裁判字號：臺灣士林地方法院95年訴字第184號民事判決
裁判日期：民國96年02月16日
裁判案由：租佃爭議
臺灣士林地方法院民事判決95年度訴字第184號原告甲丑
宙○○○丁○○己○○乙○○丙○○甲宙○原名 葉權德 甲玄 ○黃○○寅○○玄○○戊○○Ｊ○○
樓Ｃ○○卯○○丑○○ｘ○○甲午○ｍ○○
號ｖ○○Ｇ○○ｇ○○ｃ○○ｄ○○ｆ○○ｂ○○ｗ○○○Ｚ○○ａ○○ｌ○○ｅ○○甲辛○ｊ○○壬○○Ｗ○○Ｓ○○Ｔ○○Ｙ○○ｔ○○ｓ○○ｒ○○Ｘ○○ｕ○○ｑ○○ｉ○○○ｎ○○ｏ○○ｋ○○ｐ○○Ｏ○○ｈ○○Ｈ○○○庚○○辛○○Ｌ○○甲未○戌○○Ａ○○Ｋ○○Ｉ○○酉○○辰○○子○○癸○○甲巳申○○
樓巳○○Ｎ○○甲丙甲庚○Ｕ○○Ｍ○○Ｄ○○Ｅ○○Ｆ○○未○○Ｂ○○
樓午○○
樓亥○○甲地○甲○○地○○
樓天○○
1號宇○○Ｐ○○甲宇○上86人共同訴訟代理人 呂榮海 律師複代理人甲子○被告甲丁○
甲壬○甲癸○Ｒ○○○甲辰○甲己○甲戊○甲乙○○甲寅○甲卯○Ｑ○○○ｙ○○甲甲○ｚ○○甲天○甲戌○甲酉○甲申○甲亥○上19人共同訴訟代理人 黃仕翰 律師
蕭元亮 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國96年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落臺北縣○里鄉○○○段一七、一八、一九、二
二、二三、二六、五六、一二一、一二二、一二四地號，及臺北縣○里鄉○○段四九、七二、七八、七九、八三、八四、九四、九四之一、九四之二、九四之三、九四之四、一０三、一０四、一０六、一二三、一三八之一、一五一、一五二、二九八、二九
九、三０二、三０三、三一四、三一五、三一六、三一七、三三
０、三五四、三五五、三五八、三六一、三七二、三七五、三七
六、三七七、三八七、三八八地號，與臺北縣○里鄉○○段○○○號土地之耕地租賃契約關係不存在。
被告應將其就前項所示土地之臺北縣八里鄉八大字第十四號耕地租約登記註銷。
訴訟費用新台幣捌佰伍拾參元由被告負擔。
事實及理由
一、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」，民事訴訟法第247條第1項定有明文。本件原告以其為土地所有權人，而兩造間自始無耕地租賃關係存在或已歸於無效或經依法終止為由，主張兩造間耕地租賃關係不存在，然為被告所否認，堪認其法律上地位確有不確定之不利益，而有以訴訟加以確定，並除去其法律上不安之即受確認判決法律上利益，是其此起訴，應認合於首揭規定，當先敘明。
二、次按當事人能力，即指為民事訴訟當事人而起訴或受訴之能力，此項能力之有無，專依當事人本身之屬性定之，當事人之適格，則指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。原告起訴主張為土地所有權人，因與被告間有無耕地租賃關係有所爭執，而訴請確認並註銷現有耕地租約登記，被告雖抗辯稱：本件系爭土地中臺北縣○里鄉○○段152、317地號土地單獨所有權人 李有諒 ，及同段377地號土地單獨所有權人 李再添 ，與同段358地號土地部分共有人 陳寶順 、 陳喜敬 、 林萬得 、 林金蘭 、 林對 、 林玟伶 、 林秀美 、 林秀卿 等人未參與調解，而依據耕地三七五減租條例第26條規定，租佃爭議非經調解不得起訴，原告訴請確認租賃關係不存在部分，牽涉租約繼承問題，為固有必要共同訴訟，應一同起訴或被訴，否則為當事人適格欠缺，亦不合法定要件云云。但關於李有諒部分，原已共同聲請調處，該調處事件因未能成立，而經移送本院審理，應認於移送本院時已發生訴訟繫屬，李有諒雖於移送後之民國95年3月2日死亡，然已由其繼承人即原告 李俊卿 、 李俊章 、 李秀敏 、 李秀純 及 李秀蓮 繼承，而具狀進行訴訟程序，並已將訴狀送達被告，應認係經承受訴訟（原告書狀誤為追加，見卷三第275頁反面），核與民事訴訟法第176條規定相符，尚無可議。而李再添實際上早於聲請調處前之93年12月2日即已死亡，有戶籍謄本附卷可佐（卷一第112頁），乃自始由為其繼承人之原告甲○○、地○○、天○○及宇○○等人併行聲請調處後移由本院審理，無未經調處或一併起訴之問題。