裁判字號：臺灣新北地方法院107年簡上字第99號民事判決
裁判日期：民國107年10月17日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決107年度簡上字第99號上訴人漢諾威國際有限公司法定代理人 李振德 被上訴人 王瓊惠 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國106年12月26日本院板橋簡易庭106年度板簡字第1848號第一審判決提起上訴，本院於107年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文第二項前段關於命上訴人給付超過新臺幣伍萬貳仟伍佰元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之九十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠上訴人與原審同案被告零距離室內裝修有限公司（下稱零距
離公司）向被上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○路○○號
2樓房屋（下稱系爭房屋），並分別與被上訴人簽立房屋租賃契約書，且互為租賃契約之擔保人，雙方均約定租期自民國102年12月31日起至109年12月30日為止，每月租金各為新臺幣（下同）7,500元，房租押金亦各為1萬5千元。惟上訴人及零距離公司自105年10月起即未繳交房租，經被上訴人於106年7月17日以新北市政府郵局第434號存證信函定期催告支付租金，均未獲置理。因上訴人及零距離公司自
105年10月起即未繳交房租，遲付租金總額已達2個月以上，並遲延逾2個月未給付，且經被上訴人於上開期日催告後，仍未依約給付租金，故爰依民法第440條規定，以起訴狀繕本之送達為終止雙方間各自租賃契約之意思表示，並依民法第455條規定，請求上訴人及零距離公司返還系爭房屋予被上訴人。又上訴人及零距離公司自105年10月起即未繳交房租，迄今共積欠10個月租金，扣除2個月押租金，各尚積欠租金6萬元（7,500元×8個月＝6萬元），且上訴人及零距離公司於前述租賃契約終止後，無法律上原因繼續占有使用系爭房屋，致被上訴人受有損害，應返還相當於租金之不當得利，是併依前開租賃契約第6條約定及民法第179條規定，請求上訴人及零距離公司各給付被上訴人6萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，另自106年8月起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人7,500元。
㈡系爭房屋自102年12月31日起，原由上訴人與零距離公司分
別向被上訴人承租，關於其等繳納租金之方式為押租金各1萬5,000元，由上訴人及零距離公司各開立發票日為102年12月31日、票面金額各為1萬5,000元之2張支票支付。於
103年1月至103年12月租金，由上訴人及零距離公司開立發票日分別為103年3月4日、103年6月3日、103年9月2日、103年12月2日、面額均為2萬2,500元各4張支票支付。104年1月至12月租金，由上訴人開立104年3月
3日、104年6月5日、104年9月4日、104年12月1日、面額均為4萬5,000元之4張支票支付。於105年1月至10月租金，由上訴人分別於105年1月6日、105年2月2日、105年3月1日、105年3月31日、105年5月6日、
105年6月2日、105年6月29日、105年8月8日、105年8月31日、105年10月3日或匯款或無摺存入1萬5,000元之現金方式支付租金。
㈢上訴人自104年1月起按月支付被上訴人1萬5,000元租金
，原因在於零距離公司因與上訴人不合，故決意搬離，因此上訴人向被上訴人稱系爭房屋由其單獨承租，故1萬5,000元租金，亦應由上訴人單獨支付，上訴人乃自104年1月起至105年10月止，按月支付被上訴人1萬5,000元租金，否則以上訴人每月僅需支付7,500元租金，何以願無條件每月為零距離公司支付7,500元租金，又何以上訴人從未向被上訴人表示，超過7,500元部分係溢付而有所保留。
㈣倘上訴人否認有前揭上訴人允諾單獨承租之事實，以上訴人
與零距離公司互為租賃契約擔保人，被上訴人在104年1月起至105年10月止期間內，每月收受上訴人支付1萬5,000元，其中7,500元為上訴人自己應支付之租金，另7,500元係上訴人為擔保零距離公司之租賃債務，為履行擔保義務而為零距離公司清償，自當不得於事後反悔，進而主張係自己溢繳租金。
二、上訴人則抗辯略以：㈠對於被上訴人主張上訴人與零距離公司係於102年12月31日
分別與被上訴人就其所有系爭房屋簽立租賃契約，並互為租賃契約之擔保人之事不爭執。因上訴人同意幫被上訴人裝修系爭房屋，雙方同意簽立7年租約，並讓上訴人得以所花費之裝潢費42萬元逐月攤提，被上訴人並於102年9月底同意提前交屋，讓上訴人進行裝修，是租約係自103年1月1日起算。
