臺灣高等法院98年度上字第987號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院98年上字第987號民事判決

裁判日期：民國99年05月25日

裁判案由：返還房屋

臺灣高等法院民事判決98年度上字第987號上訴人丁○○訴訟代理人 江旻書 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 陳福寧 律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國98年5月13日臺灣臺北地方法院96年度訴字第10201號第一審判決提起上訴，本院於99年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
被上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷八之五號房屋騰空遷讓返還予上訴人，並自民國九十七年五月四日起至前開房屋返還日止，按月給付上訴人新臺幣壹萬伍仟元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），均由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國96年9月5日在原法院94年度執字第49714號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件），因拍定訴外人坡心商業股份有限公司（下稱坡心公司）所有坐落臺北市○○區○○段2小段388地號上門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷8之5號房屋（下稱系爭房屋），並於96年10月19日完成登記。雖被上訴人以其向坡心公司承租系爭房屋，其間之租賃契約並經公證（下稱系爭租約），惟租期長達15年、月租僅新臺幣（下同）2,000元，換算每坪月租300元，遠低於市場行情，且原為原審共同被告丙○○就其他房屋與伊簽訂租賃契約時，曾表明丙○○與坡心公司間之租賃契約屬虛，足證系爭租約乃被上訴人與坡心公司通謀虛偽所為，應屬無效。縱認系爭租約有效，伊須承受該租賃關係，但被上訴人未經坡心公司書面同意或伊之同意，竟將系爭房屋轉租訴外人 呂世宏 、甲○○，或以變相方法讓甲○○使用系爭房屋，被上訴人復積欠二期以上之租金，違反系爭租約第4條、第6條之約定，經伊以98年10月13日上訴理由狀為催告限期7日內繳納積欠之租金，被上訴人屆期仍未置理，經伊先後於98年10月21日以存證信函、98年11月9日當庭以言詞、98年11月23日以準備二狀之送達，為終止租約之表示，則兩造間之租賃關係即不存在，被上訴人自無占有系爭房屋之權利，應依民法第767條規定、系爭租約第6條約定，返還系爭房屋予伊，並依民法第179條或第184條規定，按市值給付相當於租金之損害金予伊。爰求為判命被上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，及自96年9月5日起至返還系爭房屋日止，按月給付伊15,000元等語。
二、被上訴人則以：系爭租約既經公證，且經丙○○到庭結稱系爭租約屬實，上訴人就所稱通謀虛偽意思表示乙事，既未能舉證，其空言否認系爭租約之真正，不足以採。另上訴人自始未曾取得系爭房屋，不得依民法第425條規定主張為系爭房屋之出租人，並據以主張權利。縱認上訴人承受該租賃關係之出租人地位，惟伊將系爭房屋出租予呂世宏使用之期間，上訴人尚未取得系爭房屋所有權，當時之出租人坡心公司既未行使終止權，即默示同意伊之轉租行為，上訴人自不得再據以終止系爭租約，否則有權利濫用及違背誠信原則之情形，應屬無效。又伊並未將系爭房屋出租或交由甲○○使用，亦據甲○○到庭證述明確，上訴人所提甲○○之對話錄音譯文內容非實，上訴人自無終止權可行使。再者，系爭房屋之月租2,000元，乃依臺北市零售市場管理規則而定，自有拘束上訴人之效力，上訴人主張給付之損害金過高等語為辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明為（見本院卷第257頁，99年4月27日辯論意旨狀）：
㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡被上訴人應將系爭房屋房騰空遷讓返還予上訴人。
