裁判字號：臺灣花蓮地方法院101年簡上字第25號民事判決
裁判日期：民國102年09月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣花蓮地方法院民事判決101年度簡上字第25號上訴人 黃惠暄 訴訟代理人 李文平 律師
張照堂 律師被上訴人 吳昌鴻 被上訴人 吳連智 被上訴人 柯珠蘭 共同訴訟代理人 吳明儀 上列上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101年5月31日臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭100年度花簡字第362號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴理由略以：
（一）花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），屬上訴人所有，遭被上訴人三人無權佔用系爭土地，拒不搬遷，上訴人依民法767條物上請求權規定得訴請被上訴人拆屋還地，乃依所有物返還請求權，請求被上訴人等將座落於系爭土地內如原審附圖所示A、B、C、D部分（見原審卷第96頁）之地上建築物拆除，並將其所占用之土地返還於上訴人。又無權佔用他人土地或房屋可獲相當於租金利益為社會通常之觀念，故上訴人得請求相當於租金之不當得利，惟租金之請求權因五年間不行使而消滅，上訴人乃據此請求被告給付使用系爭土地之五年內之不當得利，並據系爭土地申報地價每平方公尺328元，以及土地法97條第1項城市地方之房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限的規定而為相當不當得利金額之請求，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，應按月給付給上訴人之金額。
（二）對被上訴人抗辯之陳述：
1.雙方就系爭土地並無租賃契約。契約之成立必須雙方意思表示在內容上客觀的趨於一致，且主觀上有相互結合成立契約之意思，然而本案上訴人與被上訴人並無就系爭土地成立租賃契約之要約、承諾、更無相互意思表示達成一致，又依最高法院98年度台上第863號判決意旨「原告以無權佔有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源負舉證責任」，故被上訴人主張渠等與上訴人間有租賃契約其即應負舉證責任，被上訴人對於系爭土地成立租賃契約並未提出書面契約或證據，即應負擔訴訟上之不利益，雙方如果有租賃關係應會如被上訴人所提出三七五減租的租賃契約（見原審卷第63頁），簽立書面，光憑被上訴人提出地主親收幾台斤的資料（見原審卷第67頁）並不能確認有租賃契約之存在。
2.被上訴人於本件訴訟提出其匯款於上訴人之單據，即欲主張系爭土地存有租賃契約存在，並無理由。此有台灣高等法院95年度上易字第110號判決裁判意旨「無權占有他人之物，卻仍自願給付相當於租金之不當得利予該他人之情事，固與一般社會常情有違，惟次承租人依其與原承租人之約定而匯款至約定之帳戶以給付租金，所在多有，且於出租人終止租賃契約時，為營造其非無權占有之表象而繼續給付租金，事所常見，自難單憑被上訴人按月匯款至上訴人之妻銀行帳戶內，即遽指其與上訴人間有租賃關係存在」，可為參考。另依最高法院95年台上字第969號裁判意旨「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立，民法第161條第1項定有明文。此即學說上所謂之意思實現，乃依有可認為承諾之事實，推斷有此效果（承諾）意思。意思實現以客觀上有可認為承諾之事實存在為要件，有此事實，契約即為成立。而有無此事實，應依具體情事決定之。」據此，是否有契約成立之意思實現，需具體情事之佐證，被上訴人未能提出客觀事實佐證，其未告知上訴人、亦未得到上訴人同意即自行匯款予上訴人之行為，是屬於兩造系爭土地租賃契約成立意思實現，故而其與上訴人並未成立租賃契約。
（三）並聲明：
1.被上訴人吳昌鴻應將座落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地內如附圖所示B部分（即門號：116-1號，面積約為25平方公尺）之地上建築物拆除，並將土地交還上訴人。
2.被上訴人 吳連志 應將座落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地內如附圖所示C（即門號：116-2號，面積約為110.87平方公尺）、D（即棚子，面積約為25.42平方公尺）部分之地上建築物拆除，並將土地交還上訴人。
3.被上訴人柯珠蘭應將座落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土內如附圖所示A部分（即門號：116號，面積約為16.07平方公尺）之地上建築物拆除，並將土地交還上訴人。
4.被上訴人吳昌鴻應給付上訴人4,100元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告68元。
