臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄簡字第4012號
原 告 丙○○
訴訟代理人 陳富勇 律師
被 告 乙○○
上列當事人間給付租金事件，本院於中華民國99年6月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應共同給付原告新臺幣壹拾壹萬柒仟元及自民國九十八年十
一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十八年十一月二十一日起至民國九十八年十二月
二十九日為止，按月共同給付新臺幣伍萬伍仟元予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾捌萬捌仟伍
佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告丁○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠、原告於民國90年5月9日向訴外人 翁朝滿 承租高雄縣○○鎮
○○○段○○○○○○號土地（重測後地號：高雄縣○○鎮○○
○段○○○○○號，下稱系爭土地），並由原告興建門牌號碼高
雄縣○○鎮○○○路13之1、13之2號建物（建號：高雄縣
○○鎮○○○段364、365建號建物，下稱系爭建物）以作
為廠房使用，租期則自90年6月1日起至98年11月30日為止
（下稱系爭基地租賃契約），同時約定租期屆滿時由翁朝滿
取得系爭建物所有權，而原告於91年間辦理系爭建物所有權
保存登記時，則依翁朝滿指示先行將該等建物所有權登記為
甲○○名義。
㈡、原告嗣於91年1月21日將系爭建物出租予被告二人，租期則
自91年2月20日至94年2月20日為止，約定租金數額則為每
月新臺幣（下同）55,000元，被告並同時交付押金165,000
元予原告（下稱原定期租約）。又於上揭租期屆至後，兩造
則仍依原租賃契約條件繼續承租系爭建物，惟並未明確約定
租期，故兩造間就系爭建物自已成立不定期租約（下稱系爭
不定期租約）。
㈢、惟於96年4月至98年11月20日之系爭不定期租約存續期間內
，被告除分別於96年11月份給付租金25,016元、98年8月份
給付租金23,000元外，於98年9、10月份則均未給付任何租
金，而其餘各該月份均僅各支付租金50,000元，故經以押金
165,000元扣抵積欠之租金後，被告於上開期間內所積欠租
金總額共計為141,984元。
㈣、另自98年11月21日起迄今，被告除仍繼續占有使用系爭建物
外，復未為終止系爭不定期租約之意思表示，故兩造間之不
定期租賃關係自仍屬存續，惟被告則自98年11月21日起即未
支付任何租金予原告。因之，原告自得依據系爭不定期租約
之法律關係，請求被告自98年11月21日起至遷讓返還系爭房
屋時為止，按月給付租金55,000元予原告。
㈤、又縱認系爭不定期租約業經被告合法終止，惟被告既未於租
約終止後將系爭建物遷讓返還予原告，故原告自得請求被告
依原定期租約第6條約款或不當得利規定，自98年11月21日
起迄至遷讓返還系爭房屋時為止，依約按月賠償相當於租金
數額即55,000元予原告。
㈤、並聲明：
⒈被告應共同給付原告141,984元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉被告應自98年11月21日起迄至遷讓返還門牌號碼高雄縣○○
鎮○○○路13之1號、13之2號建物時為止，按月給付原告
55,000元。
二、被告則均以：
㈠、被告二人固係於91年1月21日共同向原告承租系爭建物，約
定租金數額則為每月55,000元，並同時交付押金165,000元
予原告，且於原租期屆滿後繼續承租，惟兩造業已合意調降
租金至每月50,000元，故被告二人始自96年4月起僅支付各
月份租金50,000元。
㈡、至被告於96年10月份雖僅係繳納租金25,016元，惟此乃兩造
約定由被告代原告繳納系爭建物之房屋稅24,984元，並由租
金中扣抵該代墊款，故以該月份租金50,000元扣除房屋稅代
墊款24,984元後，被告於96年10月份並無積欠租金之情形發
生。
㈢、另被告於98年8月份尚自行支出系爭房屋之必要修繕費用共
計12,000元，故以每月租金50,000元核算後，則被告於98年
8月至同年11月所應繳納租金總額雖共計為200,000元，然
經以押金165,000元、修繕費用12,000元扣抵後，被告於98
