臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第1006號
原 告 曾皇嘉
訴訟代理人 簡長輝 律師
被 告 總瑩 建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 呂思亮
上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國105年11月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣捌拾貳萬伍仟柒佰
陸拾伍元，及其中新臺幣參萬玖仟貳佰元自民國一○五年十月二
十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣捌拾貳萬伍仟柒佰陸拾伍元，及其
中新臺幣參萬玖仟貳佰元自民國一○五年十月二十五日起至清償
日止，按年息百分之五計算之利息。
前二項被告其中一人已履行給付，他被告免給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟貳佰伍拾元由被告連帶負擔新臺幣玖仟零陸
拾伍元，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟
法第24條定有明文。查「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書
」（下稱系爭房屋合約）第22條及「湯城世紀透天土地預定
買賣合約書」（下稱系爭土地合約，與系爭房屋合約合稱系
爭不動產合約）第11條均約定凡因本件買賣涉訟者，雙方同
意以本院為管轄之法院（見本院卷第19、56頁），依首揭規
定，本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國100年4月24日分別與被告總瑩建設股
份有限公司（下稱總瑩公司）、楊碧玲各簽訂系爭房屋合約
及系爭土地合約，約定以總價新臺幣（下同）660萬元買受
坐落桃園市○○區○○段地號6土地上之「湯城世紀」庚區
編號G棟86號房屋及其座落土地（下稱系爭不動產）。系爭
房屋合約第10條第1項前段約定系爭房屋應於102年12月15日
以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得
使用執照。另依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記
載及不得記載事項」之「應記載事項」第12條第2項記載：
「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日
應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。」
是被告雖於105年11月10日取得使用執照，然原告於102年
12月15日被告應取得使用執照時止，已繳之房地價款為145
萬元；於102年12月27日止，累計已繳之房地價款為157萬
元；於103年10月10日止，累計已繳之房地價款為163萬元
。依此，被告於105年9月8日起訴前1日止，應給付原告
之遲延利息為80萬2,865元〔計算式：145萬元×5/10000
×12日（自102年12月16日至102年12月27日）＋157萬元
×5/10000×287日（自102年12月28日至103年10月10日
）＋163萬元×5/10000×698日（自103年10月11日至
105年9月7日）〕。又系爭不動產合約具有連帶不可分性
，應共同履行，系爭土地合約第11條第1項約定：敗訴之一
方應負擔他方律師費、訴訟費用。而原告因本件訴訟支付律
師費4萬元，被告應依上開約定負擔上開律師費；且被告總
瑩公司及楊碧玲就本件遲延利息及律師費，應有協同債務及
不真正連帶債務之適用。是被告應依不真正連帶債務關係給
付原告合計84萬2,865元（計算式：80萬2,865元＋4萬元
），為此，爰依系爭不動產合約之法律關係提起本件訴訟，
並聲明：（一）被告總瑩公司應給付原告84萬2,865元，及
其中4萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利
率百分之5計算利息。（二）被告楊碧玲應給付原告84萬
2,865元，及其中4萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算利息。（三）前兩項給付，如
任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付
責任。
二、被告則以：被告請求應依系爭房屋合約第14條第2項第1款約
定，待系爭房屋完成交屋後始計算遲延利息。又依照客戶繳
款明細表所載，原告迄今所繳納之款項均係土地款項，並無
任何房屋款項，故依系爭房屋合約第10條第2項約定中按「
已繳房屋價款」計算逾期遲延利息，則被告並無需支付任何
費用。若認被告應給付遲延利息，則應以系爭房屋價款佔總
價款之比例計算，並審酌系爭房屋合約第10條第1項第3款被
告可扣除之天數，始符公允。本件依原告主張被告遲延天數
共計997天（自102年12月16日起至105年9月7日）扣除其中
有56天之大雨期間及颱風天，遲延天數應為941天。再者，
系爭房屋合約與系爭土地合約為兩個獨立契約，被告2人非
為連帶債務，且僅有系爭土地合約第11條第1項約定由敗訴
一方負擔他方律師費，系爭房屋合約並無此約定，原告向被
告總瑩建設主張給付律師費並無理由。縱鈞院認原告得請求
律師費，應依被告人數、原告敗訴部分之比例計算，且原告
得請求之律師費，應比照最高法院裁定律師酬金約2萬元之
標準定其律師費等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第89至90頁）：
（一）原告於100年4月24日分別與被告總瑩公司、被告楊碧玲簽
定系爭房屋合約及系爭土地合約，買賣標的為系爭不動產
，系爭房屋合約約定系爭不動產總價為6,600,000元，該
6,600,000元包含系爭土地合約所約定之系爭不動產土地
部分3,960,000元。
（二）系爭房屋合約第10條第1項約定應於102年12月15日完成主
建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執
照，被告總瑩公司於105年11月10日取得使用執照，原告
至103年10月10日止，已經繳納價款共163萬元。
四、兩造間之爭點（見本院卷第90頁）：
（一）系爭房屋合約與系爭土地合約是否具有連帶不可分性？或
為兩個獨立契約？
（二）系爭房屋合約第10條第2項，是否違反預售屋買賣定型化
契約應記載事項第12條第2項而屬無效？
（三）原告所繳納之價款是否為系爭不動產價款？若被告遲延給
付，遲延給付日期為幾天？
（四）原告請求被告給付遲延利息802,865元、律師費40,000元