5.被上訴人吳連志應給付上訴人22,352元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人1,863元。
6.被上訴人柯珠蘭應給付上訴人2,635元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人。
二、被上訴人於原審抗辯理由：上訴人的祖先還有被繼承人均將系爭土地出租給我們，已經有100年了，每年收租穀100台斤，後來才改為折算現金給付。99年間我們還有將租金匯給上訴人，875、868、875-1地號土地原為訴外人 游連勳 所有，有民國（下同）87年地主游連勳親收地租的證明等語資為抗辯。並聲明：請求將上訴人之訴駁回。
三、原審法院審理後認為：被上訴人主張41年間佃農 吳志英 與地主 林阿邁 （均為兩造之先人）就座落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號土地成立耕地三七五租約後，因系爭
868地號土地與前揭土地相鄰，可供佃農建屋居住及使用，地主林阿邁以收取租穀100台斤之租金對價，將系爭868地號土地出租給佃農吳志英，並提出原所有權人游連勳收據一紙為證，合乎情理，堪予採信。且被上訴人持續有將租穀100台斤換算金錢，支付租金予地主即上訴人，並有匯款回條（見原審卷第68、69頁）可證，足證兩造間除了耕地三七五租約外，並就系爭土地有以口頭成立不定期租賃關係，至為灼然。故認被上訴人主張兩造就系爭土地有租賃關係，係屬實在；因而駁回上訴人於原審之起訴。
四、上訴人不服原判決提起上訴，其陳述略以：
（一）原審判決固然從清朝時代、日治時代以至國民政府38年遷台以降之佃農與地主之社會狀況、沿革說明，惟均與本案兩造間有無被上訴人所主張之租賃契約無因果關係，仍應以個案有無成立租賃契約關係為斷。被上訴人雖提出一只手寫穀物充當租金筆記紙頁，惟上訴人否認此項證據之真正，該文件上同時存有4種不同之筆跡，顯為遭人陸續添加，如此經被上訴人一再添加文字之文書，其真實性令人存疑。且其上印文「游連勳」乃上訴人未曾見過，否認真正，尤其上開文件未有承租系爭土地之文字記載，如何證明兩造就系爭土地有租賃關係？另上開文件上除被上訴人三人外，尚有「連生」之記載，惟本案系爭房屋乃被上訴人三人分別所有，「連生」既非系爭房屋所有權人，為何同寫一起要繳租金租地？顯見該文件不僅真正性有疑問，且內容與本案無關，亦看不出來是承租系爭土地。原判決卻無視於此，竟認「被告（即被上訴人）主張民國41年間成立耕地三七五租約後，地主林阿邁有以收取100台斤收成農作物之租金對價，將系爭868地號土地出租給佃農吳志英，並提出收據一紙為證，合乎情理」收據可採信，顯屬無據。雖被上訴人提出匯款證明，然金錢交付之原因多端，五花八門，有因借貸、欠款、貨款…等，不一而足，被上訴人主張交付金錢之原因為租金，即應由其提出實證證明兩造間就系爭土地存有租賃契約關係，故交付金錢不等同於兩造間有租賃契約關係，仍應由被上訴人負舉證責任。因此，被上訴人主張兩造就系爭土地有租賃關係云云，既非事實，且亦未見被上訴人提出證據，尤原判決未就被上訴人所提證據在個案具體判斷法律關係存在與否，卻談佃農與地主之歷史狀況等與本案欠缺必然因果關係且無證據之理由，自難令人招服。再者，關於原判決理由中佃農與地主之歷史，既非兩造當事人所主張提出，原判決法院亦未曾於審理中行使闡明供兩造表示意見，程序上亦有違誤。
（二）被上訴人先前以三七五減租承租同段1097地號、862地號及第875地號土地，其中1097地號土地距離系爭土地868地號非常遠，根本未相鄰近，另862地號及第875地號亦非相鄰，中間還相隔同段875-1地號、863地號等土地，而同段875-1地號土地並非三七五減租之承租地，故原判決認為「足認被告先祖為佃農，向原告先祖承租了一片土地（包括868、875、875-1及862地號土地）」之理由根本無稽，與事實完全不符，其餘推論更屬無據。又系爭○○段000地號土地重測前為加禮段277-1地號土地，無論其是否從○○段000地號土地（重測前為加禮段277地號土地）所分割出來，既非在三七五減租之承租地，當然即無租賃之法律關係，原判決卻無視三七五減租契約不包括系爭○○段000地號土地之事實，逕以推論亦有承租，明顯有誤。
（三）又原判決理由「被告房屋乃一片農田中之獨立房屋，一部座落被告自己所有之871、870地號二宗土地上，一部座落在原告所有系爭868地號土地上。」，又稱「於農業社會裡佃農是地主經濟收入之重要來源，佃農有居住生活之必要，佃農因為實際需要向地主承租供居住使用之土地，地主自然不會拒絕，因此足認被告先祖為佃農，向原告先祖承租了一片土地（包括868、875、875-1及862地號），一部分供居住、一部分供耕作」，一面稱被上訴人有871、870地號二宗土地存在，顯有土地可興建房屋居住，無須承租，一面卻又稱有承租868地號興建房屋之需要？前後顯然矛盾。蓋系爭房屋坐落地點有一半是位於被上訴人自己所有之土地上（即870、871地號），且土地面積夠大，根本無須承租868地號土地，此部分顯然是被上訴人無權占用。
