臺灣高雄地方法院小額民事判決 99年度雄小字第1848號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國99年9月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告為高雄市○○○路○○○號5樓房屋之所有權
人，為頂樓住戶，自其入住上開房屋時起，即獨佔頂樓屋頂
平台迄今（下稱系爭頂樓平台），且於系爭頂樓平台竊電，
並於夏季鎖死頂樓逃生門，致其他住戶無法使用系爭頂樓平
台。原告為同棟房屋4樓之所有權人於97年7月間向被告提
出竊佔系爭頂樓平台之告訴（本院檢察署97年度偵字第
21940號竊佔案件），被告因而察覺原始買賣契約（下稱系
爭契約）上約定系爭頂樓平台依習慣為頂樓住戶使用（下稱
系爭習慣），遂將屋頂鐵門上鎖，禁止他人使用，而系爭契
約雖有系爭習慣之載述，然以被告之房屋售價最低，復以兩
造皆不知有系爭習慣之載述，原告遂提民事訴訟要求被告清
除系爭頂樓平台占用物（本院民事庭98年度雄簡字第3415號
請求回復原狀事件），雖遭敗訴，但系爭習慣並非基於買賣
而定，此非關買賣之事項暗藏於系爭契約內，當事人不知情
，復由房屋售價最低之被告獨用系爭頂樓平台，其契約正當
性尚有疑慮。次以憲法保障人民財產權，原告身為系爭頂樓
平台共有人復為實際出資者，依民法第818條、第827條之
規定，原告有收益權，若終身無使用權亦無收益權，則財產
權已遭剝奪，無論法律、依習慣之約定（如系爭習慣）或任
何型態之分管契約，均不應違憲，且同棟各樓層之原始屋價
，以被告所有之頂樓最廉，此可證被告使用共有之系爭頂樓
平台未支付對價，故應返還不當得利。以系爭房屋租屋市價
及原告所占用之坪數計算，原告占用系爭頂樓平台每月租金
利益為新臺幣（下同）1,187元，原告雖已占用系爭頂樓平
台26年，但僅回溯5年計算其不當得利即為71,220元。又民
事所適用之習慣，以不背於公共秩序或善良風俗者為限。民
法第2條定有明文。被告原始屋價最低，若拒付租金，則實
為占用系爭頂樓平台，此「頂樓佔屋頂」所依之習慣，與「
路霸佔巷道」或「店家佔人行道」之習慣一般，俱不符公共
秩序或善良風俗，有違上開民法第1條之規定，故被告須支
付對價。再以系爭契約為建商事先印製，為契約當事人一方
預定用於同類契約之條款而訂立之契約，復以被告所購買頂
樓原始屋價本為最低，並未支付任何系爭頂樓平台之相關對
價，依民法第247條之1之規定，不得使原告拋棄權利，且
系爭習慣亦未明示或默示被告得免費使用，若被告擅自解釋
為免費使用，則系爭習慣已使原告拋棄系爭頂樓平台使用及
收益權，即符合上開規定有顯失公平之情形，故系爭習慣依
法無效。另以系爭習慣並未明示或默示被告無須支付對價，
系爭習慣既已約定由被告使用，則依習慣，使用不動產須付
租金即為習慣，被告當須付費等語。並聲明：被告應給付原
告71,220元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按5％
計息。
二、被告則以：原告之主張依法無據，且依當初系爭契約第3條
即約定屋頂平台及突出物等非公共使用部分，係由頂樓住戶
使用，故被告使用系爭頂樓平台等非公共使用部分，係有法
律上之原因，並無致原告受有損害，更無因果關係存在等語
資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告為高雄市○○○路○○○號5樓房屋之所有權人，原告
則為該門號4樓房屋之所有權人，被告所有之房屋為該棟
公寓之頂樓。
（二）兩造於72年間購買上開房屋時與建商簽具之買賣契約書第
3條約定「有關屋頂平台及突出物等非公共使用部分，依
習慣約定歸屬於最上層房屋之一方使用，地下層屬於防空
避難設備，歸屬本棟全體住宅供同使用至於地面空地歸一
樓保管使用」。
兩造於言詞辯論期日同意本院援引98年度雄簡字第3415號卷
之內容，作為本件裁判之參考資料，上開兩項不爭執之事項
，兩造於本件亦未有爭執，且有系爭契約在卷可佐，堪信為
真實。
四、得心證之理由：
（一）按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互
相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為
媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示
一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與
各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空
地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已
合意成立分管契約。又所謂默示之意思表示，除依表意人
