臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
109年度重小字第3455號
原 告 陳少謙
被 告 賴家隆
上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國110年1月5
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬叁仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣肆佰捌拾元，餘由原告
負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣原告於民國108年4月24日向被告承租新
北市○○區○○路0段000巷0號12樓之2房屋（包含停車
位），原簽訂租約之租賃期間自108年6月10日起至109年
6月10日止，並交付押租金47,000元，期滿續約另訂新租約
，租賃期間自109年6月10日起至110年6月10日止，每月
租金為新臺幣(下同)24,000元，嗣原告於109年5月份向
被告表示提前終止租約，並經被告同意於6月30日搬離，可
知雙方已合意終止租約，被告依約應返還上開押租金47,000
元。另因上開租賃房屋之社區大樓地下室要粉刷，該社區管
理委員會有撥經費補助住戶（包含原告自己去外面租停車位
）每個車位2,000元，當初被告有同意管委會補助多少錢，
被告就會將之補助原告。故被告依約應給付停車補助款2,00
0元，以上合計49,000元。詎被告因系爭房屋內之牆面油漆
因地震龜裂及沙發、床頭之自然汙損及損壞，要求全室粉刷
而不退還，惟全室重新粉刷部分，合約書附加條款並未標註
，原告在自然耗損下並未對牆壁、油漆有不正常使用或破壞
，且牆面經原告油漆後比原本自然汙損漂亮很多，並沒有更
差或破壞，並有事先告知會油漆，被告並未反對，原告係使
用同色油漆進行汙損修補，再使用羊毛刷輕刷，刷痕並不明
顯，被告不應自押租金扣除牆面油漆粉刷費用。為此，爰依
租賃契約之法律關係提起本件訴訟，併為聲明：被告應給付
原告49,000元。
二、被告則請求駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保請准
宣告免為假執行，並以：原告於系爭租賃契約存續期間提前
終止租約，僅承租至109年6月30日，並非兩造合意終止租
約，依系爭租約第19條第1項約定，原告應賠償1個月租金
24,000元；另因原告未善盡注意義務，導致系爭屋內牆壁漆
面汙損，依系爭租約附加條款第8條約定及民法第432條規
定，原告應賠償回復原狀所需之必要費用，經被告重新粉刷
費用為16,000元，均應從押租金扣抵。又管委會停車位補助
款為1,000元，且原告於第二個月即已停回停車場，且當初
租金亦沒有包含停車費用，被告是免費提供原告停車並未另
外收錢，被告毋庸將補助款給付原告等語置辯。
三、本件原告主張於108年4月24日向被告承租系爭房屋，租賃
期間自108年6月10日起至109年6月10日止，並交付押租
金47,000元，期滿續約另訂新租約，租賃期間自109年6月
10日起至110年6月10日止，於109年5月份向被告表示提
前終止租約，且業於109年6月30日搬離等語，為兩造所不
爭，並有租賃契約2份可按，堪信為真實。
四、另原告主張系爭租約乃合意終止，且無違約事實，被告應依
約返還押租金47,000元及給付停車位補助款2,000元，則為
被告否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭點析述如下：
(一)原告請求返還押租金及停車位補助款部分：
1.按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被
告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦
應駁回原告之請求（最高法院74年度台上字第913號判決意
旨參照）。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債
務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行
時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後
，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上
字第1631號判決要旨參照）。
2.經查，依據兩造所不爭之109年4月12日簽訂之租賃契約第
5條約定：「乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被
告）新臺幣肆萬柒仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租
，甲方於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」，
有兩造簽訂之租賃契約書份可按，復參以原告業於109年6
月30日搬離，有如前述，顯見系爭房屋已由原告返還租賃物
並置於被告管領中，原告亦未欠繳其他應繳納之費用，故原
告依上開約定請求返還押租保證金47,000元，應屬有據。至
