臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度中簡字第二八五五號
原 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 甲○○
複訴訟代理人 丁○○
右當事人間返還停車位事件，經本院於民國九十四年五月二十三日言詞辯論終結，判
決如左：
主文
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○號土地上「京殿大樓」地下一樓編號三號之
車位騰空返還原告。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告訴之聲明：
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○號土地上「京殿大樓」地下一樓編號三
號之車位騰空返還原告。
二、事實摘要：
（一）原告起訴主張：其於民國（下同）九十一年五月十六日向訴外人聯邦商業銀行
股份有限公司（以下簡稱聯邦銀行）買受門牌號碼臺中市○○區○○○街○號
五Ｂ之房屋，並已辦妥所有權移轉登記，因而取得所有權及其從權利即系爭停
車位。該車位雖為大樓共同使用持分內，然本棟大樓之室內坪數幾乎相同，有
買機械停車位之住戶，比沒有買車位的多出約二點六坪、有買平面停車位之住
戶，比有買機械車位的多出約三坪。本大樓三Ｂ、四Ｂ、五Ｂ、八Ａ、八Ｂ、
十二Ａ之住戶共同使用部分持份較大約十三點六坪，應係有平面停車位；三Ａ
共同使用部分持份最小，應無停車位；四Ａ、五Ａ、六Ａ、六Ｂ、七Ａ、七Ｂ
、九Ａ、九Ｂ、十Ａ、十Ｂ、十一Ａ、十一Ｂ、十二Ｂ之住戶共同使用部分持
份較大約十點五坪，應係有機械停車位。被告係七Ａ房屋之所有權人，雖聲稱
購屋時所買為機械停車位，但後來有另外付錢給建設公司改買平面車位，但當
時並未辦理所有權應有部分之變更。且從管理委員會登記之車位觀之，原告房
屋五Ｂ之停車位為Ｂ１三號、而被告房屋之停車位為Ｂ２五號。又本大樓於九
十年三月二十九日開會時決議為維修機械停車位，由所有機械停車位之屋主共
同負擔，維修後，每位機械停車位之屋主需負擔新台幣（下同）六千六百三十
元，而被告也以給付該維修費用，倘若被告所有之停車位係平面車位，又何需
負擔此維修費用﹖被告所提出之汽車停車位權利證明書其上所有人由原先二號
五樓更改為二之一號七樓，但更改處並未蓋章，足見該協議書及汽車停車位權
利證明書均屬虛偽。原告本於所有權人地位，可依所有權排他性法則，依民法
第八百二十一條前段及分管契約之約定，訴請判決如原告聲明第一項所示。
（二）被告抗辯稱：
Ⅰ、原告向聯邦銀行買受的是編號第四號停車位，並非系爭第三號停車位。依據
原告九十三年十二月二十日提出民事起訴狀所附證物一「聯邦銀行不動產買賣
契約書」所載，原告於九十一年五月十六日向聯邦銀行購屋時買受的是編號第
四號停車位，並非系爭第三號停車位。是以，聯邦銀行向法院投標而買受之停
車位，自非系爭第三號停車位，應屬灼然。聯邦銀行向法院投標買受的停車位
，並非系爭第三號停車位，故在出售予原告時載明出售標物為編號第四號停車
位。是以，原告倘不能證明聯邦銀行向法院投標買受的是系爭第三號停車位並
已出售予原告，自不能僅因共用部分登載應有部分之差異，進而推定其擁有系
爭第三號停車位之使用權。系爭第三號停車位，係原始起造人京揚建設股份有
限公司（以下稱京揚公司）交付被告占有使用。系爭第三號停車位，係台中市
○○區○○段四四七九建號門牌號碼台中市○○區○○○街○號等公共設施之
一部分，該公共設施建物係原始起造人京揚公司於八十三年二月二日建築完成
並於八十三年四月一日按四四五七建號至四四七八建號計二十二戶區分所有建
物單位（專有部分）分攤權利範圍辦理建物所有權第一次登記（即俗稱保存登
記）。買受各區分所建物單位（各專有部分）者，即按原始分攤權利範圍取得
公共設施應有部分之所有權，顯見與買受何種車位並無相當關聯。首揭四四七
九建號公共設施，組成面積包括：地面層三五．九五平方公尺、第二層二二．
七七平方公尺、夾層十八平方公尺、屋頂突出物一層二七．二四平方公尺、屋
頂突出物二層二七．二四平方公尺、屋頂突出物三層二七．二四平方公尺、地
下二層三六四．七七平方公尺、地下一層二九六．一二平方公尺、騎樓二一．
六七平方公尺，合計八四一平方公尺；系爭第三號停車位所在地下一層僅是其
中一部分而已（約占百分之三十五。296.12÷841=0.3521）。原告以各個區分
所有權人分攤全部公共設施比例之多寡，認定分管使用公共設施之位置（包括
停車位置之分配使用），純屬無據。被告於八十三年四月十一日向京揚公司買
受四四六七建號門牌號碼台中市○○區○○○街二之一號七樓房屋，於五月五
日辦畢移轉登記，當然取得四四六七建號原始分攤四四七九建號公共設施建物
應有部分權利範圍，本來分配使用編號第五號停車位，旋向京揚公司要求變更
為第三號停車位，經京揚公司交付第三號停車位並經管理委員會認可而使用第
三號停車位，持有第三號汽車停車位權利證明書。是以，被告雖原經京揚公司
分配使用第五號停車位，惟旋即要求變更為第三號停車位，經原始起造人京揚
公司交付第三號停車位使用權並經管理委員會認可為停車位之使用管理。被告
係依「共有物分管使用約定」而使用四四七九建號公共設施共用部分之特定位
置（即第三號停車位）。查本件區分所有建物原始起造人京揚公司於八十三年
四月一日辦畢區分所有建物及其共用部分之保存登記後，被告隨即於八十三年
四月十一日買受其中一戶即四四六七建號區分所有建物及分擔共用部分之權利
範圍應有部分，於八十三年五月五日辦畢移轉登記，並經原始起造人交付系爭
第三號停車位使用權，持有第三號汽車停車位權利證明書，並經管理委員會認
可。是以，被告實際上自八十三年起即已依共有物分管使用約定而占有使用第
三號停車位，迄今已十年餘，實質上與區分所有權人間互相買賣共用部分應有
部分（或交換使用位置）之情形，並不完全相同。原告指述，並非事實。原告
