臺灣臺南地方法院103年度重訴字第243號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院103年重訴字第243號民事判決

裁判日期：民國106年04月21日

裁判案由：分割共有物

臺灣臺南地方法院民事判決103年度重訴字第243號原告 葉添松 訴訟代理人 李家鳳 律師被告 葉楊秀美
葉弘彬 上二人共同訴訟代理人 李孟仁 律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國106年3月21日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○號（地目雜、面積
9.78平方公尺）、同段708地號（地目建、面積70.88平方公尺）、同段709地號（地目建、面積68.32平方公尺）、同段710地號（地目建、面積54.21平方公尺）、同段764地號（地目建、面積1120.61平方公尺）、同段197建號（含其增建部分）、同段198建號（含其增建部分）、同段199建號、同段200建號（含其增建部分）、同段201建號（含其增建、改建部分）、同段202建號（含其增建部分）應合併分割如附圖二所示：㈠臺南市○○區○○段○○○○○○○號（面積9.78平方公尺）、同段709地號（面積68.32平方公尺）、同段710地號土地（面積54.21平方公尺）、同段764地號土地如附圖二編號A部分土地（面積136.44平方公尺），及同段197建號、同段198建號建物均分歸原告所有；㈡臺南市○○區○○段○○○○號土地如附圖二編號B部分（面積984.17平方公尺），及同段199建號、同段200建號、同段201建號、同段202建號建物均分歸被告所有，並依原應有部分比例維持分別共有。被告葉楊秀美、葉弘彬應各給付原告新臺幣參佰零伍萬零參佰捌拾元。
訴訟費用由兩造各自負擔三分之一。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（面積1120.61平方
公尺，下稱764地號土地）、同段708地號土地（面積70.88平方公尺，下稱708地號土地）、同段709地號土地（面積68.32平方公尺，下稱709地號土地），同段710地號土地（面積54.21平方公尺，下稱710地號土地），及其上同段197建號、同段198建號（上2建號即門牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○號房屋，均包含增建部分）、同段199建號、同段200建號、同段201建號、同段202建號（上4建號即門牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷○○號房屋，均包含增建及改建部分），並同段677之12地號土地（面積9.78平方公尺，下稱677-12地號土地），均係伊與被告葉楊秀美、葉弘彬三人所共有，應有部分各為3分之1（上開5筆土地及6筆建物下稱系爭不動產），兩造間就系爭不動產並無不分割之協議，亦無不能分割之情形，惟兩造迄今無法達成分割之協議。若依伊所主張附圖一之分割方案所示，將如附圖一所示
708、709、710、677-12、764⑴部分土地，及其上同段197、198建號建物（即門牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○號）、200、202建號建物（門牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷○○號房屋），分歸予伊單獨所有；如附圖一所示764⑵、⑶部分土地，及其上同段199及201建號建物（門牌號碼亦為臺南市○○區○○○路○○○巷○○號）均分歸予被告2人依原應有部分比例維持共有，則除伊所分得之土地及廠房均甚為完整而利於使用外，另被告所分得之土地及建物，亦可與相鄰為被告葉楊秀美所有同段765地號土地及其上廠房整體利用，且可由765地號土地進出臺南市○○區○○○路，兩造分得之土地並各有通路得對外進出，互不干擾，而就伊所受分配之不動產價值不足於應有部分處，則由被告2人依歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱鑑定單位）所鑑得甲案之金額，補償其4,392,086元，可使系爭不動產於分割後達到最大效益等情，爰依民法第824條第2項第1款、第3項、第5項之規定，求為判命：⒈兩造共有之系爭不動產，應予分割如附圖一所示：708地號、709地號、710地號、677-12地號及其上建物所有權全部，以其同段764地號⑴（面積191.41平方公尺）部分土地及其上建物均分歸伊所有；除前開分歸伊所有以外之同段764地號土地及土地上建物分歸被告2人取得，並保持共有。⒉被告2人應連帶給付原告4,392,086元之判決等語。
㈡對被告答辯之陳述：
