裁判字號：臺灣臺北地方法院97年重訴字第257號民事判決
裁判日期：民國99年09月02日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決97年度重訴字第257號原告家福股份有限公司法定代理人 康柏德 訴訟代理人何美蘭律師複代理人鍾薰嫺律師訴訟代理人 范纈齡 律師
王吟文 被告湯臣開發股份有限公司法定代理人 徐楓 訴訟代理人 蔡欽源 律師
葉建廷 律師張少騰律師複代理人 鍾詩敏 律師被告太平洋電線電纜股份有限公司法定代理人 苑竣唐 訴訟代理人 莊乾城 律師複代理人莊明翰律師上列當事人間損害賠償等事件，經臺灣板橋地方法院移送前來，本院於民國99年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮
減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告於起訴時原訴之聲明為：「先位聲明：⒈被告湯臣開發股份有限公司及太平洋電線電纜股份有限公司應連帶給付新台幣116,696,726元予原告家福股份有限公司，暨自起訴狀繕本送達翌日起按年利率百分之5計算之利息。
⒉被告湯臣開發股份有公司應給付新台幣6,188,456元予原告家福股份有限公司，暨自起訴狀繕本送達翌日起按年利率百分之5計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：
⒈被告湯臣開發股份有限公司及太平洋電線電纜股份有限公司分別帶給付新台幣58,348,363元予原告家福股份有限公司，暨自起訴狀繕本送達翌日起按年利率百分之5計算之利息。（第
2、3項聲明同先位聲明）」，後於訴訟進行中，具狀聲請減縮聲明為；「先位聲明：⒈被告湯臣開發股份有限公司及太平洋電線電纜股份有限公司應連帶給付新台幣114,740,726元予原告家福股份有限公司，暨自起訴狀繕本送達翌日起按年利率百分之5計算之利息（第2、3項聲明不變）。備位聲明：⒈被告湯臣開發股份有限公司及太平洋電線電纜股份有限公司分別帶給付新台幣57,370,363元予原告家福股份有限公司，暨自起訴狀繕本送達翌日起按年利率百分之5計算之利息（第2、3項聲明不變）。」，核屬減縮聲明事項，揆諸前開規定，應予准許。
另原告家福股份有限公司法定代理人於起訴時為 譚有為 ，嗣於
本院訴訟進行中變更為康柏德，業經具狀聲請承受訴訟在卷可稽（本院卷二第464頁），經核無不合，應予准許。
貳、實體方面：原告方面㈠原告起訴主張：
⒈被告湯臣開發股份有限公司（下稱湯臣公司）及被告太平洋電
線電纜股份有限公司（下稱太電公司）將座落於台北縣三重市○○○段中興小段96-3、96-4地號土地上，由其等興建完成之建物地下一層約5,000坪（含200坪應分擔之公共設施面積）及地下二層部分停車位（下稱系爭租賃物，門牌號碼台北縣三重市○○路○段○○○巷○號至20號地下一樓、二樓）出租予原告家福股份有限公司（下稱家福公司），作為原告三重家樂福賣場使用，原被告等於民國（下同）80年11月6日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約）。
⒉依系爭租約第1條第1、2項約定，原告承租且獨占排他使用之
範圍包括原告營業使用之地下一樓4800坪面積及之公共設施面積200坪，而系爭租約第1條第4項前段約定，原告有與系爭租賃物大樓住戶共用公共地區與設施之權利，無須另付租金，系爭租約第10條第3項亦明訂：「乙方（即原告）不負擔本區大樓之管理費」。然湯城園區B1、B2管理委員會（下稱B1/B2管委會）仍要求原告支付管理費，原告向被告等反應此等情事未獲置理，原告僅能先代被告支付管理費每月新台幣（下同）538,501元及管理服務費每月32萬元。被告等違反前開約定，依系爭租約第17條第1項及第16條第1項等約定，對原告所受損害應連帶負賠償責任，被告等應返還原告已代為支付之管理費87,775,663元（自82年11月起至96年8月止）及管理服務費2,304萬元（自82年1月起至87年12月止）。
