裁判字號：臺灣臺中地方法院96年訴字第3360號民事判決
裁判日期：民國97年06月24日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決96年度訴字第3360號原告己○○訴訟代理人 蔡譯智 律師被告甲○○法定代理人丙○○訴訟代理人 梁基暉 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國97年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落台中縣○○鎮○○○段○○○○號（重測前為公館段656之2地號）土地（下稱系爭土地）、地目建、面積805.45平方公尺，為原告與訴外人乙○○、 蔡鐘 共有，被告竟無權占有系爭土地如附圖所示A（面積52.76平方公尺）、B（面積178.44平方公尺）及C（面積3.15平方公尺）部分之土地，並於其上興建寺廟、火爐及圍牆等地上物（下稱訟爭地上物），而原告及其他共有人均未同意被告使用系爭土地，被告占有系爭土地係無正當權源，爰依民法第767條及第821條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示A（面積52.76平方公尺）、B（面積
178.44平方公尺）及C（面積3.15平方公尺）部分土地之訟爭地上物拆除，並將該基地返還原告及其他共有人全體；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：系爭土地為建地而非農地，不受舊土地法第30條（已刪除）及農業發展條例之限制，由被告迄今仍未辦理系爭土地所有權之移轉登記，亦未取得系爭土地之所有權狀，足見其與原告之父親 蔡青榮 間並無買賣關係。再者，由台中縣沙鹿鎮公所提出之土地使用權同意書觀之，民國77年5月20日提供系爭土地使用權予台中縣沙鹿鎮公所興建活動中心之人，係蔡青榮、乙○○及蔡鐘，若被告早於52年間取得系爭土地應有部分，則該土地使用權同意書為何非由被告與乙○○、蔡鐘具名。又被告辯稱其向蔡青榮買受系爭土地應有部分2分之1，面積為392.5平方公尺，然與其寺廟登記表所載被告基地面積0.060公頃，差距甚大，顯見被告所辯不實。另被告台中縣寺廟登記表上「所有權人名義及權狀字號或其他證明文件」欄係記載「蔡青榮公館段656號」，惟系爭土地重測前地號為656之2號，兩者亦有不同，故蔡青榮並無出賣系爭土地應有部分予被告。至於被告提出之土地買賣所有權移轉契約書，其日期僅記載「中華民國捌拾年月日」，記載不完全，且諸多欄位均未記載，價款交付方法甚至記載「產權登記完畢後付清」，此與被告辯稱早於52年間已付清價金新臺幣（下同）2萬元，顯有矛盾，故該契約是否真正及有效，仍有疑義；又該契約書一般係作為辦理土地移轉登記之用，而被告於80年間尚未完成寺廟登記（按被告於92年12月31日完成寺廟登記），則豈可能逕以「甲○○」為承買人，與土地登記規則規定應以其推舉之代表人之買受人，顯然不符，益證該契約書之不足採信。而單憑被告提出蔡青榮82年2月17日之印鑑證明書，因無法完成土地過戶手續，故無法以之作為被告與蔡青榮間買賣之證據。末者，原告否認蔡青榮與乙○○、蔡鐘間有分管契約，被告應負舉證之責。