⒈被告主張系爭不動產係借名登記於原告名下，顯屬無稽：
⑴系爭不動產固為 葉信輝 法拍購買，然其資金係伊與葉信輝自
69年間起於臺南市○○路○段○○巷○○號房屋經營內衣工廠獲利而來，蓋因伊有製作內衣之技術，葉信輝有販售之管道，故於伊退伍後，兄弟商量後共同經營內衣工廠生產茜施特內衣及為大廠代工，經營4年多後，因業務擴展需要，於73年間以葉信輝名義法拍購買系爭不動產，於購得系爭不動產後即將原設於長榮路之機具等生財器具移至標得之新廠房，並成立 密格 內衣有限公司，後再改組為密格內衣股份有限公司（下稱密格公司），並由葉信輝擔任董事長負責財務，伊為總經理負責廠務，兄弟分工共同經營內衣事業，並共同居住於系爭不動產中門牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷○○號2樓、3樓而同居共財，伊3兄弟及父母亦均共同居住於上址，並非由被告等單獨居住於系爭不動產內，益見系爭不動產確係伊與葉信輝共同經營事業後法拍購得。
⑵伊除擔任密格公司之總經理兼廠長外，葉信輝過世前亦曾多
次向伊交待，共同經營事業所賺取之財產，葉信輝有一份，伊即有一份，此徵諸密格公司設立後葉信輝之股份與伊之股份歷來均相同亦明，被告主張伊係借名登記為密格公司股東云云，實無足採。
⑶葉信輝於85年間過世後，被告等於辦理繼承登記後即將系爭
不動產所有權3分之一移轉返還予伊，並表示希望伊繼續共同經營密格公司，伊因顧及兄弟情分亦未另行自立門戶，而系爭不動產因兩造同居共財，故伊亦將土地所有權狀置於公司保險箱內由兩造共同保管，至今已18餘年，兩造對系爭不動產所有權之歸屬向未有爭執，101年5月間被告葉弘彬結婚後擬全面接班經營密格公司，伊不得已退出密格公司之經營，被告葉楊秀美因此曾與伊協商，將伊所有之系爭不動產以3,000萬元作價出售，其他密格公司生財器具、原、副料、成品則依各50％分配，此有葉楊秀美交付伊之分配資料可稽，足證伊確有系爭房地所有權應有部分各3分之1，否則被告葉楊秀美豈有提出以3,000萬元向伊購買之理？而因被告於101年5月間已要求伊退出密格公司，伊自無再為密格公司擔任銀行貸款之連帶保證人之理，被告於伊提起本件訴訟請求分割共有物始主張係借名登記云云，顯係臨訟編撰，實無足採。
⑷又被告一方面主張系爭不動產應有部分係其等以9,037,386
元出售予原告，一方面又主張兩造間有借名登記關係，實已前後自相矛盾，益見其主張顯係臨訟杜撰而無足採。況被告為此曾另案起訴請求伊移轉系爭不動產所有權事件，業經鈞院103年度重訴字第237號、臺灣高等法院臺南分院104度重上訴字第61號民事判決均判決被告敗訴在案，是被告主張其所有系爭不動產應有部分均係借名登記於伊名下云云，並不可採。
⒉對於鑑定報告結果表示意見如下：
⑴依據歐亞不動產估價師聯合事務所於105年4月14日所為第1
次估價報告書（下稱第1次鑑定報告），伊認為上開鑑定意見未就系爭不動產鄰近之陸軍砲校即將遷移，而政府將興建公共設施，系爭不動產之土地價值日後將因此大幅提升予以考量，且對土地鑑定價值偏低，如以丙案或丁案為分割方案，將使伊蒙受因鑑定價格偏低之風險，自難謂公平。
⑵又依據第1次鑑定報告之鑑定意見，本件土地連同相鄰之765
、766、767等3筆土地整體價值為112,147,701元，其中766地號土地迄今仍為兩造共有；而其中765地號本為兩造共有，伊配合貸款供被告葉楊秀美支配使用及負責繳納貸款本息，詎被告2人因伊退出密格公司經營後，即刻意不繳納貸款本息，致上開765地號土地遭拍賣，被告葉楊秀美更於拍賣後不久再以4,500萬元之高價（遠高於抵押貸款金額2,100萬元）買回而登記其個人名下，以此達到排除伊對765地號土地共有之權利後，被告2人再於本件主張依伊分割方案，被告2人分得部分將成為袋地，並據此主張分得更多之土地及坐落建物，其2人之居心實不言可喻，由此亦可見，如依被告所提之新分割方案，對原告實不公平之至，被告2人之主張，亦不足採。
⑶且本件系爭不動產並非不能分割；且分割後被告分得之土地
亦與其相鄰之土地可合併利用，增加土地整體利用價值；兩造分得之土地並各有通路得對外進出，互不干擾，故應依民法第824條第2項第1款規定為原物分割；而就伊所受分配之不動產價值不足於應有部分處，應依同法第3項規定由被告2人依鑑定機關甲案之鑑定金額補償予伊。
⑷被告於歐亞不動產估價師聯合事務所於105年12月29日所為
第2次估價報告書（下稱第2次鑑定報告）所提出戊案之分割方案，實與伊所主張並鑑價在卷之甲案之分割方案大同小異，差別僅在被告希望將708地號土地及其向後延伸至764地號土地部分土地及其上建物均劃歸為被告2人所共有。基此，被告2人分得之土地仍可依現況自如附圖一編號764⑶部分土地經由相鄰被告葉楊秀美所有之765地號土地進出道路，其結果與原告之方案並無不同，只是更增加被告二人分得之土地及建物外，對系爭不動產整體利用及經濟價值而言並無提升，且708地號土地上係有4層樓建物，被告分得該部分亦無法改變764地號土地於本件分割前後始終為袋地，而無直接對外通路之狀態。且依被告新分割方案，原告就分得部分尚需花費巨資重新施作梁柱隔間，並需將屋內水電管線重新施作始能分離；反之，依原告之分割方案，僅自708地號土地上建物與附圖一編號764⑵部分土地上建物間之通道予以密閉即得分割清楚部分，水電管線亦然，且對被告二人既有使用現狀影響最低，兩相比較，自以原告之分割方案較為公平可採。
