裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第2931號民事判決
裁判日期：民國99年06月30日
裁判案由：減少買賣價金等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第2931號原告甲○○訴訟代理人 王元勳 律師
李怡欣 律師被告乙○○原姓名：張.訴訟代理人 陳志揚 律師上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國99年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣玖萬叁仟壹佰叁拾伍元，及自民國九十八年四月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁萬貳仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣玖萬叁仟壹佰叁拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：原告於訴狀送達後，將訴之聲明最後變更為「被告應給付原告新臺幣（下同）12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保請准宣告假執行。」，並追加不當得利（即民法第179條）之訴訟標的，屬減縮應受判決事項之聲明及追加訴訟標的，核其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款之規定，應予准許。
二、原告主張：㈠被告與原告於民國97年4月26日簽立不動產買賣合約書前，
早於96年10月7日即知悉其名下所有門牌號碼為臺北縣新莊市○○街○○號13樓之房屋（下稱系爭房屋）有嚴重漏水之瑕疵，此有被告當時向管委會就「 柯羅莎 颱風造成住戶住家受損情況明細表」所為之紀錄可稽。然本件被告卻於原告與其確認系爭房屋有無漏水情事發生時，刻意隱瞞、故意不告知系爭房屋於96年間曾因柯羅莎颱風而發生客廳、主臥窗框滲水嚴重之瑕疵，致原告誤信系爭房屋無任何瑕疵而與被告簽立上開買賣合約；97年6月11日被告將系爭房屋所有權移轉登記於原告，並於97年6月12日交屋，97年8月18日原告發現系爭房屋客廳、餐廳天花板另有嚴重之漏水現象，原告當日以電話通知被告此隱藏之瑕疵，被告於97年8月19日至系爭房屋查看漏水情事，並表示儘快協商建商（百助建設）處理，建商雖至系爭房屋查看，但遲未派工修復，97年8月22日接連經過如麗、辛樂克等颱風過境，使漏水面積擴散，且直接從天花板滴水到客廳地面，建商於97年9月17日臨時派員至系爭房屋屋頂做局部防水補強，但在97年9月28日薔蜜颱風過後，該修補處仍大幅出現滲漏水痕。經原告強烈抗議，被告於97年9月24日至系爭房屋查看，親口允諾對於系爭房屋滲漏水負完全責任，同時要求原告自行找廠商施工。97年10月3日原告電知被告給付修繕價款，被告竟改口所有瑕疵並非被告義務，僅基於道義協助，且表示一旦本修繕款項支付起，系爭房屋所有瑕疵含未盡事項與被告無關。原建商排定之工程人員於97年10月4日前往系爭房屋處理樓板修復，且因樓板修復關係，須將原裝潢好之天花板拆卸，木作天花板部分經被告同意由原告自行找廠商向被告報價53,000元，被告僅願付5萬元，被告亦同意，惟告知原告僅基於道義，同意協助5萬元，往後系爭房屋之費用概與被告無關，致原告不答應而寄發存證信函予被告，請求被告盡速處理並負瑕疵擔保責任，惟被告仍置之不理，被告確有於出賣系爭房屋時故意不告知物有嚴重漏水瑕疵之情事，原告得向被告請求損害賠償。
㈡損害賠償範圍：⒈客廳、餐廳天花板修繕費用93,135元部分