三、被告則以：系爭土地原係蔡青榮與乙○○、蔡鐘三人共有，應有部分各為2分之1、4分之1、4分之1，當時為田地，由蔡青榮耕種系爭土地之一半，即訟爭地上物所坐落基地，另一半則由乙○○、蔡鐘共同耕種，歷經多年，蔡青榮與其他共有人均無異議，互相容忍，是已成立分管契約，嗣後於52年間由地方民眾出資捐助被告，被告並以價金2萬元向蔡青榮購買其分管系爭土地應有部分2分之1，及興建訟爭地上物，作為台中縣沙鹿鎮清泉里里民及民眾膜拜之處所，買賣當時限於法令規定無法辦理所有權移轉登記，故雙方約定將來法令變更時，再辦理系爭土地所有權移轉登記，而為免日後肇生爭議，蔡青榮先於80年間與被告簽立土地買賣所有權移轉契約書，並於82年2月17日將其印鑑證明交付被告收執，以證明其簽立之土地買賣所有權移轉契約書之內容為真正，惟蔡青榮於86年間死亡，致雙方迄未辦理所有權移轉登記事宜，故被告實基於其與蔡青榮間買賣關係取得系爭土地之占有，非無權占有。又訟爭地上物自52年興建，53年落成完工，入火安座以來，迄蔡青榮於86年間死亡時，已30餘年，蔡青榮從未向被告主張權利，且訟爭地上物興建之初，蔡青榮尚捐助200元，若被告無權占有系爭土地，蔡青榮與其他共有人豈有任由被告於系爭土地上興建訟爭地上物，而不為阻止之理，顯見雙方買賣契約確係存在，而原告既係因繼承蔡青榮而取得系爭土地之應有部分，即應受蔡青榮與其他共有人間分管契約之拘束，故被告占有系爭土地，既係蔡青榮本於買賣關係所交付，即具有正當權源，原告自不得請求被告拆除地上物返還基地。再者，縱認蔡青榮與被告間就系爭土地應有部分所為之買賣契約不存在或無效，惟蔡青榮於被告建廟之際，既有捐助200元之事實，自屬寓有默示同意無償交付系爭土地供被告使用之意思表示存在，而被告仍有繼續使用借用物即系爭土地之必要，則原使用借貸之目的尚未完畢，原告亦未曾表示終止使用借貸契約，故被告本於使用借貸關係，亦非無權占有系爭土地，原告遽為訴請被告拆除系爭地上物及返還土地，於法不合等語資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地目前係登記為原告與乙○○、蔡鐘等三人共有，，應有部分各為2分之1、4分之1、4分之1。
（二）原告於86年6月9日因繼承其父親蔡青榮而取得系爭土地應有部分2分之1。
（三）被告所有訟爭地上物目前占用系爭土地如附圖所示A（面積52.76平方公尺）、B（面積178.44平方公尺）及C（面積3.15平方公尺）部分之土地，並經本院會同台中縣清水地政事務所測量員至現場勘驗屬實，制有鑑定圖在卷足稽。
五、得心證之理由：
（一）按非法人團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3項定有明文。本件被告甲○○係信徒集資設立，已依監督寺廟條例向地方主管機關辦理登記，以供奉 廣澤 尊王為目的，有一定供奉神像之場所，並有獨立之財產，且設有管理人（即丙○○）一職，此有台中縣寺廟登記表影本一紙在卷可憑，自應屬前開規定所稱之非法人團體，有當事人能力，並以其管理人丙○○為法定代理人，合先敘明。
（二）原告主張被告所有訟爭地上物占用其共有系爭土地，並無何正當權源，屬無權占有，應予拆除並返還土地等情，業據其提出土地登記謄本為證。被告固不否認其所有訟爭地上物占用系爭土地情事，惟以前揭情詞資為拒絕拆除還地之依據。是本件兩造爭執之重點，顯在於：⑴就系爭土地應有部分2分之1被告與蔡青榮間有無成立買賣契約？⑵蔡青榮、乙○○、蔡鐘三人就系爭土地有無成立分管契約？
（三）被告抗辯：52年間由地方民眾出資捐助被告，由被告以價金2萬元向蔡青榮購買系爭土地應有部分2分之1，蔡青榮並於80年間與被告簽立土地買賣所有權移轉契約書，及將其82年2月17日印鑑證明交付被告收執等語，已提出甲○○樂捐名冊影本、土地買賣所有權移轉契約書影本、蔡青榮印鑑證明書等文件各1件，並舉證人 楊雙女 、戊○○為證，雖為原告所否認，惟按私文書經本人簽名、蓋章者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。而依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力，民法第3條第1項、第2項亦有明文。