裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第142號民事判決
裁判日期：民國102年10月29日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第142號原告 陳忠穎 訴訟代理人 薛銘鴻 律師複代理人 陳慧敏 被告 陳忠川 訴訟代理人 李文中 律師
劉宇哲 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國102年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣柒萬貳仟陸佰貳拾元及自民國101年8月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應自民國101年8月1日起至返還如附圖所示紅色斜線部分土地日止，按月給付原告新台幣壹仟貳佰叁拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔8/10，其餘由被告負擔。
本判決第一項，准原告以新台幣貳萬伍仟元供擔保後，得為假執行；但被告如以新台幣柒萬貳仟陸佰貳拾元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）其為新北市○○區○○○○段○○○段0000地號土地所有權人，被告為鄰地○○段14-9地號土地所有權人，兩造為兄弟關係。若干年前被告於上開14-9地號土地興建門牌新北市○○區○○路0段000號房屋時（下稱系爭房屋），無權占用如土地複丈成果圖表（下稱附圖）所示紅色斜線之上開○○段14-7地號土地54平方公尺（下稱系爭土地），其依民法第767條第1項之規定，請求被告拆除占用系爭土地上之建物，並返還系爭土地予原告。
（二）又被告無法律上原因侵占原告土地多年，依社會通常觀念，無權占有他人之土地可獲得相當於租金之利益，並使土地所有人受有相當於租金之損害，意即被告自占有原告土地時即獲有相當於租金之利益。故被告應給付原告自民國96年7月25日起算至起訴日101年7月25日止共五年相當於租金之不當得利。其租金計算之方式應準用土地法第105條、第97條之年息10%標準，計算相當於5年之租金利益之不當得利。參酌系爭土地96年1月起申報地價每平方公尺新台幣（下同）3280元、99年1月起之申報地價每平方公尺3440元，其得請求被告給付起訴前5年之金額為9萬774元。又被告起訴後仍繼續占用系爭土地，爰再預為請求被告應自101年8月1日起按月給付1548元租金予原告。
（三）其買受○○段14-7地號土地時，只知其上有房屋，但不知被告之系爭房屋侵占14-7地號土地，此可由臺北縣三峽鎮公所實施都市計畫以外地區自用農舍使用執照（見原證4），就14-7地號土地上僅核發2棟「自用農舍」證明，其地址分別為○○○鎮○○里○○路○○○○○號（現址為新北市○○區○○路○段000號）」及○○○鎮○○里○○路○○○○○號（現址為新北市○○區○○路○段000號）」，並未包括被告之系爭房屋（現址為新北市○○區○○路○段000號）在內，顯見原告不知14-7地號土地被系爭房屋占用。其亦否認系爭房屋侵占○○段14-7地號土地部分，於建造時有明示取得兩造母親之同意。蓋依上述原證4之自用農舍使用執照上之記載可知，14-7地號土地上並未包含系爭房屋，顯見系爭房屋侵占14-7地號土地部分，於建造時並未取得兩造母親之同意。
（四）如被告主張於興建系爭房屋時，係經原土地所有權人即兩造之母 陳林玉惠 之要求及同意而興建，因70年間系爭房屋原坐落之土地分割為2筆（分別○○小段14-7地號、14-9地號），嗣原告取得系爭14-7地號土地所有權，系爭房屋與其坐落之系爭14-7地號土地所有權人相異，故若被告就系爭房屋對14-7地號土地有合法使用之權源，致原告不能請求被告拆屋返還時，睽諸最高法院93年度台上字第1328號民事判決裁判要旨，本件亦有民法第425條之1第1項之類推適用，並除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，該代價依同法條第2項「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」之規定，其亦得為備位訴訟請求被告給付租金，租金計算之方式同先位訴訟之附表所示等語。