⒊系爭租約第1條第4項後段明訂：「甲方（即被告）並應擔保乙
方在本棟大樓屋頂或其他適當之空地及管道間裝置冷卻水塔及連接管線之無償使用權」。原告經被告同意於18號大樓屋頂平台設置冷卻水塔，卻遭湯城園區18號大樓管理委員會（以下稱18號大樓管委會）就原告使用空間，要求自83年1月起每月支付11,130元（該金額逐年增加），原告自該年月起至87年12月止，已支付冷卻水塔空間使用費725,063元。被告等違反系爭租約之擔保義務，使原告代為支付冷卻水塔空間使用費而受有損害，被告等應返還原告725,063元。另就相同空間，被告湯臣公司亦要求原告自90年12月起每月支付17,224元，原告自該年月起至96年8月31日止，已支付1,188,456元。被告湯臣公司收取該筆費用無法律上之因，應返還予原告。另原告台北三重分公司於支付上開費用時，不知依系爭租約並無支付之義務。
⒋系爭租約第1條第6項明訂：「甲方同意，乙方在租賃物內（依
附圖所示）所設置地下一層至地下二層之雙向電扶梯（或電動步道），而使用之其他樓層之空間，乙方不另付租，甲方並擔保該使用不受其他樓層之所有權人或其他第三人之干預」，然被告湯臣公司竟違約要求原告支付設置電動步道之空間使用費500萬元，其收取該筆費用並無法律上之因，應返還原告500萬元。原告台北三重分公司於支付時，不知依系爭租約並無支付之義務。
⒌系爭租約第13條約定：「…如租賃物坐落之土地因都市計劃變
更為商業區者，於都市計劃變更確定並公佈施行日後，甲方應立即申請並完成租賃物地下一層之用途變更為超級市場或一般零售業用，…」。系爭租賃物座落土地位於乙種工業區，都市計畫法台灣省施行細則於91年2月6日修正後，已得變更作為「一般商業設施」使用。被告等未依約於上開施行細則修正後立即變更租賃物之使用執照為「一般零售業或超級市場」使用，使原告自84年1月起至96年11月止，遭台北縣政府罰鍰21次，累積罰鍰金額320萬元。被告等違反系爭租約所約定之義務，應賠償原告已繳納之罰鍰320萬元。
⒍原告爰依民法第179條及第176條之規定，請求被告等返還已支
付之管理費87,775,663元及管理服務費2,304萬元、冷卻水塔空間使用費725,063元，並依民法第231條第1項規定，請求被告等賠償原告已繳納之罰鍰320萬元，以上共計114,740,726元，如先位聲明第一項請求。又依民法271條規定，被告湯臣公司應與被告太電公司平均分擔上開費用，即太電公司與湯臣公司應各自返還58,348,363元予原告，如備位聲明第一項請求。
另原告未同意支付被告湯臣公司冷卻水塔空間使用費1,188,
456元及電動步道空間使用費500萬元，原告爰依民法第179條規定，請求被告湯臣公司返還6,188,456元予原告，如先備位聲明第二項請求。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭租約第10條第3項但書之約定意旨，係因本區大樓部分公
共地區設施由原告承租且獨占排他使用，相關清潔維修工作亦由原告另行負責，故此部分區域不計入管理費。原告自82年11月起繳交予稱B1/B2管委會之538,501元確為管理費，有B1/B2管委會開立之收據為證。又湯城園區地下一樓規約第11條第2項約定：「二、管理費用途如下：..㈡共用部分、約定共用部分之管理維護費用貨使用償金。..㈣管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。..㈦其他基地及共用部分之經常管理費用。」，可見被告所稱園區地下室公設安全、機電、環保費用、園區地下室公共水電費用、湯城廣場管理行政費用、園區地下室公共設施保養維修費用等俱屬管理費無疑。再者，原告係依民法第176條第1項及第176條規定請求被告返回原告代為墊付之管理費及管理服務費，並非請求被告等支付不及1年之定期給付債權之管理費，本件應適用民法第125條15年之時效，被告主張並不足採。
⒉系爭租約第18條後段約定：「本約應經全體立約人簽署後開始
