台灣台中地方法院民事判決 97年度中簡字第2169號
原 告 會商不動產仲介企業社
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國97年8月15日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國97年4月4日，以其名義與原告訂
立一般委託銷售契約書（下稱系爭契約），將其所有坐落臺
中市○區○○段○○○○○號土地及其上建物即門牌號碼臺中市
○區○○街○○○號3樓房屋（下稱系爭房地），委託原告居間
銷售，委託銷售價格為新臺幣（下同）700萬元，委託銷售
期間自97年4月4日起至97年5月4日止；另約定被告應給付原
告之委託服務報酬為成交價額之百分之3。於兩造簽定系爭
契約完成後，原告開始廣告銷售作業，每次有買主欲購時，
均向被告告知買賣事宜，被告均無異議，直至97年4月初，
原告覓得符合委託條件之買方即訴外人乙○○有意購買系爭
房地，被告知悉後，竟委由第三人出面接洽買主乙○○，於
97年4月9日簽定買賣契約書辦理房地產所有權移轉登記。
訴外人乙○○已給付其承諾之買方佣金14萬元予原告，惟被
告卻遲未依兩造間之約定，給付原告按系爭房屋買賣價格百
分之3計算之賣方佣金21萬元，迭經原告催告，均置之不理
。並聲明：被告應給付原告21萬元，及自起訴狀繕本送達被
告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告對被告抗辯之陳述：
（一）被告確有授權訴外人甲○○與原告簽訂系爭契約，被告抗
辯並無授權甲○○簽約出售系爭房地，顯係卸責之詞，不
足採信。系爭房地原由被告與甲○○合資購買，甲○○出
資金額較高，但係以被告名義辦理所有權登記，對外銷售
事宜則均授權甲○○處理。系爭房地之鑰匙均由甲○○保
管中，是以甲○○顯係受被告之授權處理銷售事宜，否則
被告豈有將鑰匙交付甲○○之理。
（二）系爭房地確經原告之仲介而買賣成立，否則訴外人乙○○
何以願意支付原告仲介服務報酬。被告雖抗辯系爭房地係
經訴外人誠品不動產有限公司（下稱誠品公司）之仲介而
出售予訴外人 廖學燦 ，惟均未舉證以實其說。況如被告所
言屬實，買賣契約應由訴外人廖學燦與被告簽訂，何以仍
指名登記於訴外人乙○○之名義，被告抗辯顯係意圖規避
應給付原告之仲介服務報酬，不足採信。
三、被告則以：被告97年3月初已與誠品不動產有限公司針對系
爭房地，簽訂委賣契約，在誠品公司努力下，找尋到買主廖
學燦，於97年4月9日上午與廖學燦在誠品公司多位營業員見
證下，由其特約代書簽約成立，而被告與廖學燦成立之買賣
契約，與原告會商不動產仲介企業社毫無關連，是以沒有仲
介報酬費用之問題。當時伊口頭上說要賣房子，並未委託伊
之好友甲○○與原告簽訂系爭契約，系爭契約係甲○○與原
告簽訂的，甲○○與原告簽訂系爭契約後才告知伊。伊與原
告不相識，原告僅認識甲○○，欲參加銷售系爭房地，故與
甲○○簽訂「一般委託銷售契約書」，而非「專任委託銷售
契約書」，再經由甲○○向伊索取正式委託授權書，伊認為
已無補正正式委託授權書之必要，因而未補正予原告，且因
伊已覓得買主並談好價格，無需原告幫忙銷售系爭房地，亦
請甲○○告知原告上開情事，並請原告停止銷售營為，系爭
契約自動失效（依規定房屋已出售，一般委託契約即失效）
。並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張被告之友人甲○○以被告代理人身分簽立系爭契約
，如甲○○有代理權時被告自應負擔契約責任並以前揭情詞
置辯。故本件之主要爭點厥為：被告是否有授權甲○○簽立
系爭契約？關於上訴人是否有授權甲○○簽立系爭契約部分
：按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力。民法第103條第1項定有明文。本件原告
主張甲○○有權代理上訴人簽立系爭契約，既為被告所否認