至系爭土地中358地號土地部分，雖有部分共有人未併聲請調處及起訴，惟因共有權涉訟者，雖因其處分權或管理權屬於數人共同行使，依實體法規定，必須數人共同為之時，即須數人共同起訴或被訴，方可認其當事人適格，但於確認之訴，通說係以就該法律關係有爭執者為兩造當事人，實際上即透過即受確認判決之法律上利益，認定其當事人是否適格，自與管理權、處分權無關，而本件原告起訴請求確認租賃關係不存在部分，既有確認之訴之法律上利益，要如前述，即應認為當事人適格，被告抗辯本件原告提起確認之訴為當事人不適格，為有誤會。再耕地三七五減租條例第26條第1項租佃爭議應經調處先行之規定，目的在於促進和諧解決租佃糾紛，果耕地租約上爭議，已經分屬兩造之部分當事人實質進行調處程序而未能成立，已足認該爭議事項無從以調處程序解決，縱有部分當事人未親自參與或列名，亦應認該爭執事項已踐行法定調處程序，無必求全體具名或參加之必要，應許由當事人逕行訴求法院裁判，俾利於紛爭之早日解決，被告指摘有部分出租人未經調處程序，故原告之訴為不合法云云，要有未合。
三、被告又指陳謂：原告中可能有部分係於土地重劃時，因土地合併而加入為共有人，故非耕地租約之地主，其起訴為當事人不適格云云，但原告取得系爭土地所有權，固分有因繼承、買賣、贈與等原因關係之不同者，但渠等以土地所有權人地位起訴，否認兩造有租賃關係存在，被告則抗辯為確有租佃關係，是無論原告係因何原因取得所有權，均無當事人不適格之問題，且被告一方面主張兩造間有租賃關係存在，卻又反爾主張原告非為出租人之地主，要屬矛盾，自非可取。
四、第按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第
1項第3款定有明文。本件原告起訴原併請求確認兩造間就臺北縣○里鄉○○段○○○○號土地之耕地租佃關係不存在，嗣於訴訟進行中陳稱：105地號部分撤回等語（卷四第127頁），應認所為係減縮應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，為可准許。
五、原告起訴主張：現在編定為臺北縣○里鄉○○○段17、18、
19、22、23、26、56、121、122、124地號，及臺北縣○里鄉○○段49、72、78、79、83、84、94、94-1、94-2、94-3、94-4、103、104、106、123、138-1、151、152、298、299、302、303、314、315、316、317、33
0、354、355、358、361、372、375、376、377、
387、388地號，與臺北縣○里鄉○○段○○○號等48筆土地（以下合稱系爭土地），為原告所有，原係編定為臺北縣○里鄉○○里○段大崁腳小段127、142、156、157地號等
4筆土地，迭經土地重劃、分割、轉載，期間先後編定沿革均如附表所示。兩造間就該等土地原無耕地租約關係存在，詎至民國77年間土地重劃後，無端遭為臺北縣八里鄉八大字第14號之耕地租約（以下稱系爭租約）註記，究其原因乃發現係因重劃前台北縣○里鄉○○里○段大崁腳小段127、14
2、156、157等地號土地，有一編定如系爭租約文號之私有耕地租約登記，因此經轉載在全部重劃後土地上，造成重劃前原無任何耕地租約註記之土地，亦因此載有耕地租約。然原告等從不知有系爭租約存在，租約書上僅記載出租人為 葉水論 等29人，而全無其人或承租人一方之簽名或蓋章，現有登記實不合理，原告否認該租約存在，租約登記自應予註銷。況系爭租約記載之承租人即被告之被繼承人 陳火旺 ，早於40餘年前舉家遷出臺北縣八里鄉，其後代亦均未務農，被告就系爭土地全未占有使用，亦無法舉證證明有耕種之事實，實際上該等土地均由他人耕作占用，顯見被告等有未自任耕作、不為耕作或放棄耕作之情形，又未曾向原告給付租金，縱認系爭租約關係原來存在，依據耕地三七五減租條例第16條規定，原告仍得主張租約無效，或依同條例第17條第1項第2款、第3款、第4款及第5款規定終止耕地租賃契約，且已以起訴狀之送達為終止之意思表示，是兩造間無耕地租賃契約關係存在，自得訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在及請求被告註銷系爭租約登記，原告先位主張系爭租約關係自始或依據耕地三七五減租條例第16條規定無效而不存在，次則備位主張依據耕地三七五減租條例第17條第1項第2款、第3款、第4款規定終止租約，再次則主張依據同條第5款規定終止租約等語，並聲明求為判決如主文第1項、第2項所示。