於原告另主張被告應給付停車位補助款2,000元云云，惟並
未提出任何證據舉證證明被告確有應允支付該筆費用，是原
告此部分之主張，自難信為真實。
(二)被告抗辯應自押租保證金扣除違約金及賠償費用部分：
1.被告辯稱係原告係在租賃契約存續期間提前終止租約，僅承
租至109年6月30日，並非兩造合意終止租約，應依系爭租
約第19條賠償1個月違約金24,000元部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張兩造係合
意終止租約等語，既為被告所否認，自應由原告就此利己事
實負舉證責任。經查，依據原告所提出兩造通訊軟體line對
話紀錄所示，原告先以「如果租到7月底」、「你會扣我押
金嗎？」；被告則表示：「已經簽約了」、「這樣不太好啦
」；原告則回應：「因該沒差吧」、「我都住滿一年了」；
被告復表示：「因為今年的已經簽約了」等情，依上開對話
紀錄顯示，可知原告因向被告表示僅承租到109年7月底，
被告則表示兩造業已簽訂新租約，並未表示同意等情。至原
告雖另以被告有表示：「我也沒有要扣你的押金」，顯示兩
造已合意終止租約云云，惟觀諸上開兩造間另段line對話紀
錄之前後對話內容，被告先係表示：「你弄髒了牆壁」，顯
非協商終止租約一事，則被告所稱「我也沒有要扣你的押金
」，是否係針對牆壁汙損之賠償事宜，要非無疑，是自難以
此逕認兩造間已有合意終止租約之意思表示合致。此外，原
告對此亦未提出其他證據舉證以實其說，其前開主張，自不
足採。從而，原告既係於租賃存續期間內單方終止租約，且
兩造亦無另行特約變更或排除系爭租約其他約定條文之效力
，自應適用系爭租約相關約定，而依系爭租約第19條約定：
「特約應受強制執行之事項:1.租賃期間內乙方若擬提前遷
離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議。…
」，又兩造於109年4月12日簽訂之新租約每月租金為24,0
00元，是被告抗辯原告應賠償違約金即一個月租金24,000元
部分，核屬有據，應予准許。
2.被告辯稱原告應賠償系爭屋內牆壁汙損回復費用16,000元部
分：
按
查系爭租約附加條款第8條約定：「乙方在承租期間，需維
持房屋整潔，乙方不繼續承租時，交回房屋應負責回恢原狀
…。」，此有兩造租賃契約可參，而該條約定所指回復原狀
應係指系爭房屋之相關設備因時間經過而自然耗損下之原狀
，是倘原告並未逾依約定之方法或依物之性質而定之方法為
使用、收益，固堪認原告並不負有重新粉刷系爭房屋牆面之
義務，然觀諸被告所提出109年7月6日兩造通訊軟體line
對話紀錄所附照片所示（見本院卷第47頁），系爭房屋經原
告僅就汙損處修補粉刷後之牆面油漆確實存有明顯之色差及
刷痕存在，顯已非自然耗損下之原狀，是被告抗辯原告應賠
償牆壁汙損回復原狀費用，自屬可採。又被告主張其全室牆
面粉刷及補漆共計支出16,000元，固據提出估價單1紙為證
，然其自108年6月10日起即已將系爭房屋出租交付原告使
用、收益，迄至原告於109年6月30日搬離，已使用系爭房
屋逾1年之期間，則系爭房屋相關設備本會因時間經過而自
然耗損，故牆面油漆自非與其出租前之狀態相同，而應予折
舊。復按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯
有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額
。民事訴訟法第222條第2項定有明文。故本院審酌本件一
切情狀，認被告主張原告賠償之系爭房屋牆面汙損回復原狀
費用以其支出費用之2分之1即8,000元，較為公平。是被
告抗辯原告應賠償牆面汙損回復原狀費用8,000元部分，洵
屬有據，應予准許，逾此部分之費用，則屬無據。
(三)從而，被告自應於租賃契約消滅後，於抵充原告因租賃契約
所生違約金及回復原狀債務32,000元後（計算式：24,000元
＋8,000元＝32,000元），將賸餘押租金15,000元返還予原
告。是以，原告依上開約定請求被告返還押租金15,000元，
自屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告應給付
15,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理
由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決
，依民事訴訟法第436條之20之規定，爰依職權宣告假執行
。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之
證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加
論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第436條之19
第1項規定，確定本件訴訟費用為1,000元，由被告負擔
306元，餘由原告負擔。
中華民國110年1月29日
三重簡易庭法官王士珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所違背之法令及具體內容
。2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國110年1月29日
書記官王品媛