臺灣臺北地方法院106年度消簡上字第9號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院106年消簡上字第9號民事判決

裁判日期：民國107年02月14日

裁判案由：給付租金等

臺灣臺北地方法院民事判決106年度消簡上字第9號上訴人 林文郎 訴訟代理人 鄧敏雄 律師被上訴人凱基商業銀行股份有限公司法定代理人 魏寶生 訴訟代理人 蔡朝安 律師
魏妁瑩 律師 黃康軒 律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國106年7月17日本院106年度北簡字第3096號判決提起上訴，本院於107年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人與訴外人 陳玉華 前就門牌號碼如附表一所示之京站大樓建物住辦資產（下稱系爭特定住辦資產）簽訂臺北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書（下稱系爭契約書）。被上訴人係特定住辦資產使用權之轉讓人兼出租人，上訴人係特定住辦資產使用權之受讓人兼承租人。依系爭契約書第5.2條、第5.3條、第7.1條及第16.2條約定，上訴人每年應繳納地上權土地租金，並應按其房屋使用用途，繳納相當於房屋稅之金額，上訴人應於接獲被上訴人書面繳款通知單之通知期限如數繳納。又上訴人於特定住辦資產交付後違反第7.1條之約定時，被上訴人得定相當期限要求上訴人改善，如逾期限上訴人仍未完成改善，被上訴人得自改善期限屆滿之日翌日起，按日請求上訴人按未付金額百分之一給付懲罰性違約金至上訴人改善完成外，並得終止本契約。被上訴人曾委託集順生活科技股份有限公司分別於民國105年4月19日以台北中山郵局存字第802號存證信函、105年5月19日以台北中山郵局存字第1048號存證信函、105年7月25日以台北中山郵局存字第1429號存證信函、105年8月17日以台北中山郵局存字第1562號存證信函通知上訴人繳納地上權土地租金及相當於房屋稅之金額，惟上訴人並未依被上訴人通知期限如數繳納，上訴人至今仍積欠被上訴人特定住辦資產地上權土地租金及相當於房屋稅之金額共計新臺幣（下同）137,385元（詳如附表一）。為此，爰起訴請求，並聲明：上訴人應給付被上訴人137,385元及如附表一所示之利息及懲罰性違約金。
二、上訴人則以：（一）兩造間之關係屬租賃關係：查上訴人之前手 陳乃文 、前前手陳玉華，對於系爭特定住辦資產，均僅有使用收益之權利，並無所有權，性質上屬於承租權。上訴人則因買賣關係，繼受取得前手乃至前前手之租賃權與承租人地位，所承租標的則為系爭特定住辦資產（即房屋包含停車位），並已載明於系爭契約第3條。進一步言，上訴人所承租標的僅有房屋本身，不及於系爭房屋坐落之基地，基地部分乃與被上訴人具有信託關係之「萬達通實業有限公司」，與「臺灣鐵路管理局」及「臺北市政府」間存在之地上權契約，要與上訴人無涉。上訴人僅因承租而取得建物及停車位部分之使用收益權，並未包含基地部分。被上訴人既未將地上權人之地位與權利轉由上訴人等承租人行使，上訴人何須支付使用對價？（二）系爭土地為國有地或市有地，關於地上權租金之繳納，性質與地價稅無異，本無由出租人轉嫁承租人負擔之理。系爭契約第5.2條及5.3條，顯係免除或減輕出租人之負擔稅捐義務，加重承租人之負擔與責任，對承租人有重大之不利益，並違反誠信原則，對於消費者顯失公平，亦與民法第427條立法意旨相違，對於消費者顯然不利，依照民法第247條之1第1款、第2款、第4款、消費者保護法第12條第1項、第17條第4項前段之規定，應屬無效，被上訴人自無向上訴人請求前開地上權租金之權利。（三）系爭契約書為企業經營者（建商）為與多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款，屬民法及消費者保護法所稱之定型化契約。而系爭契約第5.2條及第5.3條有關地上權租金及房屋稅應由承租人負擔之約定，顯然係在免除或減輕出租人之負擔稅捐義務、加重承租人之負擔與責任、對承租人有重大之不利益，並且違反誠信原則，對消費者顯失公平者，其所欲排除之民法第427條就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔規定，亦與該條立法意旨相違，並於消費者顯然不利。且依內政部已依消費者保護法第17條第1項訂定之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，被上訴人違反該房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之規定，欲向上訴人收取該應由被上訴人自行負擔之房屋稅與地上權租金，顯然違反民法及消費者保護法之規定，依民法第247條之1第1款、第2款、第4款、消費者保護法第12條第1項、第17條第4項前段之規定，應屬無效，上訴人自無向被上訴人給付前開房屋稅之義務。