⑸而被告2人就所分得如附圖一編號764⑶部分土地於分割仍維
持共有，係成立一新的共有關係，本件依伊分割方案，被告2人分得部分自無成為袋地之可言，況如為袋地（伊否認之），依民法之規定仍得就分割前共有之土地主張其通行之權利，被告主張若依伊分割方案，日後其有無法通行之虞云云，亦顯非事實。
⑹系爭不動產之土地為經營密格公司廠辦使用，向來除自相鄰
之765地號（原亦為兩造所共有經營密格公司，目前登記為被告葉楊秀美單獨所有）進出外，亦得自如附圖一編號764⑶所示空地經由鄰地712、677-10地號土地對外通行，被告葉弘彬主張遭提前終止762、763地號土地租約致無法對外通行云云，顯與事實不符，亦不足採。
⑺以被告所提出之戊案分割方案中，被告2人分得之土地鑑定
價格顯然偏低，蓋就土地部分，被告2人取得兩造共有之絕大多數土地及建物（即全部1323.08平方公尺之土地，被告2人分得1120.61平方公尺，即取得共有土地約達84.70％，而遠高於其2人應有部分可取得之66.67％），相對之下原告取得之部分遠遠不及依應有部分應取得者；且被告二人分得之土地除既有之2種通行方式外，尚有可自分得之708地號土地進出通行，其分得之土地單價自應較原告分得部分為高，絕無比原告之土地單價更低之理，何況被告二人分得部分尚取得得與其所有相鄰之765地號、766、767等地號土地合併利用之利益，鑑定意見認為被告分得之土地單價較原告分得部分每平方公尺低4％，其不合理實其顯然，自顯已低估被告2人分得部分之價值，並高估原告分得部分之價值！⑻系爭不動產鄰近永康砲兵學校，而該砲兵學校已擬遷移進行
公共建設，系爭土地之價格一日三市，鑑定價格未予以列入考慮，益顯不合理；又本件前經第1次鑑定報告鑑定系爭不動產之價格為65,212,491元，第2次鑑定報告鑑定之己案鑑定範圍相較於前次丙案之估價內容僅排除764地號土地上之201建號及199建號部分，整體鑑定價格竟遽降為45,468,815元，兩者估算價格相差高達19,743,676元，其不合理，亦實其顯然，從而上開估價報告書之估價實不足採！⑼兩造共有之764地號土地雖為袋地，惟並非因本件分割而造
成，係自始即為袋地，並早在本件訴訟前已向相鄰之712地號等土地取得通行權利，又得以共有相鄰765地號土地通行，依原告主張之甲案之分割方案，仍保留764地號土地之通行方式並未改變，被告2人主張其2人分得之土地因分割而為袋地云云，顯係混淆視聽之詞，洵無足採。本件訴訟後，被告2人如放棄對相鄰之712等地號或765地號土地之通行，此係其2人自願放棄，其不利益自應由被告2人自行負責，豈有轉嫁與原告負擔之理？被告故意造成不利後果再行主張本件應採戊案分割方案，已自失立場。
⑽系爭不動產做為經營密格公司廠辦使用，向來除自相鄰之76
5地號土地進出外，亦得自如附圖一編號764⑶所示空地經由鄰地對外通行，且前開通行之方式已數十年，於本件訴訟中經鑑價分割後，被告2人始主張遭鄰地終止土地租約致無法對外通行云云，顯有可疑；況被告二人為維護其經濟效益，就分得之土地仍維持共有，自無成為袋地之可言。
㈢並聲明：
⒈兩造共有之系爭不動產應分割如附圖一所示，即708地號、
709地號、710地號、677-12地號土地及其上建物所有權全部，以及同地段764地號土地上編號764⑴所示面積191.41平方公尺部分之土地及其上建物均分歸原告所有；除前開分歸原告所有以外之同地段764地號土地及土地上之建物分歸被告2人取得，並保持共有。
⒉被告2人應連帶給付原告4,392,086元。
二、被告則以：㈠緣本件原告與被告葉楊秀美為叔嫂關係，與被告葉弘彬為叔
侄關係。又原告請求分割之系爭不動產，原係被告葉楊秀美之先夫、被告葉弘彬之先父葉信輝於73年11月間向法院標售所得，作為所設內衣工廠及自家住宅使用，其中708、709、
710、764、677-12地號土地，及其上臺南市○○區○○○路○○○巷○○號房屋（即臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號建物）1樓作為辦公室、2、3樓是自家住宅兼倉庫使用、4樓（頂樓加蓋）則是作為神明廳；而前揭土地其上之臺南市○○區○○○路○○○巷○○號之1房屋（即臺南市○○區○○段○○○○○○○○號建物）全棟1至4樓均作為廠房。
㈡葉信輝於73年間購置系爭不動產後，翌年即74年5月4日與被
