臺灣桃園地方法院中壢簡易庭民事判決 九十四年度壢簡字第二七號
原 告 甲○○
被 告 乙○○原名呂
右當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於中華民國九十四年五月二十七日言詞辯論
終結，判決如左：
主文
被告應將桃園縣中壢市○○路○段○○○號房屋遷讓返還原告，並應給付原告新臺幣
參萬元，及自民國九十三年十一月十一日起至交還前開房屋之日止，按月給付新臺幣
壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三
百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：兩造於民國九十二年十二月十一日，就伊所有坐落於桃園縣中壢
市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭建物）訂立租賃契約，約定租金為每月新
臺幣（下同）一萬五千元，並應於每月一日前繳納，租賃期間自九十三年一月一
日起至九十四年十二月三十一日止，惟被告自九十三年十月起即未依約繳納租金
，經伊於九十三年十一月四日，以存證信函定期催告履行，若未依約給付將終止
租約，被告逾期仍未給付，故系爭租約已於九十三年十一月十一日終止，被告迄
今仍占有系爭建物未返還，爰依兩造之租賃契約及不當得利之法律關係，求為判
命被告返還系爭建物，並給付積欠之租金三萬元，及自九十三年十一月十一日起
至遷讓房屋之日止，按月給付一萬五千元。
三、被告經合法通知未於最後一次言詞辯論期日到庭，然據其前於本院審理時所述，
則否認原告之主張，並以：伊承租時原告並未告知前段是違建，詎事後該建物有
部分被拆除導致伊無法使用，伊協調原告處理，均未獲改善，伊才拒付房租等語
，資為抗辯。
四、經查，兩造就系爭建物簽立租賃契約，約定租金為每月一萬五千元，並應於每月
一日前繳納，租賃期間自九十三年一月一日起至九十四年十二月三十一日止，被
告自九十三年十月起即未再依約給付租金，被告迄今仍占用而未返還系爭建物等
事實，為兩造所不爭，並有該租賃契約附卷可稽。原告主張被告遲延給付租金而
據以終止租約，被告有返還租賃物、給付積欠租金及自終止時起按月給付相當於
租金之不當得利之義務，此為被告所否認並以前詞置辯。本院查：
㈠被告自九十三年十月起即未再依約給付租金，已如前述。被告雖以：系爭建物
前段是違建，原告出租時並未告知，導致嗣後遭拆除，伊無法使用該建物云云
，作為本件拒付租金之理由。然此則為原告所否認，主張：本件出租時即已告
知前段是違建，況且，伊僱工自行拆除後，並不會影響被告使用等語。經查：
⒈依證人即居間兩造訂立租賃契約之人 羅文中 於本院審理時所述：簽約當時原告
有跟被告說前面有部分加蓋，因為原告擔心事後加蓋會被拆掉，會有糾紛，所
以事前就有告知被告，（被告聽到原告說前面有加蓋，有無說什麼話？）被告
沒有講什麼話，還是願意租，（在幫雙方簽立契約時，有無跟被告講加蓋部分
是違建，有可能被拆除？）有跟他講加蓋，而且他之前有去看過，一般來講加
蓋就是違建，他應該知道等語。再佐以證人即為原告僱工拆除違建之人 邱桂芳
於本院審理時所述：系爭房屋有加蓋違建情況， 伊有 跟原告提過自行拆除比較
好，訂立租約之後，原告就有跟 伊提 說找認識的人來拆，伊就跟原告一起去被
告承租的地方，協調如何拆除，被告也同意，並指定日子來拆，（當時跟被告
講拆違建時，被告有沒有講什麼話？）被告當時沒有講什麼話，他也同意拆等
語。是原告主張本件出租當時，對於系爭建物前段屬加蓋違建，而隨時有可能
遭拆除一事已告知被告，信而有徵。
⒉按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係
存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。而
此項出租人之租賃物保持義務，與出賣人負相同之擔保責任，而依民法第三百
四十七條準用同法第三百五十五條第一項之規定，若承租人已知悉該瑕疵仍然
承租，出租人自不負該擔保責任。本件被告承租時即已知悉該屋有一部分屬違
建拆除之列，已如前述，而依卷附兩造之租賃契約，復未就此有特別約定，按
上所述，原告就此自無須負擔保責任。是被告事後執此為由拒付租金，自無理
由。
⒊至被告抗辯該建物經拆除後無法使用云云。然依證人即受僱拆除之人曾禱靖於
本院審理時所述：（當初拆時，被告是否還有在承租？）有，伊是拆除人行道
部分（違章部分），（拆除時有無造成建物無法使用情況？）沒有，沒有損害
到建物本體，也不會造成建物無法使用的情況等語。參以原告答辯狀所載，拆
除部分是建物前半段，目的供作香爐、安放神轎、供桌使用等情。則縱令系爭
建物違建部分拆除後，仍可供租賃之通常使用，並無被告所述無法使用之情。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如
承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金
之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每
期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第四百四
十條第一項、第二項分別定有明文。本件被告前揭拒付租金之事由既不足取，
業如前述，則被告自九十三年九月起未付租金，依原告所提存證信函及收據，
原告在九十三年十一月四日，以存證信函定期催告履行，此時被告已逾二期租
金未付，又該信函是定期被告於收受後三日內清償，於九十三年十一月七日送
達與被告，按上規定，原告主張系爭租約已於九十三年十一月十一日終止，洵
屬有據。又依民法第四百三十九條之規定，承租人有依約定給付租金之義務，
原告自得請求被告給付積欠之二期租金共計三萬元。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七
十九條前段定有明文。又無權占有他人之房屋或土地，可能獲得相當租金之利
益，為社會通常觀念，最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例可資參照。
本件租約於九十三年十一月十一日終止，業據認定如前，則被告自此時起未返
還該建物而繼續占用，即屬無法律上原因，致原告受有無法使用之損害。又兩
造已約定每月租金為一萬五千元，參以卷附該建物照片，屬獨棟建物可獨立使
用等情，本院認原告主張被告受有每月相當租金一萬五千元之利益，致原告受
有損害，應屬合理相當。
五、綜上所述，原告依據兩造租賃契約及民法租賃、不當得利之法律關係，請求被告
將系爭建物遷讓返還原告，並請求被告給付三萬元，及自九十三年十一月十一日
起至遷讓房屋之日止，按月給付一萬五千元相當於租金之不當得利，為有理由，
應予准許。又本件係民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款訴訟適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款之規定，爰依職權宣
告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後與判決結果無影響，
爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三
百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主
文。
中 華 民 國 九十四 年 六 月 十 日
臺灣桃園地方法院中壢簡易庭
法官許泰誠
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決
宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官游麗秋
中 華 民 國 九十四 年 六 月 十四 日