及利息，是否有理由？被告總瑩公司與被告楊碧玲是否應
成立不真正連帶債務關係？
五、得心證之理由：
（一）系爭房屋合約與系爭土地合約是否具有連帶不可分性？或
為兩個獨立契約？
1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及
過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經
驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主
要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法
律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。易言之，所謂
「探求當事人之真意」，如兩造就其真意有爭執時，應從
該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理
性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之
法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其
解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。再，契約
文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨
契約文字而更為曲解（最高法院98年度台上字第1925號、
96年度台上字第286號判決、17年度上字第1118號判例意
旨均足資參照）。
2.經查，系爭房屋合約第22條（應為第23條）前段約定：「
本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並
與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，
並自簽約日起同時生效。任何一部分不履行時視同全部違
約，…。」（見本院卷第19至20頁）。而依系爭土地合約
第12條第1項約定：「本約之附件視為本約之一部份，與
本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋
預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽約
日起同時生效。任何一部分不履行時視同全部違約，…。
」（見本院卷第56頁）。從上開條文約定文義，顯見兩造
就系爭不動產之買賣，係將房屋及其坐落之土地視為一個
整體，且此交易模式，符合經驗法則及一般社會交易習慣
。再者，上揭契約文字業已表示兩造真意，無別事探求之
餘地，系爭房屋合約與土地合約具有連帶不可分性，應堪
認定，被告抗辯為兩個獨立契約，實為曲解，並不足採。
（二）系爭房屋合約第10條第2項，是否違反預售屋買賣定型化
契約應記載事項第12條第2項而屬無效？
1.按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約
應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，
其定型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條款
，全部或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分
，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型
化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本
法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載
之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，
94年2月5日修正公布之消費者保護法第17條第1項、第2項
、第16條前段、消費者保護法施行細則第15條分別定有明
文。準此，內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及
不得記載事項規定亦構成兩造房地買賣契約之內容。
2.經查，內政部100年3月24日內政部內授中辦地字第000000
0000號公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記
載事項（下稱修正前應記載及不得記載事項）之規定:「
壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項」第12條第2項規
定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每
逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予
買方。」而系爭房屋合約第10條第2項前段約定：「賣方
如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分
之五計算遲延利息予買方。」（見本院卷第11頁）。是系
爭房屋合約第10條第2項關於賣方逾期未完工時應賠償之
按日計算遲延利息係以「房屋價款」萬分之五為計算基準
，違反修正前應記載及不得記載事項第12條第2項，應屬
無效，依前揭規定，應以修正前應記載及不得記載事項第
12條第2項作為構成系爭不動產合約之內容，即以房地價
款之萬分之五計算遲延利息。
（三）原告所繳納之價款是否為系爭不動產價款？若被告遲延給
付，遲延給付日期為幾天？
1.本件原告所繳納之價款，雖均記載於系爭土地合約，且系
爭土地合約附件一文字為「房屋付款明細表（一）」（見
本院卷第58至59頁）。然系爭房屋合約與土地合約具有連
帶不可分性，已如前述，且系爭不動產總價包含房屋即土
地價款，為兩造所不爭執，是原告所繳納總計163萬元，
應為系爭不動產即房地價款，堪以認定。被告抗辯原告所
繳納之價款全為土地價款，無任何房屋款項，並不可採。
2.依系爭房屋合約第10條第1項約定：「本預售屋之建築工
程，自民國101年10月30日前開工，並於民國102年12月15
日以前完成主建物附屬建物及使用執照所訂之必要設施，
並取得使用執照，但有下列情形之一者，其期間不計入前
開天數：……（三）因天災地變等人力不可抗力之事由，
致乙方（即被告）不能施工者，其影響期間。（四）因政
府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響
期間」（見本院卷第10、11頁）。另按雇主對於高度在二
