臺灣高等法院96年度上字第1017號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院96年上字第1017號民事判決

裁判日期：民國97年11月18日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高等法院民事判決96年度上字第1017號
上訴人己○○訴訟代理人戊○○
蕭萬龍 律師複代理人 張百欣 律師
林哲倫 律師被上訴人丁○○
丙○○共同訴訟代理人 紀亙彥 律師上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國96年9月28日臺灣桃園地方法院94年度訴字第1265號第一審判決提起上訴，本院於97年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；又訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第168條、第175條第1項、第254條第1項分別定有明文。經查本件原審原告 姚文瑞 於原審審理中即民國94年11月14日死亡，有戶籍 謄本 在卷可稽（見原審卷第39頁）；其繼承人乙○○○、丁○○、丙○○、 姚逢晟 、 姚蓉耶 、 姚莉耶 、 姚茜耶 於95年2月8日具狀向原審聲明承受訴訟，並無不合。嗣姚文瑞所有位於桃園縣中壢市○○段3266、3267、3268地號土地（下稱系爭土地），其中一筆即3266地號土地由被上訴人丙○○分割繼承取得，其餘二筆3267、3268地號土地由被上訴人丁○○分割繼承取得，有土地登記謄本在卷可按（見本院第101至103頁)。則丁○○、丙○○於97年5月26日聲明承當訴訟，亦無不合。其餘之人即脫離訴訟，無庸審判。
二、本件被上訴人主張：㈠被上訴人之被繼承人即原審原告姚文瑞於78年10月21日與上
訴人訂立私有耕地租約即三七五租約（下稱系爭租約），約定由姚文瑞將其所有系爭土地出租上訴人耕作。又系爭土地為特定農業區，使用地類別為農牧用地，而依系爭租約登記申請書「生產物種類」欄所載為「穀」，應係指農產物而非豬，是系爭土地係供上訴人耕作之用。但上訴人不自任耕作，且未得姚文瑞之同意，竟於系爭土地如附圖一所示編號A1、A2、B1、B2、C1、C2部分土地上搭蓋建物及豬舍，並轉租他人擺放廢棄建材使用多年，違反耕地三七五減租條例第16條第1項、第17條第1項第4款規定，故系爭租約應歸於無效，被上訴人自得請求回復原狀及返還耕地。
㈡另上訴人固曾於86年10月30日與姚文瑞簽定協議書，約定嗣
系爭租約終止後，得分割土地，由姚文瑞取得856坪，上訴人得427坪之分配土地云云。然系爭租約既已無效，自無合意終止之可能，且該協議書亦因可歸責於上訴人之事由致給付不能，依民法第256條規定，被上訴人自得解除契約，並於原審以94年10月5日補正起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。再上訴人之夫即訴外人 歐永西 於88年6月11日與訴外人 游乾隆 簽訂土地使用同意變動協議書，就姚文瑞同意將系爭3266、3267地號土地原由上訴人使用之廚房拆遷，基地變更為道路用地供訴外人游乾隆永久使用之約定，惟該協議書並非兩造所簽立，兩造亦非該協議之當事人，與本件無關等語。
㈢爰依民法第767條規定提起本訴，求為命：㈠上訴人應將坐
落於下列土地之地上物拆除：系爭3266地號、地目田、面積1,269平方公尺土地內，如附圖一所示編號A1部分（面積
91.2平方公尺）、編號B1部分（面積106.2平方公尺）之土地；系爭3267地號、地目田、面積1,920平方公尺土地內，如附圖一所示編號A2部分（面積85.2平方公尺）、編號B2部分（面積70.2平方公尺）、如附圖一所示編號C1部分（面積
60.1平方公尺）之土地；系爭3268地號、地目田、面積1,055平方公尺土地內，如附圖一所示編號C2部分（面積
96.54平方公尺）之土地。㈡上訴人應將下列土地返還被上訴人：系爭3266地號、地目田、面積1,269平方公尺土地內，除附圖二所示編號3266A部分（面積90平方公尺）、編號3266B部分（面積100平方公尺）以外之土地；系爭3267地號、地目田、面積1,920平方公尺土地內，除如附圖二所示編號3267A部分（面積34平方公尺）以外之土地；3268地號、地目田、面積1,055平方公尺土地內，除如附圖二所示編號3268A部分（面積8平方公尺）、編號3268B部分（面積78平方公尺）、編號3268C部分（面積22平方公尺）外之土地（原審判決被上訴人勝訴，上訴人提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：㈠上訴人自70年間即以養豬維生，故於75年間向原審原告姚文
