裁判字號：臺灣士林地方法院94年簡字第51號民事判決
裁判日期：民國94年12月16日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣士林地方法院民事判決94年度簡字第51號原告乙○○訴訟代理人 葛仁剛 律師
王昧爽 律師被告丙○○
甲○○共同訴訟代理人 王東山 律師
李美寬 律師 林孝甄 律師當事人間請求遷讓房屋事件，本院於94年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○應將坐落台北市○○區○○路一五四之二號、一五四之三號、一五四之四號、一五四之五號、一五四之六號、一五四之七號、一五四之八號房屋遷讓交還原告。
被告丙○○應給付原告新台幣貳拾陸萬參仟元，及自民國九十四年七月二十日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十四年六月二十三日起至交還前開台北市○○區○○路一五四之二號、一五四之三號、一五四之四號、一五四之五號、一五四之六號、一五四之七號、一五四之八號房屋之日止，按月連帶給付新臺幣柒萬玖仟元予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔二分之一，被告甲○○負擔十六分之一，餘由原告負擔。
本判決第一、二、三項得假執行。但被告如於假執行實施前，以新臺幣壹佰零柒萬陸仟柒佰柒拾伍元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○路154之1號、154之2號、154之3號、154之4號、154之5號、154之6號、154之7號、154之8號房屋係原告及共有人 陳林迎祥 、 顏林美枝 所有，原告於民國87年8月1日將前揭154之2號至154之8號7戶房屋出租被告2人，被告當時簽發誠泰銀行建成分行面額新台幣（下同）200,000元支票交予原告作為押租金，並要求房屋於87年8月1日交其裝潢，至87年12月11日開始起算租期，被告並開出自87年12月11日起1年租金支票，每月租金72,000元，原告原寫好租約，因疏忽未要被告簽名。至86年6月11日租金調升至75,000元，89年12月11日再調升至79,000元。至92年7月12日起被告又共同承租同路154之
1號房屋，每月租金11,000元，並無押租金。被告至93年起，因週轉困難，時常抽回租金支票更換日期，至93年底，被告抽回93年11月12日支票後，即未再支付原告支票，經原告催索，被告始向本院提存租金22,000元，之後又提出租金支票5張，每張11,000元，共計55,000元（支票已退還）。經原告於94年6月13日以台北郵局正義支局第1467號存證信函催告被告應於文到5日內給付租金263,000元，但被告並未如期給付，原告已於94年6月22日以台北郵局正義支局第1497號存證信函終止雙方之租賃契約。又被告甲○○將承租15
4之8號頂樓房屋於93年9月7日轉租訴外人 孫玉芃 ，租期自93年9月15日至94年9月15日，已違反兩造間租約不得轉租之約定，原告自得以起訴狀繕本送達於被告時視為終止租約之意思表示。按被告積欠租金2個月以上，又違法轉租，原告依民法第440條第1、2項、第443條第1項規定終止租約，請求被告遷讓房屋並給付原告積欠之租金263,000元及法定遲延利息，及自94年6月23日起至返還房屋止，按月給付原告損害金90,000元等語。並聲明：㈠被告丙○○、甲○○應將臺北市○○區○○路154之1號、154之2號、15
4之3號、154之4號、154之5號、154之6號、154之
7號、154之8號房屋返還原告。㈡被告丙○○、甲○○應連帶給付原告263,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自94年6月23日起至返還房屋之日止，按月給付原告90,000元。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：原告於87年11月間口頭合意以20,000,000元將系爭154之2號至154之8號等7戶房屋售予被告，因被告丙○○無法一次籌出錢，故約定分期給付，又被告丙○○購買該屋係為作托兒所之用，於付清屋款移轉所有權登記前，原告與被告丙○○遂另立租賃契約乙份，約定每月租金30,000元，俾丙○○持向主管機關申請設立托兒所，由被告甲○○擔任連帶保證人。