裁判字號：臺灣高雄地方法院96年重訴字第177號民事判決
裁判日期：民國96年10月31日
裁判案由：返還租賃物
臺灣高雄地方法院民事判決96年度重訴字第177號原告丙○○
乙○○前列二人共同訴訟代理人 李慶榮 律師
孫守濂 律師被告甲○○訴訟代理人 尤挹華 律師
郭正鵬 律師當事人間請返還租賃物事件，本院於民國96年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄縣鳳山市○○○段一甲小段等一三七二號、第一三七二之四號、第一三七二之之一五地號土地上，分別如附圖A1所示面積五十五平方公尺、B2所示面積十六平方公尺如附圖A4所示面積二二三平方公尺、附圖A5所示面積一平方公尺之地上物拆除，將所占用之土地返還原告丙○○。
被告應將坐落高雄縣鳳山市○○○段一甲小段等一三七二之二二號；第一三七二之二七號、第一三七二之一七號、第一三七二之二三號土地上，如附圖A所示面積二三平方公尺、A6所示面積三平方公尺、B所示面積四百一十六平方公尺、A2所示面積三十八平方公尺、A3所示面積一平方公尺、B1所示面積一百四十二平方公尺之地上物拆除，將所占用之土地返還原告乙○○。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告丙○○以新臺幣貳佰柒拾伍萬元為被告供擔保後得假執行。
本判決第二項於原告乙○○以新臺幣伍佰捌拾壹萬元為被告供擔保後得假執行。
事實及理由
一、按當事人適格有無欠缺，屬訴訟上權利保護要件，欠缺與否，為法院應依職權調查之事項。又當事人適格，乃指當事人就具體特定訴訟標的有無實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。倘原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，或主張他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格，至其是否確為權利人或他造是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係在實體上有無理由問題，非為當事人適格之欠缺（最高法院86年度台上字第16號裁判意旨參照）。本件原告主張被告為兩造間租賃契約之承租人，被告有積欠租金，為此終止租約並請求返還租賃物等情，而基於終止租約後無權占有之規定請求被告拆除所有物並返還承租之土地，則依原告主張其認為被告為承租人為形式上觀察，自非無為訴訟之權能，不得謂當事人適格要件有欠缺，是被告抗辯伊非承租人，原告訴請被告返還租賃物部分，有當事人不適格情形，自不足採，先此敘明。
二、原告主張：坐落高雄縣鳳山市○○○段一甲小段1372、1372之15、1372之4、1372之17、1372之27、1372之22、1372之23地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人 高明福 所有，於民國82年12月31日出租予被告，約定租金每月新臺幣（下同）22,100元，被告應於每年1月1日、7月1日給付租金，租期自83年1月1日至83年12月31日止，嗣租約期滿後，被告仍繼續使用，出租人並不反對，而視為不定期租賃，期間租金自94年1月1日起調高為每月26,400元，嗣系爭土地於94年8月分別出賣予原告，原告為所有人，故由原告繼受該租賃關係。後於94年12月間，原告要求被告重新訂立租約，被告不同意，並欲變更承租人為第三人利家有限公司（下稱利家公司），而為原告所不同意，故雙方並未簽訂租約，被告即未再繳交租金，而因原告不同意承租人之變更，故亦拒絕收受利家有限公司繳納之租金，現被告既自95年1月1日起未繳交租金，經原告催告後迄今亦未給付，原告自得終止兩造間之租約，系爭土地遭被告之地上物佔用，是爰依民法第
455條及第767條之規定，請求被告拆除地上建物返還租賃物，並聲明除擔保金額外，如主文之所示。
三、被告則以：系爭土地自83年1月1日起固係由被告向訴外人高明福承租用以興建廠房，惟於84年12月31日租賃期限屆至，被告即未再行續約，而由第三人利家公司承租，被告已非承租人，原告仍要求被告給付租金，並無理由，另第三人利家公司均依約按時繳交租金，僅原告拒絕受領，故現均提存於法院提存所，是原告提起本件訴訟，自屬當事人不適格等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡訴訟費用由原告負擔。
四、兩造對於係下列事項均不爭執，並有租賃契約書、土地謄本附卷可憑。
⒈系爭土地於83年間確係由被告向訴外人高明福承租，於84年
12月31日後，即未再訂定書面契約，視為以不定期限繼續租賃。此有租賃契約書在卷可參。
⒉系爭土地於94年間由訴外人高明福分別出售予原告，原告並承受原租賃契約之法律關係。有土地登記謄本附卷可憑。
⒊被告自95年1月起即未繳交租金，原告於96年1月間以存證信函催告被告給付租金。
⒋訴外人利家公司將95年迄今之租金提存於法院。
