裁判字號：臺灣高等法院99年重上字第701號民事判決
裁判日期：民國100年03月15日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高等法院民事判決99年度重上字第701號上訴人家福股份有限公司法定代理人 康柏德 訴訟代理人 范纈齡 律師
陳素芬 律師 賴建宏 律師被上訴人湯臣開發股份有限公司法定代理人徐楓訴訟代理人 張少騰 律師
鍾詩敏 律師被上訴人太平洋電線電纜股份有限公司法定代理人 苑竣唐 訴訟代理人 莊乾城 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國99年9月2日臺灣臺北地方法院97年度重訴字第257號第一審判決提起上訴，本院於100年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人湯臣開發股份有限公司（下稱湯臣公司）及被上訴人太平洋電線電纜股份有限公司（下稱太電公司）將坐落新北市三重區(改制前臺北縣三重市○○○○段中興小段96-3、96-4地號土地上，由其等興建完成之建物地下一層約5,000坪（含200坪應分擔之公共設施面積）及地下二層部分停車位【下稱系爭租賃物，門牌號碼新北市三重區（改制前臺北縣三重市○○○路○段○○○巷○號至20號地下一樓、二樓】出租予伊，作為伊三重家樂福賣場使用，兩造於民國（下同）80年11月6日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約）。依系爭租約第1條第1、2項約定，伊承租且獨占排他使用之範圍包括伊營業使用之地下一樓4,800坪面積及公共設施面積200坪，而系爭租約第1條第4項前段約定，伊有與系爭租賃物大樓住戶共用公共地區與設施之權利，無須另付租金，系爭租約第10條第3項亦明訂：「乙方（即上訴人）不負擔本區大樓之管理費」。然湯城園區B1、B2管理委員會（下稱B1/B2管委會）仍要求伊支付管理費，伊向被上訴人等反應此等情事未獲置理，伊僅能先代被上訴人支付管理費每月新台幣（下同）53萬8,501元及管理服務費每月32萬元。被上訴人等違反前開約定，依系爭租約第17條第1項及第16條第1項等約定，對伊所受損害應連帶負賠償責任，伊自得請求被上訴人等連帶給付已代為支付之管理費8,777萬5,663元（自82年11月起至96年8月止）及管理服務費2,304萬元（自82年1月起至87年12月止）。又系爭租約第1條第4項後段明訂：「甲方（即被上訴人）並應擔保乙方在本棟大樓屋頂或其他適當之空地及管道間裝置冷卻水塔及連接管線之無償使用權」。伊經被上訴人同意於18號大樓屋頂平台設置冷卻水塔，卻遭湯城園區18號大樓管理委員會（下稱18號大樓管委會）就伊使用空間，要求自83年1月起每月支付1萬1,130元（該金額逐年增加），伊自該年月起至87年12月止，已支付冷卻水塔空間使用費72萬5,063元。被上訴人等違反系爭租約之擔保義務，使伊代為支付冷卻水塔空間使用費而受有損害，被上訴人等應返還伊72萬5,063元。另就相同空間，湯臣公司亦要求伊自90年12月起每月支付1萬7,224元，伊自該年月起至96年8月31日止，已支付118萬8,456元，湯臣公司收取該筆費用無法律上之原因，應返還予伊。另系爭租約第1條第6項明訂：「甲方同意，乙方在租賃物內（依附圖所示）所設置地下一層至地下二層之雙向電扶梯（或電動步道），而使用之其他樓層之空間，乙方不另付租，甲方並擔保該使用不受其他樓層之所有權人或其他第三人之干預」，然湯臣公司竟違約要求伊支付設置電動步道之空間使用費500萬元，而伊於支付時不知依系爭租約並無支付之義務，是其收取該筆費用並無法律上之原因，應返還伊500萬元。