（四）兩造僅就○○段000地號、862地號、1097地號土地有三七五減租契約，本案系爭○○段000地號土地不在租賃契約範圍內，被上訴人所給付租金乃因三七五減租之給付租金義務，其按年繳納租金為每年慣常之事，包括後來其改以匯款方式繳付租金，長久以來，租金之計算均以當年度稻穀收穫之千分之375比例折算成金錢後交付，故每年度之租金並非固定，端視當年度稻穀收穫量。稻穀收穫量早期如何決定無從得知，但後期以來，一方面契約往來已久，另一方面租金其實不多，故都是信賴由被上訴人自行計算稻穀收量並折算金錢後交付，只要金額沒有與往年差距離譜，上訴人就不會去特別計算，從而，三七五減租租金之計算應詢問被上訴人較為知悉。上訴人及上訴人丈夫游連勳從未與被上訴人另就○○段000地號土地定有租賃關係，是被上訴人究竟於何時擅自在本應繳納之三七五減租租金中額外增加租金，上訴人無從得知，且亦未經其同意，此種強迫式接受租金之情形，究其實質，仍屬被告單方面之意思表示，不足以證明兩造已就系爭○○段000地號土地成立租賃法律關係。又後兩造就○○段000地號、862地號、1097地號土地於99年9月27日合意終止三七五減租契約之法律關係，不可能有獨留○○段000地號租賃關係未一併解決之問題。
（五）被上訴人在兩造三七五減租約尚未終止前所匯金額，就已非常浮動，亦未見其所稱地租相當於100台斤稻穀之說法，及從未約定1097地號之租金為120台斤，且實際匯款金額亦與被上訴人所提出收據（上訴人爭執形式與實質皆非真正）內容，包括餘糧價台斤10.8元、總共896台斤，金額為9,676元等內容，容有差距。復參見收據內容有多種筆跡，顯為先後添加，上訴人亦未見過「該收據」及其上之「游連勳」印文，其內容為被上訴人片面捏造，不足採信。於三七五減租租約協議終止後，被上訴人所匯款項不明，時間也有空白，於99年9月協議終止三七五減租約後，被上訴人雖於99年12月匯款2,276元，惟該款項目的不明，且其後整整一年（即100年度）均無匯款，可證明兩造確實僅有就875、862、1097地號三筆土地有租約，故終止後，被上訴人也就沒有再給付租金。至於，最後一筆101年06月06日所匯款項1,170元，已經是本案訴訟繫屬時，該金額與其所稱房地租之金額也有不同，從而，否認被上訴人所匯款項為租金。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人吳昌鴻應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地內如附圖所示B部分（即門號：116-1號，面積約為25.00平方公尺）之地上建物拆除，並將土地交還上訴人；㈢被上訴人吳連智應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地內如附圖所示C（即門號：116-2號，面積約為110.87平方公尺）、D（即棚子，面積約25.42平方公尺）部分之地上建物拆除，並將土地交還上訴人；㈣被上訴人柯珠蘭應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地內如附圖所示Ａ部分（即門號：116號，面積約為16.07平方公尺）之地上建物拆除，並將土地交還上訴人；㈤被上訴人吳昌鴻應給付原告新台幣4,100元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人86元；㈥上訴人吳連智應給付原告新台幣22,352元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人1,863元；㈦上訴人柯珠蘭應給付原告新台幣2,635元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人220元；㈧第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
五、被上訴人則聲明：上訴駁回。其陳述略以：
（一）在上訴人因繼承取得系爭土地所有權之前被上訴人房屋即已興建其上。被上訴人與系爭土地之原所有權人游連勳之間有租賃關係存在，上訴人既因繼承而取得系爭土地，應一併繼受其前手游連勳租賃關係之出租人地位，而且三七五租金在合約中有規定第一期為1193台斤，第二期為793台斤，只有868地號是固定100台斤為地租，再以餘糧收購的價格換算當年的租穀，把錢匯給上訴人。868地號土地有租給我們，上訴人有跟我們收租，可看游連勳所簽之收租股收據第4項吳連智房地租25台斤，4個人合計100台斤，所以收據第1行上有寫加房地租100台斤，以前收租都是游連勳來親自收，後來才叫 吳添風 幫我們匯款給上訴人。