五、兩造爭執之事項為：⒈兩造間之租賃契約是否為基地租賃？⒉系爭土地於85年後之承租人究為何人？⒊原告得否對被告主張終止租賃契約？並請求拆屋還地？本院分述判斷意見如下：
（一）兩造間之租賃契約是否為基地租賃？按所謂基地租賃，乃指承租人租用建築基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃。被告雖辯稱自系爭土地建有廠房及房屋迄今，均未見訴外人高明福有何異議，兩造間之租賃為基地租賃云云。然查，系爭土地地目為田，此有土地登記第一類謄本附卷可憑（見本院卷第15至21頁），足見並非可供建築之土地，況兩造於82年12月23日所訂立之書面契約亦未約定係租用基地以供建築之所用，故非基地租賃，則縱被告於系爭土地上建有廠房，亦不因此使原租賃關係變更為基地租賃，故系爭兩造間之租賃契約為一般租賃自明。
（二）系爭土地於85年後之承租人究為何人⒈按系爭土地於82年間係由訴外人高明福與被告訂立書面租
賃契約，由被告承租土地興建廠房等情，業經證人高明福證述在卷，且為兩造所不爭執，則系爭地上物於被告與高明福訂立書面契約時即已存在，足見系爭地上物為被告所有無訛。
⒉又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277條定有明文。被告雖稱系爭土地自85年起，即由訴外人利家公司承租，然此為原告所否認，則被告自應就訴外人高明福與利家公司為系爭租賃契約之當事人負舉證之責。而證人高明福證稱，伊父親以前就租給甲○○，父親往生後租期屆滿後伊要與甲○○簽租約，他們不簽，伊同意續租給被告，每次二年，被告並未要求變更承租人，伊亦未同意變更等語（見本院卷附於本卷第70至71頁）。而系爭租賃契約自85年起直至94年調整租金起均未再訂立書面，為兩造所不爭執，況承租人為租賃契約重要之點，若有變更，出租人焉有不知之理，又租金持續近10年未曾變更，則於調整租金時若承租人亦同為變更，承租人必當重新考量租賃契約之內容，焉有不知變更契約當事人之理。被告雖又以承租人均收受以利家公司所簽發之票據為租金，而認租賃契約已變更為高明福與利家公司云云，然租金之給付非必以現金支付為限，而支票本係流通證券，僅為支付之工具，故尚難憑收受利家公司所簽發之支票，即認高明福已同意變更承租人為利家公司，被告所辯，自不足採信，故系爭土地之租賃仍存在於原承租人高明福與被告間，而原告既向高明福買受系爭土地，而承受原租賃契約，則原租賃契約亦由原告與被告承續存在。
（三）原告得否對被告主張終止租賃契約？⒈系爭土地既已因承租人即被告繼續為系爭土地之使用，而
原承租人高明福又不為反對之表示而變更為不定期租賃，則依民法第450條之規定承租人即得隨時終止租約。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。而本件租賃契約既存在於原告與被告間，且兩造既以每月租金26,400元計算並每年分2次給付，則被告即有按期給付租金之義務，被告以其已非租賃契約之當事人自95年1月1日起即拒絕給付租金，迄起訴時起已逾1年半之時間，又兩造並無押租金之規定，故被告未給付租金顯已逾2期以上，則原告於96年1月2日以存證信函催告被告給付，被告迄本件言詞辯論終結前，仍未給付，為被告所不爭執，並有存證信函附卷可憑，被告仍未於期限前給付，則自有2期以上未給付租金，原告自得據以終止租約。又被告稱訴外人利家公司為承租人，並已提存租金，因認業已給付租金云云，然查利家公司係本於承租人之身分而提存，並非以第三人之身分代被告清償，故利家公司縱將租金提存仍非能認已代被告給付租金。而原告以起訴書狀繕本之送達再為終止租約之意思表示，本件起訴狀繕本已於96年1月22日送達於被告有送達回執為證，並為被告所不爭執，堪認兩造間之租賃契約已經終止而消滅。而承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455前段亦有明文，則原告本於租賃契約終止後，請求被告返還系爭土地，自屬有據，應予准許。
⒉系爭土地上之地上物為被告於向訴外人高明福承租系爭土
地後所建造，地上物門牌為高雄縣鳳山市○○街○○○巷39之1號等情，為被告所不爭執，被告亦自承設籍於該址（見本院卷第69頁），則系爭土地上之地上物為被告所有應可認定。原告就系爭土地既已終止租賃契約，則原告請求被告回復租賃物原狀自有所據，故原告訴請被告將系爭土地上如附圖所示A1、B2、A4、A5及A、A6、B、A2、A3、A1、B2之地上物拆除，將系爭土地返還原告，自有理由。
六、綜上，原告既為系爭土地之所有人，又依法終止租賃契約，則原告依據所有權及租賃之法律關係，訴請被告將系爭土地上如主文所示之地上物拆除，將系爭土地返還，洵屬有據，應予准許。原告二人 陳明 均願供擔保請為宣告假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
七、本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國96年10月31日
民事第一庭法官陳嘉惠正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年11月1日
書記官陳掌珠