㈢被上訴人應自96年9月5日起至返還系爭房屋日止，按月給付上訴人15,000元。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、查上訴人於96年9月5日在系爭強制執行事件中拍定系爭房屋，於96年9月11日取得權利移轉證書，於96年10月19日完成系爭房屋所有權移轉登記，拍賣公告則記載「使用情形」為「點交否：所有建號出租人租期詳見本院公告所示，前揭租賃關係均存在於本院查封程序之前或租期不明，拍定均不點交。以上所有建號所坐落之土地均屬台北市政府市場管理處所有，本次僅拍賣前揭建號房屋，拍定人須自行解決土地問題，而前開建物均經台北市政府市場管理處限制登記，拍定人應注意建物謄本之登記事項，土地所有人台北市政府市場管理處有優先承買權。另據台北市政府市場管理處陳報，前揭建物公用目的之用途不得變更，拍定人應為得從事零售市場經營項目，以及拍定人應繼受拍賣標的上目前之租賃關係，並應依台北市零售市場管理規則規定使用，以供參考。」等字，而被上訴人與坡心公司就系爭房屋訂有系爭租約，且於90年5月7日經公證等情，有建物登記第二類謄本、公證請求書、房屋租賃契約等件可稽（見原審卷第1宗第11、
18、20、23、24頁，卷二第33至35頁），並經原審及本院調閱系爭強制執行事件卷查明無誤（見外放系爭強制執行事件卷第3宗影本），均為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、上訴人主張系爭租約乃被上訴人與坡心公司通謀虛偽所為，應屬無效等語，為被上訴人所否認。經查：
㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效。民法第87條第1項前段定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。最高法院48年台上字第29號判例參照。本件上訴人所稱被上訴人與坡心公司通謀虛偽成立系爭租約乙節，既為被上訴人所否認，依前揭說明，上訴人自應就被上訴人與坡心公司如何通謀而為虛偽租賃意思表示之事實，負舉證之責；倘上訴人無法舉證以實其說，而被上訴人就所抗辯之事實，已有相當之反證者，或即令被上訴人就其抗辯事實不能舉證，或所舉證據尚有疵累者，亦應駁回上訴人之請求（最高法院17年上字第917號、20年上字第2466號判例參照）。
㈡按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」、「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」，民法第421條、第422條分別定有明文。觀之系爭租約內容，已載明坡心公司為系爭房屋之出租人，被上訴人為承租人（丙○○為其連帶保證人），租期自90年4月1日（為配合公證書作成日期，乃更改為5月7日）起至105年3月31日止，計15年，每月租金2,000元，被上訴人於每月1日以前至坡心公司處繳納，該書面租約復經公證人李欣蓉於90年5月7日在原法院公證處作成，合於上開規定，堪認其形式為真。至系爭租約之公證書首頁關於請求人姓名欄雖記載丙○○為被上訴人之連帶保證人「兼右（指被上訴人）代理人」，但證人丙○○已於99年1月11日在本院結稱其不知「兼右代理人」之意思（見本院卷第193頁反面），且該公證書末頁及系爭租約均僅記載丙○○為被上訴人之連帶保證人，且被上訴人亦在其上親自簽名，應認該前開「兼右代理人」之記載並無影響系爭租約之真正，亦不能遽認定系爭租約非實。
㈢證人丙○○於99年1月11日在本院結稱：系爭租約實在，
當初坡心公司跟臺北市政府簽立契約，要蓋坡心市場，蓋好後要安置原來在該地的攤販，被上訴人是安置戶，他不是攤販，被上訴人是從忠冠建設公司取得房屋的權利，90年4、5月時，坡心公司的代表人是 林樹賢 ，我是經理，依照坡心公司跟臺北市政府簽定的改建坡心市場契約約定建造費，分十年攤還，以此來計算租金，每戶房子大小差不多，故公證租約記載每戶每月都是收租金2,000元等語（見本院卷第193頁反面、194頁）。而坐落台北市○○區○○段2小段388地號上門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷8之1號、8之5號（即系爭房屋）、10之5號、臨江街87之10號、97號房屋之面積（不含共有部分），依序為20.41平方公尺、20.33平方公尺、20.76平方公尺、20.76平方公尺、20.76平方公尺，有建物登記第二類謄本、拍賣公告、房屋稅籍證明書等件足憑（見原審卷第1宗第9至18、38至42頁），核與丙○○所述公證租約之房子大小差不多等情相符。