案件附表（即門牌號碼雲林縣莿桐鄉37號
）於民國109年6月18日第一次拍賣程序，由拍定人即被告
李厚義以新台幣28萬元拍定，故原告主張就系爭建物之優先
承買權存在。
㈡、爰提起本件訴訟，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告之抗辯：
㈠、如果原告沒有照法定程序，當然不同意；原告如果在法定期
間內聲明優先承買，我沒有意見，如果超過法定期間才聲明
，我不同意。
㈡、聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
㈠、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者不得提
起，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂有即受確認
判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律
上之地位有不安之狀態存在或有受侵害之危險，而此種不安
之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。系爭建物，既由
被告於本院強制執行程序中拍定，而原告乃系爭建物坐落之
基地，即系爭土地之共有人，其主張以同一條件優先承買，
而被告否認原告有優先承買權，故就原告而言，此優先購買
權，在未經確定判決確認其存在或不存在以前，系爭建物於
被告繳交拍定金額後，隨時有點交予被告之危險，此等危險
尚須以確認判決除去之，是本件原告對於系爭建物是否有優
先承買權之存在，應有即受確認判決之法律上利益，先予敘
明。
㈡、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優
先購買之權。」土地法第104條第1項前段定有明文；又「
租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條
件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣
條件優先承買之權。」民法第426條之2第1項亦有明文；另
「土地法第一百零四條規定﹕「基地出賣時，承租人有依同
樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條
件優先購買之權」，立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同
一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋
時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所
有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法
第一百零四條之適用。」、「土地法第一百零四條第一項規
定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優
先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有
人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。
」（最高法院62年台上字第2962號、69年台上字第945號民
事判例參照）
㈢、經查，訴外人林金獅為系爭建物之所有人，該建物之基地係
坐落於原告共有之系爭土地上，於109年6月18日經本院民
事執行處進行第一次拍賣，由被告李厚義以新台幣275,311
元拍定，並由原告 李偉崇 於拍定當日具狀聲請優先購買，並
由本院執行處函請被告於文到後5日內表示意見等情，業據
調取執行卷查明。是本件之爭點在於，原告李偉崇就系爭建
物有無優先購買權，茲說明如下：
１、原告主張債務人林金獅向其承租系爭土地，而其上有林金獅
所有人系爭建物1棟等情，有雲林縣稅務局房屋稅籍證明書
可稽（在執行卷內），而系爭建物查封時，經執行人員詢問
鄰居，確認系爭建物為債務人林金獅所有，亦有執行卷內
108年12月4日查封測量筆錄可參，另有原告李偉崇提出之
兆豐國際業銀行活期儲蓄存款簿（本案卷第18至21頁），裡
面確有數筆林金獅匯款金額7,600、7,800元之紀錄可查，
參酌原告李偉崇於執行處之陳報狀內載明「…林金獅長期居
住台北，且無佃農耕作之實，長期繳納微薄租金，一年分兩
期只繳7,600元，一個月平均633元，又把房屋租給無耕作
之人…。」等語，可見債務人林金獅與原告間就系爭土地訂
立租賃契約，並由原告李偉崇向林金獅收取租金，可見債務
人林金獅於系爭土地上所有之系爭建物，並非無權占有系爭
土地，而有租用基地建築房屋之可能。
２、依上說明，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同
樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣
條件優先購買之權，而強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之
一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人(執行法院即
代債務人出賣之人)，故執行拍賣房屋時，關於土地法第
104條之規定，亦在適用之列。而民法第426條之1係於88
年4月21日始修正通過，觀其立法理由為：「租用基地建築
房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，
基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為
促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其
房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應
推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移
轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在
。」等情，則違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但
並非不得為交易、讓與之標的，而違章建築之房屋於建造完
成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙
租地建屋之本質。是無論系爭房屋自始即與土地所有人間存
有租地建屋契約，或於房屋建築後始與基地所有人訂約承租
基地等情形，均成立租地建屋契約。而依雲林縣稅務局109
年7月9日函（本案卷第16、17頁）所示，系爭建物自105
年1月起改由債務人林金獅設立稅籍起課房屋稅，於此之前
，則由第三人 林明義 為稅納義務人（61年設籍起課），雖無
法證明系爭建物由林金獅所蓋，惟從變更納稅義務人為林金
獅乙節，應可推論，林金獅取得系爭未辦所有權第一次登記
建物之事實處分權後，再與原告訂立系爭土地之租賃契約，
如上說明，是本件與民法第426條之2第1項之租地建屋之
情形相類，自可類推適用，而認林金獅與原告之間存在有基
地租賃關係，而屬於土地法第104條第1項所稱之基地承租
人。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租
基地，均有土地法第104條之適用（最高法院62年台上字第
2962號判例參照）。又土地法第104條第1項優先承買權之
規定，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟
上之效用，並杜紛爭（最高法院65年台上字第530號判例參
照）。如認基地所有人原告無優先承買權，將導致土地與其
上房屋分歸不同人所有，甚而將來尚有可能導致土地所有人
對房屋所有人訴請拆屋還地之危險，衍生法律上之糾紛，實
與土地法第104條第1項規定之意旨相違背。
㈣、綜上所述，系爭土地為原告所有，土地上之系爭房屋為林金
獅所有，符合土地與建物分屬不同人所有之情形；原告並適
用或類推適用民法第426條之1規定，系爭土地與林金獅存
在有租賃關係。原告依土地法第104條第1項規定，主張對
系爭建物行使優先承買權，執行法院自應予准許。從而，原
告請求確認系爭建物之優先承買權存在，為有理由，應予准
許，爰判決如主文第1項所示。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證
，核與判決結果無影響，爰不一一審酌，併此敘明。至於原
告於起訴狀內雖列林金獅為參加人，惟原告既未請求告知其
參加訴訟，且系爭建物於拍定前之所有權（事實處分權）既
無爭執，核無告知參加訴訟之必要，附此敘明。
五、末按「因下列行為所生之費用，法院得酌量情形，命勝訴之
當事人負擔其全部或一部：二、敗訴人之行為，按當時之訴
訟程度，為伸張或防衛權利所必要者。」民事訟法第81條第
2款著有文明。本件被告為系爭建物之拍定人，依法行使其
應買之權利，就本件訴訟為伸張或防衛權利所必要者，故本
案訴訟所產生之訴訟費用全部由原告負擔為適當，爰判決如
主文第2項所示。
中華民國109年8月27日
斗六簡易庭
法官陳定國
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院斗六簡易庭提出上訴
狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國109年8月27日
書記官鄭國銘