生效。嗣後若有增刪修正非經全體立約人共同以書面簽署，不生效力」。原告於本案訴訟前並不知悉被告提出之備忘錄，亦未於該備忘錄簽署用印，況該備忘錄已變更系爭租約第1條第4項原告得無償使用冷卻水塔空間之約定，其未經全體立約人共同以書面簽署，不生拘束力。
⒊就原告而言，系爭租賃物須得作為「超級市場或一般零售業使
用」，方符合租約本旨，至於其座落土地為工業區或商業區並非所問。系爭租約第13條約定係以「都市計劃變更為商業區」為例示，其意旨在於系爭租賃物用途得變更為「超級市場或一般零售業用」時，被告等即應辦理變更。至於系爭租約第12條關於罰款應由原告負擔之約定，僅於系爭租賃物無法依法變更為「超級市場或一般零售業用」之前提始有適用。
⒋因被告等拒絕辦理使用執照之變更，使原告一再遭受主管機關
裁罰、甚至勒令暫停營業，原告自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金。是原告以存證信函通知被告等，主張將以原告代被告給付之各項費用抵銷96年11月至97年1月之租金6,416,667元；自97年2月1日起，又以同時履行抗辯主張毋庸支付租金。原告於存證信函中表明：如同時履行抗辯權之行使有爭議，則以代墊費用與租金相抵銷。惟目前尚無法院判決認定原告無權主張同時履行抗辯，則自97年2月起原告並無支付租金之義務，更無租金抵銷之問題。
㈢聲明先位聲明⒈被告湯臣開發股份有限公司及太平洋電線電纜股份有限公司應
連帶給付新台幣114,740,726元予原告家福股份有限公司，暨自起訴狀繕本送達翌日起按年利率百分之5計算之利息。
⒉被告湯臣開發股份有公司應給付新台幣6,188,456元予原告家
福股份有限公司，暨自起訴狀繕本送達翌日起按年利率百分之5計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
備位聲明⒈被告湯臣開發股份有限公司及太平洋電線電纜股份有限公司分
別帶給付新台幣57,370,363元予原告家福股份有限公司，暨自起訴狀繕本送達翌日起按年利率百分之5計算之利息。
⒉被告湯臣開發股份有公司應給付新台幣6,188,456元予原告家
福股份有限公司，暨自起訴狀繕本送達翌日起按年利率百分之5計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
被告方面㈠被告湯臣公司及太電公司均主張：
⒈系爭租約第10條第3項約定：「乙方不負擔本區大樓之管理費
…但有實際使用大樓公共設施部分者，由甲方協助乙方與大樓管理委員會協商合理之費用分擔方法」。原告主張之管理費及管理服務費，性質非屬上開約定本文所指被告應負擔之本區大樓管理費，而係同條項約定但書所指實際使用大樓公共設施所產生之費用，其中包含園區地下室公設安全、機電、環保費用、園區地下室公共水電費用、湯城廣場管理行政費用、園區地下室公共設施保養維修費用等。原告本應自付使用本區大樓公共設施之費用，亦不論其使用部分是否有排他性，被告並無負擔該費用之義務。原告繳納公設使用費為其本身義務，不符合民法無因管理之要件，且被告未因原告繳納公設使用費而受有利益，亦無民法不當得利之適用，原告主張並不可採。又原告主張之管理費係相隔一定期間反覆繼續而為之定期給付，其請求返還82年至91年11月之管理費及82年至87年之管理服務費，已罹於民法第126條規定之5年時效，原告之請求為無理由。
⒉系爭租約簽訂後，被告曾協議規劃空間供原告裝置冷卻水塔及
連接管線，未向原告收取費用，嗣後原告自行於協議範圍外之18號大樓位置增設冷卻水塔，已逾雙方原約定範圍，自非系爭租約第1條第4項所約定之擔保範圍。又18號大樓管委會與原告協議收取裝置冷卻水塔之管理費，原告自行同意給付，且原告三重分公司於96家福PASD字第001（本院卷一第180頁）號函文中自承該筆725,063元費用係敦親睦鄰費，本件無民法無因管理及不當得利之適用。縱認有構成不當得利，然原告明知無給付義務仍持續給付，依民法第180條第1項第3款，原告不得請求被告等返還。另原告之請求已罹於民法第126條規定之5年時效，不得為請求。
⒊由系爭租約第13條約定「本租賃物座落之土地現為都市計畫之