參以上訴人所述系爭房屋之房屋稅每年為1,994元，使用臺北市市有公用土地之使用費每月為1,579元，合計系爭房屋每個月使用收益成本至少需1,745元等情（見本院卷第258頁），有房屋稅繳款書、臺北市市有公用土地使用行政契約、臺北市市場處繳款通知書（收據）等件可稽（見本院卷第59至63頁），則出租人每月向上開房屋之每戶承租人收取租金2,000元，經扣除應繳納使用收益成本1,745元後，尚有盈餘255元。衡之上開房屋具有安置原來在坡心市場攤販之公用目的用途，上開公證租約所訂每月租金2,000元及租期15年，尚難謂為租金過低或租期過長，更無悖於民法第449條第1項所定租期以20年為限之規定。又押租金之性質僅在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行（最高法院83年台上字第2108號判例參照），故系爭租約有無押租金與增減租金（民法第442條規定）之約定，均非關契約之成立要件。另被上訴人有無繳納租金，乃屬系爭租約成立後之租金支付遲延效力問題（民法第440條規定），亦與契約之成立要件無涉。上訴人徒以上開公證租約不分房屋坐落坡心市場之位置及臨街與否，每月租金一律為2,000元，租期長達15年，又無押租金或租金調整之約定，被上訴人未繳納任何租金，即主張系爭租約虛偽不實云云，要無可採。
㈣至丙○○於97年2月29日與上訴人就前揭門牌號碼臺北市
○○區○○街87之10號房屋訂立房屋租賃契約書（見原審卷第1宗第80至82頁，本院卷第90、91頁），其上以手寫方式註記：丙○○與坡心公司於90年4月23日簽立之公證租約，雙方並無租賃關係，亦未履約等字（見原審卷第1宗第82頁，本院卷第91頁），業經丙○○於99年1月11日在本院結稱前開註記文字乃上訴人方面所寫，其同意上訴人這樣寫等語（見本院卷第194頁正面），堪信為真。雖丙○○證稱其看不懂上開註記文字之意義云云，惟衡之丙○○為職業學校畢業，曾擔任坡心公司經理、董事（見原審卷第1宗第32頁，本院卷第194頁正面），有豐富之學經歷，應知前開註記文字之意義，此部分之證詞，殊難置信。但前開註記文字僅關於丙○○與坡心公司間之公證租約成立與否及效力問題，尚難援為連同系爭租約在內之其他公證租約之用。是上訴人以前開註記文字，即遽謂系爭租約亦同為虛偽云云，洵乏所據。
㈤又原審依所調取之原法院90年度庚公字第130148號公證卷
核閱後，查無被上訴人與坡心公司通謀虛偽成立系爭租約之情事，而原法院公證人依據公證法所為公證之文書，依其程式及意旨得認作公文書，依民事訴訟法第355條第1項規定，推定為真正。上訴人既未能提出反證以推翻該公證書之真正，復未能舉證證明被上訴人與坡心公司有何通謀虛偽意思表示而訂立系爭租約之事實，揆諸首揭說明，上訴人主張系爭租約乃被上訴人與坡心公司通謀虛偽所為，應屬無效云云，為不可採。被上訴人所辯系爭租約是實等語，為可採信。
六、上訴人復主張縱令系爭租約屬實，惟被上訴人未經坡心公司書面同意，即將系爭房屋轉租他人，違反系爭租約第4條約定，爰依第6條約定終止租約等語，為被上訴人所否認，並以上訴人未曾占有系爭房屋，無民法第425條規定之適用，且於其轉租時，尚未取得系爭房屋之所有權，無從行使出租人之終止權等語為辯。經查：
㈠按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，88年4月21日修正、89年5月5日施行之民法第425條定有明文。承前所述，上訴人拍定系爭房屋時，系爭租約早已存在其前手坡心公司與被上訴人之間，其租期為15年，並經公證，且系爭強制執行事件拍賣公告記載「使用情形」為「……所有建號出租人租期詳見本院公告所示，前揭租賃關係均存在於本院查封程序之前或租期不明，拍定均不點交。……拍定人應繼受拍賣標的上目前之租賃關係……。」等字（見原審卷第1宗第18頁），依前揭說明，上訴人於拍定系爭房屋後，應繼受系爭房屋上之系爭租約，亦即系爭租約對上訴人仍繼續存在。被上訴人雖辯稱上訴人從未占有系爭房屋，並不適用民法第425條所定買賣不破租賃之情形云云，但民法第425條規定，並無受讓人應取得租賃物之占有為要件，且該法條立法理由已揭示「按出租人於租賃物交付後，將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時，其第三人依法律規定，當然讓受出租人所有之權利，並承擔其義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益。」，顯見係在解決受讓租賃物所有權之第三人，因原租賃關係而無法取得租賃物之移轉占有，兼以保護承租人之利益，始規定原租賃契約繼續存在於該第三人與承租人之間，原出租人之權利因法定當然移轉予該第三人，租賃物仍由承租人占有。被上訴人所辯上訴人須先取得系爭房屋之占有，始有民法第425條規定之適用云云，非惟無據，亦致該規定形同具文，殊無可採。是上訴人所稱其因拍定系爭房屋而繼受系爭租約，得行使出租人之權利等語，自屬有據。
