裁判字號：最高法院86年台上字第2753號民事判決
裁判日期：民國86年09月04日
裁判案由：返還土地事件
最高法院民事判決八十六年度台上字第二七五三號
上訴人甲○○○
乙○○ 廖添龍 廖淑珍 被上訴人丙○○右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月二十四日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第八九一號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：上訴人之被繼承人 廖志通 於民國七十七年六月三日與伊簽訂租賃契約書，不定期承租伊與第一審共同原告 魏木水 、 魏武雄 、 魏千枝 、 魏阿金 共有之坐落新竹市○○○○段二十張犁小段一八二之十一地號（重測後為溪橋段五五八號）土地其中臨中華路面積二百坪部分，約定伊如欲收回土地，於二個月前通知承租人，承租人即應無條件歸還。 伊業 於八十四年五月三十一日通知廖志通終止租約，嗣廖志通死亡，上訴人為其繼承人，即應繼承其返還租賃物之義務，詎上訴人迄仍拒不返還等情。求為命上訴人將坐落新竹市○○段○○○號土地如第一審判決附圖所示紅色部分面積一四○‧一四平方公尺、紫色部分面積二一一‧四八平方公尺、橙色部分面積三一‧一三平方公尺返還予伊之判決。
上訴人則以：伊等之被繼承人廖志通原向被上訴人所承租之土地，已因被上訴人與其他土地共有人全體欲在該處開設大橋加油站，經雙方合意終止租約，由廖志通返還予被上訴人，租賃關係已消滅而不存在。系爭土地係嗣由廖志通與被上訴人及其他土地共有人全體以口頭約定承租，並無訂立書面租約，被上訴人仍執該前已消滅之原租約條款主張終止租約收回土地，即屬無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，係以：廖志通於七十七年六月三日與被上訴人訂立租賃契約後，係使用現大橋加油站之土地，嗣後始改為占有使用該加油站北側臨中華路之土地，面積仍約定為二百坪，租金亦同為每月新台幣（下同）二萬元，為兩造所不爭。證人 陳昌西 於原審及另案台灣新竹地方法院八十四年度訴字第三一九號請求返還土地事件所為證言，不足以證明另有新租約存在。上訴人先後使用土地之位置雖有不同，惟均屬同一地號土地內，且仍係側鄰中華路，在租金並未改變之情形下，尚無重新訂定新租約之必要，廖志通寄發租金之存證信函並均以被上訴人為收件人，足徵被上訴人主張此僅為債之客體變更，其債之關係仍未失其同一性，雙方間權利義務仍依原來七十七年所訂租賃契約，並無消滅舊債務而成立新債務等語，應可採信。上訴人既不能提出確有另訂新租約之證據，自不能僅以其使用土地位置不同，即遽謂兩造間原有租約已消滅。上訴人提出之八十年十二月十六日新竹十六支郵局第二○六號存證信函係由土地共有人五人名義所發，非以被上訴人名義寄發，不能認被上訴人以該函終止原租約，該函內容亦僅載明「為就本約租賃之權利義務有所遵循，請貴商行於……商訂租約事宜。」而廖志通並未依此通知與全體共有人重新洽訂新租約，亦即其與被上訴人間仍依七十七年間租約行使權利義務，此由廖志通均寄發租金予被上訴人即可證明，否則該租金收受人應非僅被上訴人一人，尚應包括其他共有人。上訴人現占用系爭土地面積共計三八二‧七五平方公尺，約合一一五‧七坪，固較租約所定得使用之面積小，惟尚非得據此即謂其每坪土地之租金與原約定不同，亦不能證明另有新租約存在，果廖志通確有與土地共有人另訂新租約，在使用土地面積相差約近一倍之情形下，何以租金仍為每月二萬元﹖是上訴人抗辯廖志通與系爭土地共有人全體另以口頭訂立新租約云云，不足採信。廖志通與被上訴人所訂租賃契約第三條約定：乙方（即被上訴人）若要收回時於二個月前通知甲方（即廖志通），甲方無條件歸還絕無異議。此為意定終止權之約定。系爭土地係農牧用地，依法不得建築房屋，廖志通租用系爭土地亦非為建屋使用，且迄未建屋，已經第一審勘驗屬實，自無土地法第一百零三條規定之適用，上訴人抗辯上開租約之約定違反該條強制規定為無效云云，並非可取。被上訴人業以八十四年五月三十一日八十四年度律昇函字第八四○五三一○二號律師函通知廖志通終止租約，有該函及回執可稽，該租賃契約即已合法終止，依民法第四百五十五條規定，廖志通應將系爭土地返還予被上訴人。茲廖志通業已死亡，上訴人為其繼承人，為兩造所不爭，上訴人依法應承受此項義務，從而被上訴人請求上訴人返還系爭土地予伊，即屬有理等詞，為其判斷之基礎。
按債之內容變更，有僅發生不失同一性之債之變更者，亦得為債之更改，即使舊債關係消滅而成立新債關係。以契約為債之變更時，究為不失同一性之內容變更，抑為更改，應依當事人之意思及變更之經濟的意義定之，倘於債之內容之給付發生重要部分之變更，依一般交易觀念已失債之同一性者，為債之要素有變更，即應認為債之更改。原審認定廖志通於七十七年六月三日向被上訴人承租之土地，業經其返還，由被上訴人與其他土地共有人於該土地上開設大橋加油站，廖志通改承租系爭土地，其位置與原承租土地不同。果爾，租賃標的物既有變更，能否謂非債之要素有變更，而屬債之更改，即非無疑。上訴人抗辯廖志通係與系爭土地共有人全體即魏木水、魏阿金、魏武雄、魏千枝及被上訴人口頭約定改承租系爭土地。而渠等五人於八十年十二月十六日所寄發予廖志通之新竹十六支郵局存證信函第二○六號，其內容載明「貴商行承租本人等所有坐落新竹市○○○○段二十張犁小段一八二－一一地號內土地兩造迄未就雙方權利義務訂定書面租賃契約」等語（見第一審卷三九頁），似亦承認渠等與廖志通間就系爭土地有租賃關係存在，僅尚未訂立書面契約。原審未查明本件是否屬債之更改，遽認被上訴人仍可依原租約行使權利，尚有疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年九月四日
最高法院民事第四庭
審判長法官林奇福
法官許朝雄法官曾煌圳法官陳國禎法官李彥文右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年九月十七日
Ｋ