裁判字號：臺灣臺中地方法院95年訴字第1179號民事判決
裁判日期：民國95年08月08日
裁判案由：返還價金
臺灣臺中地方法院民事判決95年度訴字第1179號原告丁○○訴訟代理人 廖本揚 律師被告園創不動產股份有限公司兼法定代理己○○人共同訴訟代理人鐘為盛律師被告東森建業不動產仲介經紀股份有限公司即
甲○○○仲介股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人戊○○
庚○○上列當事人間返還價金事件，本院於民國95年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其於民國95年2月8日經被告園創不動產股份有限公司（以下簡稱園創公司）經紀人 黃智強 之媒介，向被告己○○購買坐落台中縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地及其上同段213建號、門牌號碼台中縣○○鄉○○路○○○巷○○弄○號建物，價金為新台幣（下同）4,230,000元，原告陸續已給付被告己○○500,000元及發票日95年3月6日、票號AC00000
00、面額830,000元、付款人為陽信商業銀行股份有限公司嘉義分行之支票乙紙。詎原告取得系爭房地進行裝修之際，經鄰里告知，92年1月15日有人於系爭房地內上吊身亡，原告轉向被告己○○及園創公司求證，伊等表示絕無此事，惟經原告向台中地方法院地檢署取得上開事故之相驗屍體證明書，查核屬實。就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內有人非自然身故，係屬重大瑕疵，原告於95年3月30日發函向被告己○○解除契約。原告因本件買賣所受之損失計有：原告因不敢住居於系爭房屋，在外賃屋，約定租賃期間1年，每月租金12,000元，計144,000元，且支付租屋仲介費6,000元，計150,000元；因而支出之搬家費用計34,000元；額外支出購買家具等之損失128,770元；原告就系爭房屋裝修已支出及回復所需費用230,130元，原告已支出之價金500,000元及已支付系爭房屋買賣仲介費42,300元，合計為1,085,200元。爰依民法第259條第1款、第6款之規定請求被告己○○返還所受領之價金500,000元及系爭支票，如不能返還系爭支票，應賠償原告同額款項，依民法第260條及買賣契約第8條第4款第2段規定，暫以原告已支付價金之倍數即1,000,000元為損害額，請求被告己○○賠償之。而被告園創公司為本件買賣之經紀，惟未將系爭房地說明書交予原告，又與被告己○○共同隱瞞實情，顯然違反不動產經紀業管理條例第
23、24條規定，且被告園創公司係專門從事該區域內之不動產之仲介買賣，就系爭房地為凶宅，難諉為不知，亦屬債務不履行，被告園創公司依民法第227條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，亦應賠償原告前開1,500,000元。又被告園創公司係被告東森建業不動產仲介經紀股份有限公司即甲○○○仲介股份有限公司（以下簡稱東森公司）之台中東興加盟店，被告東森公司應依表見代理之規定賠償原告1,500,000元，而上開各被告間之損害賠償責任，具有同一損害填補目的，本於個別之發生原因對原告各負給付義務，若任一被告已為給付，他被告於該給付範圍同免責任。並聲明：㈠被告己○○應給付原告1,500,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告己○○於第2項被告園創公司就第2項之請求金額或第3項被告東森公司就第3項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務；㈡被告園創公司應給付原告1,500,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告園創公司於第1項被告己○○就第1項之請求金額或第3項被告東森公司就第3項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務；㈢被告東森公司應給付原告1,500,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告東森公司於第1項被告己○○就第1項之請求金額或第2項被告園創公司就第2項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務；㈣被告己○○應將發票日95年3月6日、票號AC0000000、票面金額830,000元、付款人為陽信商業銀行股份有限公司嘉義分行之支票返還予原告，如不能返還應賠償原告830,000元；㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯部分：
(一)被告園創公司及被告己○○部分：系爭房地於94年4月22日向訴外人即原所有權人丙○○購得時，訴外人丙○○並未告知屋內有自縊之情形，被告己○○不知系爭房屋為凶宅，且系爭房地於被告己○○所有期間未發生任何意外事故，被告己○○因而於交付原告之不動產標的現況說明書第11條：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否發生凶宅或自殺致死之情事」一欄，勾選否，被告己○○並無刻意隱瞞之處。物是否具有瑕疵，應依一般交易觀念認定。建築物是否因曾有人於內自殺而成為凶宅，僅屬個人主觀及心理層面之範疇，因人、時、宗教信仰不同而異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘、或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，非物之瑕疵。並無任何不可歸責於被告等之事由得以解除契約，原告請求返還已支付之費用及違約損害賠償，無理由。有關原告主張之在外租屋的損失，原告本來就要租屋，此為持續性的事實，並非損害的內容。本件原告未付清尾款，尚未交屋，即無搬家費用的支出。原告所購的家具，仍然由原告占有之中，由原告繼續使用，並非歸被告所有，亦無損失。有關原告請求房屋裝修與維護所需的費用部分，其請求亦超出其已裝潢範圍，且所附單據，僅為估價單，亦難認有損失。已支出之價金與仲介費用，因非可歸責於被告之事由，契約仍然存在，原告請求返還無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