再系爭租約第13條約定：「…如租賃物坐落之土地因都市計劃變更為商業區者，於都市計劃變更確定並公佈施行日後，甲方應立即申請並完成租賃物地下一層之用途變更為超級市場或一般零售業用，…」。系爭租賃物坐落土地位於乙種工業區，都市計畫法台灣省施行細則於91年2月6日修正後，已得變更作為「一般商業設施」使用。被上訴人等未依約於上開施行細則修正後立即變更租賃物之使用執照為「一般零售業或超級市場」使用，使伊自84年1月起至96年11月止，遭台北縣政府罰鍰21次，累積罰鍰金額320萬元。被上訴人等違反系爭租約所約定之義務，應賠償伊已繳納之罰鍰320萬元。爰依民法第179條、第176條及第231條之規定，先位聲明求為命㈠、被上訴人等連帶返還已支付之管理費8,777萬5,663元及管理服務費2,304萬元、冷卻水塔空間使用費72萬5,063元及已繳納之罰鍰320萬元，總計1億1,474萬726元。㈡、被上訴人湯臣公司應給付上訴人冷卻水塔空間使用費118萬8,456元及電動步道空間使用費500萬元，合計618萬8,456元。倘上開先位聲明㈠之請求，為不可採，則依民法271條規定，備位聲明求就該先位聲明㈠為命湯臣公司應與太電公司平均分擔1億1,474萬726元，即太電公司與湯臣公司應各自給付予伊5,834萬8,363元之判決。
二、被上訴人湯臣公司及太電公司均辯以：系爭租約第10條第3項約定：「乙方不負擔本區大樓之管理費…但有實際使用大樓公共設施部分者，由甲方協助乙方與大樓管理委員會協商合理之費用分擔方法」。是上訴人主張之管理費及管理服務費，性質非屬系爭租約約定伊等應負擔之本區大樓管理費，而係同條項約定但書所指實際使用大樓公共設施所產生應分擔之費用，其中包含園區地下室公設安全、機電、環保費用、園區地下室公共水電費用、湯城廣場管理行政費用、園區地下室公共設施保養維修費用等。上訴人本應自付使用本區大樓公共設施之費用，亦不論其使用部分是否有排他性，伊等並無負擔該費用之義務。上訴人繳納公設使用費為其本身義務，不符民法無因管理之要件，且伊等未因上訴人繳納公設使用費而受有利益，亦無民法不當得利之適用。又上訴人主張之管理費係相隔一定期間反覆繼續而為之定期給付，其請求返還82年至91年11月之管理費及82年至87年之管理服務費，均已罹於民法第126條規定之5年時效。又系爭租約簽訂後，伊等曾協議規劃空間供上訴人裝置冷卻水塔及連接管線，未向上訴人收取費用，嗣後上訴人自行於協議範圍外之18號大樓位置增設冷卻水塔，已逾雙方原約定範圍，自非系爭租約第1條第4項所約定之擔保範圍。又18號大樓管委會與上訴人協議收取裝置冷卻水塔之管理費，上訴人自行同意給付，且上訴人於96家福PASD字第001號函文中自承該筆72萬5,063元費用係敦親睦鄰費，自無民法無因管理及不當得利之問題。縱認有構成不當得利，然上訴人明知無給付義務仍持續給付，依民法第180條第1項第3款，上訴人自不得請求伊等返還。另上訴人之請求亦已罹於民法第126條規定之5年時效，不得為請求。再者，由系爭租約第13條約定「本租賃物坐落之土地現為都市計畫之工業區，於租賃期間，如租賃物坐落之土地因都市計畫變更為商業區者，於都市計畫變更確定並公佈施行日後，甲方應立即申請並完成本件租賃物地下一樓之用途變更為超級市場或一般零售業用」可知，伊等應申請並完成系爭租賃物地下一樓之用途變更為超級市場或一般零售業用之前提為：租賃物坐落土地因都市計畫變更為商業區者。即都市計畫變更確定後，伊等始負有變更使用執照之義務，上訴人擅將上開條款解釋為例示規定，顯有悖於該約定之文義解釋。系爭租賃物於簽訂系爭租約時劃歸為改制前三重市都市計劃內之乙種工業區用地，目前未有任何都市計劃變更之情事，伊等即無變更使用執照之義務。上訴人於簽約時明知租賃物坐落土地為工業區，伊等亦善盡揭露租賃標的物現狀之責，上訴人衡量後仍決定承租，自應承受遭主管機關罰鍰之風險，從而系爭租約第12條亦約定：「乙方之使用租賃經營..