㈡上訴人於103年1月初遷入系爭房屋，未料可以供作睡臥的
通鋪房間窗臺下，竟是系爭房屋社區逃生防火巷內違章搭蓋的廚餘桶放置集中區，當時廚餘放置區不銹鋼鐵門毀損失修，焊接點鬆脫，又沒有時間管制，24小時隨時有住戶自由進出傾倒廚餘，不時開開關關鐵門，造成嚴重金屬撞擊共鳴迴盪聲音，上訴人往往於睡夢中驚醒，影響睡眠品質，且廚餘桶散發出來之惡臭，使得上訴人無法於窗臺晾曬衣物，亦導致蚊蟲蟑螂肆虐，老鼠橫患，幾經向管委會或被上訴人反應改善，未獲置理。是以，上訴人方拒繳管理費作為無言之抗議。
㈢零距離公司自租約生效起，支付押金2個月，繳交1年租金
之後，即搬離系爭房屋，再也沒有繳交房屋租金7,500元，而因被上訴人向上訴人稱租金為其繳納房貸來源，情商上訴人預先代墊房屋租金7,500元，上訴人預期往後逐年遞扣繳交租金因而應允代繳，是自103年12月31日起至105年10月
3日止，上訴人每月溢繳租金7,500元，另於105年10月4日再次繳交1萬5,000元，由此可知，上訴人已溢繳22個月的租金，上訴人並無積欠租金等語。
三、被上訴人於原審聲明求為：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；另自
106年8月起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人7,500元。㈢零距離公司應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。㈣零距離公司應給付被上訴人6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；另自106年8月起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人7,500元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。㈥訴訟費用由上訴人及零距離公司負擔。原審為上訴人及零距離公司全部敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人之於原審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔（另零距離公司部分未據其聲明不服而告確定，非本院審判範圍）。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、經查，本件被上訴人分別與上訴人、零距離公司就被上訴人所有之系爭房屋簽立房屋租賃契約書，上訴人與零距離公司並互為租賃契約之擔保人，雙方均約定租期自102年12月31日起至109年12月30日為止，每月租金各為7,500元，房租押金亦各為1萬5千元之事實，有被上訴人提出之租賃契約在卷可稽（見原審卷第15至17頁），應堪信為真。至被上訴人主張上訴人自105年10月起未繳交房租，迄今共積欠10個月租金，扣除2個月押租金後，遲付租金仍逾2個月以上，已依法終止租約云云，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為：上訴人遲付租金是否已逾2個月以上？被上訴人終止與上訴人間之租賃契約，依民法第
455條規定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還予原告，併依租賃契約第6條約定及民法第179條規定，請求上訴人給付被上訴人積欠之租金及相當於租金之不當得利，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。本件被上訴人主張，上訴人分別於105年
1月6日、105年2月2日、105年3月1日、105年3月31日、105年5月6日、105年6月2日、105年6月29日、105年8月8日、105年8月31日、105年10月3日支付
105年1至10月份之租金後，即未再繳付租金，此有被上訴人提出之存摺內頁交易明細、帳戶歷史交易清單在卷可稽（見本院卷第95至133頁、第195至207頁），上訴人雖辯稱其有於105年10月4日再存入1筆1萬5,000元之租金，然為被上訴人所否認，上訴人復未能提出證據證明其確有於10
5年10月4日存款1萬5,000元至被上訴人之帳戶，自難認上訴人此部分所辯為真。是以，上訴人自105年11月起即未再給付被上訴人任何租金，且扣除押租金後，遲付之租金總額仍達2個月之租額，被上訴人乃依民法第440條規定於10
6年7月17日以新北市政府郵局第434號存證信函定期催告上訴人繳清遲延租金，惟上訴人仍未支付，被上訴人遂以本件起訴狀繕本之送達向上訴人為終止兩造間租賃關係之意思表示，而本件起訴狀繕本係於106年8月29日送達上訴人乙情，有本院送達證書可按（見原審卷第33、35頁），是堪認兩造間於斯時起已無租賃關係存在。
㈡上訴人固辯稱，依兩造間所簽訂之租賃契約，上訴人按月繳
