臺灣臺北地方法院89年度重訴字第1740號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院89年重訴字第1740號民事判決

裁判日期：民國89年12月29日

裁判案由：減少價金

臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度重訴字第一七四○號
原告即反訴被告丙○○法定代理人乙○○訴訟代理人 陳雲進 律師被告即反訴原告立益建設事業股份有限公司
設台北市○○○路○○號五樓法定代理人丁○○被告即反訴原告萬慶隆建設股份有限公司法定代理人甲○○共同訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 江旻書 律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣肆佰柒拾萬元，及自民國八十九年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新台幣壹佰陸拾萬元供擔保後，得假執行；但反訴被告如於假執行程序實施前以新台幣肆佰柒拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實
子、本訴部分：
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應共同給付原告新台幣（下同）一千二百六十六萬九千八百九十八元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、事實部分：緣原告於民國八十一年五月四日，向被告購買預建於坐落桃園縣○○鄉○○○段一一三－三、一一四－一地號土地上之富麗前程S1棟一樓房屋一戶，面積為五七．四一坪，以及該基地之應有部分，另車位部分則於八十四年十一月二十五日訂約，價金依序各為六百五十六萬元、九百八十四萬元及八十萬元，此有預定買賣契約書三份可稽。原告已給付價金一千二百五十萬元，詎料於被告建築完成後，一樓房屋面積僅為四九．六四平方公尺（約十五坪），其遠不足契約約定之五七．四一坪，竟至短少四二．四一坪，價差為四百八十四萬六千零十二元，依通常交易觀念，顯係逾越容許誤差之範圍，致減少通常效用，減損其原有價值，顯係重大瑕疵（按五七．四一坪與十五坪之房屋，二者之效用及價值，不啻天淵之別，相去甚遠），足以妨礙買受人原告契約目的之達成。故系爭房屋顯屬欠缺通常及契約預定效用及價值之重大瑕疵。此外，原告僅買受S1棟「一樓一戶」，竟一分為二，變更為「二戶」即地面層及地下層，於此情形，其非嚴重之瑕疵而何？歷經原告迭次催告補正瑕疵，無如被告等置若罔聞，原告不得已於八十七年七月十七日以台北迪化街郵局第一０九二號存證信函定期催告補正瑕疵，那知被告於收受原告此項催告函後，依然故我，相應不理，於是原告即於同年八月七日以台北迪化街郵局第一一四七號存證信函，本於瑕疵擔保以及給付遲延之法則，聲明解除前揭系爭買賣契約。
二、原告請求權基礎之法律關係部分：本於債務不履行之法則，被告應負損害賠償責任：
㈠查原告向被告買受之房屋，只是富麗前程第S1棟一樓「一戶」，房屋坪數
為五七．四一坪之事實，不惟有卷附房屋預定買賣契約書第一條約定可參，復經被告於其答辯狀內自認而確切直承：「查兩造於所簽立之房屋預定買賣契約書第一條即約明：預定標示：坐落桃園縣○○鄉○○○段一一三－三、一一四－一地號土地內之富麗前程第S1棟一樓房屋一戶，房屋坪數約為五七．四一坪」等詞，此項原告買受「一樓一戶」之事實，契約文義極為明確。豈料於被告房屋建築完成後，一樓一戶房屋竟一變而為地面層以及地下層二戶，甚至一樓房屋面積僅為地下層的二分之一（房屋四九．六四平方公尺，地下層則為九五．九０平方公尺），此有卷內建物謄本可參，並有被告提出之建物所有權狀可稽。按原告買受一樓「一戶」房屋五
七．四一坪，而被告建築完成之房屋竟變為「二戶」（地面層及地下層），而一樓房屋部分僅為十五坪。於此情形，不惟顯屬物之重大瑕疵，同時購成權利瑕疵（因為被告已無法交付五七．四一坪一樓房屋，亦無從使原告取得該項坪數一樓房屋之完整所有權），亦屬無法補正之極大瑕疵（無由拆除重建，更無由使地下層變為一樓），即甚灼然。按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文。又所謂物之瑕疵指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量減少，足使物之價值有欠缺者亦屬之，最高法院著有七十三年台上字第一一七三號判例可參。又民法第三百五十九條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約。而出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條規定請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用，亦即瑕疵給付同時構成不完全給付，此有最高法院七十七年四月十九日第七次民事庭會議決議以及八十七年台上字第五五七號民事判決可參。系爭房屋無由從現時之地面層及地下層二戶變為地面層一戶，顯屬給付不能。縱非給付不能，亦屬不完全給付，其瑕疵無法補正，準用給付不能規定，且系爭房屋與契約預定之價值及效用不符（十五坪之價值與效用遠不及契約所約定五七．四一坪房屋之價值及效用），尤屬欠缺通常效用及價值（地面曾一樓與地下室二者之價值及效用，相去甚遠），顯屬物之重大瑕疵。依上說明，原告爰依民法第二百二十六條第一項、第二百二十七條、第二百五十四條、第二百五十六條、第二百六十條、第三百五十三條、第三百五十四條、第三百五十九條規定，解除系爭買賣契約，以及請求損害賠償，即屬正當。