被告於87年12月至88年5月，每月支付原告72,000元，88年6月至89年11月，每月支付75,000元，89年12月至94年1月，每月支付79,000元，超過30,000元部分，即為支付買賣房屋之分期價款。至於系爭154之1號房屋之租金每月11,000元，由被告丙○○承租，此部份甲○○並非連帶保證人，租金均依約以支票預先給付，被告已預付至94年12月份之租金支票，並無積欠租金之事，原告有無兌領，與被告無關，故此部份原告終止租約為無效。被告先前共支付原告5,653,000元，扣除租金2,190,000元外，餘款3,463,000元係買賣價款，原告既不願出售系爭房屋，被告則主張解除買賣契約，原告應返還該部分價金及定金200,000元，共計3,663,000元，被告並主張以該價金與原告請求之金額相抵銷。若認兩造間無買賣契約，則原告收取較書面約定之租金30,000元更多之金額，亦為不當得利，原告應返還被告，被告主張以該金額與原告請求之金額相抵銷。被告並主張同時履行抗辯，於原告返還該買賣價金前，被告毋庸返還系爭房屋等語。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執部分：㈠系爭154之2至154之8號共7戶房屋有1個租約，與系爭154之1號房屋租約相獨立，154之1號月租金11,000元。㈡被告對於154之2至154之8號房屋租約已終止應返還原告，不爭執。㈢系爭154之2至154之
8號房屋租金，被告付到93年12月11日止（另外原告曾退還93年12月12日3萬元租金支票1張，被告又郵寄93年12月12日及94年1月12日3萬元租金支票各1張，再為原告退還）。
本件爭點：㈠154之2至154之8號房屋租金是7萬多或是30,000元？被告主張超過30,000元部份是買賣契約預付之價金。㈡154之1號房屋，被告主張租約仍有效，原告認為已合法終止。㈢如終止租約，被告未遷出系爭房屋期間，原告主張依其原租約每月共90,000元計算，被告主張154之2至
154之8號部分應該以30,000元計算。㈣兩造間有無買賣契約？
四、本院得心證之理由：㈠兩造對於原告於87年12月11日起將系爭154之2至154之8號房
屋租予被告丙○○部分之事實並無爭執，對於被告於87年12月至88年5月按月支付原告72,000元，88年6月至89年11月支付75,000元，89年12月至93年11月支付79,000元之金額，及於87年開始租屋時曾支付原告200,000元等事實，亦無爭執。兩造爭點則在原告主張被告甲○○係共同承租人，被告支付之7萬多元係租金，200,000元係押租金，兩造間並無買賣契約等語。被告則主張被告甲○○僅是單純之連帶保證人，兩造間訂有買賣系爭房屋之契約，被告支付之7萬多元，只有其中30,000元是租金，其餘為買屋之價金，又先前給付200,000元是買屋之定金，故可證明兩造間有買賣契約存在等語。經查，被告主張兩造曾締結買賣契約，約定被告以20,000,000元之金額向原告購入系爭154之2至154之8號房屋，業為原告所否認，被告亦提不出已締結買賣契約之相關證據為證，被告雖稱其87年12月11日書面租約僅約定租金為30,000元，亦未約定押租金200,000元，故超出30,000元租金部分為分期支付之買賣價金，該200,000元為買賣契約之定金云云，惟被告於87年12月原每月支付72,000元，88年6月提高至75,000元，至89年12月79,000元，與一般租約按社會經濟狀況逐漸提高之情形相同，如以被告所辯，其租金於8年間均固定為30,000元，僅分期付款金額有提高之情形，顯與常情不符，且被告於92年7月起承租系爭154之1號房屋1戶（其面積依登記謄本為38.11平方公尺），租金即達11,000元，之前承租154之2至之8號房屋7戶（面積為394.61平方公尺），租金豈可能僅收30,000元？相較之下，其金額顯不合比例，應認被告辯稱租金僅30,000元，超出部分為買賣價金云云，並不可採，原告主張被告給付該72,000元，嗣逐漸提高至75,000元、79,000元，係7戶全部之租金，尚合乎常情及金額比例，自屬可採，該87年12月11日租約所載之租金30,000元，應非正確。至於200,000元部分，被告並未舉證證明為買賣契約之定金，自無從因原告收受該款即推定買賣契約成立，應以原告主張係押租金為可採。至於原告主張被告甲○○為系爭154之2至154之8號房屋之共同承租人乙節，則未據原告提出證據以實其說，被告既否認其為共同承租人，縱使被告甲○○實際上亦使用該屋，仍難認原告之主張為可採，應以被告甲○○主張其依書面租約僅係連帶保證人，較為可信。