付之租金為7,500元，然因零距離公司自租約生效起，支付押金2個月，繳交1年租金之後，即搬離系爭房屋，再也沒有繳交房屋租金7,500元，而因被上訴人向上訴人稱租金為其繳納房貸來源，情商上訴人預先代墊房屋租金7,500元，上訴人始每月溢繳租金7,500元，共計已代墊溢繳房租22個月云云。惟被上訴人則否認上訴人有溢付租金之情事，並陳稱：當初上訴人與零距離公司與伊簽約時，表示因為是兩家公司，故須分成兩份合約，故伊才會與上訴人及零距離公司各自簽訂租賃契約，前2年均係以開立支票之方式支付租金，第3年伊前往系爭房屋要再向房客拿取支票，始經由上訴人法定代理人告知零距離公司早已搬離，當時上訴人法定代理人自行表示要全部承租，故按月即支付1萬5,000元之租金，且當初亦有要求上訴人與零距離公司要互為擔保人，上訴人從未向伊表示係預付租金，其亦未要求上訴人為伊繳納貸款等語，而本院審酌，倘上訴人法定代理人確係受被上訴人所請預付租金，何以不直接預付半年份或1年份的租金，而係按月支付1萬5,000元，該金額又恰與上訴人及零距離公司所承租系爭房屋之租金總數額相當，且上訴人與零距離公司雖分別與被上訴人簽立租賃契約，然渠等之租賃標的同為系爭房屋，且未約定各自使用範圍，被上訴人出租系爭房屋本係預期按月可收取1萬5,000元之租金，然因零距離公司搬離後，由上訴人繼續支付使用全部系爭房屋之對價，被上訴人亦如數收取，實無何不合情理之處，再由上訴人與零距離公司互為各自租賃契約擔保人之情形以觀，堪認被上訴人主張上訴人按月支付被上訴人1萬5,000元之租金，其中7,500係上訴人為零距離公司支付之租金，應較為可採，則上訴人辯稱其已溢繳22個月之房租云云，尚非可採。至上訴人所提關於廚餘桶設置之缺失乙節，則均為系爭房屋社區管理委員會權責，核與系爭房屋是否有未合於約定使用收益之狀態無涉，上訴人實不得以此為由拒絕繳付租金，是以，本件上訴人遲付之租金總額確已達2個月之租額，兩造間租賃關係亦經被上訴人合法終止，上訴人復未舉證證明其有何合法占有權源，故被上訴人主張上訴人應遷讓返還系爭房屋，核屬有據。
㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條亦分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。查被上訴人雖於原審主張上訴人自105年10月起即未依約給付租金，然於本院審理時已改稱上訴人係自105年11月起未依約給付房租（見本院卷第77、212頁），是上訴人積欠被上訴人自105年11月起至106年7月止之租金總額應僅為5萬2,50
0元（計算式：7,500,元×9個月－押租金1萬5,000元＝
5萬2,500元），故被上訴人請求上訴人給付租金5萬2,50
0元，應屬有據，逾此範圍之請求，即非有據；另兩造間之租賃契約業於106年8月29日終止，已如前述，惟上訴人迄今仍未遷讓返還系爭房屋，則上訴人繼續占有系爭房屋即為無法律上之原因，且致被上訴人受有損害，該項利益依其性質無法返還，被上訴人依兩造間之租賃契約第6條約定及民法第179條規定，請求上訴人自106年8月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付7,500元之租金及相當於租金之不當得利（106年8月29日以前為租金，106年8月30日以後為相當於租金之不當得利），亦屬有據。
六、綜上所述，系爭房屋業經被上訴人於106年8月29日合法終止，被上訴人依照民法第455條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，併依照租約租金給付請求權及終止租約後之相當於租金損害之不當得利請求權請求上訴人給付5萬2,500元及自起訴狀繕本送達翌日即106年8月30日起（見原審卷第33、35頁）至清償日止，按年息百分之5計算之利息，另請求上訴人自106年8月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人7,500元，均為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。又上開應准許部分，應依職權宣告假執行。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應予准許部分所為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至原審就上開應准許部分所為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條規定，判決如主文。
中華民國107年10月17日
民事第四庭審判長法官李世貴
法官許珮育法官王唯怡本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，委任律師為訴訟代理人向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月17日
書記官張雅筑