裁判字號：臺灣臺南地方法院103年訴字第891號民事判決
裁判日期：民國103年12月31日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣臺南地方法院民事判決103年度訴字第891號原告法定代理人 李承洋 訴訟代理人 蘇建榮 律師被告 江達隆 訴訟代理人 蔡文斌 律師
高華陽 律師 曾獻賜 律師 詹秉達 律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國103年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰零肆萬元，及自民國一○三年六月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣壹佰零肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告授權訴外人 賴楙仁 於民國101年5月1日委託原告銷售被
告所有如附表所示之不動產（下稱系爭房地），兩造並簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），而被告更於101年5月30日授權訴外人賴楙仁簽訂買賣議價委託書，由被告於上開買賣議價委託書上記載：賣方不同意依本約條件出售，但如買方同意將承諾價格調整為新臺幣（下同）26,000,000元，且各期款亦同意隨第2條第1項約定之百分比調整付款方式，則賣方同意出售等語，訴外人 程銘泓 遂於上開買賣議價委託書上記載：買方同意依上開調整條件承購，絕不異議，並簽名。足認兩造間就系爭房地之買賣契約業已成立。程銘泓於另案本院101年度重訴字第163號請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予程銘泓訴訟中，被告竟將系爭房地出售及移轉登記給訴外人 郭文宗 。程銘泓雖於101年度重訴字第163號請求被告將系爭房地所有權移轉訴訟中獲得勝訴判決確定，然因被告已將系爭房地出售並移轉登記予郭文宗，程銘泓遂又對被告及郭文宗提起先位「塗銷系爭房地移轉登記」及備位「解除系爭房地買賣契約並請求加倍返還定金」之訴，經本院102年度重訴字第305號受理在案，該案認定被告與程銘泓間就系爭房地業已有效成立買賣契約，程銘泓解除該買賣契約，係因可歸責於被告另將系爭房地移轉給郭文宗而致程銘泓無法取得所有權，程銘泓解除買賣契約並請求加倍返還定金1,300,000元為有理由，判決先位部分程銘泓敗訴確定及備位部分程銘泓勝訴確定。
㈡又兩造於系爭銷售契約第5條第1項及第3項約定「受託人即
原告於買賣成立時，得向委託人即被告收取服務費報酬，其數額為實際成交價額之4％；因不可歸責原告事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，被告不得拒絕服務報酬之給付義務。」、第11條第1項第2款約定「買賣契約成立後，因可歸責於被告之事由而解除買賣契約，視為原告已完成仲介之義務，被告仍應全額一次支付委託銷售價格4％服務報酬予原告。」，而原告所居間仲介之被告與程銘泓間買賣契約業已有效成立，該買賣契約雖遭程銘泓解除，然解除契約之事由係可歸責於被告，依系爭銷售契約之上開約定條款，原告仍得請求被告給付26,000,000元之4％即1,040,000元之服務報酬。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告1,040,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告雖於101年5月1日由訴外人賴楙仁代理與原告簽訂系爭
銷售契約，然被告之條件為實拿買賣價金26,000,000元及不負擔仲介費、增值稅、代書費、公證費、登記規費等。而依原告與買方即訴外人程銘泓所簽訂之買賣議價委託書，程銘泓願承購之價格僅為23,500,000元，賴楙仁已表示不同意依該價格出售，但如程銘泓同意將承購價格調高為26,000,000元，則被告同意出售。上開買賣議價委託書第5條雖約定相關費用由賣方負擔，然被告並非契約之當事人，故該約定對被告實無拘束力。
㈡原告請求被告給付服務報酬1,040,000元之依據即系爭銷售
契約第5條第1項、第11條第1項第2款，違反消費者保護法第12條第1項、第2項第2款及第3款之規定而無效：
⒈系爭銷售契約第5條第1項雖約定，原告於買賣成立時，得向
被告收取以實際成交價額4％計算之服務報酬，然該約定與實情相違，原告之員工 吳幸姿 、莊姓員工於101年7月8日與被告達成4％服務報酬不需由被告負擔之合意，並經錄音存證，此始為兩造關於服務報酬約定之真意，原告卻未將上開條款予以刪除或修改，顯係以不正當方法阻「由買方負擔服務報酬」之條件成就，依民法第101條第1項之規定，應視為條件已成就，被告自無給付服務報酬之義務。且該定型化契約之條款違反當事人本意，而有違誠信原則，對消費者即被告顯失公平，依消費者保護法第12條第1項規定應為無效。