告葉楊秀美借原告及訴外人 葉自文 、葉信輝之父 葉閔福 （嗣葉閔福於82年間過世，登記其名下股份則改借葉信輝之妹 葉素圓 之名登記）等親人之名為股東，設立密格內衣有限公司，並於82年間，增加借名股東葉素圓、 葉素貞 、原告葉添松配偶 林芳圓 等3人，變更組織為密格內衣股份有限公司（即密格公司），葉信輝於密格公司成立之初，因資金周轉之需，即有以系爭不動產為抵押擔保物向彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）借貸。 嗣葉信輝 於85年11月16日去世後，被告葉楊秀美、葉弘彬分別繼承取得3分之1及3分之2所有權（於86年8月26日完成登記），並繼續提供系爭不動產作為公司貸款之抵押擔保物。然被告葉弘彬當時年僅22歲，仍在就學尚無工作收入，欠缺信用與保證能力，故銀行要求增加股東保證人，而原告當時擔任密格公司董事兼廠長，為使原告同意擔任公司貸款保證人，維持銀行貸款之繼續，又為取信於原告，併使原告名下有不動產以充實信用能力，被告葉楊秀美遂與原告達成協議，於86年10月17日，將被告葉弘彬名下系爭不動產應有部分3分之1之所有權，分別作價8,063,820元（計算式：6,917,940＋306,000＋407,880＋432,000＝8,063,820）、97萬3,566元（計算式：432,333＋541,233＝973,566），共計903萬7,386元，並於同年月29日以買賣為登記原因移轉所有權予原告，約明原告除要同意充任公司貸款之保證人外，尚應無條件提供系爭不動產予密格公司作為銀行貸款擔保，並維持既有之方式（住家及工廠）使用，原告若有意承購方支付約定買賣價金，在原告付價買受之前，所有權仍歸被告所有，實質為借名登記關係，為保存土地、建物實質處分權，系爭不動產所有權狀正本均仍留置被告處，由被告葉楊秀美保管迄今，且歷年相關稅賦（地價稅、房屋稅）亦均由被告按期繳納，稅單正本亦由被告留存。詎原告竟於101年6月間違反上開協議，片面向彰化銀行表明不再續約保證，迫使密格公司及被告等人遭遇極大財務危機，想方設法籌錢償清先前貸款，損失甚鉅。
㈢如上所述，被告葉弘彬於將系爭不動產移轉3分之1所有權予
原告之初，即有維持共有之協議，亦即原告應無條件提供系爭不動產予密格公司作為銀行貸款擔保，並維持既有之方式（住家及工廠）使用；似此，系爭不動產依其使用目的（即作為密格公司工廠及住家使用，並供銀行貸款抵押擔保之用），尚有不能分割之理由，且兩造就系爭不動產亦有不分割之約定，依民法第823條第1項規定，原告請求分割共有物之主張即無理由。
㈣退步言，被告葉弘彬移轉系爭不動產3分之1所有權予原告，
僅係為換取原告同意擔任銀行貸款保證人，在未支付約定價金前，被告仍保留實質處分權，兩造間實為借名登記，而原告嗣片面毀諾不再續約保證，基於終止借名登記及不當得利關係，被告葉弘彬業已訴請原告回復移轉系爭不動產3分之1所有權登記；在另案訴訟尚未判決確定之前，原告就系爭不動產之所有權應仍未確定，其基於共有之法律關係請求分割共有物，亦仍無法確認是否有理由；苟原告就系爭不動產所有權登記應回復並移轉登記予被告葉弘彬，則原告訴請分割共有物即屬無理由。
㈤倘若鈞院認原告訴請分割共有物於法有據，然基於下列理由，被告則不同意原告提出之分割方案：
⒈系爭不動產自購置迄今，均供密格公司、被告2人分別作為
工廠及自家住宅使用，且被告2人現仍居住於此，不論是工作或生活，均與系爭不動產有著密不可分之依存關係；反觀原告，自101年6月與被告2人絕裂遷出後，將所有家當搬遷一空，就系爭不動產即未有任何相互依存之關聯，苟依原告主張之分割方案，不僅有破壞建物結構之虞，就整體利用而言，亦將大幅減損其原有價值，不符系爭不動產之最大經濟效益。
⒉被告原先擬以分割後所得土地向銀行貸款補償原告分配不足
部分，然被告葉弘彬依鈞院委託歐亞不動產估價師聯合事務所第1次鑑定報告，日前向彰化銀行北台南分行提出貸款申請，詎該分行以被告葉弘彬所分得如附圖一編號764⑵土地係袋地為由否准被告葉弘彬之申請，此有彰化銀行北台南分行105年10月21日發彰北台（105）字第270號函覆鈞院內容：「本行客戶葉弘彬於105年6月7日來行辦理不動產抵押貸款申請，該不動產於105年6月16日經本行鑑估後，因該筆764⑵地號之土地無連外道路可通行，依據本行『擔保品處理作業規範』規定不宜申請擔保借款，故未予核貸」可稽。足證被告如依原告分割方案分得附圖一編號764⑵所示之土地確係袋地，被告損失權益甚鉅。
⒊另系爭鑑定報告提及該編號764⑵土地可經由鄰地同段765地
號土地進出乙節，惟查，鄰地765地號土地固為被告葉楊秀美單獨所有，然並非系爭分割標的土地，即便鄰地765地號土地願准系爭土地借道通行，亦無改於依原告分割方案將造成分配給被告土地是『袋地』之事實，換言之，依原告方案將導致被告還要犧牲自己找其他道路解決『袋地通行』之不公平狀況；另鄰地765地號將其上2棟建物現分別出租予訴外人「芙爾美國際開發有限公司」、「茜施特內衣精品店」，苟被告葉楊秀美所有765地號土地權利產生變動，則被告葉弘彬分得編號764⑵土地勢將成百分之百地絕對『袋地』，原因是袋地是由法院判決而來，也無法再從被告分割取得之土地主張通行權。為免遺禍於將來，原告所提使被告分得土地為袋地之方案應不可採。
