裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第1699號民事判決
裁判日期：民國105年09月01日
裁判案由：返還房屋
臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第1699號原告 陳俊吉 訴訟代理人 何建宏 律師被告 吳慶倞 訴訟代理人 潘艾嘉 律師複代理人 王皓 律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國105年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，被告不異議而為本案之言詞辯論，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第4款、第7款；第2項定有明文。本件原告起訴時聲明：「㈠被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號房屋遷讓返原告。㈡被告應給付原告新台幣(下同)67,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告13,500元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
」；嗣於民國105年7月1日民事言詞辯論要旨狀撤回聲明第一項民法第767條之請求，變更其訴之聲明為：「先位訴之聲明：被告應給付原告27萬元及自本言詞辯論要旨狀送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。備位訴之聲明：被告應給付原告21萬6000元及自本言詞辯論要旨狀送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。」核原告上開訴之變更及追加，係因情事變更以他項聲明代最初之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且經被告為本案之言詞辯論，參諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張、聲明：㈠主張：原告於103年7月7日因配偶即訴外人 蔡政芬 贈與而取
得坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○路○段000巷00號2樓之3房屋（下稱系爭房屋）之所有權。系爭房屋於原告取得所有權前即經原所有權人蔡政芬出租予被告使用，被告於系爭房屋租賃屆期後仍繼續使用系爭房屋，於105年3月20日將原告所有系爭房屋交還原告，被告雖與蔡政芬就系爭房屋訂有租賃契約(下稱系爭租約)，但被告與蔡政芬所訂系爭租約於103年1月租期屆至後即未再另訂新租約，有兩造於103年10月25日電話通聯時之錄音可憑，被告與蔡政芬於103年3月20日訂立之系爭新租約未經公證，核屬私文書，系爭新租約內容及簽訂時間係蔡政芬與被告臨訟製作不足採信，縱蔡政芬於系爭租約屆滿後仍向被告收取租金而使系爭租約默示更新為不定期繼續性契約，然依民法第425條第2項之規定，原告不受該不定期繼續性之系爭租約之拘束，被告主張其將每月1萬3500元租金給付蔡政芬，同時免除原告對蔡政芬之房屋貸款償還義務，亦生清償效力，然被告並未舉證證明原告依何種法律關係就蔡政芬以其個人名義向銀行借款所欠債務負有最終清償義務，僅以原告取得系爭房屋所有權後應自行繳納房屋貸款之由，認得依民法第310條第1項第3款規定免除債務，殊無理由。被告自原告103年7月7日取得系爭房屋所有權後繼續占有系爭房屋使用至105年3月19日，又被告前係以每月租金13,500元，則被告自原告於103年7月7日取得系爭房屋所有權時起即屬無權占有，迄105年3月19日止，前後共19個月又44天，依民法第179條請求被告應給付原告自103年7月20日起至105年3月19日止相當於20個月租金之不當利得共27萬元(1萬3500元×20個月=27萬元)，及其法定利息；縱認被告與蔡政芬於103年3月20日訂立之房屋租賃契約為真實可採，因被告自承其於103年10月25日已知系爭房屋所有權業移轉原告，則被告應自103年11月20日起將每月租金給付原告，始為依債務本旨提出給付而生消滅債務效力，被告於104年4月24日收受原告寄送之催告存證信函後置之不理，兩造則關於系爭房屋之租賃契約於104年4月30日終止，被告自104年5月1日起持續占有使用系爭房屋至105年3月19日止為無權占有。從而，被告應給付原告103年11月20日起至104年4月19日止，共五個月之租金6萬7500元及自104年4月20日起至105年3月19日止前後共11個月之相當於租金之不當得利金額14萬8500元。
即被告應給付原告共21萬6000元及其法定利息。
㈡聲明：如上變更後之聲明。
二、被告答辯、聲明：㈠答辯：被告於103年3月20日向蔡政芬承租系爭房屋與其簽定