瑞承租土地時，即已表明將於承租土地上興建豬舍即系爭3267、3268地號土地上如附圖一所示編號C部分建物，姚文瑞自始至終均未為任何反對意思表示。系爭耕地係以養殖為目的，上訴人確係自任耕作，並經姚文瑞同意改以畜養豬隻，及以現金繳租方式承租系爭土地，故系爭租約自屬有效。㈡上訴人與姚文瑞嗣於86年10月30日訂立協議書，合意終止系
爭租約，姚文瑞並分配土地予上訴人以為補償，且姚文瑞同意並囑託訴外人游乾隆在系爭3266、3267地號土地上興建如附圖一所示編號A、B部分之建物。又因系爭土地受限於法律規定而無法分割，致該協議書分配土地部分約定未能即時履行，為非可歸責於兩造所致；倘因此認該協議無效，但被上訴人同時得終止系爭租約，則有悖於當時協議精神，有違誠實信用原則。又縱認該協議書關於分配土地之約定為無效，惟除去該部分之協議內容仍為有效。且上訴人並未違約，被上訴人主張解除該協議書，並不合法等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭3266、3267、3268地號土地為原審原告姚文瑞所有，上
訴人與姚文瑞於78年10月21日就系爭土地訂立耕地三七五租約，並約定以現金繳租，有土地謄本、私有耕地租約及登記申請書、租約書等影本可證（見原審卷第14至17、79至80頁）。系爭租約迄今尚未辦理終止租約登記。
㈡上訴人與姚文瑞於86年10月30日簽訂協議書，協議終止系爭
三七五租約及約定分配土地事宜，有協議書影本附卷可稽（見原審卷第176至179頁）。
㈢坐落於系爭土地上如附圖一所示A1、A2、B1、B2、C1、C2部分之地上物為上訴人所有。
五、兩造爭執要點為：㈠上訴人與原審原告姚文瑞訂立系爭租約時，是否約定承租系爭土地從事養豬之用？㈡上訴人與姚文瑞於86年10月30日簽訂之協議書有關土地分配部分，是否因自始客觀不能而無效？該協議書關於終止系爭租約部分，是否有效？上訴人占有系爭土地，是否為無權占有？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠上訴人與原審原告姚文瑞訂立系爭租約時，即約定承租系爭土地從事養豬之用：
⒈按耕地之租佃，依耕地三七五減租條例之規定；該條例未規
定者，依土地法及其他法律之規定；且承租人應自任耕作；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；又以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用；前項所稱耕作，包括漁牧；耕地三七五減租條例第1條、第16條第1項前段、第2項、土地法第106條第1項、第2項定有明文。另耕地三七五減租條例第16條第1項前段所稱「承租人應自任耕作」，應包括其家屬在內（最高法院71年台上字第2841號判例意旨參照）。從而耕地出租人與承租人訂立耕地租約，如自始即約定承租人以飼養豬隻為目的，且由承租人之家屬養豬者，則承租人仍屬於自任耕作，並未違反耕地三七五減租條例第16條第1項關於承租人自任耕作之規定，耕地租約仍屬有效。
⒉經查上訴人於78年10月21日與原審原告姚文瑞訂立系爭租約
，約定生產物種類為「穀」，約定租金為1210台斤，有系爭租約登記申請書影本可證（見原審卷第17頁）。惟雙方事實上係約定以現金繳租，為兩造所不爭執。且依保存於桃園縣中壢市公所養豬紀錄資料所示，77至79年間，上訴人之夫即訴外人歐永西於坐落系爭土地上建物即門牌號碼內定里74號圈養豬隻100頭以上；82至83年間，歐永西於坐落系爭土地上建物即門牌號碼下內壢78之1號圈養豬隻99頭以下；95年8月8日經桃園縣政府派員實地訪查該地段，目前由上訴人養豬15頭，有桃園縣政府95年8月21日函在卷可按（見原審卷第96頁）。又證人甲○○亦於本院準備程序到庭結證稱：伊自出生後至今均住在桃園縣中壢市內定里；伊曾向姚文瑞租地，後來耕地放領向姚文瑞買地；伊與上訴人為鄰居，所以伊知道上訴人向姚文瑞租地用以養豬，因為伊都會聽到豬叫聲，所以伊當然知道；上訴人很早就在伊家隔壁養豬，後來向姚文瑞承租系爭土地，才搬到系爭土地養豬；上訴人有在系爭土地種菜，但沒有種過稻米，一開始就是養豬到現在等語，有證人筆錄可稽（見本院卷第73頁）。是據此足證上訴人自訂立系爭租約時起，即與其夫歐永西在系爭土地上養豬，且數量最高達一百頭左右，規模甚巨，復均以現金繳納租金，故應認為姚文瑞與上訴人訂立系爭租約時，雙方即合意由上訴人以承租之系爭土地從事養豬之用。則上訴人在系爭土地養豬，並搭蓋如附圖一所示編號A1、A2房屋，以照顧就近圈養於如附圖一所示編號C1、C2豬舍之豬隻，依上說明即應認為自任耕作，系爭租約應屬有效，並非不自任耕作。
⒊被上訴人雖主張上訴人未自任耕作云云，並以系爭租約登記