（四）上訴人係以支付對價之方式受讓取得前手之承租權，而上訴人之前前手陳玉華，亦係以1476萬（含停車位160萬元）之對價，一次性地支付被上訴人該原應屬繼續性支付之租金。即被上訴人於與承租人訂約之初，即以一次性之方式取得地上權存續期間應收取之全部使用收益對價（即租金），並得享有該一次性取得之租金孳息。僅以被上訴人所言土地持分比例粗估之，系爭區分所有建物被上訴人即取得1476萬，而所佔土地持分比例僅6/9211，則全部之租金數額，當遠在226億5906萬元以上（計算式為1476萬/6*9211＝226億5906萬；然依前所述，「京站」商場、電影院、飯店、俱樂部之租金、坪效或賣斷價值，應數倍於住宅區），僅以1％定存利息、單利計算，被上訴人取得之一次性租金所產生之利息，即足以支應其每年度應給付之地上權租金（依其所述為1億1518萬5097元），卻仍轉嫁由承租人負擔，委實誇張。再參諸媒體報導， 日勝生 (即萬達通實業有限公司之母公司)得標京站建案後，當時即已淨賺107億元，每年扣除地上權租金後，5年來另進帳80億元。上訴人已有償方式受讓取得前手之承租權，被上訴人並無再將地上權租金與房屋稅轉嫁屬於消費者之承租人負擔之理。被上訴人請求已違反諸多民法及消費者保護法之強制規定，且未有保護被上訴人之理由存在等語資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：訴外人陳玉華前與被上訴人間於95年11月27日就系爭特定住辦資產京站大樓編號第A01棟第13樓暨地下六層編號第123號汽車停車位乙位（即門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號13樓本號暨地下六層編號123汽車停車位乙位）簽訂臺北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書。訴外人陳玉華、陳乃文與被上訴人於99年4月1日就系爭契約復簽訂轉讓協議書（下稱協議書一）；訴外人陳乃文、上訴人與被上訴人於103年6月10日就系爭契約與轉讓協議書再簽訂轉讓協議書（下稱協議書二），有上開協議書2件存卷可佐（見司促卷第18至第21頁）。系爭特定住辦資產之所有權人均為被上訴人，登記原因為信託，系爭特定住辦資產所坐落之土地地號分別為臺北市○○區○○段○○段000地號、臺北市○○區市○段○○段0000000地號，上開土地地上權人均為被上訴人，登記原因亦為信託，此為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本在卷可按（見士簡調卷第19至第27頁）。被上訴人主張依據系爭契約書及上開協議書一、二之約定，請求上訴人給付附表一所示金額之105年地租、房屋稅，上訴人則以前詞置辯。則兩造爭執事項厥為：（一）系爭契約之性質為何？（二）系爭契約是否適用消費者保護法有關定型化契約之規定？（三）系爭契約第5.2條、5.3條是否違反民法第427條、誠信原則，對消費者顯失公平，依民法第247條之1第1款、第2款、第4款、消費者保護法第12條第1項、第17條第4項前段之規定而無效？（四）上訴人應給付之租金，是否已由前手以一次性之方式預付完畢？茲析述如下：
㈠、系爭契約之性質是否為租賃契約？按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固有明文。是以解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。系爭契約標題載明「臺北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書」，立契約書人則表明為受讓人兼承租人、轉讓人兼出租人；於前言並揭示：茲為本開發投資人將其投資興建之臺北車站特定專用區交九用地開發案（下稱本開發案）住宅及辦公室部分房屋（下稱住辦資產）及其土地地上權依信託關係移轉與乙方管理或處分，乙方將特定住辦資產之使用權轉讓與甲方，甲乙雙方一致同意訂定本定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書等語，而於系爭契約第1條約定：本契約住辦資產定期使用權及地上權土地租賃期間自交屋之日起至民國143年1月25日止；第2.1.(6)條約定：特定住辦資產：係指依本契約第3條所示，甲方依本契約得享有使用權之住辦資產範圍；第2.1.