㈡兩造對於原告於92年7月12日起口頭將系爭154之1號房屋
租予被告丙○○，為不定期租約部分之事實並無爭執，對於被告於92年7月至93年11月按月支付原告租金11,000元之金額亦無爭執。爭點僅在原告主張被告甲○○係共同承租人，被告則否認被告甲○○與此租約有任何關係，經查，原告雖主張被告甲○○係此部份租約之共同承租人，惟並未提出證據以實其說，被告既否認其事，此部份又無書面租約，縱使被告甲○○實際上仍使用該屋，亦難認原告有關共同承租人之主張為有據。
㈢兩造對於原告已於94年6月23日終止被告丙○○承租系爭154
之2至154之8號房屋之租約等事實並不爭執，但被告主張系爭154之1號房屋之租約並未合法終止。經查，原告以93年12月21日台北72支郵局第269號存證信函將被告原已交付之票載發票日93年12月至94年6月（均為13日）共7張各11,000元（支票號碼DB0000000~45）及票載發票日93年12月12日30,000元1張（支票號碼DB0000000）租金支票寄還被告，有存證信函及支票影本在卷可稽（本院卷66頁以下）。被告丙○○隨後以94年1月18日台北圓環郵局第30號存證信函再寄票載發票日93年12月12日及94年1月12日各30,000元租金支票各1張（支票號碼DB0000000~3）予原告，亦有存證信函及支票影本在卷可稽（本院卷61頁以下）。被告丙○○又於94年1月19日於本院提存系爭154之1號房屋93年12月13日至94年2月13日2個月租金共22,000元，有提存通知書可稽（本院卷37頁）。惟原告再以94年1月24日台北台塑郵局第143號存證信函將前揭30,000元支票2張（支票號碼DB0000000~3）退還被告，有存證信函及支票影本在卷可稽（本院卷72頁以下）。就系爭154之2至154之8號房屋之租約部分，因租金應按月支付79,000元，業如前述，故被告提出租金30,000元之支票，並不能認為符合債之本旨，原告拒絕受領而退回，自屬有理。至於系爭154之1號房屋，原約定之月租金即為11,000元，且均以預收被告丙○○遠期支票作為清償方法，是被告既將93年12月至94年6月共7張各11,000元支票交予原告，應認業已依債之本旨提出給付，原告退還該等支票，係債權人受領遲延，嗣被告丙○○在94年1月19日於本院提存93年12月13日至94年2月13日（應為2月12日）共2個月租金22,000元，更應認該2個月部分租金債務已經清償，94年2月以後之租金仍在債權人即原告受領遲延狀態中。
至94年6月13日，原告以台北正義郵局第1467號存證信函通知被告應於5日內給付2個租約共積欠之租金263,000元（自93年12月份至94年5月份，共積欠6個月租金，每月79,000元及11,000元，共計540,000元，扣除押租金200,000元，提存之22,000元及已退還之租金支票款55,000元），該存證信函已送達被告之事實，為被告所不爭執，其中被告甲○○部分係94年6月14日送達，有原告提出之回執在卷可稽，至於被告丙○○部分，原告固稱一時找不到回執，但主張應與被告甲○○相同，被告丙○○則稱不清楚實際送達日期，按被告二人係同一住址，被告丙○○既自認已收到該函，其送達日期應認與另被告甲○○相同，為94年6月14日。原告雖發函對被告催告，惟催告之內容263,000元，實僅限於系爭154之2至之8號7戶之租約（包括押租金200,000元），並不包括系爭154之1號1戶房屋之租約部分（催告函中扣除提存之22,000元及5張11,000元租金支票款，共計7個月之租金，均屬系爭154之1號1戶房屋之租約部分，為93年12月份至94年6月份之租金），從而，原告催告被告給付前欠之租金，於系爭154之1號房屋部分並非合法，該部分先前受領遲延狀態仍未滌除。因而原告以94年6月22日台北正義郵局第1497號存證信函通知被告終止租約，該函於94年
6月23日送達被告，有存證信函送達回執在卷可稽，僅系爭