工業區，於租賃期間，如租賃物座落之土地因都市計畫變更為商業區者，於都市計畫變更確定並公佈施行日後，甲方應立即申請並完成本件租賃物地下一樓之用途變更為超級市場或一般零售業用」可知，被告等應申請並完成系爭租賃物地下一樓之用途變更為超級市場或一般零售業用之前提為：租賃物座落土地因都市計畫變更為商業區者。即都市計畫變更確定後，被告等始負有變更使用執照之義務，原告擅將上開條款解釋為例示規定，顯有悖於該約定之文義解釋。系爭租賃物於簽訂系爭租約時劃歸為三重市都市計劃內之乙種工業區用地，目前未有任何都市計劃變更之情事，被告等即無變更使用執照之義務。原告於簽約時明知租賃物座落土地為工業區，被告等亦善盡揭露租賃標的物現狀之責，原告衡量後仍決定承租，自應承受遭主管機關罰鍰之風險，從而系爭租約第12條亦約定：「乙方之使用租賃經營..如礙於法令規定未能取得營業有關之證照或許可或於嗣後經政府機關以該營業使用..牴觸法令而命令停止使用或營業（如係罰款者，由乙方負責）..」。況且被告等已盡力配合原告辦理變更執照事宜，原告未能完成執照之變更應不可歸責於被告等。
⒋原告就本件訴訟請求之金額，曾以96年9月20日淡水竹圍郵局
第869號（本院卷三第15頁）及同年11月29日淡水竹圍郵局第1035存證信函（本院卷三第21頁）表示：「自96年11月起就本公司三重家樂福賣場之租金行使抵銷權」，而原被告間之租約於97年1月11日終止，則原告欲抵銷之租金共計10,106,250元（自96年11月起至97年1月11日止）。原告於上開數額範圍內既已無債權存在，其請求即無權利保護必要，不得為請求。
㈡被告湯臣公司另主張：
⒈關於原告請求被告湯臣公司返還冷卻水塔管理費1,188,456元
之部分，雙方曾於90年間就18號大樓屋頂設置使用冷卻水塔一事簽署備忘錄（本院卷一第50頁），約定由被告湯臣公司協助原告取得設置使用冷卻水塔之權利，原告應於使用期間每月給付湯臣公司17,000元，後調整為17,225元，故原告請求返還該筆費用違反誠信原則，並不可採。
⒉原告所支付之電動步道使用空間費500萬元並非租金，觀諸原
告第一次給付250萬元時，其請款單列為「Auto-walkcompensation（自動步道賠償金）」，而被告湯臣公司開立之發票名稱為「湯城園區建設基金」；又原告第3次給付125萬元時，其轉帳傳票顯示為「電動扶梯尾款」，均與租金無涉。故本件無違反系爭租約第1條第6項約定，亦無不當得利之適用，縱認原告給付電動步道使用公設費用構成不當得利，依民法第180條第1項第3款規定，原告仍不得請求被告湯臣公司返還。㈢均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執事實：
㈠被告湯臣公司及太電公司將座落於台北縣三重市○○○段中興
小段96-3、96-4地號等二筆土地上，由被告二公司興建完成之建物，其中地下一層（含應分擔之公共設施面積200坪）及地下二層之建物（門牌號碼台北縣三重市○○路○段○○○巷○號及10號地下一樓及地下二樓，下稱系爭建物）出租予原告營業使用，原被告等於80年11月6日簽訂不動產租賃契約（見臺灣板橋地方法院97年度重訴字第2號卷第16至28頁）。
㈡被告二公司於90年5月3日與原告就系爭建物簽訂租賃協議書（見本院卷一第43、44頁）。
㈢被告二公司於92年2月22日與原告就系爭建物簽訂房屋租賃補充協議書（見本院卷一第45、46頁）。
爭點：
㈠被告等應否返還原告代為支付之管理費及管理服務費？㈡被告等應否返還原告代為墊付之冷卻水塔空間使用費？被告湯
臣公司應否返還原告所支付之冷卻水塔費？㈢被告湯臣公司應否返還原告所支付之電動步道空間使用費？㈣被告等應否返還賠償原告已繳納之罰鍰320萬元？
參、得心證之理由
一、按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，他方尚無得主張抵銷之可言。
本件原告確就本件管理費及管理服務費、冷卻水塔空間使用費及冷卻水塔費、電動步道空間使用費與罰鍰之請求，曾以96年9月20日淡水竹圍郵局第869號（見本院卷三第15頁）函知被告二人，自96年11月起就本公司三重家樂福賣場之租金行使抵銷權，表示抵銷之意，然被告就原告主張之債務存在有所爭執，即與前開抵銷之要件不合，自無抵銷之效果，合先說明。