：參諸原證一所示之照片可知，系爭房屋客廳、餐廳天花板確有嚴重漏水現象，被告依法應填補原告所受之損害；原告於99年2月1日至2月6日自行僱工修繕客廳、餐廳天花板，共計支出93,135元。⒉修繕期間無法使用系爭房屋而在外租屋之費用10,497元部分：原告於99年2月1日至2月6日僱工修繕客廳、餐廳天花板期間，因施工中粉塵過多，致原告及家人無法居住使用系爭房屋而在外租屋，共計支出10,497元，被告亦應賠償之。⒊頂樓板防水工程費用23,000元部分：因99年2月期間屬多雨之氣候，不適合進行室外頂樓板防水工程，經估價該防水工程之修繕費用共計23,000元，被告亦應填補原告之損害。綜上，原告僅就上開126,632元向被告請求其中之12萬元。爰依民法第354條、360條、227條、第359條及第179條規定提起本訴等語。併為聲明：⒈被告應給付原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠原告主張被告與其於97年4月26日簽立系爭不動產買賣合約
書前，早於96年10月7日即知悉系爭房屋有嚴重漏水之瑕疵，認為被告刻意隱瞞、故意不告知系爭房屋有漏水之瑕疵，致原告誤信系爭房屋無瑕疵而與被告簽立不動產買賣合約，迨97年8月18日發現系爭房屋客廳天花板有嚴重漏水現象云云，故原告主張系爭房屋之瑕疵縱屬真實可信（假設語），則系爭房屋之漏水瑕疵，早於上開不動產買賣合約成立之前即已存在，揆諸最高法院77年度第7次民事庭會議決議之意旨，被告確無同時構成不完全給付之債務不履行責任之問題，原告援引民法第227條規定而為請求，應屬無據。
㈡原告應就其主張系爭房屋客廳天花板仍有漏水之瑕疵乙節負
舉證責任，且被告片面停止系爭房屋客廳、餐廳天花板有無漏水及如有則需修復費用若干之鑑定工作，被告否認原告所提出二紙工程估價單所載修繕費用之金額。原告所提出之照片日期為97年9月15日，原告 於鈞院 98年5月14日庭訊時，亦不否認建商有於97年9月17日及同年10月4日，先後2次前往施做補強之工作，10月到現在沒有經歷颱風不知是否仍會漏水等語。故系爭房屋於原告提起本件訴訟前，既經建商先後
2次修補，縱有漏水之瑕疵，堪認於原告起訴之前該瑕疵已經修補完成，若瑕疵仍存在而會漏水，則自原告起訴後只需下雨根本無庸颱風，系爭房屋之客廳天花板隨即會出現漏水之情形，焉有如原告所述不知是否仍會漏水之情事？另原告所提出之99年2月1日照片，亦不足證明於起訴時系爭房屋之客廳、餐廳之天花板仍有漏水之瑕疵，故原告應就其於起訴時系爭房屋之客廳、餐廳之天花板仍有漏水之瑕疵乙節，舉證以實其說。又觀諸原告所提出之原證三「柯羅莎颱風造成住戶住家受損情況明細表」所載，被告係援用前一住戶之記載，而前一住戶係載明「客廳＆主臥窗框滲水嚴重」等語，故堪認當時被告所有之系爭房屋客廳、主臥之「窗框」，因柯羅莎颱風造成滲水嚴重之問題，與本件原告所指之客廳、餐廳天花板產生漏水之問題，究屬二事，原告欲以與其主張毫無關連之窗框滲水問題，執為被告故意不告知客廳、餐廳天花板有漏水之瑕疵，甚至缺少出賣人所保證之品質云云，應就被告明知客廳、餐廳天花板有漏水之瑕疵，且故意不告知，以及被告如何向其保證，與保證系爭房屋為何種品質等有利於己之事項，負舉證責任。原告於鈞院98年6月30日庭訊時已當庭同意本件委由臺灣省土木技師公會鑑定，經臺灣省土木技師公會鑑定技師於98年8月2日會同兩造於系爭房屋實施初勘後，詎原告竟於98年10月8日以民事陳報狀陳報本件暫緩執行不動產鑑價，同時以書面發函通知土木技師公會本鑑定暫緩請求云云，卻事後提出二紙工程估價單，用以證明修繕費用為98,300元云云，嗣於99年2月25日提出93,135元之修繕估價單，先後不一，已令人質疑，且原告根本未說明該估價單之修繕內容，諸如水電拆燈作臨時燈燈具開孔、安裝、間照T8電子式燈具及安裝等，與天花板、餐廳嚴重漏水之修復有何關連，其所估數量及單價是否具合理性（及必要性）等問題，原告捨棄由公正客觀之第三人機關實施鑑定之方法，卻逕行提出公正性、合理性均遭質疑之上開估價單，被告認為上開估價單於本件應無適用之餘地。