如礙於法令規定未能取得營業有關之證照或許可或於嗣後經政府機關以該營業使用..牴觸法令而命令停止使用或營業（如係罰款者，由乙方負責）..」。況且伊等已盡力配合上訴人辦理變更執照事宜，上訴人未能完成執照之變更應不可歸責於伊等。另上訴人就本件訴訟請求之金額，曾以96年9月20日淡水竹圍郵局第869號及同年11月29日淡水竹圍郵局第1035存證信函表示：「自96年11月起就本公司三重家樂福賣場之租金行使抵銷權」，而系爭租約於97年1月11日終止，則上訴人欲抵銷之租金共計1,010萬6,250元（自96年11月起至97年1月11日止）。上訴人於上開數額範圍內既已無債權存在，其請求即無權利保護必要，不得為請求。另關於上訴人請求湯臣公司返還冷卻水塔管理費118萬8,456元之部分，雙方曾於90年間就18號大樓屋頂設置使用冷卻水塔一事簽署備忘錄，約定由湯臣公司協助上訴人取得設置使用冷卻水塔之權利，上訴人應於使用期間每月給付湯臣公司1萬7,000元，後調整為1萬7,225元，故上訴人請求返還該筆費用違反誠信原則。而上訴人所支付之電動步道使用空間費500萬元並非租金，觀諸上訴人第一次給付250萬元時，其請款單列為「Auto-walkcompensation（自動步道賠償金）」，而湯臣公司開立之發票名稱為「湯城園區建設基金」；又上訴人第3次給付125萬元時，其轉帳傳票顯示為「電動扶梯尾款」，均與租金無涉。故湯臣公司並無違反系爭租約第1條第6項約定，亦無不當得利之適用，縱認上訴人給付電動步道使用公設費用構成不當得利，依民法第180條第1項第3款規定，上訴人仍不得請求湯臣公司返還等語，資為抗辯。
三、原審就上訴人之先、備位聲明請求均為敗訴判決，上訴人不服提起上訴，並先位上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、湯臣公司與太電公司應連帶給付上訴人1億1,474萬726元。㈢湯臣公司應給付上訴人618萬8,456元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈣、願供擔保，請准宣告假執行。備位上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、湯臣公司與太電公司應分別給付上訴人5,834萬8,363元。
㈢、湯臣公司應給付上訴人618萬8,456元。暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息㈣、願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人等於本院均答辯聲明：㈠、上訴駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、湯臣公司及太電公司將坐落於新北市○○區○○○段中興小段96-3、96-4地號等二筆土地上，由伊等興建完成之建物，其中地下一層（含應分擔之公共設施面積200坪）及地下二層之建物（門牌號碼新北市○○區○○路5段609巷2號及10號地下一樓及地下二樓）出租予上訴人營業使用，兩造於80年11月6日簽訂系爭租約（見臺灣板橋地方法院97年度重訴字第2號卷，下稱板院卷第16至28頁）。
㈡、湯臣公司與太電公司於90年5月3日與上訴人就系爭建物簽訂租賃協議書（見原審卷一第43、44頁）。
㈢、湯臣公司與太電公司於92年2月22日與上訴人就系爭建物簽訂房屋租賃補充協議書（見原審卷一第45、46頁）。