二、被告等應否返還原告代為支付之管理費及管理服務費？
（一）原告主張系爭租約第10條第3項約定毋庸負擔本區大樓之管理費，然伊仍代被告支付管理費每月538,501元及管理服務費每月32萬元，共付管理費87,775,663元（自82年11月起至96年8月止）及管理服務費2,304萬元（自82年1月起至87年12月止）一事，業經提出請款單、管理費用通知單、收據及統一發票等為證，被告對原告曾每月給付管理費538,501元及管理服務費32萬元並不爭執，惟以538,501元並非管理費，係原告使用大樓公共設施費用，原告未依約先行踐履書面通知之義務，且係自願負擔該等費用，又未舉證證明其自82年起繳交，而系爭契約第10條第3項但書約定由原告負擔，每月32萬元則為原告自願支付之回饋金，且均非不當得利及無因管理等語置辯。
（二）查，系爭租約第一條第（一）項第1款約定：「本約租賃物…其範圍包括地下一層約4800坪，供乙方（按即原告，下同）營業之使用，另加地下一層中應分擔之公共設施面積200坪計算租金，及地下二層之部分停車位。…」;又系爭租約第一條第（四）項約定：「甲方（按即被告二人，下同）同意，乙方有與本區大樓（即湯臣園區）住戶共同使用本區大樓公共地區與設施之權利，不另付租。甲方並應擔保乙方在本棟大樓屋頂及其他適當之空地及管道間設置冷卻水塔及連接管線之無償使用權」。另系爭租約第十條第三項則約定「乙方不負擔本區大樓之管理費，但有實際使用大樓公共設施部分者，由甲方協助乙方與大樓管理委員會協商合理之費用分擔方法」，交互以觀，兩造所約定原告勿庸付費者，應係原告不負擔「本區大樓」之管理費與在「本棟大樓」屋頂及其他適當空地及管道間設置冷卻水塔及連接管線，被告擔保其無償使用權，原告無須另行付費。參諸系爭租約第一條第（一）項第1款租金之約定，係就原告承租之面積，併就依該面積按其比例抽象所應分攤之公共面積並以附圖標示部分計算租金，原告既已就公共設施面積支付租金對價，故而於系爭租約第一條第
（四）項約定原告使用之公共設施不再付被告租金。是依該租約第一條第（四）項之文義，無從得出原告不必支付就公共設施之相關費用，公共設施之租金及公共設施管理費用要屬二事，公共設施之不再付租，並非當然免除原告就公共設施之管理費用繳付，此由租約第十條第三項但書之原告實際使用大樓公共設施部分者，由被告協助原告與大樓管理委員會協商合理之費用分擔方法之約定，顯可觀出。原告以本區大樓之公共地區與設施係由原告承租而為獨占排他之使用，才為第十條第三項但書約定所及云云，然與前開租約被告同意原告與其他住戶使用公共設施不再付租及第十條第三項但書之約定審視，咸未以原告獨占排他使用為條件，遑論租約第一條第（三）項本即約定原告有獨占排他使用權，苟以原告專用為限，何以未在第十條第三項但書訂明，原告復未舉證證明兩造卻有合意須以其獨占排他使用為原告支付公共設施使用費之條件，所為上開主張，自不可採。
（三）抑且，被告確實亦就原告租賃標的物支付湯臣園區每月之管理費每坪36元，非原告給付一事，此據證人即時任B1B2管理委員會總幹事之 魯榮 善於本院結證甚明（見本院卷一第169頁反面），原告以實際使用公共設施卻需負擔管理費將使租約第十條第三條約定本文形同具文云云，要屬無稽。復詳酌租約第十條第三項約定原告不負擔本區大樓之管理費，同條項但書之「實際使用大樓公共設施部分」之費用，已經限縮原告不負擔管理費之事項，即原告實際使用公共設施時，仍應繳交該大樓規約約定之相關費用。而規約管理費之用途，乃就其支出項目加以說明，按諸管理費用本質即就全部大樓管理事項支應，縱就共用或約定共用部分管理相關費用支付（見本院卷二第223頁所附規約湯城園區地下一層規約），乃事理所必然，並非當然推論原告實際使用公共設施部分毋須再為給付相關費用，原告執系爭園區規約第十一條第二項之管理費用途內容，逕謂均屬其依租約第十條第三項本文無需負擔管理費之範圍，不顧兩造已有之第十條第三項但書約定，亦無所據。