申請書載明生產物種類為「穀」為證。惟解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字或擷取契約中部分字句任意解釋，致失真意（參見最高法院19年上字第453號判例意旨）。至於解釋方法，則應以當事人所欲達到之經濟目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。而上訴人既於訂立系爭租約之前，即從事大規模養豬工作，復以現金繳納租金，並未依照租約約定以稻穀繳納租金，足證姚文瑞於締約時即明知上訴人承租系爭土地係以養豬為目的，雙方締結系爭租約之真意即為供上訴人養豬隻用。且姚文瑞收受現金租金多年從無異議，則於締約後15年竟主張上訴人承租系爭土地係以種稻為目的，而指摘上訴人未自任耕作，顯然有違誠信原則。是系爭租約登記申請書之記載，不能為解釋系爭租約之唯一標準，無從為有利於被上訴人之認定。被上訴人此部分主張，並不可採。
㈡上訴人與姚文瑞於86年10月30日簽訂協議書終止系爭租約並
分配土地，均屬有效；上訴人占有系爭土地，為無權占有：⒈按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；但其不能情
形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項有明文規定。
又62年9月3日制定公布農業發展條例第22條固規定：「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。」（該規定嗣於72年8月1日經修正為第30條，並於89年1月26日公布刪除），但關於約定負擔移轉該項土地應有部分之債務之債權行為，並不在限制之列，如有民法第246條第1項但書之情形，預期於不能給付之情形除去後為給付者，其買賣契約仍為有效（最高法院72年台上字第3349號判決意旨參照）。
⒉經查上訴人與姚文瑞於86年10月30日簽訂協議書，雙方協議
終止系爭租約，有協議書影本在卷可稽（見原審卷第176至179頁），足證系爭租約業已消滅不存在。又依該協議書所示，姚文瑞同意將系爭土地1283坪中之427坪分配予上訴人，並於第6條約定：「本契約成立時，雙方應儘速備齊過戶分割資料交予代書辦理分割及產權過戶，費用則由雙方負擔。」。惟上開協議書並未約定所有權移轉登記期限，且依修正前農業發展條例規定，每宗耕地不得分割移轉為共有，眾所周知，是據此足見上訴人與姚文瑞於締結上開協議書當時，均明知姚文瑞尚無法依約履行移轉登記土地所有權應有部分予上訴人之義務。又依上開協議書第4條約定：「乙方（即上訴人）現有於3266上方之廚房拆除，乙方興建新廚房時，游乾隆先生負責鐵皮屋結構水電配管，及新設一口水井深度150米，費用由游乾隆負擔（新建廚房內部陳設由乙方自行負責）。廚房於87年5月前動工興建。」第5條復約定：「雙方同意本契約成立時，其道路部分先行給予游乾隆先行施工。」則雙方既合意先就系爭協議書關於廚房及道路部分之約定加以履行，足見雙方係約定待法令變更後再同時辦理土地所有權之移轉，即預期於不能給付之情形除去後再為給付，因此依民法第246條第1項但書規定，上開協議書中關於分配土地之約定自屬有效。另依簽約當時之情狀，姚文瑞雖係以分配土地為補償，與上訴人合意終止系爭租約，惟據此僅足以認定雙方係合意以分配土地為終止租約之對價，並非以姚文瑞之給付，為系爭租約終止之停止條件，附此敘明。
⒊從而上訴人與姚文瑞訂立系爭協議書，合意終止租約與分配
土地之約定既屬有效，租約即已終止，承租人已無占有之權源，則上訴人占有系爭土地即屬無權占有。被上訴人雖主張上訴人不自任耕作且違法轉租，致租約無效而無權占有系爭土地；惟合意終止有使契約向後消滅之效力，而不自任耕作且違法轉租，亦使契約向後消滅，同屬構成無權占有之原因，法院可不受當事人就法律上主張之拘束，應適用合意終止租約後為無權占有之法則，認上訴人負有拆屋還地之義務（最高法院43年台上字第607號判例意旨參照）。故被上訴人請求上訴人拆除系爭土地上建物，並返還系爭土地即屬有據。至於農業發展條例第30條規定於89年1月26日經刪除後，姚文瑞及其繼承人即被上訴人均未依約履行上開移轉登記義務，則屬上訴人得否依農業發展條例第16條第1項第5款規定向被上訴人行使權利之問題，應另循法律途徑救濟。
六、綜上所述，被上訴人依租約消滅及民法第767條規定物上請求權，請求上訴人拆除系爭土地如附圖一所示地上建物，並返還系爭土地除附圖二所示編號3266A、3266B、3267A、3268A、3268B、3268C以外部分予被上訴人，仍應認為有理由，應予准許。原審判決上訴人敗訴，理由雖屬不當，但結論並無不同，仍應予以維持。上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國97年11月18日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官呂太郎法官邱琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國97年11月18日
書記官廖艷莉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。