臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 96年度南簡字第2327號
原 告 冠昌塑膠企業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 李永裕 律師
複代理人 甲○○
被 告 丙○○
上當事人間請求核定租金等事件，本院判決如下：
主文
核定被告占有座落台南市○區○○○段○○○○○號土地，如附
圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，面積六０點一五平方公尺，自民國九十
五年十二月十五日起每月租金為新臺幣貳仟壹佰零伍元之金額。
被告應給付原告參萬壹仟伍佰柒拾伍元，及自民國九十六年十一
月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十七年三月十五日起，按月給付原告新臺幣貳仟
壹佰零伍元。
訴訟費用新臺幣參仟零玖拾元由被告負擔。
本判決第二項得假執行；但被告以新臺幣參萬壹仟伍佰柒拾伍元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或縮減應受判決事
項之聲明者」，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
二、查原告原起訴狀聲明為①請求核定被告占有坐落臺南市○區
○○○段○○○○○號土地，面積62.42平方公尺，自民國（下
同）95年12月15日起每月租金為新臺幣（下同）2185元之金
額。②被告應給付原告21850元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。③被告應自96
年10月15日起，按月於每月5日前給付原告2185元。原係以
被告占有原告系爭土地面積62.42平方公尺訴請鈞院核定租
金，惟經核對複丈成果圖結果，系爭建物如複丈成果圖所示
編號D之雨遮部分共計2.27平方公尺並非占用原告土地，是
原告請求租金數額亦當隨之縮減，原告爰依法縮減訴之聲明
為①請求核定被告占有座落台南市○區○○○段○○○○○號
土地，如附圖所示ABC部分，面積60.15平方公尺，自95年12
月15日起每月租金為2105元之金額。②被告應給付原告2105
0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分
之五計算之利息。③被告應自96年10月15日起，按月於每月
5日前給付原告2105元，核與上開規定相符，合先敘明。
三、又件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：
㈠、緣坐落臺南市○區○○○段○○○○○號土地（以下簡稱系爭土
地），於91年6月14日由被告設定抵押權予原告，嗣經拍賣
而輾轉由原告於95年6月29日承受，且於95年12月15日登記
取得其所有權；而系爭土地上建有未辦保存登記之房屋，即
門牌號碼臺南市○○○街○○巷○號（以下簡稱系爭房屋），被
告為其所有權人，於上開抵押時日，原應與土地一併作抵押
設定，然系爭房屋因未辦理保存登記，無法辦理抵押權登記
，從而日後仍由被告為其所有，合先敘明。
㈡、按「土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而僅將土地
或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓
與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋
受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃
關係。」且「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得
請法院定之」，民法第425條之一有明文規定；又按「土地
及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以
建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定
，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之
」、「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土
地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人
各異時，適用前項之規定」，民法第876條定有明文；再按
土地法105條準用同法第97條規定「城市地方房屋之租金，
以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。約
定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所
定標準強制減定之」。
㈢、經查：
１、按「若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立
性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與
原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有
建築物所有權範圍因而擴張」、「動產因附合而為不動產之
重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第811條
亦有明文規定，故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不
能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分
」、「系爭第四層建物既無使用上之獨立性，縱具構造上之
獨立性，亦僅為附屬建物。附屬建物係因附屬於原有建築物
而合為一體使用，其所有權附屬於原有建築物之所有權，被
附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張」（最高法院88年台
上字第485號、92年度台抗字第338號、94年度台抗字第656
號裁判參照）。
２、被告丙○○固於另案（96年度南簡字第1153號）陳稱系爭建
物有部份係由訴外人 鄭元成 增建云云，惟查，自原告前於97
年3月4日庭呈鈞院現場照片可知，鄭元成所增建之部分在使
用功能上係與原始建物供作一體利用，欠缺使用上之獨立性
，揆諸前開判決意旨，自應認該部分為主建物之附屬物而附
合為被告所有。
３、本件應有土地及土地上之房屋原同屬被告一人所有，而僅將
土地所有權讓與原告之情形，甚為明確，當屬前揭民法第42
5條之1之情狀，倘不符合，退萬步言之，亦應適用同法第87
6條之規定，兩造應於95年12月15日原告取得系爭土地所有
權時，即成立租賃關係，據此，被告在此時即負有給付租金
之義務。次查，兩造在95年12月15日後，原告曾發函予被告
，邀請及通知被告共同協議租金及請求給付事宜，然始終未
獲被告之回覆與聯繫。是本件租金數額並未經意思表示合致
而成立協議，原告自得請求鈞院核定兩造間租賃關係租金數
額，並在核定數額後，請求被告給付積欠之租金。
４、次按上開土地法105條準用同法第97條規定，本件兩造間成
立之租賃關係，因係被告所有系爭房屋占有使用原告系爭土
地，是核其性質與土地法所稱基地租賃關係較為相近，則依
前揭法條規定，系爭土地之申報地價，為每平方公尺8400元
，依複丈成果圖所示，被告房屋占用原告土地面積共計60.