⒉又系爭銷售契約具有居間契約之性質，觀諸第5條第1項內容
可知，倘原告與介紹對象協議以系爭銷售契約之委託條件成立買賣契約，被告不得拒絕，且須依約負給付服務報酬之義務，顯已壓縮被告締約之自由，依此原告若僅以委託條件媒介訂約機會，即得不顧被告有無成立契約之意思，已剝奪被告選擇優於委託條件或交易對象之自由，甚且不論磋商結果是否符合被告之較佳利益，即得以委託條件強令被告接受或給付服務報酬，致被告無取捨權利，堪認原告未盡善良管理人義務為磋商，有違居間契約目的，而喪失居間契約謀求委託人即被告利益之立法意旨，故系爭銷售契約第5條第1項違反消費者保護法第12條第2項第2款、第3款之規定而無效。
⒊系爭銷售契約第11條第1項第2款及第4款亦係剝奪被告選擇
優於委託條件或交易對象之自由，而喪失居間契約謀求委託人利益之立法意旨，違反消費者保護法第12條第2項第2款、第3款之規定而無效。被告主觀上認知與原告報告之締約對象程銘泓間就系爭房地之買賣契約尚未成立，嗣因被告投資度假村而有資金需要，訴外人郭文宗剛好表示願意購買系爭房地，雙方才於101年11月28日簽訂買賣契約，此一法律上爭執，經本院嗣於同年12月13日始以101年度重訴字第163號判決釐清，故被告與程銘泓間之買賣契約係因非可歸責於被告之事由而解除，被告自毋庸給付服務報酬給原告。
㈢並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如下：
㈠兩造不爭執事項：
⒈兩造間曾於101年5月1日簽訂系爭銷售契約，有關於委託人之部分由訴外人賴楙仁代理簽名。
⒉訴外人程銘泓於101年5月29日就系爭房地與原告簽訂買賣議價委託書。
⒊有關系爭房地被告與訴外人程銘泓間之買賣糾紛，業經本院
101年度重訴字第163號經法院判決被告應將系爭房地所有權移轉登記予程銘泓。
⒋101年7月8日原告公司之吳幸姿等人員曾至被告辦公室，就
系爭房地之契稅、增值稅、仲介規費等事項，進行商談討論，並有101年7月8日辦公室錄音譯文一份。
⒌被告就系爭房地另於101年11月28日出賣予訴外人郭文宗，
買賣價金為28,000,000元，並於102年1月8日辦理所有權移轉登記（本院卷第82頁倒數第6行）。
⒍訴外人程銘泓曾訴請確認被告與郭文宗間之買賣關係不存在
，並請求被告應加倍返還定金1,300,000元，經本院102年度重訴字第305號判決有關駁回程銘泓確認被告與郭文宗間之買賣關係不存在之訴，而判決被告應返還定金1,300,000元予訴外人程銘泓，經被告不服提起上訴，再經臺灣高等法院臺南分院103年度上易字第186號裁定駁回上訴確定。
㈡兩造爭執事項如下：
原告依系爭銷售契約請求被告應給付委託銷售價格26,000,000元之4％服務報酬即1,040,000元及遲延利息部分是否有理由？
四、得心證之理由：㈠本件系爭銷售契約第5條、第11條未違反消費者保護法第12條之規定而無效：
本件被告主張系爭銷售契約第5條、11條壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自由，且不論磋商結果是否符合委託人即被告之利益，即得以委託條件強另被告選擇接受或給付服務費，致被告無取捨權利，顯違反消費者保護法第12條之規定而無效云云。惟查：
⒈定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，
無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一違反平等互惠原則者。二條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法第12條，固定有明文。本件系爭銷售契約自形式觀之，雖可認屬定型化契約。
⒉然觀諸系爭銷售契約第5條第1項規定：「受託人於買賣成立
時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價額之4％」；第11條第1項第2款規定：「委託人如有下列情形，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格4％服務報酬予受託人：2、買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者」，僅係約定受託人於買賣契約成立或因可歸責於委託人之事由解除買賣契約，受託人得請求報酬，難認有何違反誠信原則，對消費者顯失公平之情形。