臺灣高等法院97年度上易字第495號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院97年上易字第495號民事判決

裁判日期：民國97年11月18日

裁判案由：土地所有權移轉登記

臺灣高等法院民事判決97年度上易字第495號上訴人甲○○訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 陳秀美 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 游孟輝 律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國97年4月30日臺灣臺北地方法院96年度訴字第9869號第一審判決提起上訴，本院於97年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國（下同）91年3月26日經由原法院拍賣程序取得門牌號碼臺北縣新店市○○○路○○號房屋(下稱系爭房屋)後，系爭房屋坐落之臺北縣新店市○○○段469地號土地(下稱系爭土地)原所有權人 張秀政 、 張益周 、 張秀青 等(下稱張秀政等人)即寄發存證信函通知伊支付土地使用之租金，伊回函表示同意支付租金，張秀政等人同意會面商討細節並簽訂正式租賃契約。惟會面前伊收受原法院92年度執字第39445號清償借款強制執行事件之扣押命令，嗣後又收受原法院92年12月24日北院錦字92執公字第39445號移轉執行命令「債務人張秀政、張秀青、張益周對第三人甲○○之債權，在新臺幣（下同）41,959,516元範圍內，應依本命令將該債權移轉於債權人即聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）」。因之，聯邦銀行已成為系爭土地之租金債權人。伊經與聯邦銀行協議租金數額，即分別繳納土地管理費及將其餘租金交付聯邦銀行，故伊為系爭土地之承租人。又系爭土地原所有人於系爭房屋興建完成後，即與系爭房屋原所有人永鴻股份有限公司(下稱永鴻公司)有租賃關係，惟僅因具有同一利害關係，未收取租金，可認為土地與房屋同屬一人之性質，故該租賃關係於伊取得系爭房屋時，仍繼續存在，依土地法第104條規定，伊就系爭土地之買賣有優先承買權存在，原法院民事執行處辦理94執癸破字第9號執行事件時，卻未通知伊是否就系爭土地權利範圍10000分之5816部分行使優先購買權，依土地法第104條第2項後段之規定，該買賣契約不得對抗伊等情，爰依法求為⑴確認伊就現登記為被上訴人所有系爭土地權利範圍10000分之5816部分，有優先購買權存在。⑵被上訴人就第1項之土地於96年10月4日以拍賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。⑶原法院96年度執癸破字第9號發給被上訴人就第1項土地權利移轉證書之執行程序應予撤銷。⑷准伊以同一拍賣價格即1,098,000元優先購買第1項之土地，並於伊給付1,098,000元予原法院執行處時，原法院執行處應發給伊權利移轉證書並為所有權移轉登記之判決。
二、被上訴人則以：上訴人就系爭土地並未與訴外人張秀政等人成立租賃關係，非系爭土地之承租人。又系爭土地之原共有人張秀青、張益周名下之持分，早已分別於89年、90年間遭到法院假扣押查封，而上訴人係於91年3月26日標得系爭房屋，是縱使上訴人於92年間向訴外人張秀政等人租得系爭土地，上訴人承租系爭土地之行為，業已妨礙上開假扣押查封執行效果，該行為對於系爭土地持分之拍定人並不生效力，自不得依土地法第104條第1項之規定，取得優先購買權。況訴外人張秀青、張益周於94年11月4日業經法院裁定宣告破產，上訴人迄今亦未與破產管理人就系爭土地達成租賃合意，上訴人縱有給付金錢與訴外人張秀政等人，核其給付金錢之性質，應屬相當於不當得利之賠償金，而非租金，上訴人自無土地法第104條第1項之優先購買權等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就現登記為被上訴人所有系爭土地權利範圍10000分之5816部分，有優先購買權存在。㈢原法院96年度執癸破字第9號發給被上訴人權利移轉證書之執行程序予撤銷，及臺北縣新店地政事務所96年10月4日049454號移轉登記應予塗銷。㈣准上訴人以同一拍賣價格即1,098,000元優先購買系爭土地權利範圍10000分之5816部分，並於上訴人給付1,098,000元予原法院執行處時，核發上訴人權利移轉證書並為所有權移轉登記。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事實：㈠上訴人於91年3月6日經由原法院強制執行拍賣程序，拍定取