⒋又被告葉弘彬目前向鄰地同段712、762、763地號土地所有
權人 李加敏 承租部分土地供作車棚、及764地號土地對外與台南市○○區○○○路○○○巷聯絡之通道使用，期間自102年10月1日起至107年9月30日止，每月支付租金6千元，日前訴外人李加敏已通知其要出售同段712、762、763地號土地，則被告葉弘彬分得如附圖一編號764⑵所示土地，對外亦不得聯絡臺南市○○區○○○路○○○巷道出入，倘被告葉弘彬無法由經由被告葉楊秀美單獨所有之765地號土地聯絡臺南市○○區○○○路，則勢將面臨袋地無路可走之窘境。
⒌另被告於105年5月23日提出戊案之分割方案，即由被告2人
分得如附圖二所示B部分土地及其上同段199、200、201、202建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○號房屋），而由原告分得如附圖二編號A所示土地及其上197、198建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○號房屋），兩造分得土地均有臨路，不僅原告分得土地建物，有獨立之出入門戶，被告2人分得部分亦得由200建號、202建號）對外與中山南路347巷道聯絡，提高土地使用價值；又兩造分配取得之建物均有獨立樓梯可供使用，生活機能互不受影響。又被告2人及家族成員合資設立之密格公司自始即以臺南市○○區○○○路○○○巷○○號」為登記地址，舉凡工廠登記、營利事業登記、海關外銷進出口認證資料、銀行財務出入資料、家族成員戶籍登記等，均登記於該址；倘依原告提出之分割方案，被告2人未分配取得該址之建物及坐落土地，則上開證照資料記載勢將全面更動，徒增困擾。再以，現行密格公司全區使用之電力配線、自來水管線配置，自始即係由臺南市○○區○○○路○○○巷○○號房屋外面連接，經由25號房屋內部管路間，進入如附圖一編號764⑵所示土地所在廠房，供密格公司辦公生產之用；倘依原告葉添松提出之分割方案，被告未分得該址建物及坐落土地，則密格公司將陷入無水無電可用之窘境，60名員工生計亦將大受影響。又依其2人提出之分割分案，原告分得如附圖二編號A所示土地面積為136.44平方公尺，被告2人分得984.17平方公尺，就原告分配不足部分，被告同意送請鑑定找補。
㈥被告就歐亞不動產估價師聯合事務所所作成第1次及第2次鑑定報告鑑定結果，茲表示意見如下：
⑴被告認第1次鑑定報告選定比較標的與本件勘估標的條件不
盡相同，尚難一概論之，況比較標的二、三之價格時間分別係103年11月及104年8月，若以現況不動產價格滑落之情形論之，本件鑑估價格恐有高估之虞。
⑵另參酌本件鄰地同段765地號土地於102年3月13日做成不動
產估價報告書，該765地號土地（即面臨20公尺之中山南路）當時鑑估價格每平方公尺為30,250元；惟第1次鑑定報告鑑估「面臨20公尺寬道路工業區比準地價格」每平方公尺竟為50,400元，兩者價差有6成以上，雖鑑估時間相隔2年，然被告認本件估價仍有高估之嫌。
⑶甲案中暫編地號「764（2）地號」土地，目前雖可經由鄰地
同段765地號土地進出，暫無袋地之問題；然查，鄰地同段765地號土地所有權為葉楊秀美單獨所有，苟被告葉楊秀美、葉弘彬日後心生齟齬，則被告葉弘彬對外即無通行道路，視同形成袋地；而該報告書對此並未加以審酌，被告認該鑑估價格恐有失真，主張應將袋地因素列入考量再做鑑估。
⑷第二次鑑定報告所選定『比較標的』與第一次估價報告書相
同，所擇成交價格時間均仍是104年12月、103年11月、104年8月，距今已有1、2年之時間，以目前不動產交易低迷之現況而言，成交價格稍嫌過高，雖估價報告書就『比較標的』二、三之價格日期有所調整百分率（比較標的二、三分別上修10%、2%），惟與現今交易價格滑落之市況相較，應有高估之疑慮，此請鈞院斟酌。
⑸第二次鑑定報告就其提出之戊、己兩分割方案，固考量兩者
寬深度比、地形等因素，將被告分得土地單價進行調整，惟其調整比率「-4%」，卻未見分析比較，該調整比率是否妥適，亦請鈞院斟酌。
㈦並聲明：⒈先位部分：原告之訴駁回。⒉備位部分：兩造共
有系爭不動產，請准依如附圖二所示方式分割：即如附圖二編號764A、709、710、677-12地號土地，及其上同段197、198建號建物（即臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○號房屋，均包含增建部分）分歸於原告所有；如附圖二編號764B、708地號土地，及其上同段199、200、201、202建號建物（即臺南市○○區○○○路○○○巷○○號房屋，均包含增建部分）分歸被告2人維持分別共有。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。經查：