系爭新租約，約定租賃期間自103年3月20日起至105年3月19日止，租金每月13,500元，押金27,000元，租約為2年1期，且被告已向蔡政芬承租多年，此情均為原告所知悉，亦有房屋租賃契約書以證。證人蔡政芬亦於104年6月26日準備程序，具結後證稱租賃契約所載之內容，包含租賃期間、每月租金、簽約日期等各項記載，均與事實相符，契約中「蔡政芬」之名，確為其所親簽等語(本院卷第26頁背面)。嗣因原告與蔡政芬協談離婚，是以系爭房屋所有權由蔡政芬於103年6月27日移轉予原告，作為原告同意離婚之條件，故被告於系爭房屋所有權移轉予原告後，曾當面詢問原告租金應如何給付，其即於103年10月25日明確告知被告表示，系爭房屋租金逕匯予蔡政芬即可，亦即被告係依原告之指示而將系爭房屋租金仍繼續按月匯入蔡政芬之帳戶內，原告竟於103年12月5日發函請求被告返還系爭房屋，然被告與前屋主即蔡政芬所簽定之系爭新租約，係自103年3月20日起至105年3月19日止，而原告係於103年7月7日始取得系爭房屋之所有權，惟該時並無任何人通知被告，此一物權變動情形，外人難以查知，故被告在知悉以前向原出租人所為之清償，應屬有效；復被告因故知悉系爭房屋所有權移轉之事實後，當面詢問原告租金應如何給付，並依其指示及系爭新租約之約定將系爭房屋租金仍繼續按月匯入蔡政芬之帳戶內，衡諸常情，倘系爭房屋之所有權轉讓予原告，即應由原告負責繳納系爭房屋之貸款，蔡政芬所以願意繼續繳納貸款，係因原告同意於租賃期間屆滿前得由蔡政芬繼續收取租金之故，是堪認原告曾告知被告繼續將租金給付予蔡政芬即可等情，仍屬有效之清償，系爭房屋貸款既均由蔡政芬繳納，原告已經有不當得利之情況，被告每月將13,500元之租金按時匯入蔡政芬之帳戶，在此一金額內，已經免除原告對蔡政芬之給付義務，依民法第310條第3項規定，於原告因此所受利益而免除債務之限度內，亦生清償之效力。被告否認錄音內容形式及實質之真正，倘原告執意主張錄音內容為兩造間之對話，應自負舉證之責任，本段對話係未徵得通話之他方當事人同意下所為之錄音，內容均係由原告預先設定、主導整體談話過程，被告根本未曾表達完整的語句，原告以兩造間模糊不清、虛應故事之對話內容，稱被告與蔡政芬間未再另訂系爭新租約顯無理由，另系爭新租約於105年3月19日屆滿，被告於105年3月19日以前便已搬離系爭房屋，蔡政芬向代理人表示，確有收到系爭房屋鑰匙，並於105年4月23日在蔡政芬之胞姐蔡政芳之家門前將鑰匙交還予原告，是兩造間已無任何權利義務關係，原告依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬無據。
㈡聲明：如主文第1項、如受不利判決願供擔保請免假執行。
三、不爭執事項：㈠原告於103年7月7日以登記原因為「夫妻贈與」、原因發生
日期為「103年6月27日」登記取得系爭房屋之所有權（本院卷第3頁）。
㈡原告於103年12月5日以永康網寮第1348號存證信函向被告表
示，原告為系爭房屋之所有權人，原告因有使用系爭房屋之必要，請被告於103年12月20日前遷讓返還房屋予原告，並經被告於103年12月5日收受該函（本院卷第4至5頁）。
四、依上兩造爭執重點，本院應審酌：被告與證人蔡政芬間有無系爭新租約存在？若有？原告是否已合法終止系爭新租約？若原告未合法終止系爭新租約，被告應否向原告給付租金或給付相當於租金之不當得利？以下說明判斷的理由：
㈠被告與證人蔡政芬間有系爭新租約存在：
關於系爭新租約存在一節，業據被告提出系爭新租約1份在卷（本院卷第38-41頁），且經證人蔡政芬到庭結證屬實（本院卷第26頁反面），互核相符，應堪信為真實。原告雖以未經被告同意之錄音譯文1份（本院卷第31頁），惟原告係以誘導的方式與被告對話，甚且以「我的意思是說合約也不用簽」（同上卷頁）等不清語意做為部分對話的過程，初不論該未經被告同意且經被告否認之錄音內容，係以不正程序所取得，無法憑為認定事實之基礎，在尊重正當程序原則之前提下，此種未經對方同意之片面錄音，於未經對方同意前，自不得逕由法院予以審酌，否則，無異於法院變相鼓勵民事事件之當事人，以未經他方同意之錄音為證據方法，並侵害未同意錄音一方，不受任意錄音侵害之基本人權。準此，應以正當程序所取得之證人蔡政芬證言作為認定系爭新租約在之依據，原告上述不正當程序取得之錄音，不得作為推翻該結證證言之證據，原告主張系爭新租約係被告與證人蔡政芬臨訟編製云云，無可採取。
㈡原告未合法終止系爭新租約：
原告雖以被告未向其給付租金為由主張其已合法以存證信函終止系爭新租約，經查：房屋所有權人於出租房屋後，將所有權讓與他人，該受讓房屋所有權之他人於合法通知承租人後，得承受出租人之權利義務，固無爭議，惟受讓人於受讓房屋所有權後，亦非不得與原所有權人約定仍由原所有權人繼續向承租人收取租金，此租金收取權之約定，難由承租人片面探求。關於系爭房屋租金之收取權人為何？業據證人蔡政芬到庭結證稱已與原告約定由證人為租金收取權人（本院卷第27頁），經參考被告於系爭新租約屆滿後係將系爭房屋之鑰匙交還證人蔡政芬之情（此部分未據原告於言詞辯時否認）以觀，足認被告係因證人蔡政芬請其給付租金，其無法了解原告與證人蔡政芬間離婚事件中關於租金收取之約定，而不得不依上述證人蔡政芬之證言向證人蔡政芬給付租金，原告無法向被告收取租金之結果，乃其與證人蔡政芬間離婚事件未詳盡約定所衍生之結果，該租金收取權人不確定之不利益，非可歸責於承租人之被告，原告亦不得僅以證人蔡政芬與其離婚，即任意彈劾證人蔡政芬之證言，依此，原告僅以被告未向其支付租金，主張其已以存證信函終止系爭新租約云云，並不可採。
㈢綜上，被告係依系爭新租約使用系爭房屋，系爭房屋租金收
取權人為證人蔡政芬，原告未合法終止系爭新租約，已足認定，則被告使用系爭房屋，即有法律上原因，從而原告先位聲明依不當得利之法律關係主張，備位聲明以其為租金收取權人請求給付租金及請求終止租約後相當於租金之不當得利，並請求如上更後之聲明，即無理由，應予駁回，又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依據，應併駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年9月1日
民事第四庭法官詹駿鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年9月1日
書記官王文心