154之2至之8號7戶之租約因被告積欠2個月以上租金，原告終止租約為合法，被告丙○○自應返還該7戶房屋，並應給付依前催告自93年12月份至94年5月份已到期之租金263,000元及法定遲延利息，與94年6月23日終止租約後至遷出該部分房屋依租金1倍按月79,000元計算之違約金（被告主張以30,000元計算，並無理由）；至於系爭154之1號1戶之租約，因催告並不合法，仍屬原告受領遲延中，被告並未積欠租金達2個月以上，故原告此部份終止租約並非合法，其主張被告應返還系爭154之1號房屋，尚屬無據。至於原告主張被告共積欠6個月租金共計540,000元，扣除押租金200,000元及提存之22,000元及租金支票款55,000元，所積欠租金263,000元已超過2個月之租金金額（每月租金90,000元）云云，惟按系爭154之1號1戶房屋之租約，與系爭154之2至之8號7戶房屋之租約係兩個相獨立之租約，業為兩造所不爭執，故兩部分租約租金之計算與催告、終止，均應分別處理，不可混為一談，自應認原告此部份之主張，並非可採。
㈣被告甲○○為系爭154之2至之8號7戶租約之連帶保證人，
縱使於92年12月10日後成為不定期租約，仍為連帶保證人乙節，業為被告所不爭執，惟有關連帶保證之範圍，依87年12月11日租約僅有第6條約定：「乙方（指被告丙○○）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告甲○○），決無異議」，故原告請求被告甲○○應與被告丙○○自94年6月23日起至交還系爭154之2至之8號房屋之日止，按月連帶給付原告79,000元部分，自屬有據，逾此部分（即返還房屋與租金部分），則欠缺連帶保證之明示，尚非可採。
㈤至於被告另主張解除買賣契約，原告應返還3,663,000元，
若認兩造間無買賣契約，則原告收取較約定之租金30,000元更多之金額，溢領部分亦為不當得利，並以該金額與原告請求之金額相抵銷，又主張同時履行抗辯，於原告返還該買賣價金前，被告毋庸返還系爭房屋等語。惟查，兩造間並無買賣契約，業如前述，故被告有關解除契約或同時履行抗辯之主張，均非可採。至於系爭154之2至之8號之租金並非30,00
0元，被告給付之72,000元、75,000元或79,000元即全部為租金，亦如前述，並無溢領部分可言，自無不當得利之問題。至於原告主張被告有違約轉租之問題，惟有關不得轉租之約定僅有系爭154之2至之8號之87年12月11日租約第8條，該部分業於94年6月23日終止租約，已如前述，故原告並無再以起訴狀繕本終止租約之必要，至於系爭154之1號房屋租約部分，並無此約定，且原告主張被告轉租部分為系爭
154之8號頂樓，與系爭154之1號租約無關，是原告主張因被告轉租而得終止租約云云，顯乏所據，自非可採。
五、綜上，原告訴請被告丙○○遷讓系爭154之2、154之3、154之4、154之5、154之6、154之7、154之8號房屋，並應給付原告263,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即94年7月20日至清償日止，按年息5%計算之利息，又被告丙○○、甲○○應自94年6月23日起至交還前開系爭154之2至之8號房屋之日止，按月連帶給付79,000元予原告，為有理由，均應准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部份，係就民事訴訟法第427條第4項訴訟所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。原告就此部分聲請供擔保假執行，自毋庸審酌。被告就此聲明願供擔保請准免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，自應駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法或訴訟資料，經審酌核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國94年12月16日
士林簡易庭法官高愈杰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年12月20日
書記官高楚安