裁判字號：臺灣臺南地方法院91年簡上字第199號民事判決
裁判日期：民國93年10月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺南地方法院民事判決九十一年度簡上字一九九號
上訴人甲○○○住臺南訴訟代理人 黃正彥 律師
黃雅萍 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 蘇建榮 律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年十月三日本院臺南簡易庭第一審判決（九十年度南簡字第一一二四號）提起上訴，本院於中華民國九十三年九月二十一日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠按「對於物有事實上管領力者，為占有人」、「占有之繼承人或受讓人，得就自
己之占有，或將自己之占有與前占有人之占有合併，而為主張」，民法第九百四十條、第九百四十七條第一項定有明文。查上訴人拍賣取得之系爭建物，其前手在申請建築執照時，已取得原土地所有人之土地使用權同意書，則系爭建物之原所有人就系爭上地係有權占有，上訴人為系爭建物之受讓人，依前揭法條之規定，上訴人取得系爭建物，對系爭土地之占有，亦有合法之權源。
㈡建築法第三十條規定：「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土
地權利證明文件、工程圖樣及說明書」。又「建築法第十一條第三款所謂起造人之土地權利，不僅指土地所有權而言、凡得使用土地之一切權利，均包含之」（行政法院五十年判字第一一三號）。「按聲請建築執照，其聲請書應載明起造人之土地權利，並附具證明文件，為建築法第十一條第三款所明定，所謂起造人之土地權利當指起造人對於聲請建築房屋基地之所有權或租賃權或借用權而言，如為所有權，須附所有權狀或土地登記簿謄本，租賃權須附租約書，借用權須附借約書證等，或土地所有人出具之土地使用權同意書，皆屬上述條款所謂起造人應具備之證明文件」（行政法院五十五年判字第三三號）。上訴人之前手申請建造執照時，已取得系爭土地原所有人之土地使用權同意書，則系爭建物使用系爭土地為有權占有，被上訴人因繼承取得系爭土地，自應繼受被繼承人之權利與義務，不得為相反之主張，原判決未予詳細斟酌，即為上訴人敗訴之判決，自有違誤。
㈢又按「政府基於公權力接收敵偽建集物，原始取得系爭房屋所有權，乃屬公法上
合法行為，因此公法上之合法行為而占有系爭土地（包括建物基地及庭院），自不能又變為私法上之違法行為，而謂政府在私法上應負無權占有之責任，易言之，此時土地所有人，其土地所有權之行使，即應受此限制，且不因前開敵偽建築物處理辦法或臺灣省各縣市暨鄉鎮公產清查辦法嗣後已經廢止而受影響」（八十六年台上字第二五七五號判決），依前開判決，連原本無權占有之建物，亦可因公權力介入，而限制土地所有人之權利，而系爭建物原本即取得土地所有人之同意使用系爭土地，上訴人又係由法院拍定取得所有權，豈能因繼受後，即變為無權占有？㈣依鈞院向臺南市政府函調臺南市○○區○○段○○○○○號土地（原地號○○○
區○○○段八七八之二一地號，以下簡稱為系爭土地）申請建造執照時所附土地使用同意書等資料，上訴人之前手 黃碧蓮 為門牌號碼臺南市○○區○○街○○巷○號房屋（以下簡稱為系爭房屋）之起造人，而系爭土地原所有權人亦出具同意書，顯見系爭建物係經土地所有權人同意興建；民國七十一年六月四日黃碧蓮為所有權第一次登記，當時土地登記所有權人為 楊俊德 （七十一年七月四日取得），七十四年十月二十四日上訴人拍賣取得系爭房屋，當時土地登記所有權人為 胡元熙 （楊俊德於七十三年四月二十五日移轉予 陳金龍 ，陳金龍於七十四年八月二十八日移轉予胡元熙），當時三位地主對系爭房屋之存在，均無異議，益證系爭房屋在系爭土地上有合法之權源。
㈤被上訴人主張本件為使用借貸契約云云，惟查系爭土地與建物之關係，並非僅單