㈡請求金額之計算：
⒈已付價金返還部分：
本件被告因原告已為解除系爭買賣契約之意思表示，即屬無法律上原因而受利益，致他人受損害，應依民法第一百七十九條規定返還其利益，即將原告已付價金一千二百五十萬元返還；又依民法第二百二十六條、第二百二十七條、第二百五十四條、第二百五十六條及第三百五十九條解除契約後，再依民法第二百五十九條第一、二款回復原狀之規定，被告亦應將原告已付價金返還。
⒉稅捐部分：
本件原告因被告債務不履行（不履行買賣契約）致受有契稅十一萬一千五百八十元、天然瓦斯裝設費一萬八千三百零五元、房屋稅及地價稅四萬零十三元，共計十六萬九千八百九十八元，依民法第二百二十七條、第二百六十條及第三百五十三條規定，被告應負賠償之責。
三、對被告抗辯之陳述：㈠原告已於起訴狀事實及理由項下，表明係主張：瑕疵給付同時構成不完全
給付之債務不履行，本於債務不履行之法則請求損害賠償（並引用民法第二百二十七條、第三百五十三條等），被告猶謂原告應表明訴訟標的，否則其訴不能謂為合法云云，容有誤會。
㈡本件房屋存有重大瑕疵與系爭買賣契約第一條所定相互找補之約定，迴然
不同：按本件房屋由一戶變而為二戶（甚至其中一戶又變為地下層），此項嚴重瑕疵，殊與一般預售房屋及土地買賣契約書，因設計與施工間常存在力不可逮之誤差，故允許於合理誤差範圍內雙方互為找補之性質，截然不同。本件殊與系爭買賣契約第一條找補之約定，顯係情節有間，顯然已經逾越合理找補約定之範疇，即無該買賣契約第一條找補約定適用之餘地。準此，被告所謂：原告自應依前揭約款為增減給付之計算，而非即得捨棄兩造間之特約，遽然解約一節，即屬被告片面一己之詞，顯屬無據。
㈢至於被告所謂：「買賣契約第二條約明：本戶房屋施工標準，係按工務局
核准之設計圖說及本約所附建材設備之內容，由乙方全權負責建造，並以工務局核發之建築物（房屋）使用執照為合格標準。足見兩造合意系爭建物之施工標準，乃以被告向工務局申請核准之設計圖為準。而被告業依工務局所核准之設計圖施工完成，此有取得之使用執照可證，何瑕疵之有？」一節，惟查被告於銷售時並未告知有地下層（契約亦無一語提及一樓房屋涵蓋地下室），即被告之廣告銷售海報亦無片言隻語提及原告所買受之S1棟一樓房屋「涵蓋」地下層，於訂約時，被告復未提示設計圖說，更未作為契約附件。於此情況下，原告顯係無由窺知被告設計圖說內容如何？於此情形，何能如被告所云：兩造合意施工標準，以設計圖為準？其非被告所辯與事實不符，全然虛妄而何？抑有進者，被告施工之合乎設計圖與否，僅屬公法上行政機關核發使用執照之依據而已，此與私法上被告應負出賣人瑕疵擔保之契約義務，是二回事，不能相提並論。被告竟以取得使用執照，據以進一步謂：何瑕疵之有？顯係混淆二者所致，所持見解尤屬違誤，抑且違背論理法則，即屬飾詞諉卸，極為顯明。此外，被告之交付鑰匙讓原告查視房屋，此與被告所建房屋具有重大瑕疵（一戶變為二戶，甚至絕大部分為地下層，已如上述），致減少房屋通常及契約預定之效用、價值，是截然二事，被告竟將二者混而為一，空言否認減少通常效用及價值，不惟所持見解違誤，抑且於論理法則顯有違背，洵無足採。
㈣另被告所云：「兩造合意以另購車位之方式解決系爭房地之買賣糾紛」一
節，並無其事，原告否認其主張。按系爭預售屋出賣時，被告銷售人員告知地面空地可停放二部車，以致於訂立房屋買賣契約時，原告無庸買受停車位，豈料於房屋建築完成後，汽車無法出入，被告顯係違背承諾，深知理曲，為解決此停車位問題，被告始同意買一送二，此即何以停車位買賣契約係遲至八十四年十一月二十五日始為訂立之關鍵所在，殊與系爭房屋之買受是二回事。被告竟將此二者混為一談，不惟與上述事實經過不符，抑且被告所提被證三書面，亦無片言隻字提及排除被告之瑕疵擔保責任，足見被告所辯不實。從而，被告據以進一步謂：原告自不得再以坪數不足或其他理由主張解除系爭房地買賣契約一節，即屬無據。
㈤本件並無被告所謂除斥期間適用之餘地：
⒈查本件買賣乃八十一年五月四日間事，此有卷附房屋及土地預定買賣契
約書可參，而民法債編修正乃八十四年四月二十一日間事，至於修正條文之施行，依民法債編施行法第三十六條第二項規定，則係八十九年五月五日始為施行。本於法律不溯既往之法則，本件仍應適用修正前民法第三百六十五條，先為陳明。
⒉按修正前民法第三百六十五條規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或