原告主張係客廳、餐廳漏水之爭議，與臥房無關，是否須在外租屋居住？原告主張於99年2月1日至2月6日僱工修繕客廳、餐廳天花板期間，須在外租屋居住，何以未提出99年2月4日及99年2月6日之收據？且原告於99年2月1日住「新莊客旅」，何以99年2月3日及99年2月5日住臺北市之旅店？是否必要尚有疑。原告並未證明系爭房屋漏水，且系爭房屋未實際施作防水工程，原告並無頂樓板防水工程費用23,000元之損害等語，資為抗辯。併為答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造均不爭執之事實：㈠原告向被告購買系爭房屋，兩造並於97年4月23日簽立不動
產買賣合約書，被告於97年6月11日將系爭房屋所有權移轉登記於原告，並於97年6月12日交屋。
㈡建商於97年9月17日臨時派員至系爭房屋屋頂做局部防水補
強，復於97年10月4日前往系爭房屋處理樓板修復，且因樓板修復關係，須將原裝潢好之天花板拆卸。97年10月3日原告電知被告給付修繕價款，被告於97年10月4日同意給付就木作天花板部分由原告自行找廠商報價53,000元中之5萬元，惟告知原告，被告基於道義，同意協助5萬元，往後系爭房屋之任何費用概與被告無關等語，致原告不答應而寄發存證信函予被告。
㈢97年8月18日原告發現系爭房屋客廳、餐廳天花板有漏水現
象，原告於97年9月22日以電話通知被告此瑕疵。並於97年10月間連續寄發存證信函計2份予被告，請求被告就上開漏水瑕疵，盡速處理並負瑕疵擔保責任。
五、原告主張其向被告購買系爭房屋，兩造並於97年4月26日簽立不動產買賣合約書，被告於97年6月11日將系爭房屋所有權移轉登記於原告，並於97年6月12日交屋。詎被告故意不告知系爭房屋於96年間曾因柯羅莎颱風而發生客廳、主臥窗框滲水嚴重之瑕疵，嗣97年8月18日原告發現系爭房屋客廳、餐廳天花板另有嚴重之漏水現象，致原告受有客廳、餐廳天花板修繕費用93,135元、修繕期間無法使用系爭房屋而在外租屋之費用10,497元及頂樓板防水工程費用23,000元，共計126,632元，原告僅就上開126,632元向被告請求其中之12萬元，被告確有於出賣系爭房屋時故意不告知物有嚴重漏水瑕疵之情事，爰依民法第354條、360條、227條、第359條及第179條規定向被告請求損害賠償等語。被告則辯稱如上。
經查：
㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。」、「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」，民法第354條、第360條、第227條、第359條、第179條、第215條、第216條第1項定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年臺上字第377號判例意旨參照）。
㈡原告向被告購買系爭房屋，兩造並於97年4月26日簽立不動
產買賣合約書，被告於97年6月11日將系爭房屋所有權移轉登記於原告，並於97年6月12日交屋。建商於97年9月17日臨時派員至系爭房屋屋頂做局部防水補強，復於97年10月4日前往系爭房屋處理樓板修復，且因樓板修復關係，須將原裝潢好之天花板拆卸。97年10月3日原告電知被告給付修繕價款，被告於97年10月4日同意給付就木作天花板部分由原告自行找廠商報價53,000元中之5萬元，惟告知原告，被告基於道義，同意協助5萬元，往後系爭房屋之任何費用概與被告無關等語，致原告不答應而寄發存證信函予被告。97年8月18日原告發現系爭房屋客廳、餐廳天花板有漏水現象，原告於97年9月22日以電話通知被告此瑕疵。