研鞫規約第十條第三項規定「各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定」（見本院卷二第233頁），而原告所繳每月538,501元係包括警衛、機電、空調、公共設施維修支出，係依每坪105元計算乃實際營業所應負擔等情，已據證人即魯榮善於本院結證甚明（見本院卷一第170頁），且原告所繳上開費用詳目為（1）園區地下室公設安全、機電、環保費用每坪每月66元，（2）園區地下室公共用電費用計每坪每月22元，（3）湯城廣場管理行政費用計每坪每月5元，以及（4）園區地下室公共設施保養維修費用每坪每月12元等情，亦有湯城園區B1、B2管委會於
97年4月10日函在卷可稽（見本院卷一第20至22頁），則此部分應屬規約授權管理委員會向實際營業者所收取之費用，原告為承租之實際使用公共設施當應負擔上開標準計算之費用無誤。而此一費用之用途及細目已如上述，縱該管委會以「管理費」為名向原告收取費用，亦不影響其係公共設施使用之費用性質，原告再以管委會既以「管理費」向其收費，即屬租約第十條第三項本文之「管理費」，應由被告負擔云云，無非以文害義，難認有據。
（四）尤其，原告身為國內量販業龍頭，公司規模之大，持續支付每月538,501元費用達10餘年，豈得以不知租約約定無需支付搪塞，又焉能受管委會阻撓所能得逞，諒係原告已就實際使用大樓公共設施部分，與管理委員會協商上述合理之費用分擔方式。故原告既有依租約第十條第三項但書給付實際使用公共設施部分費用之義務，且依規約約定向管委會繳交，被告不但尚乏任何違反租約行徑可指，更無受有無法律上原因之利益或有何事務為原告管理，原告主張被告違反租約請求損害賠償，且或依不當得利或依無因管理請求被告返還每月538,501元管理費，自82年11月起至96年8月止共計87,775,663元云云，殊為無憑。
（五）至原告自82年1月起至87年12月止，每月32萬元，共付管理服務費2,304萬元一節，其已經自承係對管理委員會「回饋金」（見板院卷第5頁），雖以管理服務費為名，然核其性質應係原告對管理委員會之贈與，要與「管理費」南轅北轍，原告任意比附將系爭租約第十條第三項管理費解釋包含其所繳交之回饋金，儼然失義。此2,304萬元回饋金既與被告依系爭租約第十條第三項所應支付之管理費毫無干係，被告抗辯其並未違反租約，且原告之給付對其無利益亦非管理事務，當非無理。
三、被告等應否返還原告代為墊付之冷卻水塔空間使用費？被告湯臣公司應否返還原告所支付之冷卻水塔費？
（一）原告主張依系爭租約第1條第4項後段，被告同意於台北縣三重市○○路○段○○○巷○○號大樓屋頂平台設置冷卻水塔，卻遭湯城園區18號大樓管理委員會自83年1月起每月支至87年12月止，收取水塔空間使用費725,063元一事，業據提出請款單、使用冷卻水塔費用明細（通知聯）為證，被告則以原告於18號大樓設置冷卻水塔已逾兩造原先約定範圍，自應付費，且原告台北三重分公司自認給付係敦親睦鄰費用，又請求罹於時效原告等提出之費用單據不全，無從證明未踐行書面通知義務等語為辯。
（二）查系爭租約第十條第三項係約定原告不負擔「本區大樓」之管理費，另就冷卻水塔及連接管線之無償使用權則於第一條第（四）項約定被告並應擔保原告在「本棟大樓」屋頂及其他適當之空地及管道間設置，契約文字明顯使用不同，可見雙方當時有意區隔「本區」及「本棟」大樓之分別。原告所能施設冷卻水塔處所，絕非原告所主張其所租用地下室所在「本區大樓」之樓頂均能設置，否則租約就毋須區別「本區」及「本棟」大樓，概以「本區大樓」稱之即可。是「本棟大樓」有其特殊意涵，範圍如何，被告固以應依原告所承租地下室簽立租約時尚未編立門牌，應以之後地下室所編立之台北縣三重市○○路○段○○○巷2及10號（下稱2及10號）門牌所屬大樓樓頂為辯，衡以門牌號碼界定本棟大樓，與一般日常生活就多棟大樓存立，而以同門牌號所在稱呼本棟大樓之常習，並不相悖，被告所辯尚非全然無憑。惟徵諸兩造訂約時，門牌號碼尚未全然編成，苟僅以地下室門牌所在大樓為本棟大樓，似有以原告所未能預見之事實限制其權利而失諸過嚴，本院認門牌所在此僅能作為本棟大樓之最低標準，即本棟大樓至少應為2及10號之大樓，其餘是否屬本棟大樓，應以原告實際使用設置冷水塔之大樓樓頂，且經兩造協商者，始符系爭租約無償使用樓頂之目的，不以門牌號碼為限，亦不能擴及原告承租本區大樓全棟大樓，較能符合契約解釋及平衡雙方利益。至其餘大樓屋頂平台之使用管理權是否為被告所有，原告有無經被告等之同意於該大樓屋頂平台上裝置水塔，與兩造是否合意為2及10號之大樓以外之本棟大樓而使原告能為無償使用，並無必然關聯，猶待原告舉證證實為兩造約定之本棟大樓。
