臺灣臺中地方法院93年度小上字第60號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院93年小上字第60號民事判決

裁判日期：民國93年08月12日

裁判案由：給付管理費

臺灣台中地方法院民事判決九十三年度小上字第六○號
上訴人廣三甲天廈公寓管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人丁○○○被上訴人丙○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國九十三年三月二十四日本院臺中簡易庭九十三年度中小字第四八五號小額程序第一審判決提起上訴，本院於民國九十三年七月二十九日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣陸萬壹仟叁佰叁拾肆元，及自民國九十三年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用新臺幣貳仟伍佰元由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：公寓大廈管理條例第二十四條第一項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」而該條例第三十五條規定：區分所有權之繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印之文件為：規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形，管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄。故區分所有權之繼受人應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，其中包含原區分所有權人欠繳之管理費用。被上訴人於民國（下同）九十二年六月十日經法院拍賣繼受臺中縣大里市○○路○段○○○巷○號三樓原區分所有權人 鄭麗雪 之房屋（下稱系爭房屋），成為上訴人管理之「廣三甲天廈」公寓大廈住戶前，既得向管理委員會請求閱覽或影印相關文件，則被上訴人依法應於買受前知悉原區分所有權人鄭麗雪欠繳管理費用新台幣（下同）六萬一千三百元情事，應發生法定債之移轉效力。況上訴人住戶規約第二十六條規定：
拍賣標的物如有積欠所屬公寓大廈之管理費等公共基金，應由拍定人承受，請應買人先查明該建物有無積欠管理費或其金額多寡，以為應買之依據。上訴人並於該社區明顯處公告，被上訴人於應買前不能謂為不知。原審判決未能詳究，遽判決上訴人敗訴，於法未合等語。並上訴聲明：請求廢棄原判決，改判如上訴人第一審之聲明。
二、被上訴人抗辯：公寓大廈管理條例第二十四條規定：「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」係指區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務，原區分所有權人鄭麗雪所積欠之費用，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，被上訴人就鄭麗雪所積欠之費用，並無繳納之義務。再者，被上訴人於取得系爭房屋所有權以後之管理費用皆已繳納完畢，並未有積欠之情事，從而上訴人主張被上訴人應清償原區分所有權人積欠之管理費，洵屬無據等語資為抗辯，並聲明：駁回上訴。
三、法院之判斷：㈠本件被上訴人於九十二年六月十日向本院拍定系爭房屋、系爭房屋之原區分所有
權人（即被上訴人之前手鄭麗雪）積欠上訴人管理費合計六萬一千三百三十四元，而被上訴人自取得系爭房屋所有權後，均有按時繳納管理費等情，為雙方共認之事實。而系爭房屋所屬之廣三甲天廈公寓規約第二十六條明定︰「拍賣標的物如有積欠所屬公寓大廈之管理費等公共基金，應由拍定人承擔，請應買人先行查明該建物有無欠管理費及其金額多寡‧‧‧」，有上訴人於原審提出之規約節本附卷可憑，是前開事實均可確認真實。
㈡惟本件之爭執重點在於：原區分所有權人積欠之管理費，如公寓大廈規約既已明
定應由繼受人繼受時，該繼受人應否受該規約之拘束？就此問題，公寓大廈管理條例第二十四條第一項規定於九十二年十二月三十一日修正為：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」已無疑義。因被上訴人係於九十二年六月十日繼受系爭房屋之所有權，尚無適用修正條文之餘地，而依修正前同條規定：「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，致使目前實務上有如下的三種見解：