（五）先位聲明：①被告應將占用新北市○○區○○段○○○段0000地號土
地如附圖所示紅色斜線部分面積54平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告；及自101年7月26日起至返還上開土地日止，按月給付原告1548元。
②被告應給付原告9萬774元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
③第一項拆屋還地及第二項請求9萬774元本息部分，原告願供擔保請准予宣告假執行。
（六）備位聲明：①被告應給付原告9萬774元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
②被告應自101年8月1日起至返還如附圖所示紅色斜線部分土地日止，按月給付原告1548元。
③第一項聲明，原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告所有之新北市○○區○○段○○○段0000地號土地、與被告所有之同小段14-9地號土地，於民國78年以前原屬兩造之母陳林玉惠所有，而陳林玉惠與訴外人 秦雨淡 於78年間，就同上地段14-6、14-7、14-8、14-9等地號之4筆土地簽訂買賣契約，陳林玉惠並依約移轉所有權予秦雨淡，此有台北縣樹林地政事務所辦理之土地買賣所有權移轉契約書、土地增值稅繳款書與印花稅大額憑證應繳納稅額繳款書等文件可稽。前開土地所有權移轉之事實，係因陳林玉惠已屆75歲，一方面為避免日後遺產稅賦之課徵，另一方面陳林玉惠之子女（包含原告與被告）當時均無資力繳納數百萬高額之贈與稅，是以陳林玉惠與原被告即決定以假買賣之方式處理，委由被告尋找願配合此情之名義人，故被告即詢問親家即秦雨淡之意願，而秦雨淡念在親家之情，便相應配合。嗣後原告與被告再自訴外人秦雨淡取得土地所有權，原告取得14-6、14-7地號之土地、另由被告取得14-8、14-9地號之土地。
（二）其於61年間，應母親陳林玉惠之要求，獨自出資興建房屋2棟，原告當時尚在服役，自無出資興建房屋之資力可言，其將其中1棟房屋提供予原告使用（當時門牌號碼124之1號，現編為150號），另1棟房屋則為系爭房屋（當時門牌號碼124之2號，現編為152號），斯時土地所有權人為陳林玉惠而非原告，而被告興建系爭房屋時，既係應土地所有權人即陳林玉惠之要求，當足認系爭房屋具有繼續使用如附圖所示紅色斜線部分土地之合法權源。
（三）查系爭14-7地號以及同地段14-6、14-8、14-9地號4筆土地之面積共為1萬2166平方公尺（計算式：335平方公尺+6605平方公尺+4306平方公尺+920平方公尺=12166平方公尺），原告使用之門牌原124之1號現編為150號房屋，依據使用執照案卷宗所示資料，顯示其申請之基地面積為6083平方公尺（見本院卷第113頁，被證4），與被告之系爭房屋使用執照案卷宗內之基地面積6083平方公尺（見本院卷第114頁，被證5）完全相同，均為前開4筆土地面積之一半。復參原告前開使用執照案卷宗所附土地使用權意書，陳林玉惠確實僅就系爭土地（14-7地號）以及同地段14-6、14-8、14-9地號等4筆土地之一半面積，同意供原告使用（見本院卷第115頁，被證6），足徵陳林玉惠於房屋興建之初，即明示兩造分別得就其所有土地之一半面積予以使用無疑，原告亦明知此情。
（四）原告遲至79年1月9日始取得新北市○○區○○段○○○段0000地號土地之所有權，且就系爭房屋部分占用如附圖所示紅色斜線部分土地，自屬明知。故依最高法院92年台上字第1984號判決見解，原告於受讓系爭土地所有權時，對於系爭房屋之基地利用權關係，即應一併繼受之，而不得依民法第767條第1項之規定請求被告拆屋還地。又參照最高法院93台上1328號判決意旨，具有基地利用權之房屋，即無不當得利或侵權行為之問題，縱該個案因適用或類推適用民法第425條之1之規定，而土地所有權人得請求房屋所有權人給付租金，亦屬另一請求權之問題，尚不得以此遽論房屋所有權人受有不當得利，從而原告一併請求被告給付相當於租金之不當得利，即無理由。
（五）原告備位之訴，另主張系爭房屋僅占用原告所有如附圖所示紅色斜線土地54平方公尺，應給付租金云云。然其於興建房屋時即取得陳林玉惠土地之一半面積使用權，簡言之，系爭14-7地號土地為335平方公尺，被告則有167.5平方公尺之使用權限，而系爭房屋既僅占用14-7地號土地54平方公尺，未逾越使用範圍，且建築完成後，陳林玉惠與被告間並無任何租金之約定，原告自不得執最高法院93年度台上字第1328號判決，遽認其有請求租金之權等語置辯。
