嘉義簡易庭(含朴子)107年度嘉簡字第606號民事判決

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　107年度嘉簡字第606號
原　　　告　 賴臆仙
訴訟代理人　 高健閔
被　　　告　 吳美慧
訴訟代理人　 黃逸柔 律師
　　　　　　 郭雅琳 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年5月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國106年4月12日與被告簽訂買賣契約書（下稱系
爭契約），向被告購買嘉義市○○路○○○號11樓之11號房屋
（下稱系爭房屋），購買時屋況床邊窗台有水漬，原告並再
次確認該房屋是否有漏水問題，被告表示該房屋無漏水問題
，為表示確認及擔保，被告願意在代書的見證之下，在系爭
契約第13條特別約定事項：「本件買賣案於登記買方名義交
屋後，無條件負責一年內漏水維護工程費用，如經買方通知
三日內未處理，除負擔一切買方代墊費用，並負一切違約責
任」。106年5月9日交屋以後，6月30日發現漏水，已請
仲介 何坤遠 、 陳麗蘭 通知被告每逢大雨後均窗檯邊等處有漏
水情形，通報近兩個多月未修復，也在106年8月13日正式
寄送第一封存證信函告知被告，目前該房子有租約中，房客
因漏水遲未修復，因而要求解除租賃關係及給付補償費、搬
家費、2個月租金等，如被告不速解決房屋漏水問題，這些
損失及中間房間承租空窗期租金，被告需要負擔，原告也會
同時尋找廠商估價等語。原告近一個月沒有收到被告回覆任
何訊息，包含沒有接到親自來電以及回復任何文件、訊息。
原告於106年9月5日再次發第二封存證信函，通知被告我
方依照系爭契約尋找廠商施工，若不再回覆我方訊息日後將
請款施工費用，以及經濟損失。然被告未與原告聯繫，原告
遂委請富承工程有限公司（下稱富承公司）施作防水工程，
採取高空11樓高吊車作業，含原有水泥牆刮除、重新灌注、
水泥膠及填充合材料，申請路權、地勤人員指揮等，支出防
水工程費用新臺幣（下同）130,000元。
㈡原告發現漏水後54天之中（6月30至8月23日），原告請房
屋買賣介紹人聯絡被告多次，包含到被告工作地點以及住家
拜訪，請求房屋漏水修繕，被告表示，房子已販售出去，不
負全責，前屋主不可能再出錢修繕，如有任何疑問歡迎提告
，有很多告人的經驗，我也常常再跑法院的人，沒關係！…
等語。經過房屋買賣介紹人轉述，原告也有去電致被告，被
告均不接聽原告電話以及陌生電話，避而不見，不處理此事
，並且疑似請多個不明人士來電、訊息表示請原告停止要求
被告修繕漏水房屋，及被告很多法律訴訟經驗，請勿跟他挑
戰等語。106年8月23日原告第一次寄送存證信函地址是依
照買賣契約中所提通訊地址（嘉義市○區○○里○鄰○○○
街○○號5樓之3經GOOGLE地圖確認該棟建築物有物業管理）
，經查被告未收到以後隨即請買賣房屋介紹人尋求被告住家
地址嘉義縣竹崎鄉頂埔81之25號。106年9月5日第二次存
證信函已成功投遞成功，隔日9月6日由被告本人親自簽名
，並有第一次存證信函為附件合併於第二次寄送，內容已考
量，被告年事已高，請被告收到存證信函後請親自速與原告
聯繫，並提供電話號碼包含可以出面或來電話、簡訊方式表
示願意負責處理漏水問題，否依照買賣房屋合約，我方可以
自行代墊修繕漏水工程一事，並於工程後請求給付估價單付
代墊工程款130,000元費用及經濟損失每一個月6,000元及
因漏水已損失的房客賠償費用。106年10月12日已動工施作
房屋漏水問題，在施工之前原告求好心切，主動聯繫被告撥
打多次電話，被告都不予回應，甚至看見我方來電號碼立即
切斷不接聽，以及不回撥電話聯繫。在施工日同時被告得知
原告已在施工，積極在當天下午5點多郵局關閉前寄送存證
信函並以限時專送寄送到原告聯絡地址，茲已證明有要處理
此事。同年施工結束後隔日，從交屋後至該日長達約莫5個
半月，第一次收到聲稱來自被告的來信，表示已針對漏水一
事要委託 姚泳溱 積極處理。但為時已晚，收到此封信件前已
修復完畢。半年後即107年4月2日在本案件遞狀以前原告