(7)條約定使用權：係指管理、使用、收益特定住辦資產之權利；第2.1.(8)條約定：地上權土地租賃：指甲方受讓住辦資產使用權後，使用土地對價之法律關係；第3.1條約定：本契約標的為第3.2條所示特定住辦資產之使用權；第5.1條及第5.2條並約定：定期使用權轉讓價款：甲方應繳納之定期使用權轉讓價款，為新臺幣壹仟肆佰柒拾陸萬元整……。地上權土地租金：甲方每年應繳納地上權土地租金，其租金計算方式如下……等語，有系爭契約在卷可稽，足見系爭契約條文已明文約定兩造所訂定之契約內容，非僅有特定住辦資產定期使用權之轉讓，尚有包括地上權土地之租賃，且有關系爭特定住辦資產定期使用權之轉讓，因係以權利之轉讓為標的，甲方即受讓人依約負有支付對價予乙方即出讓人之義務，核其性質屬房屋定期使用權之買賣契約，並非租賃契約；系爭契約上關於承租人、出租人等用語，係關於系爭特定住辦資產所坐落土地部分之租賃，並非用以指系爭特定住辦資產使用權之法律關係，否則自無特別再指明兩造分屬轉讓人兼出租人、受讓人兼承租人之必要；上訴人以系爭契約條文有租賃、出租人、承租人之用語、其未取得房屋所有權等情，認其係承租系爭特定住辦資產之承租人，與被上訴人間就系爭特定住辦資產定期使用權之轉讓所成立之契約係屬房屋租賃契約，且其並未承租系爭特定住辦資產所坐落之地上權土地云云，自難認可採。
㈡、系爭契約是否適用消費者保護法有關定型化契約之規定？系爭契約之性質性質屬房屋定期使用權之買賣契約，並非房屋租賃契約，自不適用內政部公告於000年0月0日生效之房屋租賃定型化契約之規定。至地上權土地租賃部分，內政部並未就土地地上權租賃契約公告定型化契約應記載及不得記載事項，上訴人主張地上權土地租金之約定違反上開應記載及不得記載事項，有違內政部公告之定型化租賃契約條款，依消費者保護法第17條第4項前段規定，應屬無效云云，亦屬無據。
㈢、系爭契約第5.2條、5.3條是否違反民法第427條、誠信原則，對消費者顯失公平，依民法第247條之1第1款、第2款、第4款、消費者保護法第12條第1項之規定而無效？
1.上訴人主張其並未承租系爭基地，系爭契約第3條約定之標的不含基地，且系爭契約第5.2條、第5.3條違反民法第247條之1第1、2、4款及消費者保護法第12條第1項之規定而無效。惟查，系爭契約並非租賃契約，不適用內政部定型化租賃契約條款之規定，已如前述。況上訴人亦未舉證證明系爭契約確屬符合消費者保護法第2條第9款所定之定型化契約，自難適用消費者保護法第12條第1項之規定。又系爭契約第3條約定之契約標地固僅有系爭特定住辦資產京站大樓編號第A01棟第13樓暨地下六層編號第123號汽車停車位乙位，然依前所述，此係兩造間有關特定住辦資產定期使用權轉讓契約之標的，並非上訴人所謂之承租標的，且系爭契約已明白表示兩造之契約尚有包括地上權土地之租賃，上訴人應支付系爭住辦資產使用土地之對價即租金，上訴人辯稱其未承租系爭住辦資產所在之基地，無須繳納地上權土地之租金云云，已與系爭契約約定不符。
2.又按當事人既非經濟弱勢之一方，且締約時已獲得完整資訊，自得本於專業知識、經驗評判締約與否，顯非民法第247條之1適用之對象，更無對其顯失公平之情形，自無予以特別保護之必要。依系爭契約第5.2條、第5.3條及上開協議書