五、重要爭點及論據：上訴人主張依系爭租約之約定，伊並無支付管理費8,777萬5,663元、管理服務費2,304萬元、冷卻水塔空間使用費72萬5,063元、118萬8,456元、電動步道空間使用費500萬元及罰鍰320萬元，爰依民法第179條、第176條及第231條規定，請求被上訴人等如數給付等情，則為被上訴人等所否認，並以前開情詞置辯，是本院應審究之重要爭點厥為：㈠、依系爭租約第10條第3項之約定，上訴人有無支付管理費8,777萬5,663元及管理服務費2,304萬元之義務？㈡、依系爭租約第1條第4項之約定，上訴人有無支付18號大樓管委會冷卻水塔空間使用費72萬5,063元及有無支付湯臣公司冷卻水塔空間使用費118萬8,456元之義務？㈢、系爭租約第1條第6項約定，上訴人有無支付電動步道空間使用費500萬元之義務？㈣、依系爭租約第13條前段約定，被上訴人等有無變更租賃物使用執照供超級市場或一般零售業使用之義務，是否應賠償上訴人已繳納之罰緩320萬元？茲分別論述如后：
㈠、依系爭租約第10條第3項之約定，上訴人有無支付管理費8,777萬5,663元及管理服務費2,304萬元之義務：
１、上訴人主張依系爭租約第10條第3項約定，伊毋庸負擔本區大樓之管理費，然伊仍代被上訴人等支付管理費每月53萬8,
501元及管理服務費每月32萬元，共付管理費8,777萬5,663元（自82年11月起至96年8月止）及管理服務費2,304萬元（自82年1月起至87年12月止）等情，業據提出請款單、管理費用通知單、收據及統一發票等文件為證（見板院卷第29至163頁）。被上訴人對上訴人曾每月給付管理費53萬8,501元及管理服務費32萬元之情，雖不爭執，惟辯以53萬8,501元並非管理費，係上訴人依系爭租約第10條第3項但書約定使用大樓公共設施之費用，且上訴人未依約先行踐履書面通知之義務，並自願負擔該等費用，又未舉證證明其自82年起繳交；另上訴人每月支付32萬元，則為上訴人自願支付之回饋金，均非不當得利及無因管理等語。
２、經查，依系爭租約第1條第㈠項第1款約定：「本約租賃物…其範圍包括地下一層約4800坪，供乙方（按即上訴人）營業之使用，另加地下一層中應分擔之公共設施面積200坪計算租金，及地下二層之部分停車位。…」;又系爭租約第1條第㈣項約定：「甲方（按即被上訴人等）同意，乙方有與本區大樓（即湯臣園區）住戶共同使用本區大樓公共地區與設施之權利，不另付租。甲方並應擔保乙方在本棟大樓屋頂及其他適當之空地及管道間設置冷卻水塔及連接管線之無償使用權」。另系爭租約第10條第㈢項則約定「乙方不負擔本區大樓之管理費，但有實際使用大樓公共設施部分者，由甲方協助乙方與大樓管理委員會協商合理之費用分擔方法」，交互以觀，兩造所約定上訴人勿庸付費者，應係「本區大樓」之管理費與在「本棟大樓」屋頂及其他適當空地及管道間設置冷卻水塔及連接管線部分。實際上並不包括地下一層公共設施及地下二層停車場部分之管理費用等。此就系爭租約第1條第㈠項第1款租金之約定，係就上訴人承租之面積，併就依該面積按其比例抽象所應分攤之公共面積並以附圖標示部分計算租金，上訴人既已就公共設施面積支付租金對價，故而於系爭租約第1條第㈣項約定上訴人使用之公共設施不再付租金。惟從系爭租約第1條第㈣項之文義，無從得出上訴人不必支付公共設施部分之相關費用，亦即公共設施之租金及公共設施管理費用要屬二事，公共設施不再付租，並非當然免除上訴人就公共設施管理費用之繳付，此亦有系爭租約第10條第㈢項但書所約定上訴人實際使用大樓公共設施部分者，由被上訴人等協助上訴人與大樓管理委員會協商合理之費用分擔方法之約定，足資區別。上訴人以本區大樓之公共地區與設施係由上訴人承租而為獨占排他之使用，始為第10條第㈢項但書約定所及云云。然系爭租約第10條第㈢項但書並未以上訴人獨占排他使用為條件，遑論系爭租約第1條第㈢項本即約定上訴人有獨占排他使用權，足見兩造並非合意須以其獨占排他使用為上訴人支付公共設施使用費之條件，從而，上訴人上開主張，自不可採。