六、被告則以：被告之被繼承人陳火旺確與原地主葉水論等29人訂有系爭租約，且經依法登記後，在台北縣○里鄉○里段大崁腳127、142、156及157等地號上耕作，其後陳火旺之繼承人賡續耕作，陳火旺之子女 陳南清 、 陳炎枝 、 葉蜂 等人戶政登記職業均為佃農，足認確有自任耕作。嗣至77年間，因土地經大幅重劃，將原有耕地重新編列地號並分列為數筆土地持份，更變更地目為建地，致陳火旺之繼承人已無法在系爭土地耕作。系爭租約之原書面雖已遺失，但經於87年間補發抄本，而地政機關依法為相關登記，該等公文書之真正應受推定，均足為兩造間租賃關係存在之憑證，且參照臺灣省耕地三七五租約登記檢查及聯繫作業要點第3點規定，應認系爭租約登記，係於重劃前經公務員依法檢查確認租約真正後轉載於重劃後土地上，臺北縣八里鄉公所整理相關資料並依系爭租約內容，造具土地清冊提供台北縣淡水地政事務所，再依據臺灣省地政事務所審查三七五租約耕地出賣或出典案件與鄉鎮市公所聯繫要點第5條辦理，實屬有憑。再系爭租約簽立時間距今久遠，相關文件紀錄難以取得，而依據三七五減租條例所訂立之耕地租約，為經國家公權力介入之租約，施行過程有行政管制措施，租約登記需配合相關規定，非可任由當事人隨意為之，其登記管理嚴謹，自應認該等登記詳實可據。而系爭租約關係於47年屆滿後，既由陳火旺繼續占有使用，其後由繼承人從事耕作事務至土地重劃前，依據民法第451條及土地法第109條規定，應認已成立不定期租賃契約，租賃契約之租金與耕作範圍，均仍依原約定。雖事後至77年時，因土地重劃無從續行耕作，致無實際占用系爭土地，然此與不自任耕作有間，該不定期租賃契約關係既未經原締約人及繼承人依法為終止租約之意思表示，兩造間自仍有合法之耕地租約關係存在。又被告從未表示放棄耕作權，原告亦未曾向陳火旺或其繼承人催告給付租金，系爭土地係因土地重劃，部分土地經徵收，土地位置與面積均有變動致情況紊亂，原告未到場指界及點交，且未協同辦理租約變更登記，被告無從知悉土地分配及調整狀況，被告雖欲覓土地所有權人協調，但不知所有權人為何且無法尋得，有部分土地更遭第三人占用，被告欲耕作而有所不能。甚者，系爭土地中，有部分於42年至78年間，經公告編定○○○區○道路、住宅或學校用地，已非屬耕地，依土地法第82條規定，應專供編定用途使用，乃被告依法已不得就該等土地繼續耕作使用，要屬不可抗力，且原告如欲終止租約，應給付補償始得為之，是原告主張依據第17條第1項第2款、第3款、第4款及第5款規定終止租約，均非合法，且屬脫法行為，實無可取云云置辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。
七、查系爭土地分屬原告及訴外人陳寶順、陳喜敬、林萬得、林金蘭、林對、林玟伶、林秀美、林秀卿所共有，該等土地曾於77年間經實施土地重劃，而主管機關臺北縣八里鄉公所掌管之租約登記簿，就系爭土地現有編號為八大字第14號之系爭租約登記，並曾於84年4月20日依該租約登記而手抄補發私有耕地租約書，另臺北縣淡水地政事務所就系爭土地之登記上，亦均有「有三七五租約」之其他事項登記。被告等則為系爭耕地租約記載承租人陳火旺之再轉繼承人，而自77年間土地重劃後迄今，均未曾占有、使用或在系爭土地上耕作，系爭土地之一部上現有建物或停車場而開設行號、商店，部分則為第三人占用種植作物占用等情，為兩造所不爭執，且有土地登記簿（卷一第219頁以下）、土地登記謄本（卷一第119頁以下）、戶籍謄本（卷一第70頁以下、卷三第97頁以下、卷四第131頁）、台北縣八里鄉公所函附租約書及登記簿（卷三第160頁以下）、現場照片（卷三第222頁以下）等，附卷可稽，均堪認為真實。
八、茲原告本於所有權人地位，以先、備位主張自始無耕地租約關係存在、租約已歸無效或已經終止，而訴請確認耕地租賃關係不存在及註銷耕地租約登記，被告則以前開情詞置辯，是本件爭執要點闕在系爭租約是否存在、原告是否已依據耕地三七五減租條例第17條第1項第2至5款規定終止租約等項。本院判斷如下：
㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。是主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）。在確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170號判例意旨參照）。本件原告主張系爭租約自始不存在而起訴請求為消極之確認，被告既主張有耕地租賃關係存在，揆之前揭規定及判例意旨，應由被告負舉證責任，其舉證責任未盡，即應受敗訴之判決。至公文書之形式證據力，依據民事訴訟法第355條規定，固應受推定，於有反證推翻前，當認有完全之形式證據力，但除該等公文書為公務員依職權製作證明為其有此處分或命令、記載某人在公務員前為此陳述之證明或經公務員自己實驗、行為所得者外，其實質證據力，仍應審酌其他證據，由法院依證據資料判斷之，即不受實質真正之推定。
㈡第按耕地三七五減租條例第6條第1項及臺灣省耕地租約登
記辦法第2條第1項所規定耕地租約訂立之登記，應以已有合法訂立之耕地租約存在，為其前提要件。而「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」，耕地三七五減租條例第6條第1項定有明文，則依據耕地三七五減租條例所成立之耕地租約，為法定要式行為，其法定要式未完成者，依民法第73條前段規定，應屬無效，租約登記則屬行政行為，不影響契約關係之存否及效力，亦不當然可推認為租約關係有效存在。而「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」，為民法第153條第1項所規定，故契約之成立，必當事人對於契約必要之點意思表示一致。而租賃契約以租金及標的物為其要素，租金及標的物，自屬租賃契約必要之點，茍當事人對此兩者有一意思未能一致，契約即難謂已成立。其契約為法定或約定為書面要式者，更應踐行完成契約文書之簽訂，方堪肯認為合法、有效成立而存在。
㈢上開臺北縣八里鄉公所及臺北縣淡水地政事務所現存系爭租
約登記事項，及臺北縣八里鄉公所於84年4月20日補發之手抄私有耕地租約書（卷三第161頁）等項，所憑據之資料，惟有臺北縣八里鄉公所所掌管之耕地租約登記簿一紙（卷五第14頁），此已經證人即臺北縣八里鄉公所課員Ｖ○○到庭證述無誤（卷五第8頁）。揆之該土地登記簿記載內容，租賃標的物為臺北縣○里鄉○○里○段大崁腳127、142、15
6、157地號，租賃面積為全部土地中之0.3080甲，租金則為「由佃農代納田賦」，租賃期間自42年1月1日起至47年12月31日止，租約字號為八大字第14號，承租人為陳火旺，出租人為葉水論等29人，則所記載出租人29人中，除葉水論外，其餘28人為何，全無紀錄可以明瞭，又陳火旺僅承租該土地中之一小部分，但確切之所在位置即標的物範圍，亦無從憑此確定，是該租約登記之出租人究竟是否為全體共有人、有無出租權限、是否完成法定要式之書面而經全體當事人簽章，及租賃標的物是否經意思表示一致而合意等事實，均屬不明，實無從徒憑為認論系爭租約已依法有效成立之存在證明。嗣臺北縣八里鄉公所雖於84年4月20日手抄補發租約書一紙，但該手抄本上已蓋用戳記載明：「原租約書正副本均已遺失，本抄本係依據登記簿抄錄」等文字，所指登記簿即前開論及之租約登記簿，亦經證人Ｖ○○證述無誤，而該手抄租約書所源本之租約登記簿文書自體，既已不足以證明系爭租約存在，自更無由依據抄自登記簿內容製作之耕地租約書，率予推認耕地租賃關係存在。另參照卷附系爭土地之土地登記簿（卷一第219頁以下）、臺北縣淡水地政事務所函覆本院並附耕地租約登記申請書、土地重劃前登記資料（卷四第11頁以下）記載情形，顯示現有臺北縣地政事務所所為系爭土地之耕地租約登記，乃經臺北縣八里鄉公所列冊後，於84年12月22日向臺北縣淡水地政事務所申請登記完成，在此之前，系爭土地之相關登記，均查無耕地租約事項之記載，且上述登記後，復有因錯誤而塗銷登記者（卷五第23頁以下），尤顯被告所陳自42年間起有耕地租約存在並經登記一節是否屬實，尚有可議，其此主張依據上開手抄租約書與租約相關登記，已足認系爭租約關係存在云云，非屬可採。㈣被告雖舉證人Ｖ○○為證，並聲請詢問被告Ｒ○○○、甲亥