(二)第三條之約定，堪認上訴人應給付地上權土地租金及相當於房屋稅之金額。而上訴人於締約時並清楚、確實已獲得完整資訊，上訴人既有相當財力受讓系爭特定住辦資產之使用權，顯亦非經濟上之弱勢，於契約磋商時，倘上訴人認給付地上權租金非屬公平，亦有選擇不締約之自由，是本件顯無民法第247條之1及消費者保護法第12條第1項之適用。
3.再上訴人固以：被上訴人將地價稅、房屋稅轉嫁由上訴人負擔，顯與民法第427條規定不符云云。惟系爭契約並非租賃契約，自無上開規定之適用且系爭契約並無不公平之情事，亦難認該當前揭民法第247條之1及消費者保護法第12條第1項規定顯失公平之構成要件。
4.又兩造協議書（二）明訂依系爭契約第5.2條、第5.3條給付地上權土地租金及相當於房屋稅之金額，上訴人於訂約時既已知悉仍同意訂約，自應受該契約條款之拘束，尚難事後遽以被上訴人違反誠信原則而拒絕給付。
㈣、上訴人應給付之租金，是否已由前手以一次性之方式預付完畢？上訴人另主張本件前前手即訴外人陳玉華以1,476萬之對價，一次性支付被上訴人該原應屬繼續性支付之租金，上訴人係以支付對價之方式受讓取得前手之承租權，無須再行每年支付地上權租金與相當於房屋稅之金額云云。惟依系爭契約第5條約定觀之：甲方依本契約應給付之價款如下：5.1定期使用權轉讓價款…5.2地上權土地租金：甲方每年應繳納地上權土地租金…5.3相當於房屋稅之金額：甲方每年應按其房屋使用用途，繳納相當於房屋稅之金額……等語，可知甲方依系爭契約除應一次性給付定期使用權轉讓價款外，尚應每年繳納地上權土地租金及相當於房屋稅之金額。再依轉讓協議書(一)、(二)第三條亦分別約定：甲(一)方依「住辦資產定期使用權轉讓契約書」第5.2條、第5.3條應給付之地上權土地租金及相當於房屋稅之金額，....於台北市政府公共運輸處及台北市稅捐稽徵處通知並由乙方依「住辦資產定期使用權轉讓契約書」第5.2條、第5.3條核時計算後，如甲（一）方及甲（二）方（即上訴人）所繳納之金額尚有不足者，甲（二）方仍應於乙方通知後於期限內補足之。是堪認上訴人簽約時即可預見其前前手陳玉華、前手陳乃文尚須依約每年繳納地上權土地租金及相當於房屋稅之金額，且所繳納不足之部分，尚須由上訴人補足之。是上訴人以前前手即訴外人陳玉華已一次性給付完畢租金，其無須每月再支付相當於房屋稅之金額云云，洵無足取。
五、據上，兩造間之協議書（一）、（二）與系爭契約均屬有效，上訴人應依協議書（一）、（二）第二條、第三條與系爭契約第5.2、5.3條之約定，負有給付地上權土地租金、相當於房屋稅之金額之義務，則被上訴人依據系爭契約第5.2條、第5.3條、第7.1條、第16.2條，請求上訴人給付所積欠如附表一所示之金額、利息及違約金，即屬有據，應予准許。原審判命上訴人為給付，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年2月14日
民事第一庭審判長法官姜悌文
法官陳智暉法官薛嘉珩以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國107年2月14日
書記官劉庭君附表一（援用原審附表）