買受房屋，應循買賣契約關係，請求出賣人交付約定之停車位使用位置。被告
自八十三年起，因分管使用約定而使用系爭第三號停車位，迄今已逾十年，已
如前陳。原告自承：於九十一年五月十六日向聯邦銀行購得四四六四建號門牌
號碼台中市○○區○○○街○號五樓房屋，並於九十一年六月六日完成所有權
移轉登記；該房屋是由法院拍賣後由聯邦銀行標得，原告再向聯邦銀行購買；
聯邦銀行於標得該房屋後曾向管理委員會詢問該房屋之車位，管理委員會根據
記錄告知該戶有一位於地下一樓之平面車位編號為三號．．．云云。惟據原告
提出其與聯邦銀行間之「不動產買賣契約書」明載停車位置為編號第四號停車
位；準此，聯邦銀行向法院投標買受之拍賣房屋標的，並無系爭第三號停車位
。茲聯邦銀行出賣予原告之房屋標的，包括共有地下室之分管使用特定部分即
第四號停車位，原告自應請求聯邦銀行履行出賣人義務，交付第四號停車位予
原告占有使用。原告竟向被告請求交付系爭第三號停車位，自非有理。原告於
九十三年十二月二十日提出九十一年五月十六日向聯邦銀行買受房屋之「不動
產買賣契約書」明載：原告買受之停車位為「編號第四號車位」；原告於 鈞
院九十四年一月十日行言詞辯論時復自承：「四號車位是管理員告訴我們的，
因前手的車子是停在四號，我才停在四號，．．．三、四號都是建設公司的」
、「我的前屋主（即 張素姝 ）是建設公司的老闆」；是依原告自承之事實並稽
諸最高法院八十三年台上字第一二八二號民事判決「共有人對共有物之特定部
分為使用收益，固須徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意，原不以於行為
時，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前允許或事後承認（追
認），均足當之」及八十三年第一三七七號民事判決：「共有物分管之約定，
不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部
分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷
有年所，即非不得認有默示分管契約之存在」，原告既已於九十一年五月十六
日購屋時顯然知悉其前手（聯邦銀行、張素姝）分管使用之共用部分為編號第
四號之停車位，並實際由聯邦銀行交付使用編號第四號停車位，則原告自應受
分管使用編號第四號停車位之共有物分管使用約定之拘束，至為灼然。最高法
院八十三年台上字第一二八二號、第一三七七號民事判決既已明釋「共有物分
管使用約定，並不以共有人於行為時分別以書面出具同意為必要，亦不以共有
人共同訂立書面為要件」，且原告提出之不動產買賣契約書明載買受編號第四
號停車位暨自承前手使用並交付第四號停車位；則系爭地下室共有人就共用部
分之分管使用約定，顯然是由原告之前手占有使用第四號停車位，並由原告繼
受而實際分管使用第四號停車位。準此，原告於九十四年二月二十一日提出：
京楊建設股份有限公司於交屋前即八十二年十二月六日製作「京殿客戶資料、
土地建物明細表」及製作人、製作時間、製作用途均不明之兩張表格，與京殿
大樓住戶會議記錄、繳費收據，自不能據為認定系爭地下室共用部分分管使用
約定之依據。最高法院八十三年台上字第一二八二號、第一三七七號民事判決
意旨，被告於八十三年向建設公司換購第三號停車位之協議書及汽車停車位權
利證明書，既然蓋有「京殿管理委員會」之印戳，足證被告係因建設公司自始
交付分管使用第三號停車位，並經管理委員會登記、認可；至原告九十一年購
屋時，已長達八年期間，愈證被告自始因建設公司分管使用而原始使用第三號
停車位之事實。凡此事實，自不能因原告提出建設公司於交屋前製作之客戶明
細表或製作人、製作日期、製作目的均不明而可隨時更改之兩張表格或會議記
錄、繳費收據，即得變易。綜上所陳，原告以京楊建設公司於交屋並實際交付
停車位予購屋人使用前製作之客戶明細表及製作人、製作日期、製作目的均不
明之兩紙表格，作為認定地下室共用部分分管使用之依據，毫無可採。至於繳
費單據，被告從未見過，更不能據以否定被告係受建設公司原始分配並交付使
用編號第三號停車位之事實。原告向聯邦銀行購屋時買受的是第四號停車位，
原本亦使用第四號停車位；並坦承三號、四號停車位都是建設公司的，因主委
告知才停在三號停車位。但是，被告係直接向建設公司原始買受第三號停車位
，並非一般住戶間交換使用。本件原告起訴主張其向受聯邦銀行買受房屋及地
下室所附編號四號車位，嗣而主張基於分管之法律關係請求判命被告將編號三
號車位騰空返還云云，惟原告所本於聯邦銀行之分管契約，既係基於法律行為
而受讓其共有物特定部分之管理使用權，自應依其意思表示內容而為認定，而
非係法律規定而生當然移轉之法律效果者可比。是以依原告與聯邦銀行之買賣
契約書所載，及聯邦銀行所交付於原告所使用收益者，既為地下室編號四號停
車位，原告所受分管者，即係第四號停車位，核無例外准許其依共有物應有部
分之比例任意解釋其對於共有物分管之特定部分之法律上理由。原告依民法第
七百六十七條所有物返還請求權向被告起訴主張，既經被告否認其為所有權人
，原告應證明其所有權存在，否則，即應受不利益之判決。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其係臺中市○○區○○○街○號五Ｂ之房屋之所有權人之事實，業據
原告提出土地及建物登記謄本為證，並為被告所不爭執。且原告所有之房屋基
於最初之區分所有人關於停車位之分管協議，係分管地下一樓編號三號之平面
車位，此事實亦為二造所不爭執。被告抗辯其於八十三年八月三十一日透過建
設公司以編號五機械停車位向編號三號平面車位之原使用人張素姝交換使用，
該交換協議並經管理委員會蓋章認可。本件兩造爭執首要之點，乃為被告前開
所受讓之使用權，得否對原告為主張？查：按專有部分不得與其所屬建築物共
