裁判字號：臺灣高等法院臺中分院103年上易字第507號民事判決
裁判日期：民國104年04月14日
裁判案由：返還定金
臺灣高等法院臺中分院民事判決103年度上易字第507號上訴人 李國銘 訴訟代理人 刑建緯 律師複代理人 侯珮琪 律師
廖凱民 林吟樺 被上訴人 吳木火 訴訟代理人 吳振忠 上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國103年8月13日臺灣南投地方法院103年度訴字第10號第一審判決提起上訴，本院於104年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠上訴人於民國（下同）102年10月7日欲購買被上訴人所有坐
落南投縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），遂委託訴外人勇將經紀有限公司（下稱勇將公司）之經理 吳敏玲 即 吳佳玲 （下稱吳敏玲）與被上訴人議價，雙方並簽立買方斡旋議價委託書（下稱系爭斡旋書），約定以總價新臺幣（下同）8,880,000元為交易金額進行斡旋，委託期間自102年10月7日至102年10月30日止，同時將斡旋金500,000元（下稱系爭斡旋金）匯款予勇將公司之負責人即訴外人 楊建業 。
㈡吳敏玲及勇將公司於收系爭受斡旋金後，因被上訴人同意上
訴人之出價，兩造即共同至訴外人 洪明登 代書事務所簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定土地買賣總價金及分期付款方式， 洪明登代書 並表示業將系爭斡旋金交付被上訴人，故兩造就系爭土地買賣之意思表示已合致。孰料吳敏玲及勇將公司卻於102年10月23日另找買主，將系爭土地仲介出售予訴外人 黃浚昌 ，並以價金10,000,000元簽約成交，系爭買賣契約顯因可歸責於受定金當事人即被上訴人之事由致不能履行，被上訴人違背當初口頭之承諾，應加倍返還定金。
㈢依被上訴人與勇將公司簽立之一般代理委託契約書（下稱系
爭仲介契約）第8條約定及上訴人與勇將公司簽立之系爭斡旋書第3條之約定，可證兩造議價完成後，系爭斡旋金即轉為土地買賣之定金。被上訴人寄予上訴人之函文中明確記載被上訴人已同意以8,880,000元之價格出賣系爭土地予上訴人，並要求上訴人於102年10月24日前完成簽約手續，否則沒收系爭斡旋金，被上訴人亦於102年10月14日與吳敏玲前往證人洪明登處審核買賣契約，此有證人洪明登之證詞可參，可證兩造確實就土地價格完成議價，系爭斡旋金自已轉為買賣定金無疑。
㈣證人楊建業所述不實，說詞顯然矛盾。而依證人楊建業之證
述，其就本件土地買賣有代理被上訴人之權限，系爭斡旋金及買方斡旋議價委託書之表示到達楊建業時，已對被上訴人發生效力，故本件議價已完成，系爭斡旋金也是定金之一部分，被上訴人於斡旋期間將系爭土地出售予黃浚昌，致上訴訴人無法補足至買賣總價款百分之五，縱認上訴人有系爭斡旋書第3條後段之情事，惟此亦係因被上訴人將系爭土地出售予他人所致。
㈤依上所述，上訴人已於102年10月8日向被上訴人之代理人交
付500,000元斡旋金，被上訴人於102年10月14日收受該斡旋金，並同意售出系爭土地，上開意思表示對被上訴人發生效力，被上訴人辯稱未收到500,000元斡旋金，自無理由。
㈥上訴聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人應返還上訴人1,000,
000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則抗辯：㈠被上訴人確曾將系爭土地以總價10,500,000元委託勇將公司
出售，上訴人亦曾簽訂系爭斡旋書，然因吳敏玲向被上訴人表示，上訴人要求先移轉系爭土地所有權，並向農會辦理貸款後，再交付尾款予被上訴人，被上訴人並未同意，亦未與上訴人簽訂系爭買賣契約或收受斡旋金。兩造就系爭土地並未成立買賣契約，故被上訴人嗣後將系爭土地以總價10,000,000元出售予朋友介紹之黃浚昌，並未違反任何契約之約定，上訴人之訴並無理由。