請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。足見除斥期間之起算，係以物之交付為其成立要件，本件買賣被告迄未完成交屋手續，此觀被告於收受原告解除系爭買賣契約存證信函後，於八十七年八月十七日被告猶致函原告要求「辦妥交屋」手續而確切直承：「：：：同時並請台端（指原告）於文到七日內，將積欠多年之尾款計新台幣四百七十萬元整繳清，並辦妥交屋手續，以領取所有權狀」等詞，即可明瞭。依前揭民法第三百六十五條規定，被告迄未完成交付房屋手續，除斥期間之時效，顯屬無從進行，一見即明。準此，被告所為除斥期間之抗辯，依法不合。
⒊況原告係合併主張不完全給付之法則（瑕疵給付同時構成不完全給付）
，已如上述，法律就債務不履行之不完全給付，其適用給付遲延或給付不能法則而為解除契約，並無除斥期間限制之規定，準此，被告所為除斥期間之抗辯，尤嫌無據。
⒋本件被告以地下層房屋混充一樓房屋，已如上述，顯係故意不告知瑕疵
，依修正前民法第三百六十五條第二項：前項規定於出賣人故意不告知瑕疵者不適用之，本件殊無除斥期間適用之餘地。
⒌末者，被告竟引用修正及施行在後之民法第三百六十五條第一項規定，
據以進一步主張：原告已逾為解除契約之期間，自不得請求解除契約返還價金，依上說明，顯然違背法律不溯既往法則，乃屬援引法律不當之違誤，即不足採。
㈥末者，原告所買受者，乃一樓房屋五七．四一坪，已如前述，並非單純權
利之所有權買賣。依民法第三百四十八條第一項規定：物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，被告顯係依法、依約均應交付一樓房屋五七．四一坪之義務（事實上已不可能，已如前述）。茲被告有意省略其物（一樓房屋）之交付義務，避而不談，遽以：地面一層及地下層約計五七．四一坪，原告首應就兩造地面層及地下一層之面積比例有何特別約定負舉證責任。否則被告無給付義務，何來瑕疵擔保之責？為辯，洵無足採（被告並非湊足坪數即可，而應交付一樓房屋）。
參、證據：提出房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書、銷售海報節錄、電匯回單、地價稅稅額繳款書等影本各一件，存證信函影本四件，存證信函回執影本二件，統一發票影本三十六件，監證費繳納通知書、契稅繳款書等影本各二件，房屋稅繳款書影本四件及土地、建物登記謄本各一件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴及假執行之聲明均駁回。並陳明如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、程序部分：㈠按依民事訴訟法第二百四十四條第一項之規定：「起訴，應以訴狀表明左
列各款事項，提出於法院為之：一、當事人及法定代理人。二、訴訟標的。三、應受判決事項之聲明。」，是依上揭規定，原告起訴時必須將訴之要素（當事人、訴訟標的及訴之聲明）表明於訴狀，作為訴狀必要記載事項。其有欠缺者，為起訴不合程式，審判長應定期命為補正，逾期不補正者，法院應依民事訴訟法第二百四十九條第一項第六款，以裁定駁回其訴。
㈡而所謂訴訟標的，係指實體法上所得主張之權利，惟細觀原告之本件起訴
狀內容，原告雖主張：「系爭買賣契約既經原告合法聲明解除，則原告因被告債務不履行，而受之價金一千二百五十萬元、契稅等十一萬一千五百八十元、天然瓦斯裝設費一萬八千三百零五元，房屋稅、地價稅四萬零十三元，以上共計一千二百六十六萬九千八百九十八元等損害，本於民法第二百五十九條第一款、第二百六十條之規定，被告等自應負給付之責」。然查，民法第二百五十九條第一款、第二百六十條之規定，具非「損害賠償」之請求權基礎（訴訟標的），尤其民法第二百六十條雖規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，然該條並非請求權基礎（訴訟標的），原告如何以之請求被告應負契稅、天然瓦斯裝設費、房屋稅、地價稅之賠償依據？是依前述，原告應表明訴訟標的，否則其訴不能謂為合法。至原告嗣再於其所言詞辯論意旨狀追加民法第二百二十六條為請求權基礎，被告不同意原告之追加訴訟標的。
二、實體部分：㈠查原告起訴主張本件買賣標的物房屋面積不足兩造之約定，其所據係預定
買賣契約書及銷售海報，由是足見依原告之主張，海報廣告乃為兩造買賣契約之一部分。而查兩造訂立系爭買賣契約前，被告除由銷售人員向原告說明外，被告並於廣告海報上繪明系爭房屋（編號S1）係包含地面一樓及地下一樓二部分，此由該海報所繪編號S1之房屋係分涵１Ｆ平面圖及Ｂ１平面圖兩部分可證，而該S1之房屋，其使用面積為四九．六０坪、公共面積七．八一坪，合計五七．四一坪，亦與買賣契約書所載五七．四一坪相符，足見兩造所合意買賣房屋範圍係包含地面一層及地下一層約計五七．四一坪。至原告所稱地面房屋面積僅約地下一層面積二分之一等云云，惟兩造就系爭房屋僅約明包括地面一層與地下一層之面積為五七．四一坪，至就地面一層與地下一層之房屋各係若干及應按何比例，則未予特別約明，原告稱地面層面積不到地下一層面積二分之一，被告應負瑕疵擔保責任，原告首應就兩造地面層及地下一層之面積比例有何特別約定負舉證責任，否則被告無給付義務，何來瑕疵擔保之責？㈡次查，兩造於房屋買賣契約書第十三條約明：「乙方（指被告）於本大廈