（三）今原告所施設之18號樓頂樓頂水塔，為兩造所不爭，已在2及10號之大樓之外，而原告主張門牌號碼18號樓頂早於承租後82年10月完成水塔設施，且83年即為管委會收取使用費，則租約既已約定原告可無償使用樓頂，原告又支付18號之使用費而無所爭執直至87年，加以，原告三重分公司於96年2月26日以96家福PASD字第001號函文中自承「本公司常年支付於18號大樓管委會之費用，自非放置冷卻水塔之使用借貸關係之對價，乃純係敦親睦鄰費用」等語（見本院卷一第180頁），堪認兩造就18號樓頂之使用，並非兩造所約定之本棟大樓範圍，原告復未舉以證據以明此為兩造同意之「本棟大樓」範疇，是原告就18號樓頂並無無償使用之權利，被告辯稱18號樓頂並非本棟大樓之一，原告不能無償使用應自行付費，其要非違反租約或不當得利或無因管理，尚非無據。
（四）另原告請求被告湯臣公司返還原告自90年12月起至96年8月31日止就18號樓頂每月支付17,224元，共付1,188,456元之費用。非特此18號樓頂並非兩造租約約定原告所能無償使用之本棟大樓樓頂，俱如前析，甚且，原告台北三重分公司並於90年4月1日簽署備忘錄，載明願就18號樓頂使用期間內支付每月17,225元費用，有備忘錄在卷足參（見本院卷二第343頁），原告雖以未曾見過該備忘錄而否認真正，然其上確有原告三重分公司及負責人印文，其中分公司印文與前述原告三重分公司96家福PASD字第001號函之印文相同，原告復未舉證有何偽造、變造情事，堪認備忘錄之記載為真實。是綜觀上述備忘錄及函文，且徵以原告自簽署日後亦已支付該筆款項，以及被告湯臣公司確於90年4月1日起每月支付18號頂樓三住戶各8081元、5154員及3990元之費用等情（見本院卷一第51頁所附協議書），交相審度，原告確係自願支付18號樓頂之敦親睦鄰費用甚明。原告既允諾自90年起支付18樓樓頂費用，自無依不當得利或無因管理請求被告返還之權。
四、被告湯臣公司應否返還原告所支付之電動步道空間使用費？
（一）原告主張未同意支付被告湯臣公司因使用樓層空間裝置電動步道之費用，被告湯臣公司違反系爭租約之約定，向原告台北三重分公司收取5百萬元之租金云云，被告就原告支付該等金額並不爭執，惟以係原告自行同意支付之敦親睦鄰費用置辯。
（二）按系爭租約第一條第（六）項明訂：「甲方同意，乙方在租賃物內所設置地下一層至地下二層之雙向電扶梯(或電動步道)，而使用之其他樓層之空間，乙方不另付租。」，可見兩造約定就電動步道使用其他樓層之空間，原告不需支付租金。而電動步道之使用是否有其他費用產生與負擔，悉依租約約定定之。然原告公司三重店經理 費南代 曾於86年12月8日發函（下稱86年12月8日函）同意「電動步道使用公設費用支付」，並允諾分於86年12月9日支付200萬元，87年2月1日、88年2月1日及89年2月1日各100萬元，有該函件在卷可佐（見本院卷二第257頁），原告雖以並無原告台北三重分公司之用印而質疑真實性，惟酌諸原告之後確於86年12月8日付款200萬元、86年12月19日付款50萬元、87年5月21日付125萬元88年3月11日付125萬元一節，有發票轉帳傳票、請款單及電匯通知單附卷足查（見板院卷第188至196頁），二者給付時程相當，且被告公司所提其內部使用之請款單及轉帳傳票上所蓋有之中英文「PAID付訖」印文又與86年12月8日函所蓋印文相同，可見86年12月8日函應為原告所製作殆無疑義，何況原告亦乏證據證明有何虛偽不實，足認86年12月8日函並無不可信之處。又86年12月8日已經記明係就電動步道之「公設使用費」，而非「租金」，自與原告是否知悉租約第一條第