純之使用借貸關係，而係土地原所有權人與建設公司問合建契約，其包含承攬契約及買賣契約之性質，故上訴人之前手取得系爭房屋，當時土地所有權人楊俊德有依約提供土地及承受地上物使用之義務，被上訴人之前手即其夫 林賢勳 自應承受前手之權利與義務，被上訴人既係繼承取得，其權利自不得大於林賢勳，故被上訴人提起本訴請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，自有未合等語。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請訊問證人楊俊德、陳金龍、胡元熙、 梁清政 、 吳枝祥 ，及聲請調閱理想建設股份有限公司、國喬建設股份有限公司自六十九年起之變更登記事項卡。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠查兩造間系爭之臺南市○○區○○段第一四五○地號土地，其前手所有人分別為
訴外人楊俊德於七十一年四月九日登記取得，七十三年四月二十五日移轉登記予陳金龍，七十四年八月二十八日移轉登記予胡元熙，七十八年八月三十日因買賣法律關係移轉登記予被上訴人之配偶林賢勳，嗣由被上訴人依分割繼承原因於八十七年一月三日辦理登記，另查，上訴人係經由法院拍賣向前手黃碧蓮買得座落於系爭土地上之門牌號碼大安街五九巷七號建物，上開事實均為上訴人所不否認，合先敘明。
㈡按「使用借貸，非如租賃之有民法地四百二十五條之規定。縱令上訴人之前手將
房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂定有使用借貸契約，主張對現有之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」（最高法院五十九年台上字第二四九○號判例參照），次按「甲將土地無償提供土地義務予乙使用，僅具債之效力，該項效力僅存在於甲、乙之間，應不及於第三人，是丙向甲買受土地後，並不繼受甲之無償提供土地義務，不論乙在土地上所建集之房屋係違章建築或合法建物，其占有對丙而言，均屬無權占有。從而丙起訴請求乙拆屋還地為有理由，應予准許。」（最高法院五十九年台上字第二四九○號判例、高等法院八十一年法律座談會會編民事類提案第十號參照）。㈢承上判例見解，上訴人引用民法第九百四十條、第九百四十七條第一項、建築法
第三十條規定及最高法院八十六年台上字第二五七五號判決，做為其建物係有權占用被上訴人之土地，均屬無據。
㈣末查，本件系爭關鍵重點核屬被上訴人（或其被繼承人）並非出具系爭土地使用
同意書之原始土地所有權人，上訴人（或其被繼承人）之土地係經過前手多人之移轉登記後取得，對本件系爭土地之原所有權人主張其建物係有權占用，故縱上訴人或可對系爭土地之原所有權人主張其建物係有權占有，然基於然基於「債之相對性」之債法原理及右開被上訴人所呈之兩則實務見解，上訴人均不得以其所主張「其前手在申請已取得原土地所有權人之土地同意書，則系爭建物之原所有權人就系爭土地係有權占有，上訴人為系爭建物之受讓人，亦有合法之權源．．」云云，對抗系爭土地之所有人即被上訴人等語。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請調閱本院七十三年度執字第八○五六號案卷。
丙、本院依職權向臺南市政府調閱臺南市○○區○○段○○○○○號土地申請建造執照所附土地使用同意書。
理由
一、本件被上訴人起訴主張其於八十七年一月三日因分割繼承取得系爭臺南市○○區○○段○○○○○號土地之所有權，而上訴人所有之系爭門牌號碼臺南市○○區○○街○○巷○號房屋無權占用其所有前揭土地，為此依民法第七百六十七條規定訴請上訴人拆除房屋後返還土地；又上訴人所有之房屋無權占用原告所有之土地，自屬無法律上之原因而受利益，且亦侵害被上訴人之所有權，為此依民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項規定，請求上訴人自八十七年一月三日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之損害賠償新臺幣（下同）一千一百三十六元（原審就被上訴人請求上訴人按月給付超過七百九十五元部份，為被上訴人敗訴判決，則未據被上訴人聲明不服，此部分不在本院審理範圍）等語。上訴人則以系爭房屋乃伊經本院強制執行拍賣程序標購取得，應有公信力並產權清楚；且該房屋於伊前手即訴外人黃碧蓮興建時，已經取得當時土地所有人即訴外人楊俊德出具之土地使用權同意書，上訴人基於占有連鎖關係，自非無權占有；又被上訴人乃因繼承而取得原為其夫林賢勳所有之系爭土地，另林賢勳則係基於與訴外人理想建設公司之信託關係，始輾轉取得該土地之所有權，故被上訴人不能主張優於原土地所有人楊俊德之權利，上訴人之房屋自屬有權占有系爭土地等語，資為抗辯，並請求駁回被上訴人之訴。