去電被告數通電話，提出和解勿浪費訴訟資源以及訴訟費用
，但被告一看見原告電話就一直掛電話，直到遞狀成功以後
被告收到副本，5月初才第一次撥打電話成功與原告通電話
，通話內容原告尋求被告和解勿浪費社會資源，很遺憾的是
被告回覆表示「我有很多訴訟經驗，我沒在怕！我也有很多
背景！我有很多房產跟財產！我不是第一天出來社會混的？
我賣你漏水屋是我的本事！我有很多錢就是不給你！你有本
事來告我，我已經聘請兩位律師…」等語。
㈢原告請求項目如下：
⒈依系爭契約第13條特別約定事項，被告應給付防水工程代墊
費用130,000元。
⒉依系爭契約第13條約別約定事項，被告應負擔違約責任，賠
償原告下列損失：
⑴原承租房客解除租賃關係及房客財物損失賠償28,900元：
依原告與前房客所簽定租賃契約第14條約定，屋內嚴禁自行
裝潢、裝修，如有漏水、管路、電源線等問題因立即告知甲
方，甲方收到於提出後1週內需維修完畢，乙方必須配合甲
方所安排的工程時間進行修繕，若延遲未通報或修繕沒完畢
雙方可要求合理補償費用。租賃契約第15條約定，甲乙雙方
在沒有違反合約條例時不得任意解除合約，若甲、乙任何一
方沒有履行合約需給予對方2個月祖金，以及搬家費。前房
客解除租賃契約後，原告依照租賃契約，已賠償前房客2個
月房租13,000元，搬家費最小貨車運費1次3,500元、棉被
3,000元、枕頭1對1,200元、5件衣褲4,000元、手機維
修費1,200元、精神賠償及慰問金3,000元，合計28,900元
。
⑵租金損失26,000元：
因前房客退租，隔4個月空房未出租，1個月房租為6,500
元，被告須賠償原告26,000元之租金損失。
⒊依民法第195條規定，被告應賠償原告精神慰撫金250,000
元：
原告住臺北來回嘉義，舟車勞頓、處理房客、工程、探勘估
價等心疲力乏奔波，多次聯絡被告，被告避而不見、心情之
慌亂，加上安撫該房客，再次尋找新房客，已有看精神科造
成更嚴重的睡眠失調、情緒緊張壓力擴大狀況，經長期治療
至今未改善，均依照臺北振興醫院、臺北榮總關渡分院、新
光吳火獅教學大醫院精神科醫師囑咐每天都須服用精神藥物
治療，綜上所述，因原告在購買房子時看見不尋常水漬，被
告在賣屋時不據實情陳述該房子為漏水屋，刻意隱瞞，早有
預謀，並在事情發生後態度逍遙，不予理會此事，不履行合
約，原告多次聯繫被告多次，使用各種方法，包含打電話給
被告、請2名仲介聯繫被告、寫存證信函給被告，被告態度
囂張傲慢，均無法得到任何進一步消息，致使原告受有身體
傷害及財務、精神上之諸多傷害，為此提起本件訴訟等語。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告434,900元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔
保，請准宣告假執行。
二、原告對被告抗辯之陳述：
㈠被告表示原告於106年8月23日寄送第一封存證信函時其在
阿里山上，惟原告是依據被告在買賣契約所述通訊地址所寄
送，在買賣房屋後2個月換住所的常理性不高，且存證信函
是以掛號寄出，郵差至少會張貼領通知單平均為15天招領時
間，該地址經GOOGLE查詢是一個有物業管理的大廈，有管理
員會代收，顯然屋主長期不居住在該房子裡。被告表示於10
6年7月26日與房屋介紹人聯繫並且有請 宗晟 水電行一同會
勘以及維修，原告提出具體異議，被告屋主沒有提供給房屋
介紹人之鑰匙，也沒有修繕之實，被告僅提出一個估價單證
明以及施工廠商名片並無工程發票，不能代表有維修之實，
這是偽造證據，根本沒有任何人跟原告聯繫106年7月26日
要來維修以及場看。被告於106年9月6日收到存證信函後
，雖稱年事已高，不知如何處理，並且當天被告人在香港，
以及被告請訴外人姚泳溱處理此事，受到百般刁難等無法入
內察看漏水時機等語，原告不論考量被告年事已高或被告訴
訟經驗很豐富，已在存證信函內容寫得很清楚希望被告本人
可以親自來電或簡訊表示願意負責維修或修繕，另被告9月
6日收到存證信函的簽章是被告本人親簽的筆跡，與系爭契
約之簽名筆跡相同，被告在該時間並無在香港，被告答辯表
示已於106年10月13日發送成功存證信函通知表示已有委託