㈡次按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人
。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」，民法第443條定有明文。而系爭租約第4條「使用租賃物之限制」約定：「……⒉未經甲方（即坡心公司）書面同意，乙方（即被上訴人）不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法院由他人使用房屋。」，第6條「違約處罰」約定:「⒈乙方違反本契約之任何條款，……不待期限屆滿，甲方得終止租約收回房屋。」（見原審卷第1宗第24頁正面），核與前揭民法第443條規定相當，惟系爭租約更約定被上訴人之轉租，須經坡心公司「書面同意」，始得為之，否則仍屬違約行為，構成終止租約之事由。
㈢又按「民法第四百二十五條所稱之受讓人，因同條之規定
而受出租人之地位之移轉，其受讓前已屆清償期之租金請求權，固已成為獨立之債權，並不隨同出租人之地位移轉於受讓人。惟原出租人因支付租金遲延，業已發生或將來可發生之契約終止權，不能離出租人之地位而獨立存在，亦無因出租人地位之移轉而使之消滅或阻止其發生之理由。除已發生之契約終止權，經原出租人於讓與前拋棄者外，當然隨同出租人之地位移轉於受讓人。受讓人依民法第四百四十條定相當期限催告承租人向原出租人支付租金，而承租人不支付者，受讓人得終止契約。但原出租人於受讓人行使契約終止權前，免除承租人之租金支付義務者，受讓人之契約終止權即歸消滅。」，最高法院36年度民庭總會決議㈠參照。
⒈本件被上訴人自認其於93年1月1日將系爭房屋全部出租予
呂世宏，租期自93年至95年等語（見原審卷第2宗第26頁、43頁正面），並提出房屋租賃契約為證（見原審卷第2宗第39頁），且經證人甲○○（即呂世宏之父）於99年3月26日在本院結證呂世宏與被上訴人間租賃契約之租期自93年至95年等語屬實（見本院卷第241頁），並為上訴人所不爭執，應堪信實。另被上訴人於93年1月1日將系爭房屋轉租予呂世宏時，並未經坡心公司之書面同意乙節，為被上訴人所不爭執，依前揭說明，坡心公司自得終止系爭租約收回系爭房屋。
⒉上訴人於96年9月5日拍定系爭房屋，依強制執行法第98條
規定，於96年9月11日取得權利移轉證書始取得系爭房屋所有權，揆諸前揭說明，坡心公司與被上訴人間之系爭租約，對於受讓房屋之上訴人仍繼續存在，坡心公司之出租人地位當然移轉予上訴人，而坡心公司因被上訴人違約轉租，業已發生之租約終止權，既不能離出租人之地位而獨立存在，亦無因出租人地位之移轉而消滅或阻止其發生，被上訴人復無法舉證坡心公司知其轉租，或坡心公司於讓與系爭房屋前已拋棄該終止權，是該終止權當然隨同坡心公司出租人地位之移轉而由上訴人取得。被上訴人所辯坡心公司未行使是項終止權，即係拋棄終止權云云，即乏所據。準此，上訴人基於坡心公司依系爭租約第4條第2款、第6條約定，已發生之租約終止權，向被上訴人行使，並以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示（見原審卷第1宗第7、124頁），洵無不合。而本件起訴狀繕本係於97年4月23日寄存被上訴人住所地當地警察機關（原寄台北地址有誤，嗣改寄南投戶籍地址，見原審卷第1宗第58、103頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起，經10日（民法第120條第2項規定，始日不算入），即自97年4月24日起算，於97年5月3日（民法第121條第2項規定，以其期間末日之終止，即97年5月3日為10日期間之終止）發生送達效力，是系爭租約已於97年5月3日終止。
⒊又上訴人據以終止租約之事實，於起訴之初雖主張被上訴