３、次查證人即當時B1、B2管委會總幹事 魯榮 善於原審證稱：「（問：證人跟湯臣公司收的錢總共有多少？）答：湯臣公司、太電公司本來就要繳一坪36元的管理費，至於我剛剛所說的53萬8501元，是除了每坪36元以外，依照我手上有的分擔明細表，家福公司應該付的費用，按照分擔表每坪105元所計算出來。」、「（問：被上訴人二人每坪36元及上訴人每坪105元的費用性質各為何？）答：家福公司繳的包括是警衛、機電、空調、公共設施維修支出的費用，被上訴人二人是交給整個園區的公共設施維修費用，36元是規約規定的，105元是實際在營業的人要負擔的。」等語（見原審卷一第169頁反面）。參以系爭租約第10條第㈢項約定上訴人不負擔本區大樓之管理費，同條項但書特別約定「實際使用大樓公共設施部分」之費用除外，亦即上訴人實際使用公共設施時，仍應繳交該大樓規約約定之相關費用。而規約管理費之用途，乃就其支出項目加以說明，按諸管理費用本質即就全部大樓管理事項支應，縱就共用或約定共用部分管理相關費用支付（見原審卷二第223頁），並非當然推論上訴人實際使用公共設施部分毋須再為給付相關費用，上訴人執系爭園區規約第11條第2項之管理費用途內容，逕謂均屬其依租約第10條第㈢項本文無需負擔管理費之範圍，罔顧兩造已有之第10條第㈢項但書約定，亦無所據。
４、又規約第10條第3項規定「各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定」等語（見原審卷二第233頁），而上訴人所繳每月53萬8,501元，係包括警衛、機電、空調、公共設施維修支出，係依每坪105元計算，乃實際營業所應負擔等情，已據證人 魯榮善 證述明確（見原審卷一第170頁），此105元費用詳目為⑴園區地下室公設安全、機電、環保費用每坪每月66元；⑵園區地下室公共用電費用計每坪每月22元；⑶湯城廣場管理行政費用計每坪每月5元；⑷園區地下室公共設施保養維修費用每坪每月12元等情，亦有湯城園區B1、B2管委會於97年4月10日函附明細在卷可稽（見原審卷一第20至22頁），足見此部分應屬規約授權管理委員會向實際營業者所收取之費用，上訴人為承租之實際使用公共設施者，依規約及系爭租約約定，自應負擔上開費用無誤。縱該管委會以「管理費」為名目向上訴人收取上開費用，亦不影響其係公共設施使用之費用性質，上訴人遽以管委會係以「管理費」為名目向其收費，即屬系爭租約第10條第㈢項本文之「管理費」，應由被上訴人等負擔云云，難認有據。上訴人身為國內量販業龍頭，公司規模龐大，持續支付每月53萬8,501元費用達10餘年，豈得以不知租約約定無需支付搪塞，當係上訴人明知實際使用系爭租賃物之公共設施部分應另負擔費用，而與管委會協商上述合理之費用分擔方式，上訴人既有依系爭租約第10條第㈢項但書給付實際使用公共設施部分費用之義務，且依規約約定係向管委會繳交，被上訴人等不但未違反任何租約，更無受有無法律上原因之利益，或有何事務為被上訴人等管理。從而，上訴人主張被上訴人等違反租約請求損害賠償，或依不當得利或依無因管理請求被上訴人等返還每月53萬8,501元管理費，自82年11月起至96年8月止共計8,777萬5,663元云云，殊屬無據。
５、至上訴人自82年1月起至87年12月止，給付管委會每月32萬元之管理服務費共計2,304萬元乙節，雖管委會以管理服務費為名收取，然上訴人既自承該款係對管委會之「回饋金」（見板院卷第5頁），則管委會收取該款項時究係以如何之名義為之，其性質仍屬上訴人對管委會之餽贈，自與系爭租約第10條第㈢項本文所約定之「管理費」無關。上訴人任意比附為系爭租約第10條第㈢項之管理費，而請求被上訴人等返還，洵屬無據。
㈡、依系爭租約第1條第4項之約定，上訴人有無支付18號大樓管委會冷卻水塔空間使用費72萬5,063元及有無支付湯臣公司冷卻水塔空間使用費118萬8,456元之義務：