⒈本件原告主張系爭不動產為其與被告2人所共有，應有部分
各為1/3一節，業據原告提出系爭不動產土地及建物登記第二類謄本為證。被告2人雖辯稱：系爭不動產之應有部分1/3係被告葉弘彬借名登記於原告名下，原告並非系爭不動產之共有人，並提出本院73年11月26日73年南院惠令執字第00000號執行命令、密格內衣有限公司82年8月19日股東同意書、公司登記事項卡、變更登記事項卡、密格內衣股份有限公司（即密格公司）股東名簿、系爭不動產應有部分1/3於86年10月17日移轉予原告之土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書、原告就系爭不動產之所有權狀、包含系爭不動產在內之臺南市政府稅務局102年期地價稅轉帳繳納證明、103年房屋稅繳款書為憑。然被告2人前揭所辯已為原告所否認，又被告葉弘彬以前揭相同理由及證據為憑，於本院另案請求原告應將系爭不動產應有部分1/3之所有權移轉登記予葉弘彬之民事訴訟，業經本院於104年5月12日以103年度重訴字第237號民事判決駁回其訴，葉弘彬不服上訴後，亦經臺灣高等法院臺南分院於105年4月21日以104年度重上字第61號駁回其上訴一情，為兩造所不爭，足見被告2人所提前揭證據，尚不足以證明原告所有系爭不動產1/3應有部分，均係葉弘彬所有而係借名登記於原告名下。此外，被告2人亦未提出其他證據證明原告並非系爭不動產之共有人，則其據此辯稱原告不得本於共有人之身分請求分割系爭不動產云云，即屬無據。
⒉被告2人雖又辯稱：葉弘彬於86年10月29日以買賣為登記原
因移轉將系爭不動產應有部分1/3之所有權移轉登記予原告時，即已約明原告除要同意充任密格公司貸款之連帶保證人外，尚應無條件提供系爭不動產予密格公司作為銀行貸款擔保，並將系爭不動產維持既有之方式（住家及工廠）使用，是該不動產依其使用目的不能分割云云。然被告前揭所辯亦為原告所否認，被告並未舉證以實其說，並不足採。且按民法第823條第1項所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分等是，僅因聚族而居之傳統關係，究難認有不能分割情形存在，有最高法院50年度台上字第970號判例、97年度台上字第1593號判決意旨可供參考。而本件經本院依職權向臺南市永康地政事務所函詢之結果，系爭不動產非屬民法第823條第1項所定不得分割之情形，若其土地內尚有合法建築物，依照建築基地法定空地分割辦法第6條明訂定，地政機關應依法院判決辦理，有該事務所103年10月27日所測量字第1030113844號函附卷可稽，被告復未證明系爭不動產有何如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分，有繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者之情形存在，則被告所辯系爭不動產依據其使用目的不能分割云云，亦屬無據，不足採信。
⒊是揆諸前揭條文之規定，原告訴請法院就系爭不動產為合併分割，於法有據，本院自應予准許。
四、再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項、第2項第1款、第3項、第4項已分別明訂。又按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質，分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定，有最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決意旨可供參考。經查：
㈠本件系爭不動產為兩造所共有，各共有人之應有部分均為1/
3，已如前述。而現系爭不動產之土地部分，其中708、709地號土地東側均臨臺南市○○區○○○路○○○巷，710地號土地東側與677-12地號土地連接亦與前揭巷弄相鄰，前揭土地西側之764地號土地呈斧頭狀，斧柄位於東側，斧頭位於南側，現係透過南側被告葉楊秀美所有之765地號土地通往臺南市○○區○○○路，或經由東側708至710地號土地、北側他人所有之677-10、711、712、762、763地號土地通往中山南路347巷；而709、710、677-12地號土地及其西側延伸至附圖三編號E1之764地號土地上，由東往西建有198及197建號建物（門牌號碼均為臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○號），前者（即附圖三編號B、C部分）依據建物登記謄本係為鋼筋混凝土造3層樓建物，後者（即附圖三編號E1部分）為鋼筋混凝土造2層樓建物，實際前者已增建為4層樓建物，後者增建為3層樓建物，兩建物屋內相通，中間並建有樓梯供人上下；708地號土地及其西側延伸至附圖三編號E2之764地