年8月至同年11月間尚僅需支付租金23,000元，故原告主張
被告於98年8、9、10月份均仍有積欠租金，並非屬實。
㈣、又被告自98年12月份起迄今雖仍繼續占有使用系爭房屋，惟
均仍按月支付租金予系爭建物所有權人甲○○，此係因甲○
○於98年間通知被告表示：原告與系爭土地出租人翁朝滿之
系爭基地租約租期將於同年11月30日屆滿，而系爭建物自98
年12月1日起亦歸甲○○所有，原告並無權繼續出租該建物
等情，故被告始於98年8月間即已預先對原告口頭告知將於
系爭基地租約期滿時即同年11月30日同時終止本件系爭不定
期租約，並於98年12月1日與甲○○另行簽訂系爭建物租約
，故原告主張兩造間迄今仍有不定期租賃關係存在，並請求
被告按月支付租金，應屬無據。
㈤、並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於90年5月9日向翁朝滿承租系爭土地，並由原告興建
系爭建物以作為廠房使用，租期則自90年6月1日起至98年
11月30日為止，並約定租期屆滿時由翁朝滿取得系爭建物所
有權，而原告於91年間辦理系爭建物所有權保存登記時，則
逕依翁朝滿指示先行將該等建物所有權登記為甲○○名義。
㈡、原告於91年1月21日將系爭建物出租予被告二人，租期則自
91年2月20日至94年2月20日為止，約定租金數額則為每月
55,000元，被告同時交付押金165,000元予原告。而於租期
屆至後，兩造就系爭建物仍繼續成立不定期租賃關係。
㈢、自96年4月起迄至98年11月20日為止，被告於各該月份實際
支付予原告之租金數額如下：96年11月份支付租金25,016元
，98年8月份支付租金23,000元，98年9、10月份未支付
租金，其餘各該月份則均給付租金50,000元。
㈣、被告迄今仍繼續占有使用系爭建物，並於98年12月1日與系
爭建物所有權人甲○○簽訂租約，同時按月支付租金予甲○
○。
四、本院得心證理由：
原告主張被告尚積欠迄未清償，且系爭不定期租約迄未終止
等情，業為被告所否認，並以前揭情詞置辯，因之，本院所
應審酌者厥為：㈠兩造於96年6、7月間是否業已達成將系
爭不定期租約每月租金由55,000元調降至50,000元之合意。
㈡兩造間是否業已達成由被告代繳系爭建物之房屋稅24,984
元，以抵繳96年10月份租金之合意。㈢被告是否確就系爭房
屋支出必要修繕費用12,000元，並經兩造合意以該修繕費用
抵繳98年8月份租金之合意。㈣系爭不定期租約是否業經被
告合法終止，原告請求被告自98年11月21日起至遷讓房屋時
為止按月支付租金是否有據。㈤原告請求被告應依原定期租
約條款第6條規定或不當得利規定，於系爭不定期租賃契約
終止後迄至返還系爭建物前占用期間內，應賠償違約金或返
還不當得利予原告，是否有據。茲將本院得心證理由說明如
下：
㈠、關於兩造是否曾合意調降租金金額部分：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事
訴訟法第277條定有明文。
⒉本件原告主張兩造於91年1月21日就系爭建物成立租賃關係
時，係約定每月租金數額為55,000元，嗣於94年2月20日
租期屆滿後，兩造雖未再度簽立書面租賃契約，惟則口頭約
定依原租賃契約條件繼續成立本件系爭不定期租賃關係等事
實，除有卷附系爭建物租賃契約書可稽外（見本院卷第5至
6頁），復為兩造所不爭執，是以，原告主張本件系爭不定
期租約每月租金金額應為55,000元等語，而可採憑。
⒊至被告雖以： 由渠 等自96年4月起每月均僅支付50,000元租
金予原告，而原告均未提出任何異議之事實，據以主張兩造
業已達成調降租金之合意等語，然為原告所否認，原告並主
張兩造僅達成以押金扣抵每月租金5,000元之共識，故伊始
未提出任何異議等語，是以，兩造究竟是否確有達成調降租
金之合意，實屬有疑。況且，被告復未就兩造業已就調降租
金達成合意之事實，加以積極舉證證明，則揆諸首開規定，
自難認兩造有何調降租金之合意存在，是以，被告上揭所辯
，當屬無據。
㈡、關於兩造間是否業已達成由被告代繳系爭建物房屋稅24,984
元，以抵繳96年10月份租金合意部分：
⒈依原告與翁朝滿間之系爭基地租賃契約約定，於基地租賃關
係存續期間內應由原告代為繳納系爭建物之房屋稅，惟原告
於96年間則遲未依約代為繳納，而係由系爭土地出租人翁朝
滿之女甲○○自行向稅捐機關繳納共計24,984元房屋稅款後
，再由被告墊付24,984元予甲○○等情，除經證人甲○○到