建造竣工後通知甲方（指原告）交屋，甲方應於乙方通知交屋之日在指定地點辦理交屋手續，否則視為乙方已依約施工，乙方不負瑕疵擔保責任：：：㈠付清本戶買賣應付之價金，及因變更設計而增加之工程款。㈡付清因逾期繳款之滯納金：：：㈧銀行貸款核撥並轉入乙方帳戶」，惟原告迄未辦理銀行貸款及繳清本件買賣價金。是依上約款，原告自不得請求被告負瑕疵擔保責任。
㈢再者兩造就系爭建物之面積若有增減情形已有應互相找補之特約，設若建物之面積有所增減，原告亦非當得據以解除系爭買賣契約：
⒈查兩造於所簽立之「房屋預定買賣契約書」第一條即約明：「預定買賣
標示：坐落桃園縣○○鄉○○○段一一三－三、一一四－一地號土地內之「富麗前程」第S1棟一樓房屋一戶。房屋坪數約為五七．四一坪，上開房屋坪數包括室內、陽台、騎樓、平台、雨庇、花台、露台、樓、電梯間、門廊、走道及其他公共設施等之分攤在內，建物登記面積以地政機關之複丈面積為準。若因建造執照核可之面積有增減或現行法令或地政機關作業程序之規定對有關之產權未能登錄於權狀時，甲方同意以實際現況為計算買賣面積之依據。如實際現況之面積與買賣面積有誤差時，雙方同意就其增減部分之面積乘以房地單價（本約買賣總價款加本約房屋應持分之基地買賣總價款除以房屋買賣面積），相互找補」，且第二條亦約明：「本戶房屋施工標準，係按工務局核準之設計圖說及本約所附建材設備之內容，由乙方全權負責建造，並以工務局核發之建築物（房屋）使用執照為合法標準」，足見兩造業合意系爭建物之施工標準乃以被告向工務局申請核准之設計圖為準。而被告業依工務局所核准之設計圖施工完成，此有取得之使用執照可證，何瑕疵之有？原告自應就被告如何未依工務局所核准之設計圖施工負舉證責任。
⒉設縱依原告所提廣告圖所載系爭房屋之「使用面積：四九．六０坪、公
共面積七．八一坪」，惟兩造業於「房屋預定買賣契約書」第一條約明：「房屋坪數約為五七．四一坪，上開房屋坪數包括室內、陽台、騎樓、平台、雨庇、花台、露台、樓、電梯間、門廊、走道及其他公設施之分攤在內：：：如實際現況之面積與買賣面積有誤差時，雙方同意就其增減部分之面積乘以房地單價（本約買賣總價款加本約房屋應持分之基地買賣總價款除以房屋買賣面積），相互找補」，而被告所移轉予原告之系爭建物，分別為建號：六六六，即地面層：四九．六四平方公尺，地下層：九五．九０平方公尺，陽台：一五．０一平方公尺，主、附屬建物合計一六０．五五平方公尺，約四八．五六六坪；而建號六七六，面積九五．一六平方公尺應有部分一萬分之四八五；建號六八一，面積二五八七．五四平方公尺應有部分十萬分之九四五，二建號應有部分合計二九．０六平方公尺，約八．七九坪，此有建物登記謄本所及建物所有權狀足證。縱認上開建物面積與廣告圖所載之面積略有出入（亦未超過一坪左右），兩造既有合意就面積增減情形有互相找補之特約，則原告自應依前揭約款為增減給付之計算，而非即得捨棄兩造間之特約，遽然解約。
⒊又原告雖主張系爭建物因坪數嚴重短少，致使系爭建物減少通常效用云
云，惟查，系爭建物被告應原告之要求而將鑰匙交付原告以驗收房屋，詎料原告於未完成給付價金義務及辦理交屋前，即於八十七年間即出租他人使用，此何來減少效用之情形？原告亦自應就系爭建物如何減少通常效用等情負舉證責任，否則伊所為系爭建物具有瑕疵之主張，實不足採。
㈣又按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見
應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物」，「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅」，此民法第三百五十六條第一項、第三百六十五條第一項定有明文。且兩造於買賣契約書第十三條亦約明：「至於本大廈建造竣工後通知甲方交屋，甲方應於乙方通知交屋之日在指定地點辦理交屋手續，否則視為乙方已依約施工，乙方不負瑕疵擔保」，而查縱設原告主張系爭房屋具有瑕疵，惟原告於八十五年七月間被告通知其辦理交屋時，原告業已知悉系爭房屋之狀況，此有原告於八十七年四月十六日發予被告台北迪化街郵局第八八八號存證信函載明：「台端電話通知約定於八十五年七月二十七日十五時於工地辦理交屋，當時買方發現店面前正中央有根大柱，貨物無法正常進出、地下室有大排煙管影響貨物存放等民法第三百五十四條減少其通常效用重大瑕疵：：：」，此有該存證信函可證。是設若原告所主張系爭房屋具有瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，則原告自應於其知悉並通知被告之六個月內行使解除權或減少價金請求權，詎料由原告前開存證信函可知，原告於八十五年七月間即已知悉房屋之狀況（包括地面一層及地下一層之房屋面積）並就所認之瑕疵通知被告，然原告迨至八十七年七月間始為解除契約之意思表示，原告顯已逾為解除契約之期間，原告自不得請求解除契約返還價金。
㈤退萬步言，如認系爭建物之面積已構成瑕疵之情形，惟原告曾就系爭建物