號土地上，由東往西建有200及202建號建物（門牌號碼均為臺南市○○區○○○路○○○巷○○號），依該2建號之建物登記謄本，前者（即附圖三編號D部分）為鋼筋混凝土造3層樓建物，後者（即附圖三編號E2部分）亦為鋼筋混凝土造2層樓建物，實際前者已增建為4層樓建物，後者亦增建為3層樓建物，2建物屋內相通，北側又與25之1房屋相通，如附圖三編號E2部分西南側亦建有樓梯；如附圖三編號E3部分，建有201建號建物（門牌號碼亦為臺南市○○區○○○路○○○巷○○號），依據該建號之建物登記謄本，係為鋼筋混凝土造地上、地下各1層之建物，惟據兩造所稱，該建物除地下室以外，已於82年間全部拆除改建，現為鋼筋混凝土造4層樓建物，其北側各層則與如附圖三E2部分建物相通，並建有電梯及樓梯；如附圖三編號F為停車棚；如附圖三編號G部分原為199建號建物位置，依據建物登記謄本記載，應為鐵造兩層樓房屋，但據兩造稱現已拆除改建為765地號土地上3層樓鐵皮倉庫之一部；又764地號土地除前揭附圖三編號E、F、G以外部分土地則為空地，而系爭不動產現均供密格公司使用，其中201建號建物全棟4層樓作為廠房使用、197、198、200、202建號建物1樓作為辦公室、2至4樓則作為廠房、倉庫及住家混和使用等情，亦經原告提出系爭不動產之土地、建物登記第二類謄本、本件土地之地籍圖謄本、現場照片，被告提出系爭不動產地籍圖謄本、使用現況照片、系爭不動產建物部分於71年10月間由臺南縣歸仁地政事務所所繪製之建物複丈（勘測）結果圖及平面丈量圖為證，並經本院依職權調閱系爭不動產土地建物查詢資料，且有本院104年1月23日、104年6月26日、105年7月22日勘驗測量筆錄在卷可參，又經依原告聲請囑託臺南市永康地政事務所繪製有104年12月17日所字第134573號永測量（法）字第38300號土地複丈成果圖（即附圖三）為證。
㈡原告雖主張應依附圖一所示，將708至710地號土地，及如附
圖一編號764⑴部分土地，及前揭土地上建物（即197、198、200、202建號4筆建物）分予其所有，而將其餘土地（即附圖一編號764⑵、764⑶部分土地），及前揭土地上建物（即199、201建號建物）分予被告2人維持分別共有。惟若依原告所主張前揭分割方案，兩造所分得土地之面積雖與各共有人之應有部分較為符合，且因201建號建物之廠房係於82年間拆除重建，若與197、198、200、202建號建物各分由兩造使用，則兩造所分得之土地形狀及廠房現況均甚為完整外，然因被告2人所分得如附圖一編號764⑴、764⑶之土地原即為袋地，需透過相鄰為被告葉楊秀美所有之765地號土地、向訴外人李加敏所租用之677-10、711、762、763地號土地或兩造所共有尚未分割之708至710地號土地始可通往臺南市○○區○○○路或中山南路347巷之道路通行，若前揭土地日後因故變賣或由地主收回，則764地號土地即勢必無路可行，而需透過通行權之行使，始可通行使用，徒增未來困擾，亦使該土地價值有貶損之虞；且被告2人曾於105年6月7日以原告前揭分割方案之分割結果持向密格公司往來銀行即彰化商業銀行北臺南分行函詢以分得部分作為擔保品向該銀行抵押借款之結果，經該行以被告2人所分得土地經其鑑估後，因認該土地無聯外道路可通行，依該行擔保品處理作業規範規定未准予核貸一節，業據本院依被告聲請函詢該行後查明屬實，亦足認若依原告分割方案分割，被告2人分得該764地號土地亦無法作為擔保品向銀行貸得金錢以供其2人所經營之密格公司營運使用，反而有遭銀行抽銀根之可能，使被告2人蒙受重大損失。再以，197、198建號建物與200、202建號建物自外觀視之雖為一整體之建築，然兩者臨中山南路347巷處均設有大門，各自空間中亦均設有樓梯可供上下，且從197、198建號建物之門號為中山南路347巷25之1號，200、202建號建物門號則反與764地號土地上之201建號建物共用同巷25號門牌，亦可知197、198建號建物與200、202建號建物於興建之初即有刻意區分，於前揭4建物中以牆隔開後，非不可分別獨立使用。況無論依原告前揭分割方案，或被告所主張將197、198建號建物及其所在土地（即677-
12、709、710地號土地及如附圖二編號A部分土地）分歸原告，其餘土地及建物分歸被告2人所共有之分割方案，兩造均需斥資重新施作隔間，而依原告分割方案雖可使其無需支出費用重牽水電管線，但卻使被告2人須支付費用另行自他處牽入水電使用，且需費心更改密格公司自設立時起即登記於中山南路25號之營運地址，顯對被告2人並不盡公平。㈢反觀被告主張之分割方案，係將677-12、709、710地號土地