（六）答辯聲明：①原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
②如為不利被告之判決，請准被告提供擔保，宣告免為假執行。
三、原告主張其為上開○○小段14-7地號土地所有權人，被告為鄰地○○小段14-9地號土地所有權人，兩造為兄弟關係，若干年前被告於上開14-9地號土地興建系爭房屋，占用如附圖所示紅色斜線之上開○○小段14-7地號土地54平方公尺等情，為被告所不爭執，並有土地登記謄本及本院囑託地政事務所製作之土地複丈成果圖表附卷可稽，此部分原告主張之所有權及系爭房屋占用其○○小段14-7地號土地之情，應屬真實可信。惟原告另主張被告之系爭房屋為無權占用14-7地號土地，應予拆除返還基地並給付不當得利；又備位主張如系爭房屋有權占用14-7地號土地，則類推適用民法第425條之1第1項規定，被告應支付繼續使用土地之租金相當代價等情，則為被告所爭執，併以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要點厥為：
（一）原告主張系爭房屋為無權占用14-7地號土地，應予拆除返還基地並給付不當得利，是否可採。
（二）原告備位之訴主張類推適用民法第425條之1第1項規定，被告應支付繼續使用土地之租金代價，有無理由。
四、原告主張系爭房屋為無權占用14-7地號土地，應予拆除返還基地並給付不當得利，是否可採：
（一）被告固不爭執其所有建物占用原告土地之情，然辯以其於61年間，應母親陳林玉惠之要求，獨自出資興建房屋2棟，原告當時尚在服役，自無出資興建房屋之資力可言，其將其中1棟房屋提供予原告使用（當時門牌號碼124之1號，現編為150號），另1棟房屋則為系爭房屋（當時門牌號碼124之2號，現編為152號）等情，此為原告所不爭執；且被告所有現編○○○區○○路○段○○○號之房屋（內含如附圖紅色斜線部分54平方公尺），與原告所有之同上路段152號房屋，為相鄰之連棟式共同壁房舍，此經本院履勘製有筆錄在卷，並有新北市○○區00000000000號使用執照案卷之建物實景照片、建築設計圖可稽，另本院於102年5月23日現場勘測該中正路2段152號、150號、148號連棟式建物，其建築外觀構造相同，外牆磁磚亦同式，為同時期施工建造完成之建物，此亦有筆錄在卷可查。依上本院履勘筆錄、建物實景照片、建築設計圖，堪信被告所述於民國61年間，其應土地所有權人及兩造之母親陳林玉惠之要求，出資興建房屋2棟，將其中1棟房屋提供予原告使用（當時門牌號碼124之1號，現編為150號），另1棟房屋則為系爭房屋（當時門牌號碼124之2號，現編為152號）等情為真實可採。
（二）又原告雖一再爭執被告所辯陳林玉惠同意被告占用系爭土地建屋之情，然由上開○○小段14-7地號系爭土地所有權變動一情觀之，民國61年間建屋時，其土地所有權人為陳林玉惠，78年9月至79年1月間由訴外人秦雨淡短暫過渡性登記為所有權人，迨79年1月始登記為原告所有迄今，此均有土地登記謄本及所有權移轉契約書可稽（見本院卷第34至38頁）。如謂本件被告未經陳林玉惠同意而占用系爭土建屋，何得61年蓋屋、74年申請使用執照，能長時期和平公然聳立於系爭土地。況本件原告自79年1月取得系爭土地所有權，何以長期漠視他人占用，而遲至101年7月始行起訴主張拆屋還地，顯然原告亦知其中原委。從而，本件被告雖未能直接舉出陳林玉惠出具之系爭土地使用同意書，惟由上開建屋過程、房屋格局、長期和平公然使用之優勢情況證據，應認被告所辯得陳林玉惠同意之情，堪屬可信。
（三）次按「最高法院48年台上字第1457號判例旨在說明土地承買人於買受土地時，如已知地上有房屋之存在，而無特別情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地。而房屋所有人繼續使用土地之法律關係，依本院七十三年度第五次民事庭會議決議，認其性質屬租賃」（參照最高法院92年台上字第1984號判決意旨）。本件系爭建物於78年9月秦雨淡登記為所有權人，及79年1月原告登記為所有人時，並無特別情事可解釋為土地移轉當事人之真意無系爭土地之使用情事，參酌上開最高法院判決意旨所示，應推斷土地受讓人默許房屋所有人繼續使用土地。從而，本件系爭房屋占用系爭土地，即非原告所述之無權使用情形，原告主張依據物上請求權訴請拆屋還地，即失所據；另被告之使用既非無何法律上之原因，自不合不當得利要件，原告一並訴請被告返還相當於租金之利益，亦失所附，均不應准許。