二、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地於七十一年四月九日由訴外人楊俊德分割取得後，嗣先後於七十三年四
月二十五日、七十四年八月二十八日、七十八年八月三十日，以買賣為原因而依序移轉登記為訴外人陳金龍、胡元熙、林賢勳所有，再於八十七年一月三日由被上訴人因分割繼承取得所有權，有該土地之登記謄本可稽。
㈡上訴人係於七十四年九月二十七日，經拍賣取得坐落前開土地上、門牌號碼為臺
南市○○區○○街○○巷○號房屋之所有權，有建物登記謄本附於原審卷足憑。㈢系爭房屋新建時，起造人即訴外人黃碧蓮曾取得當時土地（重測前原地號為臺南
市○○區○○○段八七八之四七五地號，又該土地係由原溪心寮段八七八之二一地號土地分割而出）所有權人即訴外人楊俊德出具之土地使用權同意書，此有原審及本院依職權調閱之系爭房屋第一次登記資料可佐。
三、被上訴人主張上訴人之房屋無權占用其所有之臺南市○○區○○段○○○○○號土地，面積如原審判決附圖所示Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ等情，已經提出土地登記謄本為證，並經原審會同地政人員現場勘驗明確，此有勘驗筆錄及複丈成果圖一份附於原審卷足憑。上訴人對於伊所有之系爭房屋占用前開土地固不爭執，惟否認係無權占有，並以上開情詞置辯。是兩造爭點所在，自為上訴人之房屋有無占用系爭土地之權源。
㈠本件系爭房屋乃上訴人經由拍賣程序標得，已據被上訴人於原審所提出之建物登
記謄本記載甚明，上訴人此部份抗辯，自可憑採。惟強制執行之拍賣程序，現今實務乃採取私法說之觀點，並以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，而非拍賣機關先受讓取得執行標的物之所有權後，再轉賣予拍定人，最高法院四十九年台抗字第八三號、六十四年台上字第二二○○號判例均可資參照，故上訴人經由拍賣所取得之系爭房屋所有權，仍係繼受自前手即執行程序債務人，亦不能以該所有權移轉程序有法院之介入，即認上訴人係原始取得房屋所有權，而不受前手法律關係之拘束。上訴人引用最高法院八十六年度台上字第二五七五號判決意旨，抗辯伊因拍賣取得而非無權占有系爭土地云云，即有誤會。
㈡上訴人另以系爭房屋興建時，原始起造人即訴外人黃碧蓮已經取得當時之地主即
訴外人楊俊德所出具之土地使用權同意書，被上訴人繼受取得系爭土地，亦應受拘束，不能向上訴人主張無權占有置辯。
⑴經查，上訴人抗辯系爭房屋乃於七十一年間，由訴外人理想建設公司與原地主
所合建，已據證人 廖中山 於原審及本院準備程序、證人楊俊德於本院準備程序中陳述甚明，復有原審向臺南市政府調閱之系爭土地申請建造執照時所附土地使用權同意書，及訴外人 陳麗萍 於原審所提出之「山葉理想大地社區土地契約書」等可證，應可憑採。被上訴人雖否認有合建之事實，惟就前開事證並未舉證推翻，自無可取。
⑵按所謂合建契約，乃地主與營造業者合意，由地主提供土地、營造業者出資建