得系爭房屋所有權(91年3月26日辦理所有權移轉登記)，系爭房屋坐落之土地地號為臺北縣新店市○○○段○○○號。㈡臺北縣新店市○○○段○○○號土地，原所有人張益周、張秀
青，權利範圍各10000分之2908，被上訴人於96年8月23日經原法院強制執行拍賣程序，取得該土地之所有權，權利範圍為10000分之5816。
㈢原法院於92年11月18日以北院錦92執公字第39445號執行命
令，禁止執行債務人張秀政、張秀青、張益周收取對上訴人對新店市○○○路○○號建物之土地使用補償金（地租）債權，未經異議後，原法院又於92年12月24日以北院錦92執公字第39445號執行命令，令上訴人對上開債權，在41,959,516元範圍內，將該債權移轉於債權人即聯邦銀行。聯邦銀行據此於93年4月23日向上訴人取收97,200元。
五、上訴人與訴外人張益周、張秀青間未成立土地租賃契約關係：
㈠破產人因破產之宣告，對於應屬破產財團之財產，喪失其管
理及處分權(破產法第75條參照)。查，訴外人張秀青、張益周、張秀政業經法院裁定宣告破產在案，此有張秀青、張益周之陳報狀及原審94年度執破字第9號民事執行處通知在卷可按（見原審卷第103頁、第120頁），則張秀青、張益周、張秀政自破產宣告後，對系爭土地喪失管理處分權，其所為之無償或有償行為自始無效(最高法院51年台上字第1985號判例參照)，是張秀政、張秀青、張益周無權出租系爭土地。
㈡按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約(民法第153條第1項、第421條第1項參照)。又租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立(最高法院89年度台上字第676號判決參照)，是當事人間成立租賃契約者，必須雙方當事人對於租金之數額及承租之標的物相互意思表示一致，始得成立。
㈢上訴人曾以存證信函通知訴外人張秀政、張益周及張秀青(
下稱張秀政等)，依其函文內容，就租金之給付雖無意見，但就張秀政等欲依土地法相關條文以10%計算租金數額及租金起算日均表示不同意，並請求會商討論。嗣訴外人張秀政等於92年7月9日回函表示「…至於應付金額係依法定計算，相信絕無過份之請求…本人尚需負擔地價稅、所得稅，敬請台端諒察，不再計較是盼，並請台端於函到7日內逕向華城聯合管理委員會繳付91年9月1日起至92年6月30日止之使用費新台幣252,890元（25,289元X10個月），嗣後並請於7月1日起之每月月底前逕向華城聯合管理委員會繳付每月之土地使用費…」等語，此有上訴人台北長安郵局第2494號及張秀政等台北安和郵局存證信函在卷可按(見原審卷第9-12頁)，並為兩造所不爭執，依上開內容所示張秀政等人與上訴人間對於租金之數額並不一致。
㈣原審法院民事執行處於92年11月18日以北院錦92執公字第39
445號執行命令，禁止執行債務人張秀政等收取對上訴人對新店市○○○路○○號建物之土地使用補償金（地租）債權，因該執行命令未經異議，民事執行處又於92年12月24日以北院錦92執公字第39445號執行命令，令張秀政等對上訴人之上開債權，在41,959,516元範圍內，將該債權移轉於債權人即聯邦銀行，經上訴人與聯邦銀行合意一次收取自92年11月至102年10月止，為期10年，每月810元。聯邦銀行據此於93年4月23日向上訴人取收97,200元，此有聯邦銀行之收據影本為憑(見原審卷第17頁)。查，上訴人與聯邦銀行合意每月租金金額810元，非但遠低於張秀政等要約之數額每月25,289元，況依證人 張天耀 即聯邦銀行之承辦人於原審證稱：
「債務人與上訴人間何時成立土地租賃關係，並不清楚，只是因為發現土地上蓋有房屋，認為應該有租金，所以向法院聲請執行…金額我們是依照上訴人陳述而計算的，他說有約定租金要先繳交管理費，之後才給付租金，扣掉每月管理費約4000元，每月租金約800元，張秀政等開設的公司副總有問我們收取租金之情形，我有向他說每個月收800元，張秀政等並沒有對我們表示異議我沒見過張秀政等，他們亦沒有授權我處理租金的事情，我是依據法院的命令收取」等語(見原審卷第86-87頁)。另證人張秀政亦證稱：「沒有授權聯邦銀行洽談出租與租金的事實，都是由世祺公司管理資產，世祺公司沒有與我們提過要收取租金的事實，也沒有取得我們的授權，也不知道聯邦銀行向上訴人收取租金的事實」等語(見原審卷第87-88頁)，可以證明上訴人向聯邦銀行所支付租金，並未經訴外人張秀政等同意，難認其與訴外人張秀政等已成立系爭土地租賃契約關係。