○。然證人Ｖ○○到庭結證稱：我是八里鄉公所課員，接手時就無租約，所以轉載時是依據登記簿，沒有做過耕地現狀調查，亦未調查出租人為何等語（卷五第8頁以下），顯示其轉載於現在租約登記簿（卷三第162頁）及手抄核發租約書之依據，均係根據原有登記簿登載所為，實際上未曾親見原始租約書，亦無經自己調查、勘驗所得之事實可資憑據，已不能因此認定所製作之文書實質內容為真正。至被告林陳草報到庭，僅陳稱：陳火旺有在八里鄉大崁村、大堀湖耕作，其後由陳火旺之繼承人陳南清、陳炎枝耕作，土地是租的，但不知地號或是向何人承租，亦不瞭解有幾名地主等語（卷五第42頁以下）；被告甲亥○到庭亦僅稱：陳南清的田在大崁腳，我母親說在大崁國小附近，地是我爺爺的（指陳火旺），當時沒有該學校，不清楚是否向他人承租，陳炎枝曾告訴我母親土地好像要重劃，不能再繼續耕作，不清楚陳炎枝耕作何作物等語（卷五第48頁以下），可知渠等對於土地所有權人為何、地號、土地正確所在、耕種情形，甚至是否承租而來之事實，均無明確瞭解，自不能憑其陳述證明陳火旺有向葉水論等地主承租系爭土地耕作之事實。況參照77年系爭土地重劃前，臺北縣政府為發放地上物補償，曾進行實地調查，並製有重劃用地農林作物發放清冊（卷四第171頁以下），當可據為77年土地重劃前實際占用耕作情況之客觀佐參。而繹之該清冊登載之系爭土地上農林作物耕作者，全無陳火旺或其繼承人耕作何種作物、面積及數量之記載，顯示在土地重劃前，即無陳火旺繼承人陳南清、陳炎枝、葉蜂或被告人等實際占用耕作之事實存在，至渠等戶籍登記上記載職業為佃農，則僅為行政管理之登記事項，不足憑為耕地租賃、實際職業判斷之依據。此外，未據被告提出其他證據證明有所主張之耕地租約關係存在。乃其此抗辯，除上開未經證明實質內容真正之租約登記簿、手抄租約書外，又無任何陳火旺及以降之繼承人曾經繳納田賦以為租金給付之證據可佐，實屬全然無徵，自難認有據，應認原告主張兩造間就系爭土地自始未有耕地租約關係，為可採取。而耕地租約既自始不存在，復查無陳火旺及其繼承人有占用系爭土地耕作事實之證據，即與民法第451條及土地法第109條規定要件不符，被告抗辯：47年租約期滿後，因陳火旺繼續占用耕作系爭土地而成立不定期限租賃契約關係云云，仍非有據，應認兩造間就系爭土地自始無合法有效之耕地租約關係存在，原告執此以先位主張，請求確認兩造間就系爭土地無耕地租約關係存在，已堪認可取。
㈤末按所有權人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第
767條中段定有明文。又「耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請；耕地租約經依法終止、出租耕地經政府全部徵收並辦竣所有權移轉登記、出租人收回自耕、承租人受讓全部出租耕地、租佃關係消滅或耕地全部滅失並辦竣滅失登記者，由鄉(鎮、市、區)公所將租約登記簿租約登記事項予以註銷，報請縣（市）政府備查，臺灣省耕地租約登記辦法第2條第1項、第11條亦有規定。本件兩造間既無耕地租賃契約關係存在，然現存有上載耕地租約登記，足以妨害原告所有權之行使，原告本於土地所有權人地位，依據上揭規定，自得訴請被告將該等租約登記註銷，以求土地所有權之完整無負擔。
㈥原告其餘備位主張依據耕地三七五減租條例第16條規定租約
無效，及依同條例第17條第2至5款規定終止租約部分，及被告就此所為諸項抗辯，因原告先位主張為有理由，即無庸再予一一論列，應予敘明。
九、從而，原告主張兩造間就系爭土地無耕地租賃契約關係而訴請確認及註銷現有臺北縣八里鄉八大字第14號耕地租約登記，為有理由，應予准許。至兩造其餘攻擊防禦方法，核均無礙於本件之判斷，於茲不贅。而兩造因本件訴訟所支出之費用，有單據在卷可憑之數額為新台幣853元，爰併諭知其負擔如主文第3項所示。
十、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項判決如主文。
中華民國96年2月16日
民事第一庭法官蕭錫証以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年3月1日
書記官林立原