五、原告備位之訴主張類推適用民法第425條之1第1項規定，被告應支付繼續使用土地之租金代價，有無理由：
（一）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：『僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。』足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續『合法使用』該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然『無償使用』該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之『有權使用』，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題」（參照最高法院93年度台上字第1328號民事判決裁判要旨）。
（二）原告另以備位之訴主張如被告於興建系爭房屋時，係經原土地所有權人即兩造之母陳林玉惠之要求及同意而興建，因70年間系爭房屋原坐落之土地分割為2筆（分別○○小段14-7地號、14-9地號），嗣原告取得系爭14-7地號土地所有權，致系爭房屋與其坐落之系爭14-7地號土地所有權人相異，故若被告就系爭房屋對14-7地號土地有合法使用之權源，致原告不能請求被告拆屋返還時，睽諸上開最高法院93年度台上字第1328號民事判決裁判要旨，本件亦有民法第425條之1第1項之類推適用，被告應支付相當代價，該代價依同法條第2項之規定「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」之規定，其得請求被告給付租金等語。參酌上開93年度台上字第1328號民事判決裁判要旨所示，本件原告備位請求被告應支付相當之對價，核屬有據。
（三）所應斟酌者，厥為被告使用土地應付之相當代價以何為當。原告主張租金計算之方式，應準用土地法第105條準用同法第97條年息10%標準，共如附表所示之金額云云。然此為被告所爭執，本院斟酌系爭建物面臨道路，來往車輛頻繁，附近多為營商店面或廠房之情，有勘驗筆錄可憑，足見系爭土地交通雖屬便利，惟皆屬過路性質，行人較稀少，被告應支付之租金代價，允以上開土地法規定之年息8%計算為當。依此標準核計被告應支付之租金代價如下：
①96年7月25日起至98年12月31日止，租金數額3萬4474元
，計算式【申報地價3280元×（2+5/12+6/365）×8%×54平方公尺＝34474】。
②99年1月1日起至101年7月25日止，租金數額3萬8146元
，計算式【申報地價3440元×（2+6/12+24/365）×8%×54平方公尺＝38146】。
③101年8月1日起至推定租賃消滅日止，每月租金數額123
8元，計算式【申報地價3440元×1/12×8%×54平方公尺＝1238】。
六、綜上，原告先位之訴依物上請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告拆屋還地及給付不當得利，均屬無理由，不應准許。惟另備位訴訟，主張類推適用民法第425條之1規定，被告應支付起訴前5年租金7萬2620元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，與及預為請求自101年8月1日起至返還如附圖所示紅色斜線部分土地日止，每月給付1238元部分，於法並無不合，應予准許；至於原告備位訴訟逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。爰判決如主文所示，並依原告及被告之聲請，就1次給付5年租金部分，各酌定如主文所示相當擔保金額，為准免假執行之宣告（因有預為請求勝訴部分，其給付之金額逾50萬元，故不依職權宣告假執行）；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年10月29日
民事第一庭法官陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年10月29日
書記官黃瀅螢