公尺以上之作業場所，如遇強風、大雨等惡劣氣候致勞工
有墜落危險時，應使勞工停止作業；雇主使勞工從事施工
架組配作業，應依下列規定辦理：……三、強風、大雨、
大雪等惡劣天候，實施作業預估有危險之虞時，應即停止
作業。職業安全衛生設施規則第226條及營造安全衛生設
施標準第42條第1項第3款分別定有明文，又交通部中央氣
象局定義大雨為「24小時累計雨量達80毫米以上，或時雨
量達40毫米以上之降雨現象」（本院卷第92頁）。是如遇
大雨之天候，依前揭規定應禁止施工，屬不可抗力且不可
歸責於被告之事由，應不計入遲延天數。經查，本件工程
自101年10月30日開工日起至105年9月7日為止，颱風
假有8天（102年7月12、13日、8月21日；103年7月
23日；104年7月10日、8月8日、9月28日；105年7
月8日），24小時累計雨量達80毫米以上有12天（102年
5月11日、8月20、21、29日；103年5月21日、9月22
日；104年8月8日、9月28日、10月9日；105年5月
16日、6月2、14日），共計20天（詳見本院卷第83至84
頁），應屬得不計入遲延之期間。又被告總瑩公司遲至10
5年11月10日始取得使用執照，為兩造所不爭執，堪認被
告應負遲延給付責任，遲延給付日期應為977天（自102
年12月16日至105年9月7日起訴前1日，共997天，減
去不計入遲延期間20天）。
（四）原告請求被告給付遲延利息802,865元、律師費40,000元
及利息，是否有理由？被告總瑩公司與被告楊碧玲是否應
成立不真正連帶債務關係？
1.被告應以房地價款之萬分之五計算遲延利息，原告所繳納
價款為房地價款，及被告遲延的天數為977天，均已認定
如前。又原告於102年12月15日被告應取得使用執照時止
，已繳之房地價款為145萬元；於102年12月27日止，累
計已繳之房地價款為157萬元；於103年10月10日止，累
計已繳之房地價款為163萬元，有付款明細表在卷可稽（
見本院卷第58至59頁）。依此，被告於105年9月8日起
訴前1日止，應給付原告之遲延利息為786,565元〔計算
式：145萬元×5/10000×12日（自102年12月16日至10
2年12月27日）＋157萬元×5/10000×287日（自102
年12月28日至103年10月10日）＋163萬元×5/10000×
678日（自103年10月11日至105年9月7日共698日，
再扣除不可歸責之20日）＝8,700元＋225,295元＋552,
570元＝786,565元〕，逾此範圍之請求，為無理由。
2.依系爭土地合約第11條第1項約定：「…敗訴之一方應負
擔他方律師費、…」（見本院卷第53頁）。經查，本件原
告律師費用為40,000元，有收據1紙在卷可稽（見本院卷
第70頁）。本件原告遲延利息勝訴金額為786,565元，占
起訴請求金額元約百分之98（計算式：786,565元802,8
65元＝0.98，小數點第二位以下四捨五入），是依兩造約
定，原告律師費應由被告負擔39,200元（計算式：40,000
元×0.98＝39,200元），逾此範圍之請求，為無理由。
3.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債
權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為
其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有
期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務
，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項
、第233條第1項、第203條分別訂有明文。本件原告請求
給付律師費之部分，其給付並無確定期限，是應自受催告
時起負遲延責任，而本件起訴狀繕本係於105年10月24日
送達於被告，有本院送達證書2份在卷可查（見本院卷第
74頁至第75頁），是就律師費39,200元部分，應自105年
10月25日起負遲延責任，堪以認定。
4.按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任
者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以
法律有規定者為限。民法第272條定有明文。被告總瑩公
司、楊碧玲間並無依法律規定或契約明示約定成立連帶債
務，故被告總瑩公司、楊碧玲2人尚非負連帶債務責任。
惟按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各
別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人
中1人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法
院101年度台上字第367、848號判決意旨參照）。經查，
被告總瑩公司、楊碧玲分別與原告訂立系爭房屋合約及系
爭土地合約，有依個別契約對原告履行系爭不動產買賣之
同一目的，而此兩份契約，具有連帶不可分性，業經認定
如前，堪認被告總瑩公司及楊碧玲應就系爭不動產對原告
各負全部給付之義務，故被告總瑩公司、楊碧玲間屬不真
正連帶債務關係，應堪認定。
六、綜上所述，原告依系爭合約之法律關係，請求被告總瑩公司
、楊碧玲依據不真正連帶債務，給付遲延利息786,565元、
律師費39,200元及各如主文第1項、第2項所示之利息之範圍
，為有理由，應予准許；逾此範圍，則屬無據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係依簡易程序所為被告部分敗訴之判決，
依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假
執行。
八、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴
訟法第87條第1項定有明文。經核本件第一審訴訟費用為9,2
50元（即裁判費），而原告起訴請求842,865元，勝訴部分
則為825,765元（計算式：786,565元＋39,200元＝825,765
元），勝訴部分占請求金額約百分之98（計算式：825,765
元842,865元＝0.98，小數點第二位以下四捨五入），是
本件訴訟費用9,250元應由被告連帶負擔9,065元（計算式：
9,250元0.98＝9,065元），爰依上開規定確定兩造應負擔
之訴訟費用如主文第5項所示。
中華民國105年12月23日
中壢簡易庭法官陳宏璋
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月23日
書記官盧品蓉