裁判字號：最高法院86年台上字第1642號民事判決
裁判日期：民國86年05月23日
裁判案由：損害賠償
最高法院民事判決八十六年度台上字第一六四二號
上訴人 蔡劍平
李阿菊 朱秀琴 共同訴訟代理人任順律師
劉雅洳 律師被上訴人 趙藤雄 右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年九月二十四日台灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第一五二七號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：上訴人蔡劍平、李阿菊及朱秀琴分別於民國七十七年十二月十二日、七十七年十一月十一日、七十八年二月二十六日向被上訴人購買坐落台北縣新莊市○○段○○○○○○○○○○○○號土地上之台北加州大廈Ｃ５棟三樓、Ｃ５棟八樓、Ｃ７棟三樓房屋（下稱系爭房屋）及其土地應有部分，約定房屋坪數分別為五五點二坪、五四點九坪、四六點八坪。伊已依約付清價金，被上訴人亦於七十九年間分別將房地所有權移轉登記於伊，並將房屋交付使用。惟被上訴人所交付之房屋，其所有權狀登記建物面積（含陽台、花台等附屬建物）分別僅四一點五九坪、四一點四二坪、三五點二坪，其餘公共設施面積分別為一三點三六坪、一三點二○坪、一一點二九坪，其所有權狀登記之坪數與契約所載私有面積坪數不符，被上訴人既構成不完全給付，伊自得依買受之單價即依序為上訴人蔡劍平、李阿菊、朱秀琴每坪新台幣（下同）十四萬六千五百五十八元、十四萬一千六百三十九元、十二萬九千零六十元，計算伊因此所受損害，即上訴人蔡劍平一百零八萬五千九百九十五元、李阿菊一百零三萬一千一百三十二元、朱秀琴八十三萬八千八百九十元，請求被上人賠償等情。求為命被上訴人如數給付及加算法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：本件買賣契約並未將廣告平面圖列入契約內容，且各當層樓梯、電梯間依法及建築慣例所稱之「小公」併入私有面積中，伊之給付符合債之本旨。又本件契約簽訂之時間為七十七年間，斯時未有公平交易法及消費者保護法之頒布施行，對於「私有面積」之認知，雙方當事人自應依循交易習慣為之，故不論對於「私有面積」之約定解釋為何，上訴人主張伊應負物之瑕疵擔保責任為無理由。且伊並無故意不告知瑕疵之情事，依民法第三百五十六條規定，上訴人怠於瑕疵檢查及瑕疵通知，應視為承認受領系爭房屋無瑕疵。是縱有坪數不足之物之瑕疵，惟兩造間既有相互找補之約定，尚與不合債務之本旨之「不完全給付」有間，況上訴人之請求權已罹於時效，自不得請求賠償等語。資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決予以廢棄，改判駁回上訴人之訴，無非以：上訴人分別向被上訴人買受系爭房屋，蔡劍平五五點二坪、李阿菊五四點九坪、朱秀琴四六點八坪，被上訴人於七十九年間分別將房地所有權移轉登記於上訴人，並已將系爭房屋交付使用，而依所有權狀登記建物面積（含陽台、花台等附屬建物）僅蔡劍平四一點五九坪、李阿菊四一點四二坪、朱秀琴三五點二坪，其餘公共設施分別為蔡劍平一三點三六坪、李阿菊一三點二○坪、朱秀琴一一點二九坪等情，有買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀及登記簿謄本為證，並為兩造所不爭執，堪信為真實。惟依兩造所不爭執之卷附系爭房屋平面配置參考圖所載，系爭房屋分別為四九坪（蔡劍平）、四八點七坪（李阿菊）、四一點七坪（朱秀琴），公共面積分別為六點二坪（蔡劍平）、六點二坪（李阿菊）、五點一坪（朱秀琴），則顯然前述所有權狀登記之建物面積較此所稱之私有面積分別短少七點四一坪（蔡劍平）、七點二八坪（李阿菊）、六點五坪（朱秀琴）。又該短少面積乃登記為各上訴人分別共有部分之各層樓梯間、電梯間及走道等各該同棟樓樓層住戶分攤面積，亦為兩造所不爭。茲應審究者為㈠系爭廣告平面圖上所謂私有面積是否包括小公共設施面積㈡被上訴人之給付是否構成不完全給付。按當事人締結契約，一經合法成立，其在私法上權利義務，即受契約之拘束，民法第一百五十三條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例可資參照。兩造既訂有房屋及土地預定買賣契約書，則其權利義務，理應以契約及其附件為準。其房屋預定買賣契約書第一條，除約定房屋面積之總坪數外，且表明房屋坪數包括「室內、陽台、梯間、走道及其他公共設施等之分攤在內」，其既將「室內、陽台、梯間、走道」與「公共設施」作明確之區隔劃分，則廣告平面圖上所謂「私有面積」乃將屬於「室內、陽台、梯間、走道」之當層主建物、附屬建物、樓梯間、電梯間合併計算，其餘方屬公共設施，此一約定至為清楚。故上訴人捨此約定之意義，另稱「私有面積」僅指室內面積，尚有未合。是買賣契約書上所標示之「公共面積」，應係純指「大公」面積，而不包括「小公」面積，至為灼然，當為上訴人簽約時所確知。縱未充分了解，惟上訴人既未主張有何意思表示無效或得撤銷之事實，即應受買賣契約之拘束。況購買房屋，於一般人而言，係重大之事，當不至於在不明契約內容之情形下，率爾簽約，自應以在後訂立之書面買賣契約之約定，為兩造履行契約權利義務之基礎。至於證人 林金蓮 、 黃枝松 、 蕭明證 稱：「私有面積」即「室內面積」云云，經查，該證人與上訴人皆為夫妻，證言難免偏頗，自不足採。