人將系爭房屋轉租甲○○，但經被上訴人提出其與呂世宏於93年1月1日所訂房屋租賃契約書，並辯稱其於93年至95年將系爭房屋出租予呂世宏等語，上訴人乃據以補充陳述是項被上訴人轉租之事實（見原審卷第2宗第78頁，本院卷第246、247、259頁），核與民事訴訟法第256條規定並無不合，亦無礙上訴人始終主張被上訴人有違約轉租之情形，其依系爭租約第4條第2款、第6條約定終止租約之事實，附此敘明。
⒋被上訴人雖辯稱上訴人以其轉租為由終止租約前，其已無
轉租之情事，依最高法院52年台上第1289號判例所示，上訴人之租約終止權已消滅云云（見原審卷第2宗第157頁，本院卷第183頁），惟查上開判例意旨為：「承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明；若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物。」，顯係針對民法第440條所定遲延支付租金之效力，為進一步闡釋，由上可知，承租人遲延支付租金者，並不當然構成租約終止，尚須經出租人催告限期支付而不支付，出租人始得終止租約，且以該終止租約之意思表示到達承租人時始發生效力，倘出租人於行使終止權前，或該終止租約之意思表示到達承租人前，承租人已支付租金者，尚難謂租約已合法終止。但上訴人係以被上訴人違約轉租系爭房屋予第三人為由，行使租約終止權，祇要被上訴人有違約轉租之情形，無待催告停止轉租，即構成租約終止之要件，該終止權亦不因轉租之租約到期或停止轉租而消滅，該終止權並因系爭房屋讓與上訴人而隨同移轉予上訴人，核與前揭租金支付遲延，須經催告未果，於終止租約生效前，尚可即時支付租金以阻其終止發生效力之情形，迥然迴異。是則轉租與遲延支付租金雖均屬租約終止之事由，但僅後者有補救之餘地，前者則無（除非出租人拋棄終止權），自無比附援引上開判例之餘地。是被上訴人前揭所辯，為不足採。
⒌被上訴人復辯稱坡心公司對其將系爭房屋轉租乙事已默示
同意，上訴人拍定系爭房屋時，即應承受此默示同意，是上訴人行使租約終止權乃違反誠信原則及權利濫用云云（見原審卷第2宗第52頁）。非但為上訴人所否認（見原審卷第2宗第74頁），且查：
⑴被上訴人迄未舉證或說明坡心公司有何種舉動或其他情
事，足以間接推知坡心公司有同意被上訴人將系爭房屋轉租他人之效果意思，尚難以坡心公司單純之沉默，即遽認為默示同意被上訴人轉租之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參照）。況系爭租約第4條第2款已明文約定被上訴人之轉租行為須經坡心公司「書面同意」，殊無從以「默示」推知坡心公司之意思而取代此要式行為。是被上訴人既無法提出坡心公司同意其轉租之書面為憑，則其所辯坡心公司已同意其轉租云云，要無可採，更遑論上訴人拍定系爭房屋須承受原本不存在之所謂「默示同意」。
⑵又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。
民法第148條固定有明文。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之；倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（同院71年台上字第737號判例參照）。如前所述，被上訴人與坡心公司就系爭房屋存有系爭租約，上訴人因拍定系爭房屋，依民法第425條規定，受讓系爭租約之出租人權利，其以被上訴人違約轉租系爭房屋予他人，依系爭租約第4條第2款、第6條約定行使租約終止權，目的在回復其對系爭房屋之所有權，核屬權利之正當行使，及行使訴訟上之攻擊防禦方法，自不生違背誠信原則之問題（最高法院83年度台上字第237號判決要旨參見）。另被上訴人自90年4月1日（嗣租約公證時改為90年5月7日）起承租系爭房屋，迄至96年9月11日取得系爭房屋權利移轉證書前一日，均未支付任何租金予坡心公司，竟因轉租系爭房屋予呂世宏2年，每月收取租金18,000元，共計432,000元（18,000×12×2＝432,000），較其原應支付坡心公司之租金152,000元，獲利近2倍，直到上訴人起訴後，被上訴人始於99年1月11日至坡心公司主張以該公司積欠其之債權，與其所欠之租金抵銷，而對坡心公司無欠租情事，有原法院96年度促字第37618號支付命令、確定證明書、坡心公司99年1月27日函可稽（見本院卷第81至84、213頁），惟被上訴人迄97年5月3日系爭租約終止時，仍未支付任何租金予上訴人，倘不計被上訴人於租約終止後所受相當於租金之不當得利或損害金者，經扣除抵銷之租金152,000元外，其已獲利近296,000元【計算式：432,000（因轉租所收取之租金）－152,000）＋〔2,000×8（未付租金予上訴人之月數）＝296,000】。而上訴人行使租約終止權之結果，所能取得之利益即回復系爭房屋之占有，被上訴人僅係受有承租權喪失之損失，尤以被上訴人遠住南投，長期未使用系爭房屋，卻獲利至少296,000元，自無上訴人利得甚少，被上訴人損失甚大之情形，足徵上訴人此舉，並非以損害被上訴人為主要目的，更無所謂國家社會受損可言。揆諸前揭說明，上訴人行使出租人之租約終止權，並無任何權利濫用或違反誠信原則之情事。
