裁判字號：臺灣宜蘭地方法院98年訴字第133號民事判決
裁判日期：民國98年06月23日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣宜蘭地方法院民事判決98年度訴字第133號原告宜興客運股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 包漢銘 律師被告台灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○
樓當事人間確認優先承買權存在事件，本院於98年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告方面：
（一）聲明：請求確認原告對本院97年度執字第2945號強制執行事件所執行拍賣之土地，其○○○鄉○○段745、746地號等二筆土地之優先承買權存在。
（二）陳述：
1.原告與系爭土地原所有權人勝昌製材股份有限公司(下稱勝昌公司)○○○鄉○○段742、745、746、771號土地立有租賃契約，其中745、746地號全部及771地號部分土地並興建有大約30坪之建物，作為原告車輛調度室，員工休息室及員工宿舍，建物起造人為清杉公司。按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之。」土地法第104條第1項定有明文。本件原告係向第三人勝昌公司承租上開土地建築房屋，自有上開規定之適用，故本院97年度執字第2945號強制執行事件所執行拍賣土地，其○○○鄉○○段745、746地號等二筆土地，原告有優先承買權存在。因被告否認原告有上開優先承買權存在，爰依法提起本件訴訟。
2.除去租賃權是便利拍賣標的物之點交，並不影響實質關係之存續，且強制執行法第51條之查封僅具相對效力及兩造執行觀點，租賃權被除去仍不影響承租人之優先承買權。
3.另本件基地租賃於97年11月11日執行拍賣公告中已據本院執行法院除去原告所主張之租賃權。
對本院96年6月1日以95年度執字第3122號案駁回原告對除去租賃權異議之裁定未抗告而確定，不爭執。
（三）證據：書證：提出租賃契約書，人證：地上建物起造人清杉營造有限公司負責人 劉清杉 。另援用本院97年度執字第2945號、95年度執字第3122號、92年度執字笫678號案民事執行卷宗內相關執行筆錄及證據資料。
二、被告方面：
(一)聲明：如主文所示。
(二)陳述
1.主張原告與勝昌公司間之租賃權業據執行法院除去並確定，原告已非承租人，自不能主張基於租賃關係所由生之優先承買權。
2.原告提出之契約原本與附圖間有騎縫章，但原告於執行處提出之契約影本卻沒有騎縫章，故主張原告之租賃契約不實在，不能證明原告與勝昌公司間有基地租賃關係。
3.原告並未舉證證明系爭土地上之建物為原告建造。
4.本件執行拍賣之土地計有十餘筆，係分別標價合併拍賣，若主張有優先承買權也應對合併拍賣之全部土地一起買受，不得只對其中2筆土地來主張。
(三)證據援用本院97年度執字第2945號、95年度執字第3122號、92年度執字笫678號案民事執行卷宗內相關執行筆錄及證據資料。
理由
一、得心證之理由：
(一)土地法第104條第1項固規定「基地出賣時。地上權人、典權人、或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」查其立法目的在於為達到使用與所有合一，以促使物之利用並減少糾紛；依64年7月24日修正新增之同法第2項規定，出賣人未通知優先購買權人而與第3人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。是修正後之本項優先購買權具有物權效力。惟得主張此優先購買權之承租人，必須於基地出賣時，其與基地出賣人間之基地租賃契約仍有效存在，始得據以主張優先購買權；若於基地出賣時，其基地租賃契約已被依法除去，對買受人言已不存在時，自無從主張上開有物權效力之基地優先購買權，亦無從因未被通知行使優先購買權而否認買受人與基地出賣人間之買賣契約。
(二)本案首要爭點：租賃關係發生在設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院依法除去抵押物上之租賃關係後拍賣者，該被除去租賃關係之原承租人，是否仍得對買受人主張上開土地法第104條之優先購買權？
(三)按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。民國85年10月9日修正公布之強制執行法第98條第1、2項定有明文。又「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。」復為強制執行法第99條第1、2項所明定。是依現行強制執行法規定，不動產經執行法院依法除去租賃關係而為拍定者，即排除民法第425條第1項規定之適用，其原有之租賃關係並不隨同移轉於拍定人，原承租人不得主張租賃契約對於拍定人仍繼續存在，於此情形，原承租人縱於查封前即占有該不動產，執行法院亦應解除其占有，點交於拍定人。原承租人既不能對買受人主張仍有租賃關係存在，而應由執行法院解除其占有，以點交拍定物與拍定人，基地之所有與使用即屬合一，當無基地優先購買權成立之餘地。否則將與強制執行法第98條第1、2項規定衝突；且租賃關係被除去後，原承租人應被解除占有，以使買受人對基地之所有與使用合一，方能保全租賃契約發生前所設定之抵押權價值，並維交易安全及促進經濟繁榮。是，租賃關係發生在設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院依法除去抵押物上之租賃關係後拍賣者，該被除去租賃關係之原承租人，已不得對買受人主張對該土地存有租賃關係，自亦不得對之主張基於租賃關係所由生之土地法第104條優先購買權，應甚明確。
(四)查，原告主張伊於系爭土地上與原土地所有權人即本院97年度執字第2945號執行債務人勝昌公司間存有基地租賃關係存在，固據提出租賃契約書一份為據(正本閱後發還，影本附卷)，然該租賃關係因發生於抵押權設定之後並對抵押權有影響，經執行法院於96年5月12日以宜院瑞執95執壬字第3122號案就同一執行名義、同一標的為強制執行時，除去原告之本件租賃關係，並於96年6月1日以本院95年度執字第3122號裁定駁回原告之聲明異議而確定，有本院95年執字第3122號卷二第185頁執行命令影本及第231頁裁定影本在卷可按。本院97年度執字第2945號執行拍賣公告中亦載明系爭租賃關係業於前案經裁定除去確定(詳97年度執字第2945號卷二第135頁定拍條件進行單及第145頁第1次拍賣公告各影本)，而原告對此租賃關係被執行法院除去並確定之事實，並不爭執(詳本院卷第20頁原告陳報狀)，則此租賃關係被除去後拍賣之事實，應堪認定。依前揭說明，本件原告之租賃關係既經除去，而於抵押物即系爭土地拍賣時已不存在，原承租人即原告已不得對土地買受人即被告主張有租賃關係，自不得對被告主張基於該租賃關係所由生之優先購買權，乃至明之理。從而原告主張對被告仍有土地法第104條之優先購買權，並訴請確認，即屬無據。
本件原告之訴為無理由，應予駁回。
(五)本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法，均對本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
二、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第78條判決如主文。
中華民國98年6月23日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官黃瑞華正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國98年6月24日
書記官沈峰巨