及764地號土地中如附圖二編號A部分，及其上197、198建號建物（即門牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○號房屋整棟）分割予原告；708地號土地及其餘764地號土地（即如附圖二編號B部分），及上開土地上199、200、201、202建號建物（即門牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷○○號房屋）均分割予被告2人共有。若依被告此分割方案分割，兩造所分得土地均臨中山南路347巷，價值較高，不會有成為袋地而減損其價值，且將無法作為擔保品向銀行貸款之弊，又可與相鄰於764地號土地，現亦供密格公司所使用之765地號土地合併運用，可使被告2人所分得土地達到最大效益；再以，兩造所分得建物僅需於25之1號及25號房屋間設置牆面相隔，並重新將水電分流後，即可將個人所分得土地及建物分割清楚，各人使用一門牌號碼，各自使用建物內之獨立樓梯及電梯，生活機能互不干擾，亦可將建物分割所生損害降到最低，被告2人所經營之密格公司亦可無需變更該公司之各項登記地址，額外支出變更成本，至原告所分得之土地及建物價值雖低於其應有部分，但其不足部分原即可由被告2人依法以金錢找補其不足，又原告所分得土地及建物之形狀及結構均完整且單純，利於自用及買賣，實無原告所述不公平之虞。
㈣另原告雖陳稱：被告2人依其等所主張戊案之分割方案所分
得土地面積較大且可從多處通行，土地單價應較其所分得部分為高，第二次鑑定報告卻將戊案原告分得土地鑑定較被告分得土地單價為高，且未將鄰近永康砲兵學校遷移改建公共建設之土地增值情形列入考慮，又第二次鑑定報告就系爭不動產己案金額較第一次鑑定報告鑑價金額為低，可知第二次鑑定報告就戊案部分之鑑定結果並不可採云云。然被告所分得之土地形狀崎嶇，若未臨708地號土地經中山南路347巷通行即為袋地一節，已如前述，則相較原告於戊案分得土地形狀完整且臨路面寬顯高於被告戊案分得土地，則第二次鑑定報告中將原告分得土地之單價估訂高於被告戊案分得土地，並無何不合理之處。又第二次鑑定報告係專業不動產估價師所為，且已就其估價方式及比價標的詳為記載，原告單以其對附近土地價格之主觀想法，即認該鑑定報告不可採，亦不足取。且第一次鑑定報告係以被告分得土地可經由765地號土地通行而非袋地之前提所為之估價結果，則其鑑定金額較第2次鑑定報告為高，實屬必然，原告稱第2次鑑定報告結果不合理，亦屬無據。
㈤至被告雖亦陳稱：第二次鑑定報告所選定『比較標的』與第
一次估價報告書相同，所擇成交價格時間均仍是104年12月、103年11月、104年8月，距今已有1、2年之時間，以目前不動產交易低迷之現況而言，成交價格稍嫌過高，雖估價報告書就『比較標的』二、三之價格日期有所調整百分率（比較標的二、三分別上修10%、2%），惟與現今交易價格滑落之市況相較，應有高估之疑慮，且第二次鑑定報告就戊案被告分得土地單價調整比率「-4%」，卻未見分析比較，該調整比率是否妥適，亦有問題云云。然觀諸第二次鑑定報告之內容，可知其就戊案土地之鑑價，非僅使用比較法，而仍輔以收益法為其評估方法，且該鑑定報告中已就其鑑價結果詳述其理由，被告僅以前揭項目即認該鑑定報告不可採，亦屬無據。
㈥是本院審酌系爭不動產中土地之地形、位置、臨路情形、交
通狀況、使用現況，及建物之結構、位置、臨路情形及使用現況、兩造應有部分比例、對分割方案之意願、各共有人分得土地之完整性、通行之便利性、經濟效用之發揮等情，即第二次鑑定報告就戊案之鑑價結果應屬合理等一切情狀，認應依被告主張將677-12、709、710地號土地、764地號土地如附圖二編號A部分土地，及其上197、198建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○號房屋及其增建部分）分割予原告；由被告2人分得708地號土地及764地號土地如附圖二編號B部分土地，及其上199、200、201、202建號建物（即門牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷○○號房屋及其增建、改建部分），並依第2次鑑定報告戊案鑑定結果由被告2人分別補償原告3,050,380元【計算式：6,100,759元÷2＝3,050,380元（元以下4捨5入）】對全體共有人最為公平合理，至原告主張被告2人就找補金額應連帶給付云云，因與法無據，自不予允許，爰判決分割系爭不動產如主文第1、2項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件雖准依原告請求分割兩造共有土地，然分割方法係法院考量全體共有人利益，認原告主張之分割方案為可採，兩造均同受其利，若全由敗訴之當事人負擔訴訟費用顯失公平，是爰依前揭規定，以兩造就系爭不動產之應有部分負擔，應較為適當，爰判決如主文第3項所示。
六、據上論結，原告之訴為有理由。依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國106年4月21日
民事第三庭法官劉秀君以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年4月28日
書記官盧昱蓁