姚泳溱來處理漏水一事，原告已於106年9月5日正式存證
信函通知，並於10月12日施工完畢，其中時間姚泳溱號稱有
被告授權處理漏水一事，原告也告知姚泳溱請速處理此案件
，及提供被告的委任證明，或請被告親自來電或簡訊通知原
告，如不積極處理得依照存證信函所提將依照通知函及合約
，安排施作施工以及代墊工程費用，後續須給付全部損失，
原告並無為難姚泳溱。
㈡被告答辯系爭契約記載「…如經買方通知三日內未處理，除
負擔一切買方代墊費用，並負一切違約責任」等語不能徒拘
泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。原告並
非通知後三日內未處理即提起訴訟，原告耗費精神多時及祈
求被告速處理此事，被告稱106年7月26日以及9月20日有
委託二人前來修繕，又係稱修繕外牆部分屬大樓牆外公有部
分，因屬大樓管理委員會修繕責任不歸將此利益歸諸於被告
。原告不知被告何來證明有入內維修，並還有估價單4,000
元，如被告所說因應大樓管理委員會部分負責維修，為何被
告提出自行修繕4,000元的估價證明費用？以及無論是外牆
或內牆維修，係依照系爭契約內容第13條特別約定事項：「
本件買賣案，於登記買方名義交屋後，無條件負責一年內漏
水維護工程費用，如經買方通知三日內未處理，除負擔一切
買方代墊費用，並負一切違約責任」，被告應依照系爭契約
給付代墊費用，以及存證信函所提起應所需要負擔的違約責
任。原告在存證信函列舉很清楚關於財物損失以及經濟損失
等細項，並告知被告請速與原告聯繫，避免不必要的訴訟以
及損害賠償，希望於有助於被告出面解決面對問題漏水，但
被告總是避而不見，甚至疑似請案外人恐嚇、嚇阻原告請求
損害賠償以及代墊工程等費用。
三、被告則以：
㈠原告雖指稱於106年8月17日寄送存證信函予被告，但被告
因在阿里山上，故並未收到該封存證信函之通知。後於106
年7月20幾日許，被告方接獲仲介通知，指稱系爭房屋有漏
水之情，被告便於106年7月26日透過大樓管理員連繫宗晟
水電行與仲介小姐一同進入系爭房屋勘查維修，而經宗晟水
電行維修人員 賴建成 告知，所稱之漏水情形實則僅為窗框滲
水，被告乃當場委託賴建成修繕，亦經賴建成修繕完成。被
告嗣於106年9月5日又以存證信函告知系爭房屋有漏水情
形，被告於106年9月6日接獲存證信函後，因被告年事已
高，亦不懂如何處理，便隨即央請姚泳溱與被告聯繫勘查建
物漏水狀況及後續之維修事宜，茲因原告之代理人拒不接聽
姚泳溱電話，導致雙方於106年9月16日方以LINE正式取得
聯繫，又於取得聯繫後，因被告人當時在國外（回香港），
姚泳溱出示其為東光室內設計有限公司代表人，原告之代理
人竟百般刁難指稱需要有法律效力的委託書，後待106年9
月21日被告回國後出具委託書，被告委託代理人姚泳溱請求
原告令得入內查看，原告竟又稱需要被告發正式文或存證信
函，不斷延遲被告入內查看修復原告所指稱漏水點之機。被
告不得已，方於106年10月12日發送存證信函予原告，請求
原告得令姚泳溱入內勘查漏水情形；詎料原告於被告已委託
代理人積極處理之情形下，仍自行委託富承公司自行施作該
建物外牆，但卻不願會同姚泳溱一起勘查其所謂建物漏水之
狀況，於本件開庭時又稱被告委託姚泳溱處理時其等已修繕
完畢云云，然觀原告所提出之現場施工照片係於106年10月
12日施工，被告受託人姚泳溱早於9月間即持續與原告聯繫
要處理漏水事宜，依一般常理被告既願意處理，原告理應歡
迎及配合建物之查勘，然原告卻一再以授權之問題不願與姚
泳溱接觸，而一邊自行出資修繕建物，實在有違常理，系爭
建物有無滲漏水及滲漏水狀況為何未經兩造勘查確認，原告
又設詞一再拒絕被告方會同處理，顯見系爭房屋是否尚有滲
漏水情形，及滲漏水之修繕方式是否即須重新施作外牆防水
等，即屬疑義，被告否認之。
㈡按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去
之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則
及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，