１、上訴人主張依系爭租約第1條第4項後段，被上訴人等同意於系爭社區18號大樓屋頂平台設置冷卻水塔，卻遭湯城園區18號大樓管委會自83年1月起至87年12月止，收取每月2萬6,500元之水塔空間使用費，合計72萬5,063元等情，業據提出請款單、使用冷卻水塔費用明細（通知聯）等文件為證（見板院卷第164至182頁）。惟被上訴人等以上訴人於18號大樓設置冷卻水塔已逾兩造原先約定範圍，自應付費，且上訴人自認給付係敦親睦鄰費用。縱認上訴人不應給付，其請求權亦已罹於時效，且所提出之費用單據不全，無從證明已踐行書面通知義務等語為辯。
２、經查，系爭租約第1條第㈣項約定被上訴人等並應擔保上訴人在本棟大樓屋頂及其他適當之空地及管道間設置冷卻水塔及連接管線之無償使用權。系爭租賃物之範圍係「改制前臺北縣三重市○○路○段○○○巷○號至20號地下一樓、二樓」，而上訴人係於18號大樓屋頂設置冷卻水塔之事實，為兩造所不爭執，且18號建物所屬垂直之地下室確在上訴人所承租之系爭租賃物範圍內，此亦為兩造所不爭執（見本院卷第120頁），足見上訴人所設置18號大樓屋頂之冷卻水塔係在系爭租約約定範圍內，系爭租約第1條第㈣項所約定「本棟大樓」自屬系爭租約第1條第㈠項所約定「本區大樓」之誤。被上訴人等以地下室只編兩個門牌號碼，就是2號與10號，而上訴人設置之冷卻水塔位於門牌號碼18號之屋頂，並非承租之系爭租賃物範圍內，不在被上訴人等擔保無償使用範圍內等語置辯，既與上開租賃物垂直所及之大樓屋頂位置不符，自非可採。則依系爭租約第1條第㈣項之約定，被上訴人等即應擔保上訴人於門牌號碼18號大樓屋頂設置冷卻水塔有無償使用權，是上訴人自83年1月起至87年12月止，即無支付每月2萬6,500元合計72萬5,063元之水塔空間使用費之義務。
３、次按因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者，不得請求返還，為民法第180條第3款所明定，該條款所謂明知無給付之義務，係指原無債務而直接及確定之故意認為有債務而為給付者而言（最高法院94年度台上字第897號判決要旨參照）。查上訴人依系爭租約之約定，無給付使用冷卻水塔之費用義務，已如上述，雖兩造於90年4月1日就上訴人使用18號大樓屋頂設置及使用冷卻水塔之事宜，另簽具備忘錄載明「…甲方（即湯臣公司）業已盡所有能力協助取得其設置及使用權，且雙方將盡其所能排除乙方（即上訴人）所可能遭受之任何阻礙，但乙方應於使用期間內每月支付甲方新台幣1萬7,225元（另加營業稅新台幣860元整），供甲方做為管理費用，甲方應於收到前開管理費時開據發票給乙方，…，此備忘錄將於簽定日立即生效，但此效力不溯及既往。」（見原審卷三第206頁），足見上訴人確係明知無給付義務，但為營運所需，乃同意先交付該使用費於管委會，再向湯臣公司協商，並於90年4月1日達成上開協議而作成備忘錄，加以上訴人三重分公司於96年2月26日以96家福PASD字第001號函文中亦自承「本公司常年支付於18號大樓管委會之費用，自非放置冷卻水塔之使用借貸關係之對價，乃純係敦親睦鄰費用」等語（見原審卷一第180頁），益見上訴人就18號大樓樓頂之使用明知係可無償使用，惟仍同意給付該費用，自屬於給付時明知無給付之義務者而為給付，依法自不得請求被上訴人等為之返還。
４、另上訴人請求湯臣公司返還自90年12月起至96年8月31日止就18號大樓樓頂每月支付1萬7,224元，共付118萬8,456元之費用乙節。亦如前述，上訴人既於90年4月1日簽署備忘錄，載明願就18號樓頂使用期間內支付每月1萬7,225元費用，有備忘錄附卷足參（見原審卷二第343頁、卷三第206頁），上訴人雖以未曾見過該備忘錄而否認其真正，然其上確有上訴人及負責人印文，其中分公司印文與前述上訴人三重分公司