㈡答辯聲明：上訴駁回。
三、爭點整理：㈠兩造不爭執事項：
1.上訴人於102年10月1日與勇將公司簽立系爭斡旋書，約定以8,880,000元為交易金額，購買被上訴人所有系爭土地，委託議價期間為102年10月7日起至102年10月30日止，上訴人並於102年10月8日匯付系爭斡旋金500,000元至勇將公司負責人楊建業之帳戶。
2.吳敏玲及勇將公司於102年10月23日另找買主，將被上訴人所有之系爭土地仲介賣予黃浚昌，並已簽約成交，價金為10,000,000元。
3.吳敏玲、勇將公司及被上訴人均未退還系爭斡旋金500,000元予上訴人。
㈡兩造爭執要點：
1.兩造是否業就系爭土地締結系爭買賣契約？
2.勇將公司或吳敏玲是否將系爭斡旋金500,000元，充作購買系爭土地之定金交付被上訴人？
3.上訴人依民法第249條請求被上訴人加倍返還定金計1,000,000元，有無理由？
四、本院得心證之理由：上訴人主張其於102年10月1日與勇將公司簽立系爭斡旋書，約定以8,880,000元為交易金額，委託勇將公司代為協商議價，委託議價期間自102年10月7日起至102年10月30日止，上訴人並於102年10月8日匯付系爭斡旋金500,000元至勇將公司負責人楊建業之帳戶；嗣系爭土地經以10,000,000元對價出售予訴外人黃浚昌，業據提出系爭斡旋書、買賣契約書等影本為證，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。被上訴人以前詞置辯，經查：
㈠被上訴人於102年9月24日與勇將公司簽立系爭仲介契約，約
定以總價10,500,000元，委託勇將公司居間仲介銷售系爭土地，有效期間自102年9月24日起至102年10月15日止；依該仲介契約書第8條約定，乙方即勇將公司收受買方交付之出價保證金，於甲方即被上訴人「同意出售」時，轉為定金，此有該契約書附於本院卷第33頁可證。再者，上訴人嗣於102年10月1日與勇將公司簽立系爭斡旋書，約定以8,880,000元為交易金額，委託勇將公司代為協商議價，委託議價期間自102年10月7日起至102年10月30日止；依該斡旋書第6條第3款約定，「議價完成後」，議價金抵為定金之一部分，買方並應於三日內補足總價款百分之五以上現金為定金；且系爭斡旋書立契約書人欄，除明列㈠受託人（勇將公司）、㈡買方／委託人（上訴人）外，尚另列「㈢賣方同意確認處」欄，足見該「㈢賣方同意確認處」欄係用以確認賣方即被上訴人確實同意出售，上訴人所交付之斡旋金始發生轉為定金之效力。
㈡證人吳敏玲於原審證稱：被上訴人要賣1000萬元，我們開價
1050萬元，上訴人出價888萬元，經我去協商，被上訴人口頭有答應，但土地的成交還有許多細節需要協議，買方有在系爭斡旋書上同意，但賣方沒有在同意確認處簽名…且因上訴人要求先貸款再簽約，我表示沒有正式簽約買賣未成立，地主不可能將土地先過戶給上訴人貸款，我擔任業務員，不能動系爭斡旋金，我將上訴人交付給我的放在公司，勇將公司沒有將系爭斡旋金給我，所以我也沒有500,000元可以給被上訴人，上訴人還有其他一些要求跟被上訴人無法締結契約，所以沒有將斡旋金交付予被上訴人等語（原審卷第28、29頁）。
㈢勇將公司負責人即證人楊建業於原審亦證稱：102年10月14
日我與吳敏玲到代書事務所與被上訴人洽談買賣事宜時，500,000元的斡旋金沒有給被上訴人，且因為買賣條件未談成，系爭斡旋金一直在我這，我一直要將系爭斡旋金還給上訴人，但上訴人不願意收，要求加倍返還，我今天有帶來願意當場還給上訴人（現場提示現金500,000元）等情（原審卷第32頁）。證人楊建業於本院證稱：（兩造買賣）契約沒有成立，因為：一、金額未達到。二、賣方被上訴人沒有在「買方斡旋議價委託書」下方的「賣方同意確認處」簽名，所以契約沒有成立。三、樹王公司(就是上訴人李國銘經營的公司)的黃顧問、廖特助，要求我們公司作壹仟兩百萬元的價差，我們公司不同意。四、要求土地先貸款再辦理過戶，我們公司也不同意。五、要求代書先傳真契約書給買方看等語。