院證述明確外（見本院99年3月3日言詞辯論期日筆錄），
且為兩造所不爭執，而可認定。
⒉至被告辯稱：兩造業已達成以被告墊付房屋稅款抵充96年10
月份部分租金抵充之合意等語，雖為原告所否認，然查，依
證人甲○○證述：因為原告遲未依約代繳96年度房屋稅，所
以我先打電話給被告乙○○請求他是否可將應給付予原告租
金先交付一部份給我，以作為繳納房屋稅用途，被告乙○○
表示同意，後來我去找被告乙○○時，剛好原告來向被告收
租，我將上開情形告知原告，原告本不同意上開處理方式，
但經過我們三人當場協商後，原告始同意上開處理方式，所
以被告乙○○就當場簽發發票日96年11月15日、面額24,984
元之支票給我，代替原告支付房屋稅等語（見前開言詞辯論
期日筆錄），核與被告所辯內容，大致相符，況且，再佐之
原告於本院審理中亦自承於被告代墊上開房屋稅款後迄今，
均未將應96年度房屋稅款支付予系爭土地出租人一節，益可
徵見，若非兩造業已達成由被告墊付房屋稅款以作為租金抵
充之合意，則原告何以迄今仍未支付房屋稅款予系爭土地出
租人，是以，足見被告上開所辯，應屬為真，依此，則96年
10月份租金數額自應扣除代墊房屋稅款24,984元。
㈢、關於被告是否確就系爭房屋支出必要修繕費用12,000元，並
經兩造合意以該修繕費用抵繳98年8月份租金之合意部分：
⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於
其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求
出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條固定有
明文，惟關於以承租人以必要修繕費用抵充租金之情形，則
仍須以承租人業已就租賃標的物實際進行修繕為前提，承租
人始得主張以租賃標的物修繕費用扣抵租金。
⒉經查，被告固辯稱：於98年8月份業已就系爭建物支出必要
修繕費用12,000元，並經原告同意抵充該月份租金云云，然
為原告所否認，況被告於本院審理期日中復自承：並未曾於
98年8月份實際進行修繕及支出修繕費用等事實，因之，被
告既未曾於租賃關係存續期間內就系爭建物進行實際修繕，
則揆諸上開說明，則被告辯稱應自98年8月份租金數額中扣
除修繕費用12,000元一節，自屬無據。
㈣、關於系爭不定期租約是否經被告合法終止，以及原告請求被
告自98年11月21日起至遷讓房屋時為止，按月支付租金是否
有據部分：
⒈按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承
租人之習慣者，從其習慣，民法第450條第2項固定有明文
，惟終止權之行使，仍須經當事人將終止之意思表示通知送
達他方，始生終止之效力。
⒉經查，被告固辯稱：被告業已於98年8月間即預先對原告口
頭告知將於同年11月30日終止系爭不定期契約，故系爭不定
期租約業已於98年11月30日合法終止云云，然為原告所否認
，且被告復未能舉證證明業已於上揭時日對原告為前揭終止
通知之事實，故實難認定系爭不定期租約於98年11月30日業
已合法終止之事實；其次，參以被告二人於本院98年12月29
日言詞辯論期日中，既已當庭向原告表示業已另行向系爭建
物所有權人甲○○承租系爭建物，並拒絕支付租金予原告等
語，則衡其真意，當係即為對原告為終止租約之意思表示之
意，故揆諸上揭說明，自應認被告於前揭庭期中所為之意思
表示業已發生終止契約之效力，故應認系爭契約業已於98年
12月29日即經被告合法終止。從而，系爭不定期租賃契約既
於98年12月29日始經被告合法終止，且被告自98年11月21日
起即未支付租金，則關於原告依據系爭不定期租約之法律關
係請求被告給付98年11月21日至98年12月29日為止之租金，
自屬有據。至原告請求被告給付自98年12月30日起迄至遷讓
返還系爭建物時為止之租金部分，則屬無據。
㈤、關於原告請求被告應依原定期租約條款第6條規定或不當得
利規定，就系爭不定期租賃契約終止後迄至返還系爭建物前
占用期間內之違約金、不當得利部分：
⒈本件原告雖主張被告應依原租賃契約條款第6條規定，自租
約終止時起至遷讓返還系爭建物時為止，按月支付相當於租
金55,000元之違約金予原告云云。然查，兩造於94年2月20
日即原定期租約期間屆滿後，雖繼續成立不定期租賃關係，
其租賃條件均同原租賃契約，惟參以原定期租約第6條則係