以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，
任意推解致失其真意（最高法院100年度台上字第1837號民
事判決意旨參照）。系爭買賣契約經買方要求固記載：「…
如經買方通知之三日內未處理，除負擔一切買方代墊費用，
並負一切違約責任。」等語，惟查該用語係由原告單方面記
載，而被告於仲介慫恿下方簽訂，而依誠信原則該約款之真
意係指，買方需指出並提出證據證明系爭建物有漏水情形，
且因系爭建物位於大樓，若漏水處屬專用部分，而非共用部
分應由大樓管委會應負修繕責任時，方可歸於賣方應負責之
修繕範圍，賣方若遲未為正面回應並拒絕處理之情形下，賣
方方得逕命他人修繕並方得命買方代墊合理之修繕費用。如
上所述本件屋內有漏水情形，被告已於106年7月26日令宗
晟水電行修繕完成，事後亦有委託姚泳溱代為了解原告所指
稱之漏水狀況並欲為修繕，惟遭百般刁難已如前述，後原告
於被告積極表示處理意思後未經告知，仍擅自委託他人修繕
，依前階契約條款解釋意旨，被告當得拒絕給付。又查委託
他人修繕者屬外牆部分，而依公寓大廈管理條例第8條第1
項規定意旨，大樓外牆屬共有部分；再按公寓大廈管理條例
第10條第1項規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理
、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」，是以若屬原
告請託他人修繕本件大樓外牆，屬大樓共用部分應由大樓管
委會應負修繕責任時，原告擅請他人修繕，自不得將此不利
益歸諸於原告。
㈢本件原告並無故意、過失侵害原告權利之情，原告請求租金
損失、財產損失等損失自屬無由，且本件被告請求之各項損
害，與系爭房屋漏水事件間，難認有相當因果關係可言。再
者，原告亦未能確實主張有漏水事故造成財物受損，而其基
於與他人間契約關係，未能積極查明而任意賠償後，自不能
將該不利益再轉與被告承擔。又依民法第192條至第195條
請求賠償人格權之損害者，應先說明係何人格權受侵害，如
屬第195條所稱「其他人格法益」受損害，尚應證明受侵害
之情節重大，如此方合於法定要件。查本件僅屬一般漏水糾
紛，侵害情節並非重大，原告請求精神慰撫金自屬無由。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠原告主張其於106年4月12日與被告簽訂系爭契約，向被告
購買系爭房屋，於登記原告名義交屋後，原告於106年9月
12日委請富承公司施作系爭房屋玻璃外牆之防水工程，支出
修繕費用130,000元之事實，業據原告提出買賣契約書、富
承公司估價單、施工照片等件為證，並為被告所不爭執，是
此部分事實，自堪信為真實。另原告主張上開修繕費用應由
被告負擔等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
㈡茲就原告請求之各項目有無理由說明如下：
⒈原告請求被告給付防水工程代墊費用130,000元部分：
⑴按專有部分指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且
為區分所有之標的者；共用部分指公寓大廈專有部分以外之
其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定
專用部分則為公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人
使用者。公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款
分別定有明文；按公寓大廈管理條例第7條明定：「公寓大
廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，
並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二
、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或