之面積等問題向被告提出解決方案，即原告另以低價八十萬元向被告購買三個停車位，此有原告之法定代理人 黃惠珍 於八十四年七月九日所出具「方法①每個停車位以原價的１／３購買，②刪除。如果同意以上方法之一馬上過戶」。是被告遂於八十一年五月四日與原告簽立系爭房地買賣契約後，另於八十四年十一月二十五日與原告簽立停車位買賣契約書，同意原告以八十萬元之低價購買三個停車位解決系爭房地買賣之糾紛。據上可知，兩造既已合意以另購車位之方式解決系爭房地之買賣糾紛，原告自不得再以坪數不足或其他理由行使同時履行抗辯權或主張解除系爭房地買賣契約。至於原告所稱「系爭預售屋出賣時，被告銷售人員告知地面空地可停放二部車，以致於訂立房屋買賣契約時，原告無庸買受停車位，豈料於房屋建築完成後，汽車無法出入，被告顯係違背承諾，深知理曲，為解決此停車位問題，被告始同意買一送二」，洵非事實，蓋銷售人員並未告知系爭空地可停放二部車，此其一也，由原告之法定代理人所出具之書面載明：「方法①每個停車位以原價的１／３購買，②刪除。如果同意以上方法之一馬上過戶」之文義，明顯可見兩造確為本件買賣糾紛（過戶）始以三分之一價金購買停車位之方法解決，被告並無同意停車位買一送二之情，且由原告法定代理人將方法「②送二個停車位」刪除亦可印證。
參、證據：提出使用執照、建築改良物所有權狀、土地所有權狀、黃惠珍出具之手寫文件、停車位預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書、存證信函回執、平面圖等影本各一件，建築改良物登記簿影本二件及存證信函四件為證。
丑、反訴部分：
甲、反訴原告方面：
壹、聲明：反訴被告應給付反訴原告四百七十萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣反訴被告於八十一年五月四日與反訴原告訂立房屋及土地預定買賣契約，買受坐落桃園縣○○鄉○○○段一一三－三、一一四－四地號土地上所興建之「富麗前程」第S1棟一樓房屋及基地土地持分。雙方約明價金依序各為六百五十六萬元（房屋）及九百八十四萬元（土地）。此有該買賣契約書可證，反訴原告並於八十五年五月二十五日將系爭房地所有權移轉予反訴被告，此亦有建物、土地所有權狀可證，反訴被告自應依約給付買賣價金。
二、詎料反訴被告就其所簽訂之「委辦房地貸款契約書」，並未依約辦理銀行貸款以撥付反訴原告，且迄今尚積欠房屋、土地（銀行貸款部分）之價金分別為三百四十萬元、一百二十六萬元，共計四百七十萬元。
三、按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」，此民法第三百六十七條定有明文。依前所述，反訴被告尚有四百七十萬元之買賣價金迄未給付反訴原告，迭經反訴原告催討，反訴被告仍未支付分文，為此反訴原告爰依兩造間房屋買賣契約書第六條第一項第二款第㈡：「甲方（反訴被告）如不需辦理銀行貸款時，其應付給乙方（反訴原告）之貸款金額部分，應於使用執照核發之日以現金付清」，土地買賣契約書第三條第一項第二款地㈡：「甲方（反訴被告）如不需辦理銀行貸款時，其應付給乙方之貸款金額部分，應於本基地上房屋使用執照核發之日以現金一次付清」之約款及民法第三百六十七條、第二百三十三條、第二百零三條等規定，請求如訴之聲明第一項。
四、反訴原告並無瑕疵給付或不完全給付之情事，反訴被告行使同時履行抗辯及解除契約要無理由（此部分陳述與本訴部分被告陳述欄第二、實體部分之陳述同，不贅載）。
參、證據：同本訴部分被告方面證據欄所載。
乙、反訴被告方面：
壹、聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、反訴原告之訴，權利保護要件顯有欠缺，分述如次：㈠反訴原告出賣系爭S1棟一樓房屋一戶，竟一變而為地面層及地下層二戶，
甚至地面層面積僅為地下層的二分之一，此即物之重大瑕疵，且為不完全給付（反訴原告顯係以較低價值之地下室騙取反訴被告地面層一樓較高金額之價金），已如前述，殊屬違背誠實信用方法原則，於民法第一百四十八條第二項規定：行使權利，履行義務應依誠實及信用方法，顯有違背，即不受法律之保護。歷經反訴被告定期催告反訴原告補正瑕疵，反訴原告置若罔聞，於是反訴被告因而聲明解除系爭買賣契約，此有卷附反訴被告之催告及聲明解除之存證信函可參。系爭買賣契約既經反訴被告合法聲明解除，已如前述，兩造間已無買賣關係存在，從而，反訴原告之請求價近四百七十萬元，失所附麗，即屬無據。反訴原告之訴，欠缺訴訟標的法律關係要件，即無理由。
㈡其次，瑕疵給付同時構成不完全給付，出賣人應負不完全給付之債務不履
行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條規定請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則，請求補正或損害賠償，並有民法第二百六十四條規定之適用，已如上述。且民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院八十四年度台上字第一六九號判決）。系爭房屋存有物之重大瑕疵，而為不完全給付，歷經反訴被告催告反訴原告補正，反訴原告不為補正，有如上述。依上說明，反訴被告本於同時履行抗辯權，自亦得拒絕給付價金。而反訴被告業已向反訴原告表示行使同時履行抗辯權，拒絕給付尾款價金之事實，復有反訴原告提出存卷八十七年六月十六日中壢郵局第一六八０號致反訴被告存證信函自承：「：：：然台端於過戶後，卻以此瑕疵拒絕給付尾款：：：」等詞，依上說明，反訴被告本於同時履行抗辯權自亦得拒絕給付價金，反訴原告之訴，即無理由。
