裁判字號：臺灣桃園地方法院89年訴字第639號民事判決
裁判日期：民國89年10月17日
裁判案由：返還不當得利
臺灣桃園地方法院民事判決八十九年度訴字第六三九號
原告駿翰建設股份有限公司桃園市○○○路○段○號九樓之三法定代理人乙○○訴訟代理人 陳鄭權 律師複代理人 陳鼎正 律師
徐建弘 律師被告甲○○訴訟代理人 林清漢 律師複代理人丙○○右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告部分：
一、聲明：被告應給付原告新台幣三十二萬三千一百三十二元及自民國（下同）八十四年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）被告於民國八十一年間向原告購買龍潭「天龍一五五社區」Ｒ棟六樓房地暨地下室停車位壹戶，即座落桃園縣○○鄉○○○段二五一之一○七地號土地（權利範圍為萬分之四十七）及其上建號為第五一○三號等建物，共計二十四坪，雙方並約明買賣總價金為新台幣（下同）三百四十四萬元整，此有預定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書、地下室車位預定買賣合約書暨室內裝潢契約書各乙份可稽。原告於八十三年十二月間點交房地與被告使用完畢後，始發現原移轉予被告持有之房地面積為二十六‧六二坪（分別為五一０三建號全部計六十五點九五平方公尺、五一一六建號權利範圍萬分之四五四計十一點五七平方公尺、五二三四建號權利範圍萬分之二八計十點四八平方公尺），較契約書中所載二十四坪多出二‧六二坪。
（二）查「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第一百七十九條定有明文。復查系爭房地之總價款三百四十四萬元扣除車位款四十八萬元後即為房屋單價，共計二百九十六萬元，以二十四坪計算此價款，每坪即為十二萬三千三百三十三元，被告前揭多受領之二點六二坪房地即價值三十二萬三千一百三十二元，揆諸前揭法律規定，被告自應將此部分不當受領之利益返還原告。
（三）對被告抗辯所為陳述：
１、公寓大廈之地下層並非均屬具有共同使用性質之法定公共設施，可能兼有超出附建標準而自行增建之部分，而此部分應屬建商之私有產權，得單獨、另行出售，且依法得單獨編列建號。經查，系爭大樓地下層除大公共設施○○○鄉○○○段建號五二三四之部分外，該另編有同段五一一七建號部分，則係屬增設自用停車場。詳言之，該增設自用停車場係原告利用超出防空避難設備附建標準，所自行增建之地下室面積供作停車場使用，並依法就該部分申請編訂門牌，及申請編列建號即同段五一一七建號，由停車位承購戶登記為分別共有，其中原告持分一三四分之一，是故原告所購買之系爭停車位係屬增設停車位，具有獨立產權持分，此與具有共同使用性質之大公共設施部分絲毫無涉。則被告所受移轉之公共設施均由其占有使用收益中，且為所有權人，原告就法定公共設施之產權登記方式已依約履，並無被告所指有何未經全體住戶之同意，出停車位牟利之情形。
２、依兩造買賣契約中第一條第一、二、三款所定，按各住戶私有面積比例計算之法定公共設施應僅占五二三四建號總面積萬分之二十八，其用途為台電配電室、閱覽室、健身房、兒童遊戲區等，但被告所得之應有部分為萬分之七十三，顯較其餘住戶為多，是因其中萬分之四十五乃停車位部分之產權，非屬房地買賣契約範圍，故原告五二三四建號之應有部分雖為萬分之七十三，但扣除此包含於車位範圍內之萬分之四十五後，仍以萬分之二十八計算，原告並縮減此部分之聲明。
三、證據：提出預定房屋買賣契約書、土地預定買賣契約書、地下室車位預定買賣合約書、室內裝潢契約書影本乙份、建物登記謄本四份、土地登記謄本乙份、地下室平面位置圖二份、地下室配置圖二份、八十八年度訴字第三二九號判決書（均影本）為證。
乙、被告部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）本件被告係依房屋預定買賣契約取得前開房地，非無法律上原因取得系爭標的，且本件預售買賣契約書第一條第一款約定「房屋座落於桃園縣○○鄉○○○段二五一之一○七地號土地上，興建之『天龍一五五』第Ｒ棟第陸樓房屋乙戶，建坪『約』二十四坪．．．。」可明購買之單位係『約』二十四坪，而非二十四坪。既是約二十四坪，原告計算被告多得竟是精確的二．六二坪，其計算單位非無疑義。又原告請求三十二萬三千一百三十二元，係以房屋、土地、裝潢之總價款為二百九十六萬元計算，買賣合約書坪數為二十四坪，故每坪為十二萬三千三百三十三元。然依預定買賣契約第四條約定房屋價款為新台幣一百四十五萬元，非原告所稱二百九十六萬元。而前開契約第四條約定亦可明本件買賣計算價額非以坪數計算，係以第Ｒ棟第陸樓房屋乙戶為單位。被告既依約交付買賣契約約定之價金，原告自無再行請求之理。縱房屋預定買賣契約第一條第二款後段規定「若有增減而其差額未達到買賣面積百分之二以上，雙方均無異議，但若增減差額超過百分之二，則就該超出或不足部分，依本戶買賣時之房屋單價核實計算，相互無息補償之。」然查，本件買賣非以坪數為計算單位，業如前開說明，上開互補約定，視為無約定。原告依買賣契約取前開房地並無不當得利之問題，原告以不當得利起訴顯無理由。