門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要
樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違
法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區
分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」；共用部分
、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理
委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所
有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔
。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定
，公寓大廈管理條例第10條第2項亦定有明文。查公寓大廈
外牆屬建築物之主要構造，而為維持建築物安全及外觀所必
要之部分，在使用維護及用途功能上，具有強烈之公共性及
一體性，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，由全體
區分所有權人所共用，而系爭房屋係屬區分所有建物，系爭
房屋玻璃外牆應屬共用部分，若共用部分有修繕必要，揆諸
前揭規定，亦應由管理負責人或管理委員會為之。
⑵按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。系爭契約第13條特別約定事項
雖約定：「本件買賣案於登記買方名義交屋後，無條件負責
一年內漏水維護工程費用，如經買方通知三日內未處理，除
負擔一切買方代墊費用，並負一切違約責任」，然衡之常情
，當事人未就漏水保固範圍特別約定時，自應以系爭房屋專
用部分滲漏水之處為限，至於共用部分，涉及其他住戶權益
，並非單一住戶得以處置，難認同為上開約定之保證範圍所
涵蓋，是被告保證負責漏水維護費用之承諾，應限於專用部
分，逾此部分則非其所能預見，也非通常滲漏水保固之範圍
。原告主張漏水位置在系爭房屋玻璃外牆，被告應就此部分
應代墊其已給付之修繕費用130,000元，洵屬無據，不應准
許。
⒉原告請求原承租房客解除租賃關係及房客財物損失賠償28,9
00元、租金損失26,000元，合計54,900元部分：
原告主張因漏水之情形，遭原承租房客解除租賃關係，因此
須賠償房客財物損失，及受有空屋4個月之租金損失等語，
固據提出租賃契約及原房客出具之書面資料為證，惟縱認原
告主張為真，原告既主張系爭房屋主要漏水之位置係在玻璃
外牆，此部分不可歸責於被告，業經說明如前，原告亦難憑
此要求被告賠償其所受損失，是原告此部分主張，礙難准許
。
⒊原告請求精神慰撫金250,000元部分：
按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非
財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者
，並得請求回復名譽之適當處分，民法第195條第1項定有
明文。經查，本件原告係主張系爭房屋玻璃外牆發生漏水未
修繕而受有非財產上之損失，惟原告自陳並未居住其中，自
難認有該當侵害原告居住安寧人格法益之情事，故原告請求
被告賠償精神慰撫金250,000元，洵非有據，亦難准許。
㈢綜上所述，原告依系爭契約及侵權行為之法律關係，請求被
告給付434,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告
之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年5月28日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官孫偲綺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月28日
書記官李珈慧