臺灣臺北地方法院民事判決
104年度北簡字第13532號
原 告 王胡菊英
訴訟代理人 陳佑寰 律師
被 告 詹晉維
沈清賢
訴訟代理人 吳宜縈 律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國105年3月23日
言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告詹晉維應將坐落於門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○
弄○號一樓之房屋全部遷讓交付原告。
被告詹晉維應自民國一百零四年十月二十五日起至遷讓交付第一
項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬伍仟元；如對被告詹晉
維之財產強制執行無效果時，由被告沈清賢給付之。
訴訟費用新臺幣壹拾萬壹仟柒佰陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹仟零貳拾萬元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告詹晉維於民國104年3月25日與原告訂定房屋
租賃契約書（下稱系爭租約），承租原告所有坐落於門牌號
碼臺北市○○區○○街○○○巷○弄○號1樓之房屋（下稱系爭房
屋），被告沈清賢則為保證人，每月租金新臺幣（下同）85
,000元，押金為170,000元，租賃期間為104年3月25日起至1
05年3月24日止，租金並應於每月25日以前繳納。詎被告自
104年8月25日起即未再給付租金，於遲付2個月租金後，原
告104年10月26日以存證信函定期催告被告給付積欠租金，
並於同年月27日送達被告，被告仍置之不理，原告僅得於10
4年11月3日以存證信函終止系爭租約，並於同年月4日送達
被告，故依系爭租約19條第1項及民法440條，本件租賃關係
已於104年11月4日終止，被告詹晉維應依系爭租約第14條第
1項規定及民法第455條規定將系爭房屋返還原告。又系爭租
約既已終止，然被告迄今仍將系爭房屋做餐廳使用，自屬無
權占有系爭房屋，故除依系爭租約第4條得請求租欠租金外
（經以押金抵銷104年8、9月租金後，自104年10月25日起算
），原告另得依系爭租約第14條第2項及不當得利請求被告
於系爭租約終止後，按月給付原告85,000元，並請求擇一為
有理由判決，又被告沈清賢為保證人，自應負保證之責，爰
依系爭租賃之法律關係及不當得利提起本件訴訟等語，並聲
明：(一)被告詹晉維應將系爭房屋全部遷讓交付原告；(二)
被告詹晉維應自104年10月25起至遷讓交付第1項房屋之日止
，按月給付原告85,000元；如對被告詹晉維之財產強制執行
無效果時，由被告沈清賢給付之。
二、被告則以：當時有簽2份合約，一開始就有告知原告要做燒
臘店使用，原告並表示同意，且系爭房屋有違建情形都沒有
事先明白告知，造成很大困擾，電話跟原告溝通都不接，受
到違建影響，雖有開店但是都沒有生意等語，資為抗辯，並
聲明：駁回原告之訴。
三、本件原告主張被告詹晉維向原告承租系爭房屋並訂立系爭租
約，約定每月租金85,000元，押金170,000元，租賃期間為
104年3月25日起至105年3月24日止，租金於每月25日前繳納
，被告沈清賢則為被告詹晉維之保證人，然被告詹晉維自
104年8月25日起即未給付租金，經原告於104年10月26日以
存證信函定期催告被告詹晉維給付積欠租金，並於同年月27
日送達被告詹晉維，原告另於104年11月3日以存證信函終止
系爭租約，並於同年月4日送達被告詹晉維，被告迄今仍未
繳納積欠租金，且仍繼續使用系爭房屋等情，業據其提出系
爭房屋之房屋租賃契約書、照片、2份存證信函及回執等件
為證（見本院卷第10-15頁、第16頁、第21-24、35-36頁）
，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、得心證之理由：
(一)按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延
給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後
，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態
，返還出租人，民法第439條前段、第440條第1、2項、第45
5條分別定有明文。又系爭租約第19條第1項及第14條第1項
分別約定：「遲付租金之總額達2個月之租額，並經出租人
定相當期間催告，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約
。」、「租賃契約終止時，承租人即應將房屋返還出租人，
不應藉詞推諉或主張任何權利。」。經查，本件被告詹晉維
自104年8月25日起即未依約給付租金，已遲付原告租金達2
個月以上之金額，原告於104年10月26日以存證信函定期催
告被告給付積欠租金，並於同年月27日送達被告詹晉維，仍
未獲給付，而另於104年11月3日以存證信函終止系爭租約，
並於同年月4日送達被告等節，業如前述，則系爭租約已於
104年11月4日終止，是兩造間租賃法律關既已終止，被告自
應返還系爭房屋，故原告依上開法律及契約約定，請求被告