96家福PASD字第001號函之印文相同，上訴人復未舉證證明被上訴人等有何偽造、變造情事，自堪認備忘錄之記載為真實。且上訴人自簽署後亦依備忘錄之約定支付該筆款項，且湯臣公司確於90年4月1日起每月給付18號大樓頂樓三住戶各8,081元、5,154元及3,990元之費用等情（見原審卷一第51頁），足見上訴人確係自願支付18號大樓樓頂之敦親睦鄰費用甚明。上訴人既允諾自90年起支付18樓樓頂冷卻水塔之敦親睦鄰費用每月1萬7,225元予湯臣公司，再由湯臣公司分別按月給付該18號大樓頂樓三住戶8,081元、5,154元及3,990元，則此即與上訴人依系爭租約第1條第4項之約定有無支付
18號冷卻水塔空間使用費72萬5,063元予大樓管委會之性質迥異，自無依不當得利或無因管理請求被上訴人等湯臣公司返還之權。
㈢、系爭租約第1條第6項約定，上訴人有無支付電動步道空間使用費500萬元之義務：
１、上訴人主張未同意支付湯臣公司因使用樓層空間裝置電動步道之費用，湯臣公司違反系爭租約之約定，向上訴人收取50
0萬元之租金云云。雖湯臣公司就上訴人已支付該款項乙節，並不爭執，惟以係上訴人自行同意支付之敦親睦鄰費用等語置辯。
２、查系爭租約第1條第㈥項明訂：「甲方同意，乙方在租賃物內所設置地下一層至地下二層之雙向電扶梯（或電動步道），而使用之其他樓層之空間，乙方不另付租。」，可見兩造約定就電動步道使用其他樓層之空間，上訴人不需支付租金。而電動步道之使用是否有其他費用產生與負擔，悉依系爭租約約定定之。然上訴人三重店經理 費南代 曾於86年12月8日發函（下稱86年12月8日函）同意「電動步道使用公設費用支付」，並允諾分別於86年12月9日支付200萬元，87年2月1日、88年2月1日及89年2月1日各支付100萬元，有該函件附卷可佐（見原審卷二第257頁）。上訴人雖以該函並無上訴人台北三重分公司之用印而否認其真正，惟衡諸上訴人嗣後確於86年12月8日付款200萬元、86年12月19日付款50萬元、87年5月21日付款125萬元、88年3月11日付款125萬元等情，並有發票轉帳傳票、請款單及電匯通知單附卷可考（見板院卷第188至196頁），且被上訴人等所提其內部使用之上開請款單及轉帳傳票上所蓋有之中英文「PAID付訖」印文，亦與86年12月8日函所蓋印文相同，足見86年12月8日函應為上訴人所製作無疑，上訴人亦乏證據證明有何虛偽不實，自堪認86年12月8日函並無不實。又86年12月8日既經記明係就電動步道之「公設使用費」，而非「租金」，自與系爭租約第1條第㈥項不需付租無關，即應回歸系爭租約第10條第㈢項但書之約定，由被上訴人等協助上訴人與大樓管理委員會協商合理之費用分擔方法之約定，是其性質應屬系爭租約第10條第㈢項但書之實際使用公共設施之費用。上訴人既經與湯臣公司協議而同意此電動步道使用公共設施之付費，則不論其內部請款單或傳票自行記載名稱為何，均不異其使用公共設施支付費用之本質。且上訴人就被上訴人等如何無法律上原因而受有利益，致其受有損害亦無舉證以實其說，是上訴人主張被上訴人等應返還支出步道使用費之不當得利，即屬無據。
㈣、依系爭租約第13條前段約定，被上訴人等有無變更租賃物使用執照供超級市場或一般零售業使用之義務，是否應賠償上訴人已繳納之罰緩320萬元：
１、上訴人主張租賃物之使用執照為「一般零售業或超級市場」使用，使伊自84年1月起至96年11月止，遭台北縣政府罰鍰
21次，累積罰鍰金額320萬元一事，有台北縣政府函、行政處分書、罰鍰明細表及繳款書附卷可稽（見板院卷第197至254頁）。雖被上訴人等對上訴人遭罰鍰金額並不爭執，惟以系爭租賃物坐落土地因都市計畫變更為商業區，被上訴人等始負有變更使用執照之義務，上訴人擅將上開條款解釋為例示規定，顯有悖於該約定之文義解釋，且伊等已善盡揭露系爭租賃標的物現狀之責，上訴人仍願承租，自應承受遭主管機關罰鍰之風險等語置辯。