，原告即應就此有利於己之事實負擔舉證責任。經查：
（一）系爭契約雖由甲○○以被告代理人名義簽名，此有系爭契
約在卷可稽，然不能僅由甲○○逕自表明為被告之代理人
遽認定甲○○確實為被告之代理人。又即便被告與甲○○
間存有實質上之共有關係（系爭房地登記所有人為被告一
人），然出售系爭不動產事宜，非屬甲○○得逕為代理，
因此亦無法僅因甲○○與被告間存有實質上之共有關係，
遽認定甲○○有權代理被告簽立系爭契約。
（二）又本件甲○○與原告簽約時並未提出授權書，系爭契約係
原告與甲○○簽立，甲○○於系爭契約之「立委託書人」
欄、「委託人」欄均簽上被告丙○○姓名，並同時於丙○
○姓名旁簽上「甲○○代」等字樣，表明其代理被告之意
。惟查，甲○○亦未出具委託書一節為被告所不爭執；另
原告主張系爭房地之鑰匙由甲○○保管中，甲○○顯係受
被告知授權處理銷售事宜，惟系爭房地鑰匙雖由甲○○保
管，依一般社會大眾通念，尚不足認甲○○係受被告授權
處理銷售事宜，且原告未提出其他證據以實其說。又代理
權之授與雖不以書面為限，但仍應將所授權之範圍予以特
定，本件原告以為被告欲出售系爭不動產，因故未與原告
取得聯繫時，僅因甲○○與被告間存有實質上之共有關係
，未確定被告是否授權甲○○簽立系爭契約前，逕自要求
甲○○以被告代理人身分簽約，自無法要求被告負擔契約
責任。
（三）業據證人甲○○到庭具結證稱：「（問：契約是否你去訂
？）一般委託契約書，但是最後一張承認書沒有，其餘都
正確。」、「（問：臺中市○○段○○○○號地號土地，即門
牌大進街130號3樓之2？）是我與被告、 白勳讚 三人所共
同投資購買，用被告丙○○名義登記。」、「（三人共有
，那其餘二人有無委託你與不動產經紀公司訂立買賣契約
書出售上開房地？）有授權，本件房地從買到賣都是我在
負責，當時買受時就有訂立契約，我的持分是百分之四十
，其餘二人各百分之三十。」、「（問：原買賣契約出售
時，有無約定由你處理？）我會把出售價格給股東看。」
、「（問：本件出售事實其餘股東二人是否知悉？）本件
是一般委託，不必給他們二人知道，要在成交前才會通知
二位股東，並叫被告來簽約。本件都是我在委託，所謂一
般委託是可以委託很多仲介公司，我有委託十幾家仲介公
司。但在決定價額格時我會通知股東一起決定後才算成立
買賣契約。」則由前開證人之證詞，足知系爭房地實際上
為甲○○、白勳讚及被告共有，而以被告名義登記為所有
人（參照系爭房地土地謄本、建物謄本），從而爭房地登
記所有權人係為被告核屬無誤。依本法（土地法）所為之
登記，有絕對效力，此土地法第43條所規定。據上開規定
，系爭房地登記名義人為被告，被告為法律上所有人，僅
被告有處分系爭房地之權利。是以，不論系爭房地實際上
確係是否係由被告與甲○○、白勳讚共有，均不影響被告
處分系爭房地之權利，非其他實質上具有共有關係之共有
人得逕代為行使處分權。又被告抗辯其不知情甲○○與原
告訂立系爭契約，其非系爭契約當事人，並無義務給付報
酬予原告等語，由上開證詞，足知甲○○未將其與原告訂
立系爭契約之情事告知被告，是被告前開所辯堪予採信。
五、綜上所述，被告抗辯甲○○係無權代理其簽立系爭契約自
屬可信。從而，原告本於契約關係，請求被告給付報酬21
萬元及利息，為無理由，不予淮許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果
均不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴，為無理由，並依民事訴訴法第43
6條第2項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8月 29 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 柯崑輝
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 29 日
書記官