本件由被告所提土地買賣所有權移轉契約書觀之，其上所載買賣標的物為系爭土地重測之地號即○○○鎮○○段陸伍陸之貳」、出賣權利範圍為「貳分之壹」、承買人為「甲○○」、出賣人為「蔡青榮」，而於該契約書之土地標示、聲請登記以外之約定事項、訂立契約人等欄位上，均蓋有蔡青榮之印文，經肉眼比對後，核與蔡青榮於82年2月17日在台中縣沙鹿鎮戶政事務所留存之印鑑證明相符，且證人即乙○○之配偶丁○○○於本院審理時亦到庭具結證稱：伊自20幾年就住在台中縣沙鹿鎮清泉里，甲○○坐落之基地，係里民集資後，由里長代表向蔡青榮購買等語；證人即原告叔叔戊○○亦到庭具結證稱：伊自49年起就住在台中縣沙鹿鎮清泉里至今，52年間為興建甲○○，里民年長者即與蔡青榮協議，希望可於蔡青榮所耕作之系爭土地北邊蓋甲○○，經蔡青榮同意後，即由當時身為里長之伊父親，以由里民募得之款項，向蔡青榮購買，之後伊父親過世，甲○○尚未蓋好，故由伊接手，伊透過樂捐名冊追查，始知悉上情等語，綜上事證核與被告前開所辯情節大致吻合，足見被告所辯非虛；又訟爭地上物自52年開始興建，迄蔡青榮於86年間死亡時，已30餘年，蔡青榮對於被告占有使用系爭土地，從未向被告主張權利，甚至將其82年2月17日印鑑證明交予被告，而戶政機關之印鑑證明乃係證明本人身份之重要物件，通常情形，若非本人親自交付，旁人係無從取得，則由被告占有使用系爭土地之經過，及持有蔡青榮印鑑證明等情，益見被告與蔡青榮間就系爭土地應有部分之買賣，並無意思表示不一致情事，雙方間之買賣自屬合法成立。
（四）原告雖主張：被告迄今仍未辦理系爭土地所有權之移轉登記，亦未取得系爭土地所有權狀，而被告所提土地買賣所有權移轉契約書之記載亦有不完全或矛盾之處等語，惟買賣不動產之債權契約，係諾成契約，一經雙方當事人就買賣標的物及其價金互相表示一致，其契約即為成立，當事人雖未訂立書面買賣契約，並不影響已成立之買賣契約；再者，買賣契約之成立與買賣契約之履行係屬兩事，土地買賣契約有效成立後，出賣人雖負使他方取得土地所有權之義務，買受人亦負交付價金之義務，惟買賣標的土地之移轉登記、所有權狀之交付、價金之交付及方式，均屬契約履行之問題，不論有無完成均不影響原已成立之買賣契約，是原告前開主張雖屬實情，亦不足推翻被告與蔡青榮間已成立之買賣契約。
（五）原告又主張：由台中縣沙鹿鎮公所提出之土地使用權同意書觀之，77年5月20日提供系爭土地使用權予台中縣沙鹿鎮公所興建活動中心之人，係蔡青榮、乙○○及蔡鐘三人，若被告早於52年間取得系爭土地應有部分，則該土地使用權同意書為何非由被告與乙○○、蔡鐘具名等語，固有台中縣沙鹿鎮公所函附土地使用權同意書在卷可稽，惟依我國民法規定，不動產係以登記為公示方法，系爭土地於77年間仍登記為蔡青榮、乙○○及蔡鐘三人共有，為兩造所不爭執之事實，則當時由其三人出具系爭土地使用同意書，即與民法規定相符，惟被告未具名於前開土地使用權同意書，核與蔡青榮、被告間有無成立系爭土地買賣債權契約，並無必然之關連，尚不得據此即否認蔡青榮與被告間之買賣關係。
（六）至於原告主張：被告寺廟登記表上所載有關系爭土地資料，均與實情不合等語，惟寺廟登記乃係住持或管理人向主管機關所為之聲請登記，其登載資料如有不符，其造成原因多端，或因申報錯誤、或因資料欠缺，甚或經辦人員疏失等等，均有可能，亦與被告是否與蔡青榮成立買買契約無必然關係，尚不得遽認被告與蔡青榮間就系爭土地未成立買賣契約。另被告於未完成寺廟登記前，取得土地所有權之登記問題，固應依土地登記規則第104條、150條規定處理，惟如前所述，此乃屬買賣契約之履行問題，核與被告與蔡青榮間之有無成立買賣契約之認定，尚不生影響，併予敘明。
