臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度嘉簡字第372號
原 告 林靜宜 即大億不動產企業社
訴訟代理人 盧誌孟
被 告 鄭欽明
訴訟代理人 黃曉薇 律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國102年11月27日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國100年5月19日訂立土地專任委託銷售
契約書（下稱系爭契約書），被告將其所有坐落嘉義市○○
○段○○○○○○號土地及其上建物即門牌編號嘉義市○○街○○
號房屋（下稱系爭不動產）、權利範圍1/4委託原告銷售，
委託銷售價格為每坪新臺幣（下同）10萬元，委託銷售期間
為100年5月25日至同年12月31日止，簽訂契約後，原告積極
斡旋仲介，嗣於100年8月間經原告居間協調，被告終以505
萬元價格與訴外人協成創新股份有限公司（下稱協成創新公
司）完成系爭不動產買賣，被告另取得10萬元房屋之遷移補
償費，並於100年11月8日（誤載為100年8月份）完成所有權
移轉登記，原告已依約完成系爭不動產仲介；縱令被告否認
，惟上開出售時間係在委託銷售期間內，依系爭契約書第10
條第1項之約定，亦視為原告已完成仲介之義務，故本件無
論依系爭契約書第5條及第10條第1款約定，被告均應依成交
價格4％給付原告服務報酬，即202,000元，爰依系爭契約之
法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告20
2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5
％計算之利息。
二、被告則以：
㈠原告不得依系爭契約書第5條之約定請求給付居間報酬：
⒈系爭不動產並非原告仲介出賣，系爭不動產為被告與訴外人
唐羅雪華 、 陳羅雪美 、 蔡羅雪惠 （下稱唐羅雪華等3人）所
共有，系爭不動產係由唐羅雪華等3人以其應有部分合計3/4
多數決方式依土地法第34條之1規定出賣與訴外人 高豐泰 ，
價金為1,515萬元即每人505萬元，並經唐羅雪華等3人分別
於100年7月4日及19日以存證信函通知被告，原告訴訟代理
人於知悉上揭情事後，亦幫被告代撰存證信函通知唐羅雪華
等3人，故系爭不動產係遭共有人以多數決方式出賣並非原
告居間介紹。而訴外人 管素珍 及協成創新公司法定代理人高
豐泰多次前往被告住處勸說配合搬遷、過戶，被告即無庸負
擔提存費、亦可以自用住宅稅率繳納稅金，被告遂於100年
10月12日同意搬遷，並配合辦理系爭不動產移轉登記，上揭
協調過程並未透過原告。
⒉此外，被告就系爭不動產應有部分買賣價金總價僅為505萬
元，未達系爭契約書第2條委賣每坪10萬元之價格，原告自
不得請求居間報酬。
㈡原告不得依系爭契約書第10條請求給付違約金：
因土地法第34條之1為強制規定，被告僅能事後配合簽約辦
理過戶，非被告違反契約義務擅自將系爭不動產出賣他人而
造成系爭契約無法履行，上開情事自不可歸責於被告。因此
原告亦不得依系爭契約第10條第1款請求賠償違約金。
㈢縱認原告之居間報酬請求權或違約金請求有理由，請求依民
法第572條、第252條之規定酌減報酬、違約金。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、經查，兩造訂立系爭契約書，被告將系爭不動產委託原告銷
售，嗣被告將系爭不動產售予協成創新公司，並於100年11
月8日完成所有權移轉登記等情，業據原告提出土地專任委
託銷售契約書、土地謄本等件為證，且為被告所不爭執，自
堪信為真實。
四、原告主張其得依系爭契約書第5條，或依系爭契約書第10條
之約定依約視為伊已履行受託之仲介義務，故請求被告給付
4％之居間報酬202,000元乙節，則為被告所否認，並以前揭
情詞置辯。是本件之爭點厥為：原告有無完成居間仲介之義
務？被告是否有違約之情形？如給付報酬、違約金有理由，
是否應酌減報酬、違約金？茲敘述如下：
㈠原告有無完成居間仲介之義務？
按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人，以契約因
其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、
第568條第1項分別定有明文。查原告自承：伊承認協成創新
公司並非伊找的等語明確（見102年8月1日言詞辯論筆錄）
，既協成創新公司並非經由原告媒介而與被告訂立系爭不動
產之買賣契約，則原告依系爭契約第5條請求給付報酬，自
屬無據。
㈡被告是否有違約之情形？
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額，民法第250條定有明文。次按當事人主張有利
於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277
條前段亦有明定。本件原告依系爭契約書第10條第1項第1款
請求被告給付違約金，則原告自應就被告違約之事實，負舉
證責任。
⒉查兩造簽署之系爭契約第10條約定：「委託人（即被告）如
有下列情形之一者，視為受託人（即原告）已完成仲介之義
務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報
酬予受託人：一、委託期間內，若委託人要求解約或『自行
』將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。…
」而證人即為唐羅雪華等3人與協成創新公司居間之管素珍
到庭證稱：當時建商即協成創新公司與被告剛開始在談時，
原告訴訟代理人沒有在場，他們在談的過程，被告已經表示
願意賣給協成創新公司，他們叫代書來寫買賣契約書，代書
在寫契約書寫了一半還沒有寫好時，此時，原告訴訟代理人
才出現等語明確，且原告亦自承：證人剛才表示當時簽立契
約書時，不知道我為何會在場，是因為被告叫我過去的，絕
對是被告即地主叫我過去的，不可能是有 巢氏 或證人叫我去
的等語甚詳（見本院102年11月27日言詞辯論筆錄），既被
告通知原告到場，在原告訴訟代理人在場之情況下，苟被告
有違約之事實，原告訴訟代理人理應當場及時反應，實難認
被告係「自行」將系爭不動產出售予協成創新公司，而有違
約之情事。故原告依系爭契約第10條第1款之約定請求被告
給付違約金，亦屬無據。
五、綜上所述，協成創新公司並非原告所媒介，且被告亦無違約
之情事。從而，原告依系爭契約第5條及第10條第1款之約定
，請求被告給付服務報酬或相當於服務報酬之違約金202,00
0元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％
計算之法定遲延利息，均屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年12月11日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官楊朝舜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月11日
書記官莊良坤