２、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。即解釋之方法首在文義解釋，文義不明時始有就體系或歷史或目的解釋方式補充，自不能以目的害及明確之文義。細譯系爭租約第13條前段約定：「本租賃物坐落之土地現為都市計畫之工業區，於租賃期間，如租賃物坐落之土地因都市計劃變更為商業區者，於都市計劃變更確定並公佈施行日後，甲方應立即申請並完成租賃物地下一層之用途變更為超級市場或一般零售業用..」之文義，足見兩造就系爭租賃物地下一層之用途變更為超級市場或一般零售業用係以租賃物坐落之土地因都市計劃變更為商業區為條件甚明。是以縱使兩造約定最終追求之目的係使租賃物地下一層之用途變更為超級市場或一般零售業用，仍應以系爭租賃物坐落土地之土地都市計畫變更為商業區為前提。
３、經查，系爭租約第13條約定「本租賃物坐落之土地現為都市計畫之工業區，於租賃期間，如租賃物坐落之土地因都市計畫變更為商業區者，於都市計畫變更確定並公佈施行日後，甲方應立即申請並完成本件租賃物地下一樓之用途變更為超級市場或一般零售業用」可知，伊等應申請並完成系爭租賃物地下一樓之用途變更為超級市場或一般零售業用之前提為：租賃物坐落土地因都市計畫變更為商業區者。即都市計畫變更確定後，被上訴人等始負有變更使用執照之義務，上訴人擅將上開條款解釋為例示規定，顯有悖於該約定之文義解釋。又系爭租賃物於簽訂系爭租約時劃歸為改制前三重市都市計劃內之乙種工業區用地，目前未有任何都市計劃變更之情事，被上訴人等並無變更使用執照之義務。上訴人於簽約時明知租賃物坐落土地為工業區，被上訴人等亦善盡揭露租賃標的物現狀之責，上訴人衡量後仍決定承租，自應承受遭主管機關罰鍰之風險，是以系爭租約第12條亦約定：「乙方之使用租賃經營..如礙於法令規定未能取得營業有關之證照或許可或於嗣後經政府機關以該營業使用..牴觸法令而命令停止使用或營業（如係罰款者，由乙方負責）..」等語。況都市計畫法台灣省施行細則於91年2月6日修正施行後，屬乙種工業區之系爭租賃物坐落土地得變更作為「一般商業設施」使用，被上訴人等即配合上訴人辦理變更使用執照事宜，為上訴人所不爭執，並無證據顯示未能完成使用執照之變更，係可歸責於被上訴人等。是以即使都市計畫法台灣省施行細則於91年2月6日修正已可在乙種工業區內設立一般零售業，亦不能以此無從預見之政府政策改變，強課被上訴人等與租約約定不符之義務，而謂被上訴人等需違反該前提約定配合上訴人辦理變更使用執照。則上訴人以被上訴人等違反系爭租約第13條之約定而應賠償未辦理使用執照變更之罰緩320萬元之損害，要屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第179條、第176條及第231條、第271條之規定，先位聲明請求：㈠被上訴人等應連帶給付上訴人1億1,474萬726元。㈡湯臣公司應給付上訴人618萬8,456元。暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。備位聲明請求：㈠被上訴人等應分別給付上訴人5,834萬8,363元。㈡湯臣公司應給付上訴人618萬8,456元。暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。均屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年3月15日
民事第三庭
審判長法官林敬修
法官張靜女法官黃豐澤正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月15日
書記官江采廷附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。