（七）復按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照）。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。本件被告抗辯：系爭土地原共有人蔡青榮、乙○○及蔡鐘就系爭土地有共有物分管契約存在等語，業據證人丁○○○到庭具結證稱：從日據時代開始，系爭土地北邊係由蔡青榮耕作，種植花生、地瓜，南邊則由乙○○、蔡鐘耕作，亦種植花生、地瓜，三人均無意見，且耕作之位置從未更換，直至興建甲○○時，蔡青榮始無法耕作等語；證人戊○○亦具結證稱：49年間系爭土地北邊係由蔡青榮種植地瓜、花生，下面（南邊）則係由乙○○、蔡鐘種植地瓜、花生，迄至52年，甲○○即興建於蔡青榮耕作之系爭土地北邊等語，則由前開證人之證詞，足知系爭土地原共有人蔡青榮、乙○○及蔡鐘，實際上對各自占有管領之系爭土地部分，即蔡青榮耕種北邊，乙○○、蔡鐘耕種南邊，互相容忍，已歷有年，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，亦未予干涉，則由原共有人間實際上劃定使用範圍之舉動及作為，對於系爭土地分管契約，縱無明示之意思表示，亦得間接推知原共有人間有默示分管契約存在，是被告前開所辯，堪予採信。
（八）次按買受人向出賣人購買土地，出賣人將土地交付買受人後，未辦理所有權移轉登記，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，然其占有之土地，既係出賣人本於買賣關係所交付，具有正當權源，出賣人自不得依無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389號判例及90年度台上字第2121號判決參照）。又共有土地若經共有人協議分管，各共有人就其分管部分即有使用、收益之權限，共有人將分管之特定部分土地出賣與他人，即係將其就此特定部分土地之使用、收益權讓與買受人，雖買受人在土地分割前，不得請求移轉登記該特定之分管部分土地，僅得請求移轉登記土地之應有部分，惟依上說明，出賣人自不得主張買受人為無權占有。本件系爭土地原共有人蔡青榮、乙○○及蔡鐘，就系爭土地有共有物分管契約存在，而蔡青榮就其分管之特定部分並與被告成立買賣契約，均如前述，則被告占有使用蔡青榮分管之特定部分土地，並興建訟爭地上物，既係蔡青榮本於買賣之法律關係所交付，揆諸前開說明，蔡青榮即不得以土地所有權尚未移轉登記，主張被告占有使用系爭土地為無權占有，而原告又係因繼承蔡青榮取得系爭土地之應有部分，則基於買賣關係及繼承法則，被告占有使用系爭土地，對原告而言亦具有正當權源，原告不得依無權占有而請求返還。另按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，最高法院著有48年台上字第1065號判例意旨參照，則被告占有使用系爭土地特定部分，對其他共有人仍屬有權占有，自無疑義。
（九）末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條固有明文，是請求除去妨害所有物或請求返還所有物，必以占有人無權占有或侵奪者為前提，綜上所述，被告所有訟爭建物占有系爭土地，乃係依據買賣關係及系爭土地共有人間之分管契約而占有，對於原告及其他共有人而言，並非無權占有，原告主張訟系爭地上物，並無合法權源，即不足採。從而，原告依民法第767條及第821條規定請求被告將系坐落系爭土地上如附圖所示A（面積52.76平方公尺）、B（面積1
78.44平方公尺）及C（面積3.15平方公尺）部分土地之訟爭地上物拆除，並將該基地返還原告及其他共有人全體，為無理由，應予駁回。原告之訴既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年6月24日
民事第二庭法官楊國精正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年6月24日
書記官