參、證據：同本訴部分原告方面證據欄所載。理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：
一、原告起訴狀所表明訴訟標的固僅記載「本於民法第二百五十九條第一款、第二百六十條規定」，請求被告給付買賣價金一千二百五十萬元、契稅十一萬一千五百八十元、天然瓦斯裝設費一萬八千三百零五元、房屋稅及地價稅四萬零十三元，共計一千二百六十六萬九千八百九十八元，而未指明所請求各筆金額之請求權基礎，且民法第二百六十條亦非具有構成要件及法律效果之完全法條，不得據為請求權依據，惟原告嗣於其後提出之準備書狀，已明載其各項請求之請求權依據，應認已補正上開訴訟標的未完整表明之程式欠缺，則被告爭執原告起訴狀欠缺表明訴訟標的之程式，已失依據。
二、又原告起訴狀所表明之訴訟標的固僅為民法第二百五十九條第一款及第二百六十條，而於嗣後提出之準備書狀又追加民法第一百七十九條、第二百五十九條第二款、第二百二十七條、第二百三十一條第一項等訴訟標的，但查其所追加之訴訟標的，與起訴所表明之訴訟標的，均係基於被告未給付約定房屋之同一主張，兩者基礎事實同一，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定，其訴之追加並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張其於八十一年五月四日，向被告購買被告預建於坐落桃園縣○○鄉○○○段一一三－三、一一四－一地號土地上之富麗前程S1棟一樓房屋一戶，面積為五七．四一坪，及該基地之應有部分，另於八十四年十一月二十五日向被告另購買停車位三個，價金依序各為六百五十六萬元、九百八十四萬元及八十萬元，原告已給付價金合計一千二百五十萬元，詎被告建築完成後，一樓房屋面積僅約十五坪，較契約約定短少四二．四一坪，折算價差為四百八十四萬六千零十二元，且房屋一分為二，變更為「二戶」即地面層及地下層，顯係重大瑕疵，致妨礙原告契約目的之達成，故系爭房屋顯屬欠缺通常及契約預定效用及價值之重大瑕疵。歷經原告迭次催告被告補正瑕疵，被告置若罔聞，是原告於八十七年八月七日本於瑕疵擔保及給付遲延之法則，依民法第二百二十六條第一項、第二百二十七條、第二百五十四條、第二百五十六條、第二百六十條、第三百五十三條、第三百五十四條、第三百五十九條規定，以存證信函向原告聲明解除前揭買賣契約。為此，選擇合併依民法第一百七十九條不當得利、第二百五十九條第一、二款回復原狀之規定，訴請被告返還已付價金一千二百五十萬元；併依民法第二百二十七條、第二百三十一條不完全給付及給付遲延之規定，請求被告賠償因不履行買賣契約致原告所受支出契稅十一萬一千五百八十元、天然瓦斯裝設費一萬八千三百零五元、房屋稅及地價稅四萬零十三元，共計十六萬九千八百九十八元之損害，並均加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息等情。
二、被告則以兩造訂立系爭房屋買賣契約前，被告已將系爭房屋（編號S1）係包含地面一樓及地下一樓二部分，繪明於銷售廣告海報，並由被告銷售人員向原告說明，是兩造合意買賣之房屋，係包含地面一層及地下一層約計五七．
四一坪。而兩造就地面一層與地下一層之房屋面積各係若干，及應按何比例分配，並未特別約定，原告稱地面一樓面積不到地下一樓面積二分之一，被告應負瑕疵擔保責任，自應就兩造地面一樓及地下一樓之面積比例有何特別約定，負舉證責任，否則被告無給付義務，即無瑕疵擔保之責。且兩造所訂房屋買賣契約，合意系爭建物之施工標準以被告向桃園縣政府工務局申請核准之設計圖為準，而被告業依桃園縣政府工務局所核准之設計圖施工完成，系爭房屋並無瑕疵。況被告應原告之要求而將鑰匙交付原告以驗收房屋，詎料原告於未完成給付價金義務及辦理交屋之前，即於八十七年間出租他人使用，可見系爭房屋並無減少效用之瑕疵。又兩造就系爭建物之面積之增減情形，已有互相找補之特約，而被告所移轉予原告之系爭建物面積合計約五七．三五六坪，雖與廣告圖所載之面積略有出入，亦未超過一坪，惟兩造既有就面積增減情形約定互相找補之條款，原告自應依該約定為增減給付之計算，而非得捨棄兩造間之特約，遽然解約。況系爭買賣契約書約明原告應在被告通知交屋之日，在指定地點辦理交屋手續，否則視為被告已依約施工，被告不負瑕疵擔保責任，惟原告迄未辦理銀行貸款及繳清本件買賣價金，自不得請求被告負瑕疵擔保責任。又縱設系爭房屋具有瑕疵，惟原告於八十五年七月間，經被告通知其辦理交屋時，原告業已知悉系爭房屋之狀況，則原告自應於其知悉並通知被告之六個月內，行使解除權或減少價金請求權，然原告迨至八十七年七月間，始為解除契約之意思表示，顯已逾解除契約之期間，原告自不得請求解除契約返還價金。退萬步言，如認系爭建物之面積已構成瑕疵之情形，但原告曾就系爭建物之面積等問題，向被告提出解決方案，即原告另以低價八十萬元，向被告購買三個停車位，兩造既已合意以另購車位之方式，解決系爭房地之買賣糾紛，原告自不得再以坪數不足或其他理由，行使同時履行抗辯權或主張解除系爭房地買賣契約等語，資為抗辯。