並於97年10月間連續寄發存證信函計2份予被告，請求被告就上開漏水瑕疵，盡速處理並負瑕疵擔保責任之事實，為被告所不爭執，並有不動產買賣合約書、97年9月15日之照片、第4195號及第491號存證信函及其回執、被告提出之附件：本件被告與原告或代其向建商聯繫處理修繕事宜之過程與內容之整理紀錄、估價單、原告提出之附件：本件原告與被告對於漏水修復繕聯繫事宜之過程整理紀錄、99年2月1日開始裝修照片（見本院卷第21至26頁、第5至7頁正反面、第8至9頁、第12至19頁、第44至45頁、第47至49頁、第107至111頁、第135至139頁）為證，堪信屬實。
㈢原告主張：被告早於96年10月7日即知悉其名下所有系爭房
屋有嚴重漏水之瑕疵，卻於原告與其確認系爭房屋有無漏水情事發生時，刻意隱瞞、故意不告知系爭房屋於96年間曾因柯羅莎颱風而發生客廳、主臥窗框滲水嚴重之瑕疵，致原告誤信系爭房屋無任何瑕疵而與被告簽立上開買賣合約等語，並提出96年10月7日之柯羅莎颱風造成住戶住家受損情況明細表、不動產買賣合約書各1份為證（見本院卷第20至26頁），被告對於上開證據亦不爭執，矧依上開柯羅莎颱風造成住戶住家受損情況明細表所示，應係由當時為住戶之被告向系爭房屋所在之社區管理委員會陳報系爭房屋於96年間曾因柯羅莎颱風而發生客廳、主臥窗框滲水嚴重之瑕疵，故被告難以諉為不知；另依兩造間於97年4月26日所簽立之不動產買賣合約書所示，兩造並未就系爭房屋之漏水瑕疵做特別約定，亦無被告就系爭房屋保證無漏水瑕疵之記載，此就一般吾人社會經驗常情而言，應係兩造締結上開買賣契約時，依系爭房屋之外觀買方之原告無法據以得知系爭房屋之漏水瑕疵，且為出賣人之被告亦未主動告知原告系爭房屋於96年間曾因柯羅莎颱風而發生客廳、主臥窗框滲水嚴重之瑕疵等情使然，本院因認原告此部分之主張，核屬有據，應屬可採。另按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議意旨參照）。本件系爭房屋客廳、主臥窗框滲水之瑕疵既於96年10月7日即存在，顯在兩造締結上開買賣契約前，故原告僅得主張被告應就系爭房屋客廳、主臥窗框滲水之瑕疵負物之瑕疵擔保責任，而不得援引民法第227條規定而為請求。是被告辯稱：依最高法院77年度第7次民事庭會議決議之意旨，被告確無同時構成不完全給付之債務不履行責任之問題，原告援引民法第227條規定而為請求，應屬無據等語，亦屬有據，洵屬可採。
㈣97年10月3日原告電知被告給付修繕價款，被告於97年10月4
日同意給付就木作天花板部分由原告自行找廠商報價53,000元中之5萬元，惟告知原告，被告基於道義，同意協助5萬元，往後系爭房屋之任何費用概與被告無關等語，致原告不答應而寄發存證信函予被告。97年8月18日原告發現系爭房屋客廳、餐廳天花板有漏水現象，原告於97年9月22日以電話通知被告此瑕疵。並於97年10月間連續寄發存證信函計2份予被告，請求被告就上開漏水瑕疵，盡速處理並負瑕疵擔保責任等情，已如前述。又系爭房屋客廳、餐廳天花板確有漏水現象，復經原告於99年2月月間（農曆年前）僱人維修因修繕漏水所拆除之系爭房屋客廳、餐廳天花板部分，費用93,135元之事實，亦據證人 紀永信 到庭結證稱：「我現在受任於山山鋼實業有限公司，其負責人為丙○○，我擔任工地的監工。除了我到場外，還有四個木工，以及兩個油漆工。我們承作客餐廳的天花板維修。（法官問：第一次木工進去施作你有無到場？）我有到場。時間是農曆過年前。詳細日期我不記得。我到場的施工時，天花板有壹個洞，另有三、四個防水高壓灌注的針頭，且現場水泥天花板上有滲水的痕跡以及水漬。我們沒有就防水部分處理，僅作天花板的裝潢。客餐廳的天花板是相連，我到場看的時候已經變形。施作完成的時候，請款程序為我們發票給原告，她隔幾天把錢給我，金額為九萬多元。原證六、七估價單、發票的部分是我所開立，照片亦是現場照片。另原證八（本院卷第114頁）住宿發票部分不是我所開立的。