之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者
外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情
事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦
非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之
買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基
地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管
領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、
管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約
之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之
特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有
特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可
得而知之情形，而應受分管契約之拘束。最高法院91年度
台上字第2477號、98年度台上字第2426號裁判要旨分別著
有明文。兩造於買受上開房屋時與建商簽定之買賣契約中
就系爭頂樓平台部分之使用已約定由最上層房屋之一方使
用，業如前述，而此買賣契約既為建商預定用於同類型之
契約者，則當初購買同棟公寓之住戶，自均已簽定同樣之
契約，應可認定，揆諸首揭說明，此既經第三人即建商為
媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示
一致，就系爭公寓大廈住戶間自已成立分管契約。原告雖
稱當初無此習慣，亦不知悉有此項約定等語，然早期尚無
公寓大廈管理條例之規範前，頂樓住戶獨享屋頂平台之使
用權限，即如同一樓住戶可享有一樓其餘地面之使用權限
，此確為當時房屋買賣、使用之常情、慣例，故非如原告
所稱有違反公共秩序、善良風俗之情形，而系爭契約載述
「依習慣『約定』」等語，則縱當時無此習慣，亦因系爭
契約之「約定」而成立分管契約。況購屋所費不貲，並涉
及自身權益，買受者豈有未加以檢視系爭契約之理，且上
開約定載述於契約第3條，緊隨在買受標的、金額之約定
之後，並非以難以辨識之小字列印或印製於契約難以發現
之處，原告指稱不知該項約定，自有可議。縱被告於當時
未據此主張權利，亦無解於住戶於買受當時已透過建商而
成立分管契約之事實。
（二）再者，原告主張依據民法第818條、第827條對系爭頂樓
平台有使用、收益之權等語，然以民法第818條固規定：
各共有人按其應其部分，對於共有物之全部，有使用、收
益之權。惟同法第820條第1項復規定，共有物除契約另有
訂定外，由共有人共同管理之。而所謂管理，旨在為使用
、收益。足見同法第818條之規定，係指共有物尚未經共
有人為分管之約定時始有其適用。倘共有人就共有物已為
分管之約定，共有人只能就各自分管部分而為使用、收益
，此為當然之解釋。最高法院86年度台上字第1656號裁判
要旨可資參照。查本件兩造就系爭頂樓平台之使用已成立
分管契約之事實，業如前述，則被告依分管契約即可專用
系爭頂樓平台，故原告對於系爭頂樓平台之使用及收益權
亦因分管契約之成立而受有限制，是以原告再依民法第
818條之規定主張對系爭頂樓平台有使用、收益之權，即
屬無據。
（三）另原告主張系爭習慣之約定已使其拋棄系爭頂樓平台之使
用及收益權，符合民法第247條之1所規定顯失公平之情
形，應屬無效等語。查原告對於系爭頂樓平台之使用及收
益權已因分管契約之成立而受有限制等情，已如前述，然
此非如原告所稱拋棄系爭頂樓平台之使用及收益權，故亦
無原告所稱有顯失公平之情形存在。且被告使用系爭頂樓
平台之權利，係基於其當初訂立買屋契約並支付購屋價金
所取得，非如原告所稱並未支付對價即享有系爭頂樓平台
之使用及收益權。
（四）綜上，被告既依分管契約而有專用系爭頂樓平台之權利，
此即被告使用系爭頂樓平台在法律上之原因。從而，原告
依不當得利之法律關係，請求被告給付71,220元，並無理
由，應予駁回。爰判決如主文所示。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年9月28日
高雄簡易庭法官朱世璋
計算書
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律
師提起上訴者，應一併繳納上訴審費用。
中華民國99年9月28日
書記官林芊蕙