築房屋，嗣房屋建成後，雙方再按一定比例分配房屋，並各自就分得部份之房屋以自己或指定人名義為起造人申領建造執照；又起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書，建築法第三十條亦定有明文。是為使房屋建成後分配取得之人申領執照，地主與營造業者成立合建契約時，多同時同意於申辦執照時，配合辦理出具土地權利證明文件，則地主之出具「土地使用權同意書」行為，除為履行與營造業者間之合建契約外，是否兼有同意分配取得坐落渠原有土地之房屋者，無償使用基地之意思，已非無疑。退一步言，縱可認地主出具使用權同意書之時，有同意他人無償使用基地之意思，因而使地主與該他人間成立土地之使用借貸契約，惟因債之關係具有相對性，地主與房屋原始起造人間之使用借貸契約，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令地主將土地概括允許原始起造人使用，現房屋所有人亦不能以其前手與地主訂有使用借貸契約，主張有使用該土地之權利，最高法院五十九年台上字第二四九○號亦著有判例可資參照。查系爭建物乃由訴外人黃碧蓮因起造人身分而於七十一年六月四日原始取得所有權，又其申請建造執照時，亦有系爭土地之地主楊俊德所出具之「土地使用權同意書」，均如前述，則依上揭說明，縱可認楊俊德與黃碧蓮間有使用借貸契約關係存在，於上訴人拍賣取得系爭房屋所有權，系爭土地亦輾轉由被上訴人繼承取得後，該使用借貸契約已無拘束兩造之效力。故上訴人抗辯該「土地使用權同意書」乃在土地上設定負擔，因而具準物權效力云云，即不可採。
⑶上訴人雖引用民法第九百四十七條第一項有關占有之連鎖規定，抗辯對地主即
被上訴人為有權占有，然按占有連鎖，係指受所有人交付並允其移轉占有之人將其直接占有移轉予第三人，該第三人得超越「債之相對性」向所有人主張其為有權占有之謂，故依占有連鎖而主張有權占有，其要件為：①中間人對所有人有合法占有權源；②現占有人係自中間人基於一定法律關係取得占有權利；③中間人得將直接占有移轉於現占有人。查上訴人經由拍賣取得系爭房屋所有權，應屬繼受原屋主即訴外人黃碧蓮之權利，已如前述，又黃碧蓮興建系爭房屋時既已得地主即訴外人楊俊德之同意，則上訴人基於占有連鎖關係，固得向訴外人楊俊德主張有權占有；惟楊俊德將土地所有權移轉予訴外人陳金龍，再輾轉經胡元熙、林賢勳而移轉予被上訴人後，因系爭土地之後手與黃碧蓮間並無任何契約關係存在，上訴人不能再基於連鎖自黃碧蓮之占有關係而對抗包括被上訴人在內之後手，是上訴人以系爭房屋曾得原地主同意而得對被上訴人主張有權占有，亦不足取。
⑷上訴人另抗辯被上訴人乃繼承取得系爭土地，而其被繼承人林賢勳係基於信託
關係而取得該土地所有權，故不能主張大於原地主楊俊德之權利云云，並以系爭土地自原地主楊俊德至被上訴人間之移轉過程、以及證人廖中山證詞為佐。
然被上訴人則否認前揭事實。
①證人廖中山於原審及本院所稱，系爭土地乃訴外人理想建設公司完成合建契
約後自原地主取得，嗣因公司撤回臺北，始將尚未移轉與購屋者之土地信託登記為在臺南負責後續處理之員工陳金龍、胡元熙、林賢勳等人所有，公司曾於林賢勳在世時與渠交涉返還土地事宜等情，已提出內載：「林賢勳百年後所留下列不動產．．海東段一四五○號．．土地，於辦理繼承後二個月內無條件過戶予 廖偉利 或其指定人。」、「廖中山無條件補償新臺幣參佰陸拾萬元正予林賢勳家屬，此為該．．土地之過戶增值稅．．」等語之協議書資為佐證（本院卷第一一四、一一五頁）。經查，被上訴人既已自認該協議書之真正，證人廖中山曾與林賢勳及包括被上訴人在內之繼承人達成上開協議，已可憑採。次觀諸該協議書內容，訴外人林賢勳及包括被上訴人在內之家屬移轉系爭土地所有權之代價，僅為證人廖中山所支付之土地增值稅三百六十萬元，被上訴人及其餘林賢勳家屬實質上乃為無償交付該土地，益可認證人廖中山所述「返還土地」之情，並非無據。末參酌前述系爭土地係由理想建設公司與地主進行合建之事實，理想建設公司取得分配之房屋及土地後，理應將土地移轉予購買房屋者，乃於購屋者未繳交土地部份價款時，先後將土地移轉為並未購屋之公司員工陳金龍、胡元熙、林賢勳所有，更對照原審被告陳麗萍於原審初期所稱「林賢勳代表建設公司與屋主談」等語（九十年八月十六日言詞辯論筆錄），訴外人林賢勳係為處理後續土地價款事宜，受理想建設公司信託而取得系爭土地所有權，應屬可採。至上訴人另為證明前開事實，請求傳訊證人陳金龍、胡元熙、梁清政、吳枝祥，並聲請調閱理想建設股份有限公司、國喬建設股份有限公司自六十九年起之變更登記事項卡，已無必要，附此說明。
②被上訴人雖以證人廖中山於原審及本院就渠如何知悉上揭土地信託事宜、在
