裁判字號：最高法院93年台抗字第916號民事裁定
裁判日期：民國93年11月18日
裁判案由：清償借款強制行聲明異議
最高法院民事裁定九十三年度台抗字第九一六號
再抗告人甲○○訴訟代理人 李初東 律師右再抗告人因荷商柯企資產管理股份有限公司（即台灣中小企業銀行債權受讓人）與吉立通電訊網路股份有限公司間清償借款強制執行事件，聲明異議，對於中華民國九十三年七月十五日台灣高等法院裁定（九十三年度抗字第一八五０號），提起再抗告，本院裁定如下：
主文再抗告駁回。
再抗告程序費用由再抗告人負擔。
理由本件台灣台北地方法院（下稱台北地院）九十三年三月十六日九十年度民執正字二四五五七號執行命令，除去債務人吉立通電訊網路股份有限公司（下稱吉立通公司）與再抗告人就坐落台北○○○區○○路○段○○號地下室約定之使用借貸權，再抗告人聲明異議，台北地院裁定駁回其異議之聲明，再抗告人提起抗告。原法院以：不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第八百六十六條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約致影響抵押權者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受償而聲請拍賣抵押物時，執行法院得依聲請或依職權除去該租賃關係，以無租賃狀態逕行強制執行，經司法院院字第一四四六號解釋在案。抵押人於設定抵押權後將不動產出借予他人，致拍定人無法取得占有，當然影響拍定價格，因此造成拍定價格低於抵押權，難謂對抵押權無影響，且使用借貸關係之真實性較租賃關係更難查證，如債務人均以出借方式規避點交，將使修正後之強制執行法第九十九條第二項之規定無適用餘地，參酌上開司法院院字第一四四六號解釋之旨趣及舉重明輕之法理，抵押權人得請求法院除去該使用借貸關係，並以點交為拍賣條件。不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響，民法第八百六十七條亦定有明文。第三人占有使用拍賣標的係本於買賣關係，亦不能影響抵押權行使，而買賣契約僅有債之效力，第三人占有使用拍賣標的物之性質與使用借貸相類似，若拍賣標的物因有第三人占有使用，致無人應買，勢將減價再拍賣，足見該占有關係有影響應買人之應買意願，亦影響抵押物之價值及抵押債權之受償，執行法院即非不得因抵押權人之聲請而除去第三人之占有使用關係，並於拍賣條件訂明拍定後點交。又所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無可資區別之標識，與之作為一體使用者，自不具備構造上及使用上之獨立性，不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，故以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及；若增建部分雖具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，自為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權，因二所有權歸於一所有權而擴張，其抵押權之範圍亦因而擴張。查債務人吉立通公司於民國八十七年五月二十二日將其所有之門牌台北市○○區○○路○段○○號一至六樓建物及坐落基地設定最高限額新台幣（下同）二億一千八百萬元之抵押權予債權人荷商柯企資產管理股份有限公司台灣分公司（下稱荷商柯企公司）之債權讓與人台灣中小企業銀行股份有限公司（下稱台灣中小企銀），權利存續期間為八十七年五月二十二日起至一百三十七年五月二十一日止，並依法登記。而系爭拍賣標的物，為六層樓之建物，有使用執照土地及建物登記謄本可考，足見吉立通公司係將整棟大樓及坐落基地設定抵押權予台灣中小企銀。本件執行標的物地下室部分並無獨立之出入口，須由該建物一樓之樓梯方能進入系爭地下室，且係供一樓至五樓住戶共同使用等情，經台灣中小企銀及債權人荷商柯企公司 陳明 在卷，並經原執行法院履勘現場並製作執行（勘測）筆錄在卷可稽，則系爭地下室因其無獨立之出入口可供對外聯絡，而未具使用上之獨立性，乃屬整棟建築物之附屬物，該地下室部分為抵押權效力所及，併為查封拍賣之標的物。再抗告人自陳於八十八年一月間向吉立通公司買受系爭地下室，顯見再抗告人係在本件抵押權設定後始占有使用系爭地下室，揆之上開說明，若於抵押權之價值有所損害，即非不得排除而於拍定後點交。系爭執行標的物因第三人占有以不點交為拍賣條件，於九十三年三月十日以底價二億零九百七十萬元進行第一次拍賣，因無人應買而未拍定，有拍賣公告及拍賣不動產紀錄在卷可稽，足見再抗告人占有使用系爭地下室顯已影響第三人之購買意願，並有礙債權人債權之受償甚明，執行法院因而依債權人荷商柯企公司之聲請，將此項占有使用關係除去後拍賣，自無不合，因而維持第一審法院所為駁回再抗告人聲明異議之裁定，駁回其抗告，經核於法洵無違誤。
按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或租、借於第三人，因而使價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之，俾避免不點交，致影響拍定價格，此觀民法第八百六十六條、第八百六十七條、辦理強制執行注意事項第五十七項第四目規定及司法院院字第一四四六號解釋意旨自明。查系爭地下室部分並無獨立之出入口，須由該建物一樓之樓梯方能進入系爭地下室，且係供一樓至五樓住戶共同使用，為原法院確定之事實，則該地下室在構造上固具獨立性，但在使用功能係與主建築物為一體利用，係從屬於主建築物而欠缺使用上之獨立性，其所有權歸於消滅而附屬於主建築物所有權之範圍，是以主建築物抵押權支配範圍因而擴張，該附屬建物自為主建築物所設定之抵押權效力所及，原法院以再抗告人占有使用系爭地下室影響第三人之購買意願，有礙債權人債權之受償，因而維持執行法院所為除去此項占有使用關係後拍賣，駁回其抗告，並不違背法令，再抗告人仍執陳詞，指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由。
據上論結，本件再抗告為無理由。依強制執行法第三十條之一、民事訴訟法第四百九十五條之一第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。
中華民國九十三年十一月十八日
最高法院民事第七庭
審判長法官許朝雄
法官謝正勝法官劉福來法官鄭玉山法官吳麗女右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十三年十一月三十日
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