㈤「實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有
礙執行效果之行為，對於債權人不生效力(強制執行法第51條第2項參照)；所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言，上訴人就系爭房屋之租賃契約訂立於查封之後，執行法院不知情而未予排除，被上訴人之拍定系爭房屋，係按無租賃條件支付價金，上訴人竟執不定期且可轉租之租賃契約主張權利，當然影響被上訴人對拍賣價額之估計，對於執行效果，大有妨礙，依據前開說明，系爭房屋之租賃契約，對於被上訴人既不生效力，上訴人殊無依民法第425條規主張其租賃契約對系爭房屋之承受人或買受人繼續存在之餘地(最高法院71年度台上字第3636號判決參照)。查系爭土地原共有人張秀青、張益周之應有部分，分別於89年8月31日、90年3月5日遭假扣押查封在案，此有電子謄本在卷可按(見原審卷第95頁)，上訴人係於91年3月26日始經由原審法院強制執行拍賣程序拍定取得系爭房屋，其時，系爭土地業已遭假扣押查封，訴外人張益周、張秀青亦不得再就系爭土地與他人成立租賃契約，致影響系爭土地之拍賣價格，是以，縱使上訴人與訴外人張益周、張秀青就系爭土地已成立租賃契約關係，揆諸上揭規定及裁判意旨所示，對被上訴人亦不生效力，併予指明。
㈥系爭建物於上訴人取得前，所有權人為永鴻公司，而土地所
有權人為張秀政等，有上訴人提出之土地登記簿謄本及建築改良登記簿謄本在卷可按（見本院卷第49-59頁)，故土地及其土地上之房屋非屬同1人所有，自無民法第425條之1之適用，故上訴人主張屬同1人所有，即乏依據。另，自然人與法人係個別之主體，不論張秀政於建築時如何稅務規劃或合建分售，仍屬不同所有權人，上訴人主張永鴻公司與張秀政等間，性質上屬同一利害關係，成立租賃關係或有事實上租約關係，自無可採，其請求調閱永鴻公司於71年時之公司變更登記事項卡及股東名冊，亦無必要。
六、上訴人並無優先承買權：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權(土地法第104條第1項參照)。是依土地法第104條第1項規定具有優先購買權者，乃基地之地上權人、典權人或承租人始得行使。查，本件上訴人對於系爭土地，並未與原所有人張益周、張秀青成立租賃契約，已如前述，上訴人即非系爭土地之承租人，自無依據土地法第104條第1項之規定取得優先購買權之餘地。
㈡辦理強制執行應行注意事項固規定建築物及其基地非同屬債
務人所有，執行法院單就建築物或其基地拍賣時，宜於拍賣期日前通知建築物所在之基地所有人或基地上之建築物所有人(該注意事項第40點參照)，然此僅係提高拍定機率之行政規則，上訴人主張執行法院未通知致無從主張優先承買權，自無可採。
㈢上訴人既無優先購買權，其訴請確認，並請求被上訴人就台
北縣新店市○○○段○○○○號權利範圍10000分之5816之土地於96年10月4日以拍賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷、原審法院96年度執癸破字第9號發給被上訴人就第一項土地權利移轉證書之執行程序應予撤銷、准上訴人以同一拍賣價格即1,098,000元優先購買第1項之土地，並於給付1,098,000元予原審法院民事執行處時，應發給上訴人權利移轉證書並為所有權移轉登記，自無所據，不應准許。
七、綜上所述，上訴人並非台北縣新店市○○○段○○○○號權利範圍10000分之5816土地之承租人，不符土地法第104條第1項所規定取得優先購買權之要件，其請求確認就系爭土地有優先購買權存在，並據以請求被上訴人就系爭土地於96年10月4日以拍賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷、原審法院96年度執癸破字第9號發給被上訴人就第一項土地權利移轉證書之執行程序應予撤銷、准上訴人以同一拍賣價格即1,098,000元優先購買第1項之土地，並於上訴人給付1,098,000元予原審法院時，原審法院民事執行處應發給上訴人權利移轉證書並為所有權移轉登記，並請求假執行之宣告，均無理由，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均不逐一再予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年11月18日
民事第十五庭
審判長法官林恩山
法官陳雅玲法官黃國忠正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國97年11月19日
書記官董曼華