⑴否定說：
按公寓大廈管理條例第二十四條規定：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等），或依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手所積欠之管理費，此項債權債務關係原存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內（見本院九十二年度簡上字第二○六號、九十三年度小上字第三號判決）。再者，依現行法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法，若將此義務強加於後手區分所有權人，會讓一般交易之第三人遭受不測之損害，亦會對法院拍賣程序造成不利之影響，減低承買者之意願，導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展和資源之利用（見本院九十年度簡上字第四六○號判決）。
⑵肯定說：
此說認為公寓大廈管理條例第二十四條規定，立法之主要目的係避免特定繼受人於繼受後主張未參與規約之訂定，即不受規約之拘束，故明文規定使規約對繼受人亦生拘束力。而公寓大廈建物所有權之轉讓，固為物權行為，惟公寓大廈建物之構成，包括區分所有部分、專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分等；區分所有權人依規約須繳納管理費或公共基金；且有關共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（參照公寓大廈管理條例第十條第二項規定）。上揭費用，雖屬債之性質，惟其發生原因，與區分所有人本於建物所有權人之身分實密不可分，且該等費用之使用、收益或處分方式，亦為公寓大廈全體區分所有權人自治共決，而用於公寓大廈之共用部分，則區分所有權人將其所有權予以轉讓後，受讓人亦獲享有前揭費用使用後之利益。準此，區分所有權之繼受人所繼受者，不僅有區分所有部分之物權而已，亦應包含前手本於區分所有權人地位，對該公寓大廈所應享受分擔之其他權利義務。故公寓大廈管理條例第二十四條規定，係指繼受人應繼受原區分所有權人「依本條例或規約所定之一切權利義務」，殊未將債權性質之權利義務予以排除。拍賣之性質，通說認為屬買賣之一種，應有上開規定之適用（見本院九十二年度簡上字第一三○號判決）。
⑶折衷說：
此說認為公寓大廈管理費之主要項目係一般事務所需之管理費及修繕基金，而其係為維持建築物基地之現狀、修繕等主要方法之基礎，均應算入區分所有權的價值當中。而區分所有權特性之掌握，不僅須考量專有部分與共用部分等物之要素，尚須考量人之要素即「成員權」，此種成員權之行使結果，並已造成以合意形成物權內容之結果，具有債權物權化之效果，使非區分所有權人之受讓第三人也應為該債權物權化效力所及。而依公寓大廈管理條例訂立之住戶規約，係因區分所有權人相互間受到物權效力限制，再合意訂立規約或集會決議，使該等合意成為區分所有權內容之一部，該規約或集會決議所規範之事項，不僅包含諸如專有部分、共用部分、基地之管理事項，尚包含如管理費之徵收、修繕費之存放、管理人之任命等事項，即不僅包含對物規範之物權法秩序，亦包含對人規範之債權法秩序即「成員權」，且此種成員權，因與受讓之第三人原有買賣、贈與之債權契約關係有別，並無債權相對性原則之適用，且區分所有權因區分所有人必需恆常共同生活不容分割之關係，與共有最終將行分割之性質不同，對於維持區分所有建物內部原有秩序之要求自較共有關係更為顯著，而認此種管理費亦應由繼受人負擔（見 古振暉 ，論公寓大廈管理費負擔之繼受，東海大學法學研究第十六期第九五頁至一一○頁）。且現今公寓大廈絕大部分均有向住戶收取管理費用以維持公寓大廈之管理維護，已為大多數人所知悉，衡諸常情，買受人亦均會將前手積欠之管理費列為買受不動產價款之一部分，為平衡上開財產保護與交易安全之衝突，參諸司法院大法官會議釋字第三百四十九號解釋意旨，應以公示性之有無，決定繼受人是否繼受此種積欠之管理費用。是應以前手積欠之管理費是否已具公示性而為後手區分所有權人明知或可得而知為斷（見本院九十一年度簡上字第三三六號、九十三年度簡上字第七五號、九十三年度簡上字第一四七號判決）。
㈢綜合前述，本院認為基於下述理由，以折衷說為可採：