理想建設公司所擔任職務等情，陳述互有出入；以及為求方便而將土地信託登記與在地員工並不合理等情，質疑證人廖中山之證明力。惟查，廖中山於本院已進一步說明自八十四年後即負責處理系爭土地事宜（九十三年二月二十五日準備程序筆錄，第一一一頁），對照前引協議書係由證人廖中山出面簽署之事實，渠對系爭土地之登記內情有所認識，應屬無疑；另證人廖中山究係擔任理想建設公司之顧問或副董事長，與渠是否參與系爭土地之信託事宜並無關連，廖中山就此點證述之不一致，尚不影響前揭事實之認定。至於理想建設公司將尚未交付與購屋者之土地登記為在地員工林賢勳等人所有，是否真能符合「就近辦理」之便利，固有疑問，惟理想建設公司與林賢勳間，就信託契約目的能否達成之主觀計算如何，既非本院依卷內資料所能臆測，自亦不能僅因前述疑問，而推翻上開客觀事證。故被上訴人對證人廖中山證詞之否認，乃無足採。
③按信託人依信託契約，將信託物之所有權登記為受託人所有後，該信託物之
法律上所有人即為受託人，而非信託人。訴外人林賢勳基於信託契約而登記為系爭土地所有權人後，法律上本得行使該土地所有權之全部權能，上訴人抗辯伊不得主張大於前手之權利，已嫌無據；何況伊最前手即訴外人楊俊德與黃碧蓮間法律關係，僅具有相對性，不能及於後手，業如前述，是上訴人抗辯對繼承林賢勳而取得系爭土地所有權之被上訴人為有權占有，亦無理由。
㈢綜上諸點，上訴人雖係經由本院之強制執行程序而拍賣取得系爭房屋，惟法院進
行拍賣程序時，既係代替債務人而立於出賣人之地位，則上訴人仍屬繼受取得該房屋之所有權，不能據此排除該房屋之原有負擔；又系爭房屋於訴外人理想建設公司與原地主楊俊德進行合建時，雖已取得土地使用權同意書，然該同意書僅具相對性，並無在土地上設定「準物權」負擔之效力，縱或證人廖中山所陳被上訴人之前手即其夫林賢勳係基於信託關係而取得系爭土地所有權為真實，前開土地使用權同意書猶不能拘束嗣後因繼承而取得所有權之被上訴人，是上訴人抗辯為有權占有該土地，乃無足取；被上訴人以上訴人無權占有其土地，請求拆屋還地，為有理由。
四、末按無權占有他人土地，可獲免為支付相當於租金之利益，土地所有人則受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念。上訴人無權占用系爭土地，已如前述，被上訴人請求上訴人賠償所受相當於租金之損害，即無不合。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。前開規定，於租用基地建築房屋準用之，復為同法第一百零五條所明定。查系爭土地之申報地價為每平方公尺一千七百六十元，此有土地登記簿謄本供參；另系爭土地位於住○區○○○○巷道，並無臨近市場或學校，附近均為住宅等情，亦據上訴人於原審陳述在卷，且被上訴人不爭，本院審酌上情，並考量系爭土地附近交通情形及使用價值等情，認以土地申報總價額年息百分之七計算損害金為相當；再依系爭土地面積八十四點四九平方公尺，而上訴人所有之系爭房屋建物占用面積為七十七點四九平方公尺（一樓建物即原審判決附圖所示Ｆ部分面積為四十九點六八平方公尺，一樓鐵骨鐵皮圍牆水泥地面積二十七點八一平方公尺）計算，則被上訴人每月得請求之損害金為七百九十五元。
五、從而，被上訴人起訴請求上訴人將所占用坐落臺南市○○區○○段第一四五○地號土地，門牌號碼臺南市○○街○○○巷○號房屋，如原判決附圖所示Ｅ、Ｆ、
Ｇ、Ｈ部分建物拆除，並將土地交還被上訴人，及自八十七年一月三日起至交還上開土地之日止，按月給付上訴人七百九十五元，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依兩造聲請宣告准予供擔保而為假執行及免為假執行，於法均無違誤。上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年十月五日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B審判長法官李文賢~B法官王國忠~B法官吳坤芳右正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國九十三年十月五日~B法院書記官陳信良