㈣地政士即證人洪明登於原審證述：上訴人表示公司制度要先
填不動產買賣契約書之後再傳真給上訴人審閱，我有跟被上訴人表示買方要看契約書，必須先寫給他們看，如雙方同意再到事務所簽約…不是正式的簽約契約書…這是我事務所內的定型契約書…上訴人收受後，表示他們希望用自己的契約書及他們自己的代書…契約上「吳木火」的簽名非被上訴人親自簽名，是我先寫給上訴人他們看…後來仲介公司跟我講這案件上訴人還有一些問題要處理，所以後來就沒有到我事務所締約…當天…仲介公司也沒有帶錢要給賣方，僅表示有人要買土地及有50萬元的斡旋金…都沒有簽名等語（原審卷第29頁背面至31頁）。
㈤綜上，依系爭仲介契約書及系爭斡旋書所載，可知勇將公司
係受被上訴人及上訴人之雙方委任，上訴人係基於自己與勇將公司間之系爭斡旋書約定，而交付斡旋金予勇將公司，該斡旋金需待議價完成、被上訴人同意出售系爭土地予上訴人時，始發生斡旋金轉為定金之效力。被上訴人雖曾同意以888萬元出售，惟依前述證人之證述，可知兩造對於是否先貸款再過戶，是否作價差等土地買賣重要事項，未能達成協議，被上訴人不同意出售系爭土地予上訴人，且未在系爭斡旋書「㈢賣方同意確認處」欄簽名或蓋章，致該欄迄今仍屬空白，亦有系爭斡旋書附卷可證。本件議價程序既未完成，被上訴人復不同意出售系爭土地予上訴人，依系爭斡旋書第6條第3款、系爭仲介契約第8條之約定，上訴人交付予勇將公司之斡旋金，自不發生轉為定金之效力。
㈥原審卷第12、13頁所附之系爭買賣契約，僅係洪明登提供上
訴人審閱用之文書，其上之賣主「吳木火」等字，並非被上訴人所簽（筆跡與系爭仲介契約上之「吳木火」簽名顯不相同），自難認兩造間就系爭土地之買賣，業已訂立買賣契約。再者，原審卷第38頁之函文，雖記載：「本不願此價格售出，後因吳敏玲無數次造訪及拜託才同意以此價格售出，並於10月14日收下前金伍拾萬元整，但附帶條件是必需在10月24日前完成簽約手續，否則前金伍拾萬元本人吳木火即刻沒收…」等語，惟該函文係勇將公司之負責人楊建業所撰寫，並未經被上訴人閱讀及簽名，亦經楊建業證述明確；且該函文係針對上訴人之律師函而為回復，目的在於催告上訴人訂立買賣契約，及主張沒收前述五十萬元；故楊建業所稱被上訴人已於10月14日收受伍拾萬元，非必屬事實。被上訴人否認收受前述五十萬元斡旋金，證人吳敏玲、楊建業亦證稱該斡旋金確由勇將公司保管中，未曾交付被上訴人，洪明登地政士亦證稱未見勇將公司交付斡旋金予被上訴人；上訴人復未能提出任何積極證據證明勇將公司確將系爭斡旋金交付予被上訴人。從而，上訴人主張被上訴人已收受系爭斡旋金，該斡旋金已抵為定金，亦屬無據。
㈦本件系爭斡旋金五十萬元既尚在系爭斡旋書之受託人即勇將
公司處，上訴人主張被上訴人業已收受系爭斡旋金充作定金，即不足採。被上訴人既未收受定金，且被上訴人與上訴人就系爭土地買賣之重要事項，並未達成協議，被上訴人亦不同意出售系爭土地予上訴人，致未在系爭斡旋書之「賣方同意確認處」欄簽名或蓋章，自難認兩造間成立定金契約。從而，上訴人依民法第249條第3款規定，訴請被上訴人加倍返還定金，自無理由。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合；上訴意旨求予廢棄改判，即屬無據，應予駁回。
㈧本件事證已臻明確，兩造其餘之爭點、攻擊或防禦方法、未
經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年4月14日
民事第三庭審判長法官翁芳靜
法官劉長宜法官宋富美以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官陳秀鳳中華民國104年4月14日