規定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告
）書面同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀騰
空交還甲方，不應藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出
交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金
至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人，絕無異議」等語，
則上揭契約條款用語內容記載載明「於租期屆滿時」，顯見
該等條款應係針對兩造原定期租賃關係於租期屆滿時之情形
而為約定，並非針對租賃契約經當事人終止之情形而為約定
，故兩造於原定期租賃關係屆滿後，所成立者既為不定期租
賃關係，而與定期租賃契約性質有異，則是否仍有上揭契約
條款之直接適用，即非無疑；至原告雖復主張：本件系爭不
定期租賃契約仍應得類推適用上揭契約條款云云，惟按類推
適用者，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似
之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律
漏洞的方法，又所謂之法律漏洞，乃指違反法律規範計劃、
意旨的不完整性而言（參見最高法院93年度台上字第1718號
判例）。準此，可知所謂類推適用之對象，當係就法律未規
定之事項，比附援引與其性質相類似之「法律規定」加以適
用，而非以當事人間之「契約條款」內容為類推適用對象，
故原告主張依上開契約條款規定，被告應依約給付違約金，
自屬誤會。
⒉末依民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益。其判斷是否該當上揭不當得
利之成立要件時，應以「權益歸屬說」為標準，亦即倘欠缺
法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對
象成立不當得利（參見最高法院98年度臺上字第1156號判決
意旨）。本件原告固另主張：被告應依不當得利之規定返還
系爭不定期租賃契約終止後仍占用系爭建物期間，所受相當
於租金之利益云云，惟依前述，於原告與系爭土地出租人翁
朝滿之土地租賃期間屆滿即98年11月30日時，系爭建物之所
有權業已歸屬於翁朝滿所指定之人即甲○○所有，並非原告
所有，故被告於本件系爭不定期租賃契約終止日即98年12月
29日後，既已與系爭建物所有權人甲○○另行簽訂租約而仍
繼續占有使用系爭建物，且原告復已非系爭建物所有權人，
則自難以認定原告因被告占有使用系爭建物而受有何損害可
言，從而，原告請求被告應依不當得利規定，返還自系爭不
定期租賃契約終止時起迄至返還系爭建物時所受相當於租金
之利益云云，亦非可採。
五、綜上所述，兩造間既確達成以被告墊繳之房屋稅款24,984元
作為抵充96年10月份部分租金之合意，故於扣除上開房屋稅
款24,984元後，則被告於96年4月至98年11月20日期間內所
積欠租金總額應為117,000元【計算式：96年4月至98年
11月20日期間積欠租金總額141,984元－房屋稅款24,984
元＝117,000元】，故原告依據租賃關係請求被告應給付96
年4月至98年11月20日期間內積欠租金117,000元及自起訴
狀繕本送達翌日即98年11月28日起至清償日止，按年息5％
計算之利息，為有理由；另本件系爭不定期租約既經被告於
98年12月29日合法終止，則於租約合法終止前，被告自仍負
有按月支付租金予原告之義務，故關於原告依據租賃關係請
求被告應自98年11月21日起至同年12月29日為止，按月給付
租金55,000元部分之請求，為有理由；至原告逾上開範圍之
請求，則均屬無理由，均應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。並依同法第392條規定，宣告被告預供擔保後，
得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本文
中華民國99年7月14日
高雄簡易庭法官鄭子文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按
他造當事人之人數附繕本）。
書記官林國龍
中華民國99年7月15日