(二)被告東森公司部分：加盟店與子公司不同，本件園創公司以自己名義，非以東森公司或支店名義營業，並無表見代理之適用。原告購買系爭房地，原本需支出貸款利息，該部分利息，可抵充房屋租金。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)原告於95年2月8日經被告園創公司經紀人黃智強之媒介，向被告己○○購買坐落台中縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地及其上同段213建號、門牌號碼台中縣○○鄉○○路○○○巷○○弄○號建物，價金為4,230,000元，原告陸續已給付被告己○○500,000元及發票日95年3月6日、票號AC0000000、面額830,000元、付款人為陽信商業銀行股份有限公司嘉義分行之支票乙紙。
(二)92年1月15日有人於系爭房地內自縊身亡。
(三)被告園創公司係被告東森公司之台中東興加盟店。
四、得心證之理由：兩造厥有爭執者為系爭房地內有人自縊身亡是否屬物之瑕疵？被告己○○是否刻意向原告隱瞞系爭房地內有人自縊身亡之情事？及被告東森公司是否應就本件負表見代理之授權人責任？查：
(一)原告主張其於95年2月8日經被告園創公司經紀人黃智強之媒介，向被告己○○購買坐落台中縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地及其上同段213建號、門牌號碼台中縣○○鄉○○路○○○巷○○弄○號建物，價金為4,230,000元，原告陸續已給付被告己○○500,000元及發票日95年3月6日、票號AC00000
00、面額830,000元、付款人為陽信商業銀行股份有限公司嘉義分行之支票乙紙。92年1月15日有人於系爭房地內自縊身亡之事實，業據原告提出不動產買賣契約書及臺中地方法院檢察署相驗屍體證明書為證，並為兩造所不爭執，固堪認為真實。惟按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。惟所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵，臺灣高等法院著有90年度上易字第401號判決意旨足資參照。雖物之瑕疵擔保責任為無過失責任，然查被告園創公司及被告己○○抗辯：系爭房地於94年4月22日向訴外人即原所有權人丙○○購得時，訴外人丙○○並未告知屋內有自縊之情形，被告己○○不知系爭房屋為凶宅，且系爭房地於被告己○○所有期間未發生任何意外事故，被告己○○因而於交付原告之不動產標的現況說明書第11條：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否發生凶宅或自殺致死之情事」一欄，勾選否，被告己○○並無刻意隱瞞之處等情，業據其提出不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書為證，並據證人即系爭不動產原所有權人丙○○於本院結證：「我擁有這房子的期間是從86年10月我先生過世後繼承的，一直到94年4月1日我賣出去的時候。我不知道有人在那房子裡面自殺。
康蔡 美容是我婆婆，我不知道我婆婆是否有在那裡自殺，房子是我的，我婆婆一直住在那裡，我先生過世後，我都沒有與他們來往。我婆婆過世的時候，是我小姑打電話給我，我才知道，我只有在喪禮當日回來，我那天早上去到那裡時已經中午了，我晚上又趕回家，他們沒有告訴我的婆婆是怎麼過世的，他們只是說我婆婆過世，之前他們有打電話跟我說我婆婆生病而已，之後我就不知道了。我在簽買賣契約書的時候，我有勾說本建築改良物，於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事勾「否」。房子我賣兩百六十萬元，市價都少錢我不知道，這棟房子是我先生買的，他買多少錢我不知道，他是在我們婚前就買了，我覺得兩百六十萬元差不多。」等語明確。雖原告否認證人丙○○之證言，然按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信，最高法院亦著有53年度台上字第2673號判例意旨足資參照。證人丙○○之證言，並無證據足認為虛偽，已難認有不實，且該證人復經結證，更難認有虛偽。亦堪認被告園創公司及被告己○○之上開抗辯為真實。則被告己○○既於94年4月22日向訴外人即原所有權人丙○○購得系爭房地，而訴外人 康蔡美容 係於92年1月15日即於系爭房地內自縊身亡，原所有權人丙○○尚且不知情，並於買賣不動產標的現況說明書上就「本建築改良物，於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」事項勾「否」，自難認被告己○○知悉有人於上開房地內自縊情事。則除系爭房地內因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，非得謂物之瑕疵外，依原告與被告己○○買賣契約之約定觀之，亦僅約定：「本建築改良物，於賣方（即被告己○○）產權持有期間曾發生兇殺或自殺致死之情事」為其瑕疵事項。系爭房地於被告己○○產權持有期間既未曾發生兇殺或自殺致死之情事，且被告己○○復不知其產權持有期間之前有人於上開房地內自縊情事。依上說明，自難認本件原告與被告己○○之買賣有當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者之瑕疵存在。本件既難認原告與被告己○○之買賣有當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者之瑕疵存在，則原告依民法第359條之規定，以買賣因物有瑕疵而解除原告與被告己○○間之系爭買賣契約，即於法不合。原告援引民法第259條契約解除後之回復原狀請求權，請求被告己○○返還所受領之價金500,000元及已支付之價金支票，如不能返還該支票，應賠償原告同額款項，即無理由。