其他都為真正。施工前業主住在那裡，進場施作那幾天時，業主把鑰匙交給我，不住在那裡，只會回來看施工的情形。我監工的時間有時是下午，我前後共去四、五次。工期前後大約一週。（被告訴訟代理人問：提示99年5月7日原告民事陳報狀附件一所附照片。你剛剛所提滲漏是否為照片中的情形？）是的。照片中黃黃垂下的部分即為高壓灌注的發泡劑，那是一般樓板有漏水，這是最為簡易的維修方法。不是我所施作的。原告沒有跟我說明上述發泡劑部分是誰做的。我去的時候現場沒有在滴水。我只負責監造。我本身只有漏水修復的知識，但沒有漏水修復等的相關技術。（法官問：本院卷第七頁的照片兩張，照片中黃黃垂下的部分即為高壓灌注的發泡劑？）是。」等語屬實（見本院卷第123至125頁），並有原告提出之99年2月1日開始裝修照片、統一發票、工程估價單為證（見本院卷第107至113頁），應信為真。又被告早於96年10月7日即知悉其名下所有系爭房屋有嚴重漏水之瑕疵，卻於原告與其確認系爭房屋有無漏水情事發生時，刻意隱瞞、故意不告知系爭房屋於96年間曾因柯羅莎颱風而發生客廳、主臥窗框滲水嚴重之瑕疵等情，已如前述，是原告主張依民法第354條、第360條規定請求被告賠償系爭房屋客廳、餐廳天花板修繕費用93,135元等語，即屬有據，應予准許。
㈤建商於97年9月17日臨時派員至系爭房屋屋頂做局部防水補
強，復於97年10月4日前往系爭房屋處理樓板修復，且因樓板修復關係，須將原裝潢好之天花板拆卸等情，已如前述，又原告所提出之照片日期為97年9月15日，顯在建商就系爭房屋屋頂為局部防水補強及處理樓板修復之前，是系爭房屋客廳、餐廳天花板迄今是否仍有漏水之瑕疵，即非無疑。且依證人紀永信之上開證詞及原告所提出之99年2月1日開始裝修照片所示，亦均不足證明系爭房屋客廳、餐廳天花板迄今仍有漏水之瑕疵。另原告亦自陳其所提出之富美室內裝修有限公司之工程估價單75,300元及工程估價詳細表（即頂樓板防水工程費用23,000元部分），僅為預估性質，尚未實際施作防水工程等語（見本院卷第124頁正反面），則在被告否認而為抗辯如上之情形下，原告自應就其主張系爭房屋客廳、餐廳天花板迄今仍有漏水之瑕疵乙節負舉證責任，惟依原告提出之上開證據均不足證明系爭房屋客廳、餐廳天花板迄今仍有漏水之瑕疵，是原告有關頂樓板防水工程費用23,000元部分之請求，即乏依據，不應准許。再者，原告主張於修繕期間無法使用系爭房屋而在外租屋之費用10,497元部分係依民法第227條、第354條、第360條請求等語（見本院卷第149頁），固據其提出99年2月2日至99年2月5日之統一發票為證（見本院卷第114至118頁），惟查，原告係主張系爭房屋客廳、餐廳天花板有漏水之瑕疵，尚與系爭房屋之臥房無關，是否須在外租屋居住，尚非無疑。姑不論上開在外租屋費用10,497元是否為真及是否必要，縱認為真且屬必要，亦因原告僅得主張被告應就系爭房屋客廳、主臥窗框滲水之瑕疵負物之瑕疵擔保責任，而不得援引民法第227條規定而為請求等情，已如前述，且原告所受此部分之損害亦非屬系爭房屋物之瑕疵擔保範圍，原告另依民法第354條、第360條規定，請求被告賠償在外租屋費用10,497元，尚乏依據，應不可採。
㈥基上，被告應賠償原告系爭房屋客廳、餐廳天花板修繕費用93,135元。
六、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，原告依民法第354條、第360條規定，請求被告給付原告93,135元，及自起訴狀繕本送達翌日98年4月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國99年6月30日
民事第三庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本）。
中華民國99年6月30日
書記官劉鴻傑