15平方公尺【計算式：62.42－2.27(編號D雨遮部分)＝60.
15】，則被告每月應給付租金應為2105元【計算式：8400元
（元/平方公尺）×60.15（平方公尺）×5％×1/12＝2105
.25（元以下四捨五入）】。
５、每月租金數額既縮減為2105元，則自原告取得系爭土地所有
權之日起（95年12月15日）至原告起訴前之96年10月14日止
，被告共應給付租金21050元【計算式：2105元（租金/月）
×10（個月）＝21050元】。
６、再按民事訴訟法第246規定「請求將來給付之訴，以有預為
請求之必要者為限，得提起之」。經查：被告自95年12月15
日起迄今未曾給付租金，是核被告顯有到期不履行給付租金
義務之虞，原告自得提起將來給付之訴。從而，原告請求被
告自96年10月15日起按月給付2105元等語。
㈣、並聲明：①請求核定被告占有座落台南市○區○○○段○○○○
○號土地，面積60.15平方公尺，自民國95年12月15日起每
月租金為2105元之金額。②被告應給付原告21050元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。③被告應自96年10月15日起，按月於每月5日前給付
原告2105元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作
何聲明或陳述。
三、得心證的理由：
１、按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地
或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權
之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法
院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以
土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定
人各異時，適用前項之規定。民法第876條定有明文。蓋抵
押權人實行抵押權，拍賣結果致使土地及其上之建築所有權
人各異，法律特規定建築物之所有人得依法對土地取得地上
權，此為法定地上權。但若非因上述實行抵押權情形而致土
地及其上建築物所有人各異，關於其間土地利用關係，依最
高法院48年台上字第1457號判例意旨所示：「土地與房屋為
各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能
與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之
地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或
先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋
為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土
地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，另最高法院73年
度第5次民事庭會議決議所認：「土地與房屋同屬一人，而
將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第
1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土
地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之
房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係
之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決
定，當可訴請法院裁判」等情，在土地所有權人與房屋所有
人間，得類推適用前開民法第876條規定，在租金數額協議
不成時，聲請法院核定租金數額。
２、查原告主張系爭土地於91年6月14日由被告設定抵押權予原
告，嗣經拍賣而輾轉由原告於95年6月29日承受，且於95年
12月15日登記取得其所有權；而系爭土地上之系爭房屋，被
告為其所有權人，原告曾發函予被告協議租金及請求給付事
宜，未經意思表示合致之事實，業據提出與其所述相符之臺
南市東南地政事務所他項權利證明書乙紙、臺南市○區○○
○段○○○○○號土地登記謄本乙紙、臺灣臺南地方法院不動產
權利移轉證書乙紙、臺南市○區○○○段○○○○○號土地登記
謄本乙紙、律師函及其回執各乙份等為證，被告對於原告主
張之事實，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀或證
據資料爭執，以供本院審酌，本院綜合上開事證之調查，可
信原告主張為真實。
３、按「若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立
性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與
原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有
建築物所有權範圍因而擴張」、「動產因附合而為不動產之
重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第八百十