三、查原告主張其於八十一年五月四日，向被告購買系爭「富麗前程S1棟一樓房屋」一戶，面積為五七．四一坪，及該基地之應有部分，另於八十四年十一月二十五日向被告另購買停車位三個，買賣價金依序各為六百五十六萬元、九百八十四萬元及八十萬元，原告已給付被告買賣價金合計一千二百五十萬元，原告並另支出契稅十一萬一千五百八十元、天然瓦斯裝設費一萬八千三百零五元、房屋稅及地價稅四萬零十三元，共計十六萬九千八百九十八元，嗣被告建築完成後，系爭房屋分為地面層及地下層，且地面層面積僅約十五坪等情，為被告所不爭，並有原告提出之房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、電匯回單、統一發票、地價稅稅額繳款書、契稅繳款書、房屋稅繳款書、監證費繳納通知書等件為證，堪信為真正。
四、原告主張兩造買賣之房屋「S1棟一樓房屋一戶」，為地面一樓之單層建物，而非包含地面、地下各一樓之雙層建物，而房屋面積五七．四一坪，係指單層房屋之面積而言，而非地面、地下兩層合計之面積等情，固據其提出房屋預定買賣契約書為證，惟為被告所否認，辯稱系爭買賣之房屋係包含地面一樓及地下一樓二部分，且兩造訂立系爭房屋買賣契約前，被告已將房屋設計平面圖繪明於銷售廣告海報，並由被告銷售人員向原告說明，是兩造合意買賣之房屋，係包含地面一樓及地下一樓合計約五七．四一坪之雙層建物等語，並提出銷售海報為證。經查：
㈠兩造所訂系爭房屋買賣契約第一條固約定：「預定買賣標示：：：S1棟一樓
房屋一戶，房屋坪數約為五七．四一坪：：：」，惟按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。本件系爭房屋竣工後之現狀，為包含地面一樓及地下一樓之雙層建物，被告並已取得桃園縣政府工務局核發之使用執照，此有被告提出為原告所不爭之使用執照及建築改良物登記簿影本可稽，依建築法第七十條規定，「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照」，足可推知被告於建築系爭房屋之初，即將系爭房屋設計為包含地面一樓及地下一樓之雙層建物；而觀之被告所提出為原告不爭執其真正之銷售海報，其上所繪「1F平面圖」及「B1平面圖」，均有系爭編號S1之房屋，兩者位置相同，且該S1之房屋，其使用面積為四九．六０坪、公共面積七．八一坪，合計五七．四一坪，與兩造所訂買賣契約書所載之房屋坪數五七．四一坪相符，亦顯示被告於銷售系爭房屋時，已將房屋設計包含地面一樓及地下一樓二部分之情形繪明於銷售海報。則被告無論於興建或銷售之時，均將系爭房屋設計為包含地面一樓及地下一樓二部分之雙層建物，被告抗辯兩造所訂買賣契約上所指之「S1棟一樓房屋一戶」係指包含地面一樓及地下一樓各一層之雙層房屋等語，即非無據。㈡又系爭房屋併其基地應有部分之售價合計為一千六百三十四萬元，此為兩造
所不爭，衡諸常情，原告買受如此高額之不動產，勢必仔細斟酌各項相關之銷售資料，則在被告已將房屋平面設計圖繪明於銷售海報情形下，原告應不可能不知被告所出售之房屋係包含地面一樓及地下一樓之雙層建物。
㈢而系爭房屋於八十四年四月間即已竣工，此觀被告提出為原告所不爭之建築
改良物所有權狀建築完成日期之記載可明，並為兩造所是認，而原告自承系爭房屋建築完成後，兩造因鑑於汽車無法出入房屋地面空地，被告乃同意以買一送二方式，另於八十七年十一月間出賣三個停車位予原告等語；再觀諸原告所提出關於兩造磋商買賣上開三個停車位時，由原告法定代理人黃惠珍出具之手寫文件，其上所押日期為八十七年七月九日等情，足徵原告於八十四年七月間之前，應已查看過系爭房屋之竣工狀況，而明知該房屋為包含地面一樓及地下一樓之雙層建物。則若原告訂立房屋買賣契約之初，無論基於其主觀之錯誤或被告之銷售人員之告知，而誤認系爭房屋僅為單一樓層之建物，其在八十四年七月間得知系爭房屋竣工後竟為雙層建物，與其主觀認知有「天淵之別」之差異，衡情斷無不與被告極力爭執之理。然觀諸原告所提出之統一發票所載，原告在八十四年七月之後，仍如期繼續繳交房屋、土地分期款，諸如房屋稅、契稅等，亦均如數繳交；且更於八十四年十一月間，再向被告購買三個停車位，此有原告提出之停車位買賣契約可證；迄八十七年四月十六日由原告寄予被告存證信函，亦僅記載「台端（指被告）電話通知約定於八十五年七月二十七日十五時於工地辦理交屋，當時買方（指原告）發現店面前正中央有根大柱，貨物無法正常進出、地下室有大排煙管影響貨物存放等民法第三百五十四條減少其通常效用重大瑕疵：：：」等文義，對於買賣之房屋究為單層或雙層建物之問題，隻字未提，此有被告所提為原告不爭執其真正之存證信函可稽。凡此足徵原告於訂立系爭房屋買賣契約之初，對於系爭房屋設計之認知，與被告並無不同。是原告所欲買受之房屋，應即為被告所設計之包含地上一樓及地下一樓之雙層建物之事實，堪予認定。則原告主張兩造所合意買賣之系爭房屋為一樓單一樓層之建物云云，顯與事實不符，要不足取；被告抗辯兩造合意買賣之房屋為包含地面一樓、地下一樓之雙層建物等情，應屬非虛。