⑴公寓大廈管理條例第二十四條並未明文將具有債權性質之權利義務，排除於繼受人應繼受的範圍之外。
⑵區分所有權繼受人所繼受之權利義務，應不僅止於物權性質之所有權。即令採
反對說者，亦肯認規約中若干規定（如法定空地、頂樓如何使用，管理費如何計算等之約定），對於繼受人亦生拘束力。此種具有「分管合同」性質之規約（按傳統契約之概念，係互為意思表示一致，當事人間係屬對立的雙方；但合同者，乃多數人基於共同目的，藉由多數決之方式形成共識，並無對立當事人可言），已不能純以傳統之債權、物權關係加以區分。且前述規約經適用於特定公寓大廈之特定法律關係，法律關係業已具體化，尚難以權利義務已否具體化決定繼受人是否受其拘束，其理至明。
⑶否定說固認為現行法律對於原區分所有權人積欠管理費情事，欠缺公示方法，
如強加管理費債務予繼受人繼受，有造成繼受人蒙受無法預測的損害，有害交易安全。惟查，現今公寓大廈社區之管理，已有專業化（委由管理公司為之）、制度化（依社區規約管理）、透明化（即按月公示積欠管理費明細）之趨勢，且就一般國民之法律生活而言，買受不動產，事關重大，於購買（投標）前無不多方搜集相關資訊，以確保自身權益。尤以法院拍賣不動產，亦已於拍賣公告中詳列法律規定，促投標人注意。是買受人或拍賣人購得不動產後，再陳稱不知原區分所有權人積欠管理費，實有違常情。如能藉由法院判決促使現行法規範不足之公示方法繼續強化（例如公示之內容不應僅限於欠費明細，尚應包括規約重要條文之公開揭示、提供不特定人閱覽、買賣契約或拍賣公告載明所欠管理費金額，並載明買受人願或應承擔此部分債務），則不僅不會降低承買意願（蓋已將此部分成本考慮在內），反足以減少衍生之糾紛，疏減訟源。參酌大法官會議釋字第三四九號解釋：「‧‧‧應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違‧‧‧」旨趣，如受讓人已知悉或可得而知（即非善意第三人），使其受原區分所有權人所訂規約拘束，當無受不測損害之虞，亦與憲法保障人民財產權之意旨無違。上開解釋雖係針對共有物應有部分之讓與人與其他共有人所訂分管契約，對於共有物應有部分受讓人有無拘束力所作，但解釋上對於區分所有權之繼受人未參與訂定之公寓大廈規約對該繼受人有無拘束力，應為相同之標準。
⑷公寓大廈管理條例第二十四條第一項之修正條文，業已明定區分所有權之繼受
人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。其中所謂第三十五條所定文件即包括規約、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形。換言之，就條文之立法趨勢，亦著眼於相關文件之公示性，使繼受人知悉或可得知悉規約內容或原區分所有權人積欠管理費之事實。
㈣查本件上訴人已將原區分所有權人積欠管理費明細，張貼於系爭房屋大門，並將
房屋買賣戶注意事項及廣三甲天廈住戶規約第二十六條貼於訪客登記處，有照片三幀附卷可憑，應認以相當之公示方法予以公告，被上訴人自難諉稱不知或非可得而知其前手積欠管理費情事，從而，上訴人起訴主張被上訴人應繼受原區分所有權人鄭麗雪所欠繳之管理費用等語，訴請被上訴人應給付上訴人六萬一千三百三十四元，及自起訴狀繕本送達翌日（即九十三年一月十九日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，尚屬可採。原審未斟酌上訴人已將原區分所有權人積欠管理費明細，以相當之公示方法公告之事實，而駁回上訴人之請求，於法不合，上訴人就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決予以廢棄，並改判如主文所示。
四、依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第一項準用同法第四百三十六條之十九第一項規定，第二審法院為訴訟費用之裁判時，應確定其訴訟費用額，而本件第一、二審訴訟費用額，審核卷附資料後確定為如主文第二項所示金額。
五、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第一項、第二項、第四百五十條、第七十八條、第四百三十六條之十九第一項，判決如主文。
中華民國九十三年八月十二日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B審判長法官張惠立~B法官鍾啟煒~B法官王邁揚右為正本係照原本作成不得上訴中華民國九十三年八月十二日~B法院書記官