又契約上預定之品質，尚不能認為保證，仍須當事人對契約之特定內容或品質有保證之承諾，始得課以民法第三百六十條保證品質之責。被上訴人縱令廣告平面圖上，有如上訴人主張之「私有面積」之標示，惟已於在後訂立之買賣契約，加以補充說明而為兩造履行契約之依據，上訴人復未能舉證證明被上訴人有如何保證品質之舉，即難因廣告平面圖載有「私有面積」若干坪，即認被上訴人保證買賣標的房屋具有此項品質。再者，兩造間就系爭房屋之坪數，訂有互相找補之約定，則被上訴人並無故意不告知系爭房屋之瑕疵甚明。上訴人主張，系爭房屋缺少出賣人所保證之品質，出賣人亦有故意不告知物之瑕疵之情形，依據民法第三百六十條規定，得請求不履行之損害賠償云云，即不足採。況依買賣契約第一條後段明定：「如實際現況之面積與買賣面積誤差超過百分之一點五時，其超過或不足之部分，雙方同意以本約平均單價計算依據，多退少補」，則本件買賣房屋之面積若有短少或超過百分之一點五範圍，即應以多退少補之方法解決，尚非屬不完全給付。至若誤差在百分之一點五之範圍者，兩造無需互為補償，自更無不完全給付之問題。依系爭房屋所有權狀記載，被上訴人給付上訴人蔡劍平建物，當層室內、陽台等面積四一點五九坪，加樓、電梯間面積八點○一坪，等於四九點六坪，公共設施面積五點三七坪，合計為五四點九七坪，與約定之銷售面積五五點二坪相較，短少○點二三坪，尚在約定之容許誤差範圍內。給付李阿菊之建物，當層室內、陽台等面積四一點四二坪，加樓、電梯間面積七點九八坪，等於四九點四坪，公共設施面積五點二二坪，合計為五四點六二坪，與約定之銷售面積五四點九坪相較，短少○點二八坪，亦在約定之容許誤差範圍內。給付朱秀琴之建物，當層室內、陽台等面積三五點三坪，加樓、電梯間面積六點七九坪，等於四一點九九坪，公共設施面積為四點五坪，合計為四六點四九坪，與約定之銷售面積四六點八坪，並無超出誤差容許範圍，則被上訴人所為給付，既符合契約之約定，上訴人主張被上訴人為不完全給付云云，亦不足採。次按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。是買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵，則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。本件係預售屋買賣，買賣標的物於締約時雖不存在，但於將來為可得確定且為特定物之買賣。姑不論兩造對於「私有面積」究否包括梯間、走道等之解釋有所爭議，惟有關買賣建物之位置、隔間、方位、公共設施所在及建物面積與公共設施面積配置比例均於締約時已固定，即係依政府主管機關所核准之設計圖說為之。且被上訴人所完工給付之建物，其所有權狀登記面積與兩造所訂契約約定之面積亦屬相符，則兩造爭執坪數不足之瑕疵，應於兩造契約成立時既已存在，揆諸上揭說明，並不構成不完全給付之債務不履行問題。上訴人主張，被上訴人交付房屋坪數不足，為不完全給付，依民法第二百二十七條規定請求損害賠償，自不足採。從而，上訴人依債務不履行損害賠償之法律關係，請求被上訴人給付蔡劍平一百零八萬五千九百九十五元本息、李阿菊一百零三萬一千一百三十二元本息、朱秀琴八十三萬八千八百九十元本息，於法無據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。
查，上訴人主張：建物平面圖，係被上訴人銷售系爭房屋放置於工地現場，並憑與客戶洽談，而被上訴人之銷售人員明確告知「私有面積」不包括走道、樓梯間，足證上開平面圖所示內容，確已成為兩造買賣契約之內容，非單純要約引誘可比。雖兩造所立之書面契約第十八條載明：「有關本標的之廣告、宣傳品，僅供參考用，一切說明以本契約為依據」，然上開平面圖非一般廣告可比，且欠缺該記載面積、位置、形狀、格局之平面圖將使系爭買賣標的變為不確定，故賣方所提供之制式契約附合條款第十八條，將與兩造契約之合理誠信履約有違，要非雙方締約之真意，該條約定自非有效，從而該建物平面圖應認係兩造買賣契約一部分等語（原審卷三五頁、五○頁反面），為其重要之攻擊方法，且攸關系爭房屋「室內面積」是否包括樓、電梯間、走道等「小公」，原審恝置未論，尚屬可議。次查，本件屬預售屋之買賣，於訂約時買賣標的尚不存在，為原審所合法確定之事實。雖被上訴人係依政府主管機關核准之設計圖施工，惟其完工後尚會有實際現況面積與買賣面積誤差之情事存在，故如因完工交付之買賣標的物與契約約定內容不符，致有物之瑕疵存在時，乃屬出賣人於訂約後按圖施工時始發生，能否謂該瑕疵，於兩造契約成立即已存在，則有再事研求之餘地。原審以本件係預售屋買賣，買賣標的物於締約時雖不存在，但於將來為可得確定且為特定物之買賣，故兩造爭執坪數不足之瑕疵，應於兩造契約成立時既已存在，即無不完全給付之問題云云，亦欠允洽。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年五月二十三日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱錦娟法官朱建男法官許澍林法官王錦村右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年六月十一日
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