況系爭銷售契約第2條第2項規定：本委託售價得經委託人及受託人雙方以書面同意調整之，是以委託人雖簽訂系爭銷售契約，然事後對於系爭房地之原本願意出售之價額有所變動時，仍有調高或降低售價之權利，本件被告並未提出其曾因原告尋找締約對象購買條件不符被告要求，而經原告強迫接受之情事，亦無提出其曾欲提高系爭房地售價而遭原告拒絕之情事，是難認有何強迫委託人壓縮締約對象之自由或不論磋商結果是否利於委託人而其均接受之情事。再者訴外人程銘泓原本於買賣議價委託書上記載購買系爭房地之價格為23,500,000元，然經被告代理人即訴外人賴楙仁於101年5月30日於上開買賣議價委託書上勾選「賣方不同意依本約條件出售，但如買方同意將承購價格調整為26,000,000元……則賣方同意出售」，嗣經程銘泓101年6月13日於上開買賣議價委託書上勾選「買方同意依上開調整條件承購，絕不異議」等情，有買賣議價委託書1份附卷可參（見本院卷第24頁），顯見系爭房地出售予程銘泓之價額26,000,000元係委託人自行決定之價格，並無任何受原告強迫之情事。是以被告上開辯稱，係屬無據，自非可採。
㈡系爭銷售契約第11條第1項第2款就違約之處罰約定：「委託
人如有下列情形，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格4％服務報酬予受託人：2、買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者」，而本件被告確實於委託期間收受程銘泓所交付之定金1,300,000元，而於程銘泓於本院101年度重訴字第163號訴請被告應將系爭房地所有權移轉予程銘泓之訴訟中再將系爭房地以28,000,000元之價格出售予郭文宗，再經程銘泓於本院102年度重訴字第305號主張解除買賣契約等情，為兩造所不爭執，已如前述，則依系爭銷售契約第11條第1項第2款之約定，被告所為實已構成違約之事由，依約應視為原告已完成仲介任務，原告依上開約定，請求被告給付依系爭銷售契約所定之報酬請求被告應給付買賣價金26,000,000元之4％即1,040,000元，即屬有據，自為可採。
㈢至被告雖辯稱：原告之員工吳幸姿及莊姓員工於101年7月8
日親赴被告之公司，並達成被告無需支付系爭房地仲介費4％之合意，並有當日之錄音譯文1份為證云云。惟查，依被告提出之101年7月8日之錄音譯文無從得知原告已同意被告無需支付系爭房地仲介費用4％，僅係可得知，被告明白表示26,000,000元是要賣清的，不包括增值稅、代書費等一切規費，原告表示要回去向購買者確定是否欲負擔增值稅，但表示被告不負擔代書費，會讓原告倒貼，並表達：唉，今天到這樣我也盡力了啦，好， 謝謝江 博士（即被告）等語，有上開通聯譯文附卷足憑（見本院卷第48、49頁）。核與證人 吳欣宜 即101年間被告公司之法務於本院審理時證述：伊記得曾與被告至原告公司洽談系爭房地之買賣事宜，當時被告有向原告說要賣清的，對方有考慮要不要答應，後來伊就沒有印象等語相符，有本院103年10月30日言詞辯論筆錄1份在卷可參（見本院卷第67頁反面、68頁正面）。是以依上開錄音譯文及證人吳欣宜之證述，僅可知被告確實向原告表示出賣系爭房地要實拿26,000,000元，被告不支出任何仲介費、增值稅及代書費等一切規費，然原告並未表示同意等情無訛，從而被告遽憑上開錄音譯文及證人吳欣宜之證述，即認兩造間已達成原告不向被告收取系爭房地仲介費4％云云，係屬無據，自非可採。
五、綜上所述，本件原告主張系爭房地買賣契約之解除係因可歸責於被告之事由，依據系爭銷售契約第11條第1項第2款請求被告給付1,040,000元及自起訴狀繕本送達翌日起即103年6月28日起至清償日止之法定遲延利息為有理由，應予准許。
原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年12月31日
民事第一庭法官葉淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月31日
書記官陳姝妤┌───────────────────────────────────┐│附表：│├──┬───────────────────┬────┬───────┤│編號│土地坐落│權利範圍│備註│├──┼───────────────────┼────┼───────┤│1│臺南市○○區○○段○○○○號│全部││├──┴───────────────────┴────┴───────┤├──┬─────────┬─────────┬────┬───────┤│編號│建物建號│建物門牌│權利範圍│備註│├──┼─────────┼─────────┼────┼───────┤│2│臺南市○○區○○段│臺南市○○區○○街│全部│共同使用部分：│││579、580、581、582│89號l、2、3、4、5││同段585建號│││583建號│樓││權利範圍6分之5│└──┴─────────┴─────────┴────┴───────┘