臺灣屏東地方法院民事判決 109年度屏簡字第197號
原 告 何敏瑞
訴訟代理人 吳澄潔 律師
複 代理人 張錦昌 律師
被 告 胡漢民
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國109年
10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否
不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在
，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱
經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受
確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決
先例意旨可參）。本件原告主張其就本院108年度司執字第0
0000號清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣標
的即坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地
），有優先承買權存在，為被告所否認，而原告對於系爭土
地有無優先承買權，攸關原告得否優先承購系爭土地，排除
被告於系爭執行事件拍定人之地位，堪認兩造就原告對於系
爭土地優先承買之權利存否不明確，致原告法律上之地位有
不安之危險，且能以本件確認判決將之除去，即有確認利益
，先予敘明。
二、原告主張：原告前與訴外人 陳國華 就系爭土地簽訂租賃契約
，租期自92年4月3日起至102年4月3日止，於租賃期滿後原
告仍持續給付租金及占有系爭土地迄今，而訴外人陳國華亦
未反對而繼續收租，是原告與訴外人陳國華間就系爭土地存
有不定期租約。於租賃期間中，原告在系爭土地上，以「工
」字型鋼作為大樑、左面、背面有牆，右側銜接原告住屋大
門，興建此一鐵皮建築（下稱系爭地上物）作為騎樓使用，
而為主體建物即門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○巷○○○號房
屋（下稱原告房屋）之一部分，得擴充或增進主建物之效能
，定著於土地上，具有覆蓋牆垣，足以遮風避雨，供出入並
可達經濟上使用目的，是以，原告就遭拍定之系爭土地，依
土地法第104條、民法第426條之2規定享有優先承買權，為
此提起本件訴訟，並聲明：確認原告就本院108年度司執字
第26045號清償票款強制執行事件拍賣標的即坐落屏東縣○
○鄉○○段○○○○號土地之優先承買權存在。
三、被告則以：系爭地上物並非「房屋」，僅係一簡單車庫，無
法遮風避雨，不足供人居住；又系爭地上物屬違章建築，並
不能供作原告房屋騎樓使用等語置辯，並聲明：原告之訴駁
回。
四、得心證之理由：
(一)系爭土地原為訴外人陳國華所有，嗣經陳國華之債權人向本
院聲請強制執行，經本院以系爭執行事件受理在案，而系爭
土地於系爭執行事件中進行拍賣，由被告於109年2月4日以
新臺幣（下同）461,299元拍定，嗣原告於系爭執行事件主
張其對系爭土地有優先承買權等情，經本院依職權調取系爭
執行事件卷宗查對無訛，是此部分之事實，均堪認定。
(二)按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣
條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同
樣條件優先承買之權；基地出賣時，地上權人、典權人或承
租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權
人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項分別定有明文
。次按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，
於出租人之基地出賣時，有優先承買權，旨在使基地與基地
上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如
基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定
之適用（最高法院65年台上字第530號判決先例意旨參照）
。是以，租地建屋者所享優先承買權，係立法者為使不動產
利用關係單純化，即貫徹土地房屋所有合一所為之立法，然
為避免當事人支出交易成本後因他人行使優先購買權而付諸
流水或衍生訟端，於有第三人享有優先承買權之交易場合下
，對於未有優先承買權之潛在交易對象仍有影響其交易意願
甚至交易價格之可能性，復有侵害原承買人之交易自由與公
平性之疑慮，並有妨礙正常市場交易機制運作之虞，故優先
承買權應嚴格解釋其法條適用範圍。
(三)經查，原告興建之系爭地上物坐落於系爭土地上，為一紅色
鐵皮結構建築，自原告房屋之騎樓往外延伸興建，僅西側有
以鐵皮遮蔽，東、南、北側均無牆壁，其下則為柏油道路，
外人可輕易進出，現況供停放數輛車輛使用等情，經本院勘
驗屬實，並有現況照片、地籍圖謄本附卷可考（見本院卷第
39至42頁），則系爭地上物單獨觀之，顯不足避風雨而達經
濟上使用之目的，難謂其屬「房屋」。原告雖稱系爭地上物
已構成原告房屋之騎樓而成主體建物之一部分等語，惟原告
房屋本即設有騎樓，有上開現況照片可稽，且系爭地上物僅
係在建築工法上依附原告房屋而建，兩者在外觀及使用上依
一般社會通念可認分屬不同建築，是本件原告既未在系爭土
地上興建房屋，即不符合土地法第104條第1項及民法第426
條之2第1項所定租地建屋之適用條件，於系爭土地出賣時，
不得享有優先承買權。
五、綜上所述，原告依土地法第104條、民法第426條之2，請求
確認就系爭土地享有優先承買權，為無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所
提之證據，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年11月3日
屏東簡易庭法官林政斌
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年11月3日
書記官鍾嘉芸