一條亦有明文規定，故主建物附加之增建物如無獨立出入口
，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一
部分」、「系爭第四層建物既無使用上之獨立性，縱具構造
上之獨立性，亦僅為附屬建物。附屬建物係因附屬於原有建
築物而合為一體使用，其所有權附屬於原有建築物之所有權
，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張」（最高法院88
年台上字第485號、92年度台抗字第338號、94年度台抗字第
656號裁判參照）。按被告丙○○固於另案（96年度南簡字
第1153號）陳稱系爭建物有部份係由訴外人鄭元成增建云云
，惟查，鄭元成所增建之部分在使用功能上係與原始建物供
作一體利用，欠缺使用上之獨立性，此有原告提出現場照片
可知，且為被告經課房屋稅之資料依據（見同卷第17頁），
被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀或證據資料
爭執，以供本院審酌，本院綜合上開事證之調查，原告主張
上開主張，自堪信為真實。
４、基上本件應審酌者，為原告得請求核定及被告應給付租金之
數額計算方式，茲分論如後：
⑴、依土地法第97條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地
及其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金，
超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減
定之」，及同法第105條規定「第97條、第99條及第101條之
規定，於租用基地，建築房屋，均準用之」。本件兩造間成
立之租賃關係，因係被告所有系爭房屋占有使用原告所有系
爭土地，是核其性質與土地法所稱基地租賃關係較為相近，
依上開法條規定，關於租金之計算，應依該法第97條規定之
標準定之。又「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎
外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用
基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以
為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額」（最高
法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭房屋供居
住使用，且位於台南市東區土地，交通便捷，商業活動程度
適中，原告請求按申報地價5%計算租金，核屬正當。前揭法
條規定，系爭土地之申報地價，為每平方公尺8400元，依複
丈成果圖所示，被告房屋占用原告土地面積共計60.15平方
公尺【計算式：62.42－2.27(編號D雨遮部分)＝60.15】，
則被告每月應給付租金應為2105元【計算式：8400元（元/
平方公尺）×60.15（平方公尺）×5％×1/12＝2105元，是
原告主張依2105元，核定為被告每月應付租金數額，自屬可
採。
⑵、又自原告取得系爭土地所有權之日起（95年12月15日）至本
件言詞辯論終結日前之97年3月14日止，被告共應給付租金
31575元【計算式：2105元（租金/月）×15（個月）＝3157
5元】。
⑶、再依民事訴訟法第246條規定「請求將來給付之訴，以有預
為請求之必要者為限，得提起之」，故將來給付之訴，非有
到期不履行之虞，不得提起之。原告主張被告迄今未曾給付
租金，已如前述，是核被告顯有到期不履行給付租金義務之
虞，自應許原告提起將來給付之訴。從而，原告請求被告自
97年3月15日起，按月給付2105元，亦應予准許（96年10月
15日起至97年3月14日部分已計入到期部分）。
⑷、從而，原告依民法第425條之1規定，請求①核定被告占有座
落台南市○區○○○段○○○○○號土地，如附圖所示ABC部分
，面積60.15平方公尺，自95年12月15日起每月租金為2105
元之金額。②被告應給付原告31575元（95年12月15日至97
年3月14日），及自起訴狀繕本送達翌日即96年11月21日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。③被告應自97年
3月15日起，按月於每月5日前給付原告2105元，均為有理由
，應予準許。
５、又本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。並依同法第392條第2項依職權宣告被告供擔保後
得免為假執行。另本判決第一項、第三項性質上不適合為假
執行之宣告，不為諭知。併依同法第87條第1項確定訴訟費
用額為3090元（即裁判費3090元）如主文第4項所示。
四、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條
第1項前段、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、
第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 15 日
臺南簡易庭法官曾鴻銘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 4 月 15 日
書記官 陳志德