㈣綜上所述，被上訴人於93年至95年間，未經坡心公司之書
面同意即將系爭房屋轉租予呂世宏，違反系爭租約第4條第2款約定，坡心公司依系爭租約第6條約定及民法第443條規定，即得終止系爭租約，嗣上訴人因拍定而取得系爭房屋所有權，依民法第425條規定，繼受系爭租約之出租人權利，坡心公司前揭租約終止權當然隨同移轉上訴人，上訴人並據以終止系爭租約，該終止之意思表示已於97年5月3日送達被上訴人，是兩造間之租賃關係已於97年5月3日消滅。是上訴人所稱系爭租約已經其終止而消滅等語，為可採信；被上訴人所辯其轉租予呂世宏，業經坡心公司默示同意，且該轉租期間，上訴人尚未取得系爭房屋所有權，不得行使該終止權，上訴人終止系爭租約係違背誠信原則及權利濫用云云，均不可採。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條前段定有明文。系爭租約第6條亦約定，被上訴人有違約情事，除拖欠租金須達2期以上且經催告未果外，上訴人得終止租約收回房屋。查被上訴人於93年至95年間，將系爭房屋轉租予呂世宏，違反系爭租約之第4條第2款之約定，系爭租約已經上訴人於97年5月3日合法終止等情，已如前述，則被上訴人自97年5月4日以後，就系爭房屋已無合法占有之權源，依前揭說明，上訴人請求被上訴人返還系爭房屋，即屬有據。
八、上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋，應依民法第179條或第184條規定，自96年9月5日起按月給付其15,000元之損害金等語，為被上訴人所否認。經查：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
㈡關於96年9月5日起至97年5月3日之期間部分：
上訴人係於96年9月5日拍定系爭房屋，並於96年9月11日收受原法院所核發之權利移轉證書，且於96年10月19日辦畢所有權移轉登記，有建物登記第二類謄本、送達證書等件可稽（見原審卷第1宗第11頁，外放系爭強制執行事件卷第3宗影本），惟依強制執行法第98條規定，上訴人於96年9月11日始取得系爭房屋所有權，並自是日承受坡心公司之出租人權利。另被上訴人以其對坡心公司之債權抵銷其於96年9月5日以前積欠坡心公司之租金152,000元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第213、219頁），而系爭租約係於97年5月3日始生終止之效力，則在96年9月5日至96年9月10日，坡心公司仍為系爭房屋之所有人兼出租人，但自96年9月11日起至97年5月3日，上訴人依民法第425條規定，與被上訴人就系爭房屋存有租賃關係，是被上訴人在上開期間均有占有系爭房屋之合法權源，自與不當得利或侵權行為之要件不符。是上訴人依民法第179條或第184條規定，請求被上訴人給付自96年9月5日起至97年5月3日相當於租金之不當得利或損害金云云，應屬無據。
㈢關於97年5月4日起至返還系爭房屋之期間部分：
⒈被上訴人自97年5月4日以後，就系爭房屋已無合法占有之
權源，其仍繼續占有系爭房屋（將系爭房屋鑰匙交由甲○○保管，見本院卷第241頁），自係無法律上之原因而受利益，致上訴人受有不能使用系爭房屋之損害，依前揭說明，上訴人請求被上訴人就無權占有系爭房屋部分，返還相當於租金之利益，自屬有據。雖依系爭租約記載，每月租金為2,000元，惟按當事人間關於租金數額之約定，僅於租賃關係存續中受其拘束，租賃期限屆滿時，其租賃關係即行消滅，如承租人於租賃物之返還應負遲延責任，出租人自得按時值之租金，請求損害賠償（最高法院23年上字第3078號判例參照）。是上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還相當於租金之利益，不受系爭租約所定月租2,000元之限制，自得按時值計算。