用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負
擔，公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文；再共有人於與其他共有人訂立
共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約
，對於受讓人仍繼續存在；又區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，
且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依
土地登記規則第七十二條第二款（應為修訂後之第八十一條第一款、第九十四
條）規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該
共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，
但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又
地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，
建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保
留車位使用權而將建物專有部分出售他人；公寓大廈區分所有權人共有之共用
部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之
共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼
續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第
四條第二項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車
位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人
取得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權
，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無
民法第八百二十一條但書規定之適用，最高法院亦分別著有四十八年度台上字
第一０六五號判例、八十五年度台上字第五六九號、九十一年度台上字第二四
二號判決意旨足資參照。即知雖公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之
停車場，如有分管之特約，其受讓人繼受該分管契約，惟基於分管契約之物權
化，使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的，
又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係
，民法第七百五十八條：不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更
者，非經登記，不生效力之規定，及物權優先原則，繼受其分管契約者，乃指
原區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權之繼
受人而言。被告雖買受系爭車位之使用權，惟其並未登記取得系爭車位所在系
爭建物共同使用部分之應有部分，自無從與其他共有人成立分管契約而取得系
爭車位使用權。原告既經拍賣取得權利移轉證書而受讓系爭停車位相對應之共
用部分之應有部分之所有權，則系爭建物專有部分所有權及共同使用部分所有
權應有部分，經法院拍賣而移轉於原告時，其共同使用之地下室停車位所有權
應有部分亦同隨同移轉，原告即因其受讓人之地位而繼受系爭車位之分管契約
。被告與訴外人張素姝交換系爭停車位之使用權，因未辦理系爭停車位相對應
之共用部分之應有部分所有權之移轉，則僅屬其二人間之契約行為，僅具債權
效力，不得以之對抗契約外第三人取得該共同使用部分共有權之原告。被告抗
辯有使用系爭編號三號之平面車位之合法權利云云，依上說明，即屬無據。被
告占有系爭停車位，對原告而言，即為無權占有。而共有人就共有物分管之部
分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回
復共有物之請求，無民法第八百二十一條但書規定之適用。原告既就系爭停車
位相對應之共用部分之應有部分已取得其所有權，繼受其分管契約，則其依民
法第八百二十一條前段及分管契約之約定向無權占有人之被告請求向自己返還
，即屬正當。本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提
證據，核於判決結果不生影響，無逐一審究論述之必要，附此敘明。
（二）本件係就民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟適用簡易程序所為之判決，就
被告敗訴部分，爰依職權宣告假執行。
（三）結論：本件原告之訴，為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七
十八條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 六 月 六 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 李平勳
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決
宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十四 年 六 月 六 日
書記官