（六）不需付租無關，既非原告所稱系爭租約第十條第三項本文之「管理費」，尤為合致租約第十條第三項但書之原告支付實際使用公共設施費用之約定，更無何就租約第一條第（六）增刪修正之處，洵無租約第18條之適用餘地。
（三）準此，原告既同意此電動步道使用公設之付費，不論其內部請款單或傳票自行記載名稱為何，並無以據為推翻兩造已經共同做出屬公設使用費用之定性，自不能翻異要求被告返還，原告就被告如何無法律上原因受有利益而致其受有損害亦無舉證證明，原告主張被告應返還支出步道費之不當得利，顯失所據。
五、被告等應否返還賠償原告已繳納之罰鍰320萬元？
（一）原告主張租賃物之使用執照為「一般零售業或超級市場」使用，使伊自84年1月起至96年11月止，遭台北縣政府罰鍰21次，累積罰鍰金額320萬元一事，有台北縣政府函、行政處分書、罰鍰明細表及繳款書存卷可稽（見板院卷第
197至254頁）。被告對原告遭罰鍰金額不爭，但以租賃物坐落土地因都市計畫變更為商業區，被告等始負有變更使用執照之義務，原告擅將上開條款解釋為例示規定，顯有悖於該約定之文義解釋，且伊亦善盡揭露租賃標的物現狀之責，原告仍願承租，自應承受遭主管機關罰鍰之風險等語資為論辯。
（二）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號判例意旨可資參酌。細鐸系爭租約第十三條前段約定：「本租賃物座落之土地現為都市計畫之工業區，於租賃期間，如租賃物坐落之土地因都市計劃變更為商業區者，於都市計劃變更確定並公佈施行日後，甲方應立即申請並完成租賃物地下一層之用途變更為超級市場或一般零售業用..」之文義，兩造就租賃物地下一層之用途變更為超級市場或一般零售業用係以租賃物坐落之土地因都市計劃變更為商業區為條件，彰彰明甚，別無他求。縱使租賃物地下一層之用途變更為超級市場或一般零售業用為兩造約定最終追求之目的，亦不能不視兩造所附加之土地都市計畫變更為商業區之前提，此亦為解釋之方法首在文義解釋，文義不明時始有就體系或歷史或目的解釋方式補充，自不能以目的害及明確之文義。況且兩造締約時，工業區土地並無得將建物用途更改為超級市場或一般零售業用之規定，殊不能以嗣後無從預見之政府政策改變，強課被告與租約約定不符之義務，逕謂被告需不顧一切配合原告達成目的。
（三）系爭租賃物土地現仍為工業區用地，為兩造所不爭，系爭租賃物未能變更為一般零售業，要難認被告有何可過咎之處。即便都市計畫法台灣省施行細則於91年2月6日修正已可在乙種工業區內設立一般零售業，斟諸兩造就租金之調整皆能訂立協議書之模式，原告大可與被告再行磋商，捨此不為，續繳罰金，顯然知悉上開約定條件限制，且確有得變更之實，為何不書面正式通知被告切實辦理變更，各何無以租約第17條通知被告履行改善，原告自應依租約第十二條之規定負擔罰款。其事後反悔請求被告違反租約第十三條辦理未使用變更之損害賠償，既曲解租約本意，又無證據證明被告有何違約之處，要屬無據。
六、綜上所述，原告依租約約定並同意支付每月538,501元公共設施使用費、每月32萬元回饋金、冷卻水塔空間使用費、冷卻水塔費、電動步道公共設施使用費及罰鍰320萬元，被告抗辯既無違反租約約定，亦無不當得利及無因管理之適用，誠屬可採，原告主張被告應返還上開費用，核非有據。從而，原告依民法第179條、第176條、第231條之規定，先位請求：被告等應返還114,740,726元；被告湯臣公司返還6,188,456元予原告暨各該法定遲延利息。備位請求：被告太電公司與湯臣公司應各自返還58,348,363元及被告湯臣公司返還6,188,456元予原告暨各該法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、結論：本件原告先位、備位之訴，均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年9月2日
民事第七庭法官吳定亞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年9月2日
書記官張婕妤