又因市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條所定房租最高限制之拘束（最高法院54年台上字第1528號判例參照）。而系爭房屋坐落之基地屬於臺北市市場處所有（原名臺北市政府市場管理處），為坡心市場內營商攤位之房屋，原拍賣公告甚至限制拍定人應為得從事零售市場經營項目（見原審卷第1宗第18頁，外放系爭強制執行事件卷影本），則計算被上訴人占有使用系爭房屋相當於租金之利益，自不受土地法第97條之限制，而應參考坡心市場內之房屋租金定之。⒉本院審酌被上訴人前於93年至95年出租系爭房屋予呂世宏
時，約定按月收取租金18,000元，有被上訴人所提房屋租賃契約書可佐（見原審卷第2宗第39頁），另丙○○於97年2月29日與上訴人及原為原審共同原告 黃建翔 就門牌號碼臺北市○○區○○街87之10號房屋所簽訂之房屋租賃契約書，約定每月租金4萬元，有房屋租賃契約書可參，並經丙○○到庭結證屬實（見本院卷第90、91頁、194頁反面）；又原審共同原告 沈秀連 於98年10月10日出租門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷10之5號房屋予訴外人 邱美連 ，即約定月租3萬元；甚至上訴人、黃建翔及原為共同上訴人 黃清福 於97年3月11日出租門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷8之1號房屋予訴外人 葉睿彩 ，亦約定月租25,000元等情，有被上訴人所不爭執之房屋租賃契約書足憑（見本院卷第88、89、92、93頁），而上開房屋均為坡心市場內之營商攤位房屋，其面積大小相差無幾，有建物登記第二類謄本、拍賣公告等件可稽（見原審卷第1宗第11至13、16至18頁，外放系爭強制執行事件卷影本），縱依丙○○所稱系爭房屋位於巷子裡面，較無人想租（見本院卷第194頁反面），但觀之被上訴人所不爭執之照片（見原審卷第1宗第174、184、185、186頁，本院卷第52頁反面），足徵系爭房屋周邊交易熱絡，其月租行情應不會低於前開房屋甚多。則上訴人主張系爭房屋之每月租金為15,000元等語，已較被上訴人前出租予呂世宏之行情價18,000元為低，尚稱公允，應屬可採。被上訴人所辯以每月2,000元計算云云，不足以採。
㈣綜上，上訴人自97年5月4日起至被上訴人返還系爭房屋止，每月得請求被上訴人給付相當於租金之利益15,000元。
九、從而，上訴人依民法第767條規定，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，併依民法第179條規定，請求被上訴人自97年5月4日起至系爭房屋返還日止，按月給付15,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如
主文第二項所示。至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予以維持，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本院既准上訴人依民法第179條規定請求被上訴人給付相當於租金之利益，自無庸再就被上訴人之其餘請求權（即民法第184條規定）加以審酌；另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證（如上訴人以其催告被上訴人限期支付租金未果，而據以終止租約等情），與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論究，均併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文。中華民國99年5月25日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官吳燁山法官張競文正本係照原本作成。
被上訴人乙○○如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第
466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
上訴人丁○○不得上訴。
中華民國99年5月26日
書記官章大富附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。