五、次查兩造所訂房屋買賣契約第一條僅約定買賣房屋之坪數，包含室內、陽台、騎樓、平台、雨庇、花台、露台、樓、電梯間、門廊、走道及其他公設施之分攤面積，共計約為五七．四一坪，此觀該賣賣契約書之記載甚明，且為兩造所是認，而被告抗辯其所移轉予原告之系爭建物，分別為建號：六六六，即地面層：四九．六四平方公尺，地下層：九五．九０平方公尺，陽台：
一五．０一平方公尺，主、附屬建物合計一六０．五五平方公尺，約四八．五六六坪；而建號六七六，面積九五．一六平方公尺應有部分一萬分之四八五；建號六八一，面積二五八七．五四平方公尺應有部分十萬分之九四五，二建號應有部分合計二九．０六平方公尺，約八．七九坪，亦有被告提出之建物登記謄本所及建物所有權狀足證，並為原告所不爭。則被告建竣之房屋面積共約五七．三五六坪，與買賣契約約定之五七．四一坪，雖略有出入，然並未超過一坪，顯屬因設計與施工間所存力不可逮之合理誤差所造成。而依兩造所訂房屋買賣契約第一條約定：「如實際現況之面積與買賣面積有誤差時，雙方同意就其增減部分之面積乘以房地單價：：：相戶找補」，顯示兩造於訂約時已容許系爭房屋存有合理誤差，則被告建竣之系爭房屋面積雖較買賣契約約定之面積短少，但其仍在兩造訂約時所預定之誤差範圍內，是原告自不得執該項面積之短少，遽指系爭房屋具有瑕疵。
六、至於原告另謂被告建竣之系爭房屋，地面一樓之面積尚未達地下一樓面積之半等情，固為被告所不否認，惟原告並未舉證證明此與兩造所訂房屋買賣契約之約定有何不符，或將造成何種品質、效用之瑕疵，是原告亦不能據此主張系爭房屋具有瑕疵。
七、綜上，被告建竣之系爭房屋，並無原告所指之瑕疵存在，而兩造就買賣房屋面積之增減，業有互相找補之特約，原告自應依該約款為增減給付之請求，而非得依瑕疵擔保、給付遲延、給付不能或不完全給付之法則，遽然解除系爭買賣契約請求返還價金及損害賠償。從而原告依民法第一百七十九條、第二百五十九條第一款、第二款請求被告返還已付買賣價金一千二百五十萬元，及依民法第二百二十七條、第二百三十一條規定，請求被告賠償其所支出之契稅十一萬一千五百八十元、天然瓦斯裝設費一萬八千三百零五元、房屋稅及地價稅四萬零十三元，共計十六萬九千八百九十八元，均無理由，其遲延利息之請求亦失所附麗，應併予駁回。
八、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，不應准許。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張反訴被告向反訴原告購買前述房屋及基地應有部分後，反訴原告已於八十五年五月二十五日將系爭房、地所有權移轉予反訴被告，依兩造間房屋買賣契約第六條第一項第二款及土地買賣契約第三條第一項第二款約定，反訴被告應於系爭房屋使用執照核發之日，以現金一次付清買賣價款，詎反訴被告尚積欠反訴原告房屋、土地（銀行貸款部分）價金分別為三百四十萬元、一百二十六萬元，共計四百七十萬元未付，為此依上開契約約定及民法第第三百六十七條、第二百三十三條、第二百零三條規定，訴請被告給付四百七十萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等情。
二、反訴被告則以反訴原告所出賣之系爭房屋，有如本訴部分所述之重大瑕疵，為不完全給付，歷經反訴被告定期催告反訴原告補正瑕疵，反訴原告不為補正，反訴被告本得行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金，況反訴被告已因反訴原告不補正瑕疵，而聲明解除系爭買賣契約，故系爭買賣契約既經解除，兩造間已無買賣關係存在，反訴原告之請求即失所附麗等語，資為抗辯。
三、查反訴原告主張反訴被告尚欠系爭房、地買賣價金共計四百七十萬元未付，依兩造所訂房屋買賣契第屋買賣契約第六條第一項第二款及土地買賣契約第三條第一項第二款約定，反訴被告應於系爭房屋使用執照核發之日一次以現金給付上開買賣價金等事實，為反訴被告所不爭，並有上開房屋、土地買賣契約書為憑，堪信為真實。
四、反訴被告雖抗辯反訴原告所建竣之房屋有如本訴部分其所主張之瑕疵，反訴被告得主張同時履行抗辯權及解除買賣契約云云，然查反訴原告所建竣之系爭房屋並無瑕疵，已於本訴部分論斷，反訴被告據該瑕疵之主張而行使同時履行抗辯權及解除系爭買賣契約，均屬無據；又系爭房屋使用執照核發之日即八十四年四月十八日，此觀反訴原告提出為反訴被告所不爭之使用執照影本核發日期之記載甚明，是反訴被告自應依兩造所訂房屋買賣契約約定，於八十四年四月十八日以現金一次給付反訴所餘欠之價金。再者，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百三十三條第一項前段、第二百零三條定有明文。是反訴被告並應自遲延時起，按上開利率給付反訴原告遲延利息。
五、從而反訴原告訴請反訴被告給付四百七十萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即八十九年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十二月二十九日
民事第六庭法官黃明發右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年一月五日
法院書記官謝梅琴