（二）870、871、875、875-1是我們的土地，868是上訴人的，869是第三人的，868當年是曬穀場，不在耕作範圍，所以無法適用375減租，租金是依照三七五地租外另給付100台斤。上訴人所指的匯款均為被上訴人所匯，99年9月27日終止三七五租約，所以875及862號兩筆土地因由佃農承購，就不再付地租，只剩下1097地號的地租120台斤及房屋的地租100台斤共計220台斤，所以才在99年12月28日匯款2,276元，作為100年的地租，101年的地租因為訴訟發生於過年後，所以延至101年6月6日匯給地主1,170元作為100台斤之地租，因為1097地號的土地上訴人已賣給第三人，所以不應該付給他地租。我們的房屋是坐落在868、871及870地號上，870及871地號是我們自己的土地。
（三）政府保證糧食收購是農民收成以後將所有糧食送到農會由政府以高於市價的行情將最好的部分在一定的數量範圍內收購，剩下的稻穀則依農會公布的餘糧收購標準分三等而收購，我們付租穀是依照餘糧收購的平均價格計算現金再匯給上訴人。每年1月應該付給上訴人的租穀是796台斤（第二期），每年9月要付給上訴人1193台斤（第一期），關於房屋的地租100台斤是放在第二期一起繳，以10.8元的租穀折算現金給上訴人。花蓮市農會回函給鈞院的價格表示以公斤計算，而且是以一等級的餘糧計算，而我們付租都是以餘糧的三等級之租穀計算並且將匯款手續費扣除，以前是100元，後來才改為30元。上訴人之夫以前都是來我們這裡將租穀載回去，後來他們說稻榖吃不了那麼多不來收了，所以我們才以那時候的收購價10.8元的租穀折算現金給他，以後就一直以這個標準折算。
六、得心證之理由
（一）被上訴人三人所有房屋佔用上訴人所有系爭土地如附圖所示之A、B、C、D部分，並經原審現場履勘無訛，有勘驗筆錄（見原審卷第77-82頁）及花蓮縣花蓮地政事務所繪製之土地複丈成果圖（見原審卷第84頁）可按，又為兩造所不爭執，自堪信為事實。
（二）本件兩造所爭執之處，應在於：兩造間就系爭花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地有無租賃關係存在？
1.經查，座落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號、862地號及1097地號三宗土地自41年10月30日起即由原所有權人即出租人林阿邁與承租人吳志英成立耕地三七五租約，約明一期租穀1193台斤、二期租穀796台斤，並由被上訴人吳昌鴻、柯珠蘭及訴外人吳添風三人繼承承租權，上訴人繼承出租人地位，續約至今，有被上訴人提出之租約及私有耕地租約異動登記影本（見原審卷第63頁）可憑，嗣兩造同意於99年9月27日終止耕地三七五租約，亦為兩造所不爭。
2.被上訴人主張系爭土地原為晒穀場，原地主林阿邁有以收取租穀100台斤之租金對價，將系爭868地號土地出租給佃農吳志英，並經原所有權人游連勳所肯認，且經兩造同意併前揭耕地三七五租約之二期租穀一併折算現金匯付至上訴人設於吉安鄉農會之帳戶給付，每年1月應該付給上訴人的租穀是796台斤（第二期），每年9月要付給上訴人1193台斤（第一期），關於系爭土地的地租100台斤是放在第二期一起繳，以10.8元的租穀折算現金給上訴人。我們付租都是以餘糧的三等級之租穀計算並且將匯款手續費扣除，以前是100元，後來才改為30元等語，並提出游連勳收據（見原審卷第67頁）一紙為證；雖上訴人否認游連勳收據之真正；惟查上訴人自承被上訴人等自94年起即每年二次（一期為12,785元至12,805元、二期為9,576元至9,596元）匯款予上訴人至耕地三七五租約終止，終止後始分別於99年12月28日匯款2,276元、101年6月6日匯款1,170元予上訴人，亦有上訴人上訴理由五狀（見卷第101-107頁）可憑；則上訴人依耕地三七五租約，應只能收取一期租穀1193台斤（如以餘糧的三等級之租穀10.8元計算，應為12,884元）、二期租穀796台斤（如以餘糧的三等級之租穀10.8元計算，應為8,596元），何以上訴人得收取較二期租穀796台斤折算現金為高之9,596元？依所應收租穀折算之比例，即可輕易得知被上訴人所繳付二期租穀顯較耕地三七五租約所應付之租穀為多，則上訴人所辯系爭土地的地租租穀100台斤是放在第二期一起繳，以10.8元的租穀折算現金給上訴人，尚屬合理。上訴人所辯「信賴由被上訴人自行計算稻穀收量並折算金錢後交付，只要金額沒有與往年差距離譜，上訴人就不會去特別計算」及「不知被上訴人金錢交付之原因」云云，洵不足採。
（三）從而，原判決以被上訴人持續有將租穀100台斤換算金錢，支付租金予地主即上訴人，並有匯款回條、原所有權人游連勳收據可證，認兩造間除了耕地三七五租約外，並就系爭土地有以口頭成立不定期租賃關係，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，與判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年9月30日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官湯文章法官李可文法官沈士亮以上正本證明係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國102年9月30日
法院書記官張任萱