（二）又前開多餘之坪數位置皆為五二三四建號公設部分，原告未經全體住戶之同意，出售停車位牟利，被告有縱多得，亦無受任何利益。且本件標的室內面積、陽台、花台、小公、大公等使用範圍係由原告自行規劃登載，原告未能依原訂契約詳盡規劃登載，而被告於實質上又未因此蒙受利益，嗣原告再以未盡前開義務稱被告多得二．六二坪，原告行使權利有違誠實及信用自不得請求。另查建號五一一七固為原告自行增設，然查五二三四建號為被告及其他全體住戶所共有，竟為原告竊佔處分，出售八十三個車位，縱被告多得二．六二坪，所受利益不存在。
（三）原告未依各戶之私有面積之比例計算，法定公共設施之持分，致被告取得五二三四建號公設比例過高，坪數增加。且本件原告主張小公部分（第五一一六建號）以一萬分之四百五十四為被告所持有，大公部分（第五二三四建號）以一萬分之二十八為被告所持有，未說明其計算之依據，尚難採信。
三、證物：提出房屋預定買賣契約書（影本）一件為證。
理由
一、原告起訴主張：被告前向原告購買坐落桃園縣龍潭鄉天龍三巷五號六樓之房地，房屋總價款為二百九十六萬元，依買賣合約書約定房屋坪數為二十四坪，故每坪為單價十二萬三千三百三十三元。然房屋興建完工後原告取得房屋建坪依所有權狀之記載係二六．六二坪，比合約多出二．六二坪，原告受領此部分之建坪乃無法律上原因，以每坪單價十二萬三千三百三十三元計算，被告共受有三十二萬三千一百三十二元之利益，爰依不當得利之規定請求被告返還等語。被告則以：本件房屋買賣契約係以『戶』為單位，約定建坪『約』二十四坪，被告依約取得係爭房地，並非不當得利；又原告計算被告多得二．六二坪，其小公部分（第五一一六建號）以一萬分之四百五十四，大公部分（第五二三四建號）以一萬分之二十八為被告所持有，未說明其計算之依據，亦難採信。且本件房屋買賣總價為一百四十五萬，非二百九十六萬，原告計算標準尚欠依據；另原告將公共設施部分灌入被告之持分，其行使權利有違誠信，縱被告受有利益，該利益亦不存在等語，資為抗辯。
二、原告起訴主張被告於民國八十一年間向原告購買龍潭「天龍一五五社區」Ｒ棟六樓房地乙戶及地下室停車位，並取○○○鄉○○○段五一０三建號全部、五一一六建號權利範圍萬分之四五四、五二三四建號權利範圍萬分之二八及五一一七建號權利範圍一三四分之一等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之預定房屋買賣契約書、土地預定買賣契約書、地下室車位預定買賣合約書、室內裝潢契約書影本乙份及建物登記謄本四份等為證，堪信原告上開之主張為真實。是本件所應斟酌者乃在於原告主張被告多得建物二‧六二坪是否為無法律上之原因？原告依不當得利之法律關係，請求被告返還所受利益三十二萬三千一百三十二元是否有理由？
三、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。是不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，最高法四十七年台上字第三○三號判例可資參照。經查，原告確有於民國八十一年間與被告訂立系爭龍潭「天龍一五五社區」Ｒ棟六樓房地之預定房屋買賣契約、土地預定買賣契約及室內裝潢契約，依上開預定房屋買賣契約第一條第一款及第二款約定「房屋座落於桃園縣○○鄉○○○段二五一之一０七地號土地上，興建之『天龍一五五』（以下簡稱本社區）第Ｒ棟第六樓房屋乙戶，建坪約二十四坪（以下簡稱本戶），上開坪數係包括室內私有面積、陽台、平台、花台、雨庇．．．等法定公共設施分攤之坪數在內．．．。但精確保存登記面積，則以地政機關所載為準。」、「雙方同意本戶房屋所有權狀記載之面積，加上陽（平、花）台、雨庇及法定公共設施分攤之坪數，即等於本約所載之面積，若有增減而其差額未達到買賣面積百分之二以上，雙方均無異議，但若增減差額超過百分之二，則就該超出或不足部分，依本戶買賣時之房屋單價核實計算，相互無息補償之」，是系爭預定房屋買賣契約書雖以『戶』為單位而訂立，但在計算價金上因該建物尚未興建完成，故就建物面積另作互為退補之約定，於差額達買賣面積（應指第一條第一款約定之面積）百分之二以上時，雙方應無息互相補償；故被告係依約取得系爭建物之所有權，雖被告於房屋興建完工後取得登記之建坪為二十六‧六二坪，較原約定坪數二十四坪為多，但此多取得之二‧六二坪部分，亦屬該約第一條第二款所約定之範圍，原告自得本於契約請由被告支付買賣價金，被告非無法律上原因取得二‧六二坪之所有權移轉登記，揆諸前揭法律規定及判例意旨，原告主張不當得利請求權之成立要件，即有未合，不應准許。
四、原告之訴既已駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決之基礎以臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，並此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
臺灣桃園地方法院民事第二庭中華民國八十九年十月十七日~B法官林孟宜右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十月十八日~B書記官姜國駒