詹晉維返還系爭房屋，即屬有據；又被告詹晉維自104年8月
25日起即未依約給付租金，經原告以所收2個月之押金抵銷
被告詹晉維於同年8月25日、9月25日應付之積欠租金後，被
告詹晉維自應給付系爭租約終止前未付之租金，故原告主張
被告詹晉維自應給付自104年10月25日起至契約終止日止以
每月85,000元計算之租金，亦屬有據。
(二)被告雖辯稱：當時定有2份契約，且系爭房屋有違建情形云
云，並提出契約2份及公文2份為佐（見本院卷第53至64頁、
71-73頁），然為原告所否認，並主張：雖曾訂立2份契約
，然兩造均合意以系爭契約為準，另違建係指房屋前緣玻璃
帷幕部分，除範圍很小外且該部分仍為被告所利用，不妨礙
其承租使用，且迄今均未被拆除，原告並無違約情形等語。
經查，兩造當時有訂立兩份租約，但兩造合意係以系爭租約
為主，另份租約僅係為供節稅等節，為兩造所不爭執（見本
院卷第24頁），足認兩造已合意以系爭契約約定兩造間租賃
關係，其意思表示合致，不因另立他份契約書面而有異。又
臺北市建築管理工程處曾通知欲於104年9月4日拆除違建等
語，雖有該份通知單可稽（見本院卷第71頁），然被告亦自
承雖有該等公文，然原告表示他會處理，迄今所指稱之違建
仍未被拆除，且迄今被告仍有開店等語（見本院卷第97頁及
其反面），則依此情形，尚難認原告所交付之系爭租賃物有
不合於系爭契約所約定使用收益或有一部滅失之情形，被告
自不得執此拒付租金，另被告辯稱受違建而影響營業等節，
均未能舉證以實其說，亦難採信。是被告上開所辯，均不可
採。
(三)又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法
第179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當
於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房
屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益
（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。另系爭租約
第14條第2項約定：「承租人未即時遷出返還房屋時，出租
人每月得向承租人請求按照月租金1倍支付違約金至遷讓完
竣，承租人及保證人不得有益易…」。經查，本件兩造簽訂
之系爭租約已於104年11月4日終止，已如上述，被告既未於
系爭租約終止時即返還系爭房屋，則被告於翌日起即屬無權
占有系爭房屋，且獲有占有使用系爭房屋之利益，致原告受
有無法使用收益系爭房屋之損害。而被告向原告承租系爭房
屋之租金每月為85,000元，已如前述，自堪認此租金額即為
被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用
收益之損害，則原告請求被告在105年11月5日起至返還系爭
房屋之日止，按月給付85,000元之相當於租金之不當得利即
屬有據。又原告就此請求本院擇一為有理由之判決，故不當
得利之主張既屬有據，本院即毋庸就系爭租約第14條第2項
為贅述，附此敘明。
(四)末按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行
債務時，由其代負履行責任之契約，民法第739條定有明文
。經查，系爭租約中，被告沈清賢為被告詹晉維之保證人等
節業如前述，則依上開規定，於被告詹晉維不履行上開債務
時，自應由被告沈清賢代負履行責任，故原告主張對被告詹
晉維之財產強制執行無效果時，應由被告沈清賢給付，亦為
可採。
五、綜上所述，本件系爭租約既已因被告詹晉維積欠租金而於10
4年11月4日終止，被告詹晉維於租約終止後仍無權占有系爭
房屋，則原告即得依租賃契約及不當得利之法律關係，請求
被告詹晉維遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金及相當於租
金之不當得利，且由被告沈清賢負保證之責。從而，原告請
求被告詹晉維應將系爭房屋全部遷讓交付原告，被告詹晉維
應自104年10月25起至遷讓交付第1項房屋之日止，按月給付
原告85,000元，如對被告詹晉維之財產強制執行無效果時，
由被告沈清賢給付之，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權
宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執
行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁
回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前
段，本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第4項所示
金額。
中華民國105年4月21日
臺北簡易庭法官劉宇霖
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月21日
書記官宋德華
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費101,760元
合計101,760元