又按民法第260條乃規定：解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非獨立之請求權基礎，合先敘明。又雖原告與被告己○○之買賣契約第8條第4款第2段約定：「如乙方（即被告己○○）毀約不賣或給付不能或其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。」惟如前述，依原告與被告己○○之買賣契約乃約定，於賣方即被告己○○建築改良物產權持有期間未曾發生兇殺或自殺致死之情事，而系爭房地於被告己○○產權持有期間亦未曾發生兇殺或自殺致死之情事，且被告己○○復不知其產權持有期間之前有人於上開房地內自縊情事，自亦難認被告己○○有其他違約情事。原告以其與被告己○○間之上開約定遽請求1,000,000元之賠償，亦與該其與被告己○○前開之約定之要件不符，亦無理由。
(二)如前所述，本件訴外人即原所有權人丙○○就其婆婆康蔡美容係於其產權持有期間即92年1月15日於系爭房地內自縊身亡之情事尚且不知情，於94年4月22日自訴外人丙○○買受系爭房地之被告己○○自難認知悉有人於上開房地內自縊情事。則經紀本件原告與被告己○○間買賣之園創公司亦難認有違不動產經紀業管理條例第23條、第24條之給付義務，即難認園創公司有不完全給付情事。再如前述，本件訴外人即原所有權人丙○○除就其婆婆康蔡美容係於其產權持有期間在92年1月15日於系爭房地內自縊身亡之情事不知情，並於94年4月22日將系爭房地出賣時，於買賣不動產標的現況說明書上就「本建築改良物，於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」事項勾「否」，被告己○○及園創公司自亦無從知悉有人於上開房地內自縊情事。本件亦難認園創公司有不動產經紀業管理條例第26條第2項規定：經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害之情事。是原告依據民法第227條第2項規定之不完全給付損害賠償請求權及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定之經紀連帶賠償責任之規定，請求被告園創公司賠償上開1,500,000元，亦無理由。
(三)原告雖主張：因被告園創公司係被告東森公司之台中東興加盟店，被告東森公司應依表見代理之規定對被告園創公司之不完全給付之債務不履行行為負本人之責任云云。又雖原告主張：被告園創公司係被告東森公司之台中東興加盟店之事實，亦據其提出公司基本資料查詢及名片為證，復有被告東森公司提出之東森房屋加盟店連鎖經營契約書為憑，復為兩造所不爭執，固亦堪認為真實。惟按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任；但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限；民法第169條固定有明文；惟表見代理之構成，以有表見之事實為限，若無表見之事實，當無從構成民法第169條之表見代理。本件僅依園創公司為東森公司之加盟店之事實，並不足認業有表見之事實。且依原告提出之前開名片所示，被告己○○之名片亦標明為園創公司之副總，更難認本件有被告東森公司授權被告園創公司代理與第三人為法律行為之事實，亦無從認有表見事實之存在。是原告主張被告東森公司應依表見代理負本人不完全給付之債務不履行責任云云，已於法無據。再如前述，被告園創公司亦難認有不完全給付情事。原告猶主張被告東森公司應負被告園創公司不完全給付之債務不履行之本人責任，更屬無據，亦無理由。
(四)綜上所述，原告依民法第259條第1款、第6款之規定及民法第260條及買賣契約第8條第4款第2段規定，對被告己○○為請求；依民法第227條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，對被告園創公司為請求；依表見代理本人責任之規定，對被告東森公司請求不完全給付債務不履行之損害賠償，聲明：㈠被告己○○應給付原告1,500,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告己○○於第2項被告園創公司就第2項之請求金額或第3項被告東森公司就第3項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務；㈡被告園創公司應給付原告1,500,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告園創公司於第1項被告己○○就第1項之請求金額或第3項被告東森公司就第3項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務；㈢被告東森公司應給付原告1,500,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告東森公司於第1項被告己○○就第1項之請求金額或第2項被告園創公司就第2項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務；㈣被告己○○應將發票日95年3月6日、票號AC0000000、票面金額830,000元、付款人為陽信商業銀行股份有限公司嘉義分行之支票返還予原告，如不能返還應賠償原告830,000元，即均無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，亦因其訴之駁回，失所依附，應併駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述、攻擊防禦方法及舉證，均對本判決之結果不生影響，爰不一一論述，附予敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國95年8月8日
民事第二庭法官陳秋月正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年8月8日
書記官